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撰文 | 花姐
出品 |楼花网
每一个楼花，都是独一无二的。
西红门楼市，战火即将重燃。
不久前，兴创置地对外公布了西红门6030项目的案名——万象茗筑。
它的售楼处目前已建成，样板间则在最后的打磨中，预计将在4月底，对外开放。
正式开盘的时间，大概率将锁定在5月份。
从拿地至今，兴创置地花在万象茗筑身上的时间，已过去了一年半。
期间，北京出台好房子政策，整个楼市发生了翻天覆地的变化。
生于好房子政策前的万象茗筑，一直在寻求突破口。
最终，经过多次调规后，成功跻身四代宅之列。
它的产品尺度，不仅在西红门和大兴楼市，堪称顶流；某些层面，在整个北京楼市，也是独一档的存在。
过去两年，西红门楼价经历了从顶峰最高超6.5万元／平，到目前的5万+。
价格的回落，让西红门板块的性价比凸显，价值来到近年来最高，始终保持着京城楼市最火热板块之一的身份。
过去4年里，北京四五环间，单价5-6.5万元/平的板块中，西红门始终位列第一；在单套总价500-800万元的板块中，也始终位列前三。
支撑西红门楼市的核心动力，是关于它的超级规划大饼，正在一项项照进现实。
外界最关心的地铁19号线，北延工程已于今年初正式开工；南延工程，则完成两轮环评公示，纳入北京轨道交通三期规划，官方2029年底通车的目标，并没有变。
学区方面，黄城根小学大兴校区北校区，已于去年9月首批招生，目前满轨运行；与万象茗筑一路之隔的南校区，目前也已完成规划方案。
北京四中大兴校区，则在今年初，正式获得北京市发改委立项，规划方案已于4月2日公示。
它的开工时间，基本锁定在今年下半年。正常情况下，将在2028年9月，正式首批招生。
商业方面，西红门荟聚商圈中，元创大都会目前也已正式开业。
有时候，事缓则圆。
如果从西红门目前配套落地的情况，以及当下似乎复苏的市场来看，万象茗筑此时正式入市，恰逢其时。
“南北”庭院的四代宅
在西红门板块，万象茗筑的体量并不算大——共规划了10栋8-17层的住宅楼，555户。
它的一大特点是，所有户型的层高，均达到了3米。
当然，这只是万象茗筑四代宅的一个标签。
它核心的杀手锏，是产品端的赠送尺度。
所有户型，南向为奇偶阳台，进深1.5-1.8米，全部赠送；北向通面设备平台，进深1.2米，全部赠送；侧面和南向飘窗，全部赠送。
在目前的北京楼市，拥有三种以上赠送手段的四代宅中，万象茗筑是唯一一个，做到南北全赠送的项目。
尤其是北向通体设备平台，好房子政策实施一年多来，几乎所有项目狂卷赠送尺度，但大家的目光，主要集中在南向阳台上。
万象茗筑则另辟蹊径，将精力聚焦到了北向设备平台上，是为数不多北向赠送手段发力的项目。
这种赠送手段的组合，也让它与周边其他项目，形成了明显的差异化。
在其描述中，南北大面积的阳台赠送，形成了目前京城楼市，少有的“南北空中庭院”。
无论是南北哪个阳台，都可以独立打造成百变生活场景。
目前，最接近其形态的，是方程国贤府的装饰架构。它开盘取得了首销406套的佳绩。
区别在于，万象茗筑的设备平台是通体的，方程国贤府则有部分呈竖状。
在西红门板块，万象茗筑走出了独立行情。至于购房者钟情哪种赠送组合，则是萝卜青菜、各有所爱。
不过，可以肯定的是，万象茗筑的这种赠送手段，政策上合理合规，没有任何风险点。
在花姐看来，它的设备平台本就不在套内，未来业主自行加上窗户，也未尝不可。
最高实际得房率99%
实现全部赠送后，让万象茗筑的实际得房率，遥遥领先诸多四代宅。
它的主力户型有四款：91平米、97平米、103平米和130平米；另有少量60平左右的顶退户型。
其中91平和97平为洋房户型，前者分布在1#中间户、8#和10#，后者为1#的边户。
103平和130平，集中在剩余7栋14-17层不等的小高层中。103平为边户，130平中间户。
万象茗筑得房率最高的户型为97平，总赠送面积约19.3平米，实际得房率约99%。
其次为91平，总赠送面积约14平米，实际得房率约97%。
而作为小高层户型的103平和130平，实际得房率，将分别达到约96%和约93%。
这个数值，放眼整个北京楼市，当属顶级存在。
超级得房率背后，让万象茗筑有了骄傲的资本：别人家是“一套房”，它则是“三个盒子”。
其中室内空间作为日常生活的主场景区；南北双拓展，相当于给房子打造了第二、第三生活空间。
西红门的“学区”房
在西红门的规划蓝图中，书包资源是浓墨重彩的一笔。
北京四中、黄城根小学的落位，让这里成为整个北京，少有的优质学区板块。
因为，它们在西红门建成的，是校区，而非分校。这有着本质区别。
简单说，校区等于亲儿子，无论师资、招生、管理，都和本校一体；而分校则大多为合作挂牌的干儿子，和本校的关系很弱。
在北京买房和上学，校区和分校差别极大，直接影响学区价值。
兴创置地借着这个天时，将万象茗筑定义成了西红门，最具学区基因的“学区房”。
它的小区内部，本身就配建了幼儿园，在西南角；小区东南面一路之隔，是皇城根小学大兴南校区；往东约300米，则是北京四中大兴校区。
为了将自身这个地利优势，发挥到极致，万象茗筑在公区规划中，始终紧扣“成长型活力社区”这个主题。
它在小区中央地带，专门规划了一条环行跑道；其中北边从商业配套楼开始，一直到5#北边，一条长约200米的标准跑道。
主要目的，是为中小学生建立一个标准的体测跑道区，帮助提升体育成绩。
这种特色的体测园林中，还包括了立定跳远、单双杠、羽毛桥、乒乓球等区域。
五大主题园林中，西南侧的“森之谷涧”，专门为老年人早上从南门送孩子到隔壁幼儿园后，回来在此进行休憩使用。
为了搭配这种使用场景，万象茗筑的三个邻里中心，北边的打造成了针对青少年的“能量补给站”，南边的则为老人社交主的“4点半课堂”。
这种“学区”的概念，更体现在万象茗筑的户型中。
花姐了解到，它的部分户型中，首创了针对青少年的“荣誉墙”——在书房中，不仅打造了多个墙面洞洞板，以及磁吸板。
其中洞洞板，为了见证孩子成长学习中的各种照片、奖状等；磁吸板则直接将黑板的功能，安放在了家中。
这种细节的把控，在当下的北京楼市，并不常见。
花姐点评：
作为大兴本土开发商，兴创置地近几年的角色，有了较大变化。
它亲自操盘后，要疯狂卷产品，跟上市场的节奏。
这也是练内功的最佳时机。
花姐了解到一个细节，在过去诸多的合作项目中，几乎所有的客诉，兴创置地都要过一手。