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多伦多地产经纪：hank zhao 电话：4168308686 微信：hankz01
作者：hank zhao 电话：4168308686 职业：地产经纪
如何购买公寓：第1-7天-整理您的财务状况
如何购买公寓：第8-15天–弄清楚您想要什么
如何购买公寓：第16-20天–物业搜索
如何购买公寓：第21-28天–报价时间+截止
如何购买公寓：第1-7天-整理您的财务状况
如何购买公寓：第1-7天-整理您的财务状况
第一天：准备重要的文书工作。您的贷方将需要您提供一些便利，以预先批准您的抵押贷款：·
您的信用检查（贷方将为您运行此报告）
雇佣信（说明您的身份，开始日期，职位和薪水）
去年的T-4（验证您的收入）
上一年的评估通知（NOI），确认您已缴纳所得税。如果您去年没有报税，您将无法获得抵押贷款。
第2天：一起收取首付款。您需要至少购买价格的5％作为首付，才能购买价格低于100万的公寓，而对于价格超过100万的公寓，则需要支付20％的首付。·
第3天：确保您的存款可以使用。您需要在报价被接受后的24小时内（通常是更早的竞标价格）内提供一笔押金（通常是多伦多购买价格的5％）。押金构成您首付款的一部分，在关闭时间支付。如果您的存款在RRSP或在线银行中，则可能需要几天的时间才能获得$$，因此请立即制定计划。·
如果您在网上银行存款，请进行提款并将其转入易于访问的银行帐户。
如果在RRSP中，则通常在从RRSP中提取首付后有一年的时间购买房屋（但请务必与贷方核对）。
第4天：了解政府计划和返利 –每个人都喜欢免费的钱！有一些程序可以帮助首次购房者购买公寓：·
第5天：预先获得抵押贷款批准。在您开始购物或购买公寓之前，必须知道您能负担得起多少，因此，预先获得抵押贷款批准是重要的一步。为公寓抵押贷款与为房屋抵押贷款略有不同：
贷款人在确定您负担得起的费用时会考虑预期的维修费。
对于500平方英尺以下的房屋，许多银行将要求首付20％（有些银行根本不会为其提供资金）。
许多银行不资助公寓式酒店。
CMHC和大多数贷方都有他们不资助的公寓的秘密清单，这通常是由于建筑物的问题。
在提出要约之前，请始终在要约中放置融资条件或与贷方交谈。
第6天：了解有关结账的费用。尽管卖方可能要支付您的房地产经纪人费用，但如果您在多伦多市购买公寓，则必须支付省级土地转让税和市政土地转让税。其他交易费用包括律师费，放款人或评估费（可能）以及任何调整（例如，向卖方偿还预付费用）。
第7天：准备拥有公寓的成本：
公寓维护费：得知公寓之间的公寓费差异很大，可能会感到惊讶。尽管维护费几乎总是包括水，垃圾，公共设施和建筑保险，但它们可能包括也可能不包括水，煤气和空调。维护费用中包括/不包括的内容会大大改变您的融资方式和每月账面成本。注意：公寓费用通常每年都会增加。如果您要购买全新的公寓，则可以预期增长的头几年会非常重要。
其他费用：您还需要支付房屋保险，互联网或电视以及财产税。
特殊评估：有时，公寓有意外或预算外的费用，必须由居民支付。这些特别的评估虽然不那么频繁，但代价昂贵。找出特别评估的历史，并请您的律师查看身份证明以了解详细信息。（状态证书是概述公寓财务和法律方面的文件）。
如何购买公寓：第8-15天–弄清楚您想要什么
如何购买公寓：第8-15天–弄清楚您想要什么
第8天：组建团队。购买公寓需要团队合作，并且您需要确保自己拥有合适的团队：
您的房地产经纪人–房地产经纪人在确保您在正确的社区中购买正确的公寓时起着至关重要的作用–当然，还要就协议的价格和条款进行谈判。在雇用房地产经纪人之前做一下研究–阅读在线评论，并从朋友和家人那里获得建议。信任错误的代理商可能会花费您数万，并给您带来很多痛苦。
房地产律师–您的律师将审查身份证明，管理结案并处理任何结案问题。确保聘请经验丰富的帮助公寓买家的律师。
银行家或抵押经纪人–无论您选择与当前的银行合作，还是聘请抵押经纪人为您找到最佳交易，请尽早让他们参与进来。
帮助者–参与购买的朋友/家人–对于首次购买公寓的买家来说，让家人和朋友参与购买并不罕见。确定您想让谁参与其中，并确保与他们进行准确的沟通，以帮助他们（以及何时让他们脱颖而出）。
第9天：确定您的需求和希望： 社区– 在多伦多几乎每个社区都可以找到公寓，尽管其中有很多都集中在市中心。您想住在活动中间还是在安静的住宅街上？便捷地通往高速公路和TTC有多重要？
