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Aunque todo casero e inquilino, debiera conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos, dejo aquí alguna pincelada con lo mínimo que se debe tener en cuenta antes de arrendar una VIVIENDA
DURACIÓN
DEL
ARRIENDO
A pactar libremente. Lo habitual y más interesante para el inquilino es firmar por 1 año. De ese modo, tiene el derecho que le da la ley a desistir pasados 6 meses, pero también podrá permanecer hasta 5 años si quisiera.
En cambio, los caseros que prefieran inquilinos estables exigirán mayor duración para auyentar a los inquilinos que deseen irse a los 6 meses, puesto que en un alquiler más largo se incrementa la penalización por desistimiento anticipado que recoge la LAU.
Si el contrato se firmó por un plazo menor a 5 años, llegado el fin de la cuarta prórroga, es decir al 5º cumpleaños del contrato, cualquiera de las partes puede decidir NO prorrogarlo (preavisando con 2 meses el inquilino y con 4 meses el arrendador), y en ese caso, habría tres opciones.
PRÓRROGA
RENTA
REPARACIONES
Firmar un finiquito del contrato vigente y dar por terminado el arriendo, o
Firmar un finiquito del contrato vigente y, si ambas partes están de acuerdo en continuar con el arriendo, firmar un contrato nuevo, o
No hacer nada y aceptar 3 prórrogas tácitas anuales, obligatorias las 3 para el arrendador, optativas de año en año para el inquilino.
La renta pactada se suele satisfacer en cuotas mensuales.
El propietario está OBLIGADO a entregar al arrendatario recibo del pago salvo que el arrendatario pague por banco, en cuyo caso, el justificante de la transferencia sirve para acreditar el pago de la renta.
La renta solo puede actualizarse al cumplir cada anualidad, aplicando, como máximo, la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha del contrato.
Si no se pacta nada, la renta NO SE ACTUALIZA.
Cualquiera de las partes podrá notificar a la otra, por escrito, la nueva renta actualizada, la cuál deberá ser satisfecha por el arrendatario a partir del mes siguiente.
El casero es responsable de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para mantener la habitabilidad (teniendo en cuenta que la cédula de habitabilidad se concede a las viviendas vacías, siempre que tengan sus instalaciones listas para ser usadas) de la vivienda, excepto en 2 casos: que el daño haya sido causado por el inquilino o personas de su casa, o que se trate de una pequeña reparación a causa del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
En el tema de reparaciones es MUY difícil que todo el mundo esté contento.
Hay arrendadores que creen que, al alquilar su casa, el inquilino debe responsabilizarse de cualquier mantenimiento o reparación, y que ellos sólo tienen que limitarse a cobrar la renta cada mes. Se equivocan.
También hay inquilinos que parecen creer que viven en un hotel, y no es así. Viven en un piso, y según la LAU, algún gasto de mantenimiento les toca asumir.
Ojalá que la LAU viniera con una listita de posibles reparaciones necesarias en una casa y de quién debe encargarse de tal cosa o tal otra. No es así.
Solo nos ofrece unas pinceladas en el artículo 21.
Esquematizando:
FIANZA y OTRAS GARANTÍAS
GASTOS
RESUMEN DE OBLIGACIONES
El mayor dilema suele ser dónde tirar la línea que divide la pequeña reparación de la grande.
Por eso en muchas ocasiones, cuando no se llega a un acuerdo, lo mejor son las decisiones salomónicas, pues acudir al juez para ver a quién le corresponde pagar los 220 euros que costó reparar la caldera...saldrá, tanto para el casero como para el inquilino, mucho más caro que comprar todos los electrodomésticos nuevos.
Con la fianza y otras posibles garantías adicionales, el arrendatario garantiza el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
La mayor parte de las Comunidades Autónomas exigen al arrendador que la fianza obligatoria (1 mes) sea ingresada en el organismo que ellas designen Si no lo hiciera comete una falta administrativa sancionable, pero no afecta a la validez del contrato.
Al finalizar el arriendo, una vez firmado el documento de fin de contrato y devolución de llaves, el arrendador dispone de 30 días para restituir el saldo de la fianza que corresponda tras la liquidación de las facturas de reparaciones de posibles desperfectos, y, en su caso, de los últimos recibos de suministros.
A quién le toca afrontar los gastos de Comunidad, o IBI es algo negociable. Si en el contrato no se menciona nada, los pagará el arrendador.
Si en el contrato se pacta que los pague el inquilino, deberá figurar también el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Si los gastos de La Comunidad subieran para el propietario, durante los 5 primeros años del contrato, sólo podrá repercutir al inquilino como máximo y en cada cumpleaños del contrato, el doble de lo que se hubiera pactado para actualizar la renta.
Los gastos por servicios y sus consumos (suministros) individualizados por contadores, son por cuenta del inquilino.
Inquilino:
Debe pagar la renta.
Cuidar la vivienda y ocuparse de las pequeñas reparaciones.
Devolver la vivienda en el mismo estado de conservacion (y limpieza) con que la recibieron, salvo el deterioro inevitable por el paso del tiempo.
Casero:
Debe respetar el arriendo durante al menos 5 años.
EXCEPCIÓN, si el casero prevé necesitar la vivienda antes de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, habrá de haberlo constar en la redacción del contrato de forma expresa, idealmente indicando el motivo de la posible necesidad .
Debe realizar las obras necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda: Instalación eléctrica, de gas, tuberías de agua, ventanas, puertas, paredes, suelo, salvo que la avería se hubiera producido debido a un mal uso del inquilino.
Inquilino:
Recibir la vivienda en perfecto estado para ser habitable.
Prórrogas al contrato hasta que cumpla un mínimo de 5 años.
Desistir del contrato, previo aviso con 30 días de antelación, una vez transcurridos seis meses, pagando una indemnización de un mes por año inclumplido ( o parte proporcional) si así se pactó en el contrato.
Casero:
Cobrar la renta puntualmente.
Dar por terminado el arriendo a partir del 5º año o antes si surge necesidad (prevista en el contrato) para él o sus familiares de primer grado.
El inquilino no tiene obligación de mostrar la vivienda a los posibles compradores, aunque puede hacerlo si lo desea.
RESUMEN DE DERECHOS
VENTA PISO ARRENDADO
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