买公寓还是房子？加拿大多伦多首次购房者指南 

作者：hank zhao    电话：4168308686    职业：地产经纪 

作为首次购房者，您需要做出很多决定。随着您即将进行的首次购房，我们有理由担心要购买哪些房产，在哪里购买以及您是否做出了正确的决定。

这些决定之一是您应该买房子还是公寓作为第一套房子。两者都有支持和反对的论据，您需要权衡它们，然后确定哪种方法适合您。我们在下面细分了每个参数的基本参数，并为想要进一步研究的人员提供了更多细节。

Condo vs House：利弊

这是购买公寓的快速论据：购买公寓作为您的第一个房屋，可以让您更快地进入房地产阶梯，因为公寓通常比房屋便宜。这使您可以开始建立资产，这可以使您更容易进行房屋交易，尤其是当公寓在出售时价格上涨时。就位置而言，购买公寓将使您在居住地点上更具灵活性，因为它们比房屋便宜。

购买公寓

优点                                                                                                        缺点

便宜的购买价格                                                                               资产增长潜力较小 

维护便宜                                                                                              额外公寓费用 

市中心有更多公寓                                                                          市中心公寓可能很贵 

您不需要获得抵押的资格                                                          抵押资格有利于房屋 

现在，买房子的快速论证是：出售财产并购买新房子是一个昂贵的过程，因此，买房子作为您的第一套房子（假设您最终希望住在其中）可以避免您进行第二笔交易。 。在房屋中购买更昂贵的财产还可以帮助您最大程度地获得首次购房者的回扣和收益（尽管并非总是如此）。房屋还允许您借入更多抵押贷款，原因如下。

 买房子

优点 

1. 资产增长潜力更大 

2. 没有额外的公寓费用 

3. 郊区有许多便宜的房子 

4. 抵押资格有利于房屋 

缺点

1. 购买更昂贵 

2. 维护费用更高 

3. 市中心地区较少 

4. 您可能需要获得更大的抵押贷款资格 

抵押资格有利于房屋

虽然在加拿大，公寓或房屋的最佳抵押贷款率是相同的，但购买房屋可能有助于您有资格获得更大的抵押贷款。这是因为放款人如何弄清楚他们将贷给您的金额之类的规定。

贷方通过称为偿债比率的一系列计算来确定您负担得起多少债务。您的总债务偿还率（GDS）就是您的总拥有成本占收入的百分比。您的总债务还本付息率（TDS）就是该债务加上您的其他债务。这些比率可以分别不超过39％和44％。在计算总拥有成本时，有四个供款者：您的抵押付款，物业税，取暖费用以及公寓维护费的50％。您花在这些上的钱越多，您的还本付息率就越高。

请注意，仅在与公寓有关的情况下才计算维护费。即使购买房屋，您的总体维护义务可能会更高，但您仍可以负担得起更大的抵押贷款，因为成本并未计入您可以负担多少抵押贷款。可能没有完全意义，但这可能会对您的最终抵押金额产生重大影响。

除了无需支付维护费外，购买带有次级住房的房屋还可以选择将其出租。在计算债务还本付息比率时，出于资格目的，您可能可以将收入中潜在租金的最高50％相加。当您购买公寓时，这不是一种选择。

这样做的结果是，在其他所有条件相同的情况下，您在用公寓购买房屋时更有可能获得更大的抵押贷款。但是，借入更多抵押贷款并不总是最佳选择。更大的抵押贷款可能意味着房屋更大或位置更好，但这也意味着更多的债务和更高的每月还款额。

最大化您的首次购房计划

当您购买第一套房子时，可以根据居住地获得一系列计划和奖励。但是，这些针对首次购房者的程序仅提供一次。如果您仅购买廉价公寓，则可能无法从这些程序中索取最高金额。因此，您可能需要考虑从购买较大的房地产开始的长期利益。如果您是首次购房者，则有可能获得更大的土地转让退税，如果以后再升级到更大的房屋，则可以节省全额土地转让税的支出。

常见的首次购房计划包括：从您的RRSP中提取高达$ 35,000的税款，获得土地转让税的返款（在某些省份可用），并要求您的所得税返还$ 750。如果您要在不列颠哥伦比亚省，安大略省或PEI购买第一套房子，则土地转让税部分尤其重要。根据您所在省份和城市的不同，您最多可以获得50万美元的房屋全额土地转让税返还。

常见的首次购房计划 

程序名称                                                            潜在价值 

购房计划                                                            $ 35,000（从您的RRSP中提取） 