第10天：确定您的需求和需求：
公寓vs阁楼vs联排别墅–哪一个适合您？公寓有各种形状和大小。
低层，中层或高层建筑中的公寓，并具有不同程度的共享和私人室外空间，服务和设施
联排别墅-有两种排屋的：共管排屋（与公共或共享的元素和每月的维护费）和永久地契排屋（你自己的一切，包括屋顶和窗户）。与传统公寓相比，公寓式联排别墅的设施很少（如果有）且维护费用较低。
建筑规模–您是宁愿居住在单位和便利设施较少的小型精品建筑中，还是梦想在高层建筑？
建筑设施–在多伦多，我们有公寓，包括健身中心，游泳池，24小时礼宾服务，保龄球馆，按摩台，洗狗场和台球室；媒体中心，高尔夫球练习场，热水浴池，有氧运动课等等。仔细考虑一下您将使用哪种便利设施-您将每月支付这些费用作为公寓费用的一部分。
第11天：确定您的需求和需求：公寓单元
单位大小–您想要多少空间？你需要多少？公寓通常以平方英尺定价，这意味着公寓越大，则价格越高。您将如何使用您的空间？是否为客人提供额外的价值$ 75,000或$ 100,000的第二间卧室？
单元功能–出色的完成=金钱。不要忘记：有一些绝佳的机会来购买需要更新的稍旧的公寓并节省一些现金。
停车–多伦多并非所有公寓都有私人停车位。拥有的停车位价格昂贵，公寓价格可能会从25,000增加到75,000以上。如果您绝对不需要停车，这可能是节省一些钱的机会。另外：在建筑物中租用场地可能比购买场地便宜（请查看公告板或与礼宾联系）。
存储–您在公寓中需要多少存储空间？需要储物柜吗？储物柜的价格从公寓的3,000到25,000不等。您可以在单元中建立存储空间吗？是时候清理您的高中年鉴并采用简约生活了吗？
第十二天：了解市场
阅读市场报告
开始查看售价
与您的代理商交谈，了解销售价格和报告的含义
第13天：帮助您上船
如果此过程中涉及其他人（配偶，伴侣，父母），请让他们参与。
第14天：最终确定预算此时，您应该预先获得抵押贷款批准，这样您才能知道可以花多少钱。您已经熟悉了您感兴趣的社区和建筑物中的要价和出售价格；现在是时候决定：您想花多少钱购买公寓？
第15天：如果还没有，致电我们。
如何购买公寓：第16-20天–物业
如何购买公寓：第16-20天–物业
第16天：开始在线搜索-几乎每个公寓买家都首先看到他们最终在网上购买的公寓。
第17天：开始亲自看公寓–让房屋狩猎开始！
与房地产经纪人合作，您将可以在自己感兴趣的公寓预订。
您还可以访问开放式房屋（不过请注意，公寓的使用频率不如公寓高）。只需确保告诉开放房东您正在与代理商合作，这样您就不会受到他们的无休止的骚扰。
第18天：建筑物尽职调查当您找到您感兴趣的建筑物或公寓单位时，该进行一些尽职调查了。您的房地产经纪人将在这里扮演重要角色，在您成功协商购买协议后，律师将审核的身份证明书也将发挥重要作用。以下是一些需要注意的事项：
开发人员声誉–谁最初建造了公寓？他们在类似公寓中的声誉和历史如何？并非所有的开发商都很棒，而且那里有许多平庸的开发商，他们在建造廉价公寓。
建筑质量–就像有好有坏的开发商一样，也有好有坏的共管式建筑物–购买优质的建筑物。建筑的质量不仅影响外观，还影响维护，成本，噪音和转售价值。与熟悉您目标区域的公寓和建筑商的房地产经纪人一起工作–他们会对您可能不太了解的建筑物有很好的理解。
吸引人的功能 –购买公寓时，要注意可能会贬低价值的东西–小窗户和黑暗的空间，自然采光极少，邻近企业发出的恶臭，地面租户或附近垃圾设施的嘈杂景观和噪音。
房主/房客与房客–如果您现在是房客，您可能从未考虑过房客对房地产价值的影响。一般而言，套房中业主的比例越高，建筑物的维护性越好（通常可以更好地理解价格）。业主往往会照顾好常见的元素（走廊，游泳池，健身房等），因为他们知道如果需要更换，那就是$$$。公寓状态证书中确定了租户的百分比。
公寓管理–物业管理公司的质量各不相同，管理得当的建筑物可以更好地保持其价值，使居住环境更舒适。公寓董事会负责雇用和管理物业管理公司，而物业管理公司又会雇用员工（现场物业经理，礼宾，清洁公司等）。找出谁是物业管理公司，并进行一些研究。
建筑历史–通过查看公寓的历史，您可以了解很多有关公寓如何运行的信息。维修费的增长是否与正常情况一致？有没有特别评估？诉讼吗 他们每年都在雇用新的物业经理吗？
建筑外观和维护-多伦多拥有一些最美丽的公寓。您正在考虑购买的建筑物是否会吸引其他买家？它处于良好的维修状态吗？经过一整天的办公室办公后，您走进大堂时，会感到宾至如归吗？
第19天：单元尽职调查
视图–永远不要依附于视图（除非它是湖，即使如此……）。在一个像多伦多一样快速变化的城市中，任何事情都会发生。最重要的是，永远不要相信停车场–几年后可能会有公寓。虽然您在购买公寓时可能已经为欣赏城市美景付出了代价，但新建筑的折后20英尺会影响房屋的转售价值
邻居–尽管邻居会来来去去，但是找到自己能为他们带来的好处也没有什么坏处。他们有整天吠叫的孤独的吉娃娃吗？他们在酒吧工作并在凌晨3点娱乐吗？
尽您所能-您听到了什么？你闻到什么？你看到了什么？
第20天：社区尽职调查与所有房地产决策一样，地点，地点，地点是关键。考虑：
交通选择，该地区和建筑物的人口统计信息以及该社区的发展阶段
邻近杂货店，公园，学校和夜生活场所不仅对您的享受很重要，而且对于转售也至关重要。
价格–您可以期望价格在搜索过程中会发生变化。如果您在不断上涨的市场中购买公寓（价格上涨），那么本月您将为此支付更高的价格，这比上个月为同一单位支付的价格要高。确保您时刻关注价格的变化情况。
如何购买公寓：第21-28天–报价时间+截止
如何购买公寓：第21-28天–报价时间+截止
当需要在公寓上报价时，所有这些步骤将同时发生。同时，对要约和结束过程的每个阶段进行自我教育。
第21天：价格-公寓价值多少？您的报价是多少？您的房地产经纪人将在帮助您了解公寓的价值方面发挥关键作用。虽然建筑物中的每平方英尺价格是一个重要因素，但在将一个公寓与另一个公寓进行比较时，还有许多其他因素需要考
单位在几楼
视图
曝光（北/南/东/西）
布局
在地板上的位置（例如，在电梯对面或拐角处）
升级和翻新
天花板的高度
维修费
停车/储物柜/室外空间
建筑设施
位置
房主与房客的比例
建筑的声誉
第22天：文书工作–开始与房地产经纪人合作购买公寓时，需要签署大量法律文书，其中包括：
与房地产经纪人合作–总结房地产经纪人代表买方的不同方式
买方代表协议或客户服务协议–确认您与您的房地产经纪人/他们的经纪人的关系条款，在协议期内购买房产将支付的佣金，代理的角色以及如果他们发生的情况也代表卖方。
FINTRAC –联邦政府要求的强制性身份证明文件。
买卖协议–买卖双方都同意的包含买卖价格，条款和条件的法律文件。
合作确认书–详细说明买卖双方与其代理商/经纪人之间的关系以及经纪人之间的佣金协议。
第23天：请确保您的存款准备就绪！
我知道我们之前已经介绍过了，但是能够访问它非常重要。
在成功协商公寓购买之后，将押金提供给卖方。押金以信托形式（通常由卖方的经纪人）持有。您必须在接受报价后的24小时内（通常通过银行汇票或电子资金转帐）支付押金。如果您不满足报价条件（例如，您有融资条件并且无法在有条件的期限内获得融资），则押金将退还给您。如果您的销售坚挺（这意味着没有条件可满足，并且您已承诺购买公寓），您很可能会损失您的押金。
第24天：条件–条件是购买要约的一部分，使买方有时间完成其尽职调查。这些是我们在多伦多看到的最常见的情况：
第25天：签约流程–代理人将准备签约，包括您的初始签约价格，条款和条件。有效期为一定时间（我们称此为不可撤销期）。签署后，您的代理人会将报价提供给卖方的代理人。卖方可以：
按原样接受签约- 他们同意您所提供的条款和条件并签名。恭喜你！
以不同的提议条款（例如，更高的要价，不同的截止日期等）重新签署合同。现在，这成为了从卖方到买方的还价。这是最常见的情况-通常，双方进行多次来回谈判，让步，直到希望达成双方同意的合同。
拒绝报价如果卖方完全不接受您的报价，他们可以选择拒绝报价 -不进行谈判，不做任何事情。我们已经看到卖方拒绝低价优先要约，并且我们也看到中间谈判拒绝了要约。
第26天：竞标战争–如果公寓同时有多个报价，那么您处于多重报价的情况，通常称为竞标战争。多伦多的公寓竞标战争比较普遍，购买公寓需要不同的方法和策略。
第27天：关闭-当我们提到“关闭”时，是指您拥有所有权并购买公寓的日期。截止日期前几天：
您的公寓家庭保险政策需要准备就绪
您将与律师签署所有最终文件
您将获得产权保险
您需要提供首期余额的经认证的支票
您的贷方将垫付抵押贷款。
在交易日，资金将转移给卖方，所有权将转移给您。最后，您将能够拿起公寓的钥匙。恭喜！
第28天：庆祝！你买了公寓！无论是花了5天，30天还是6个月的时间，现在都该庆祝。这是你应得的。
作者：hank zhao
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