土地转让退税                                                  不超过您的全部土地转让税的金额（取决于省） 

首次购房者的税收抵免                             $ 750 

根据Ratehub的土地转让税计算器，如果您以$ 500,000的价格购买第一套房屋，则土地转让税将在多伦多为4,475加元，在安大略省其他地区为2,475加元，在不列颠哥伦比亚为0加元。如果您在任何这些地方以350,000美元的价格购买第一套房屋，土地转让税将为零。但是，如果您以后选择搬迁至$ 500,000的房屋，则土地转让税将在多伦多增加至$ 12,950，在安大略省其他地区增加至$ 6,475，或在不列颠哥伦比亚省达到$ 8,000。

这不是专门针对房屋或公寓的论据，而是可以通过购买价值至少为500,000美元的财产或您所在省的适当门槛来最大化您的激励机制的论据。还要注意的是，有一些首次购房者计划表示要购买更昂贵的房产，这意味着该规则可以反向执行。同样重要的是要记住，该计划仅在您的预算允许的情况下才有效。节省数千美元的税收，不值得危及您的财务状况。

为了更好地了解本地首次购房者计划对您首次购房的影响，最好与您附近的持牌抵押贷款经纪人交谈。

卖房子是昂贵的（而且有风险）

如果您打算购买公寓（或更便宜的房子），以期以后再购买更昂贵的房屋，那么考虑下一次房地产交易的成本就很重要。出售房屋是一个昂贵的过程，出售当前房屋以及购买下一座房屋所涉及的费用都会吞噬您一直在努力赚取的任何经济利益。

首先，房地产佣金通常是您售价的5％，加上税金。搬家的结束费用也很容易花费几千美元。购买第二套房产也将比第一套房产贵，因为您第二次不会收到首次购房者回扣。再加上获得新抵押的成本，尤其是如果您决定在交易中打破抵押期限时，可能会导致预付款的罚款。

最后，此计划扩大到第二套房产的计划还带来了房屋价格下跌的风险，使您的财务状况更糟。即使您的房屋确实增加了价值，您也必须为所获的任何利润缴纳资本利得税，这也可能影响当年的纳税申报。

由于出售房屋的简单举动可以抹去成千上万美元的积蓄资产，因此值得一开始购买能够满足您需求的大型房屋。如果您打算最终拥有房屋，那可能意味着直接进入房地产市场。如果您认为公寓或更便宜的房子适合您至少五年，那么出售和搬家的成本就不会成为考虑因素。这是因为销售成本将分散在几年内，并且您将减少首次购房时亏本的风险。

到目前为止，更重要的解决方案（破坏者，这是整篇文章的解决方案）是确保您满意并负担得起所购房屋的费用。根据您的财务状况和整个市场，您可能会在第一所住房中停留的时间比您预期的要长，因此从第一天开始对它感到满意就很重要。

房屋拥有和维护的成本更高

尽管房屋维护未包括在债务偿还比率中，但房屋维护的成本确实比公寓高。从财务和生活方式的角度，这是决定购买公寓或房屋的重要因素！

对于公寓，大部分维护费用都包含在您的每月公寓费用中–这是因为大多数维护是在建筑物级别进行的。当您购买房屋时，就需要对每个组件进行每次维修时都要亲自进行。炉子故障或屋顶漏水很容易使您损失数千美元。您还负责修剪草坪，铲雪以及公寓业主应承担的所有日常活动。

一个好的经验法则是假设您每年将花费房屋价值的1.5％进行维护。当您平均数年后，这是一个非常典型的百分比。某些年份将低于1.5％，而另一些年份则将更多。

底线

无论您是购买公寓还是购买房屋，都没有您想像的那么重要。在购买更昂贵的住房与购买更便宜的住房之间肯定存在财务上的差异，但这确实与公寓与住房问题分开。从财务上讲，您需要权衡自己的承受能力，并且短期或中期（例如十年内）出售是否会否定从购买较便宜的房地产开始所获得的任何收益。

至于购买公寓或房屋，您需要确定自己乐意居住的房产以及在不久的将来可以负担的住房。无论您是决定今天购买适中的东西还是为梦想中的房子负债累累，您都需要在该房屋中感到舒适-并有能力支付。您的财务和个人情况可能会发生变化，周围的世界也会发生变化，因此，即使这不是计划，您也需要准备好长期居住在所购房屋中。

作者：hank zhao    

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