1. Rekkehus – utvendig kjellertrapp

Det er adgang til å etablere utvendig kjellertrapp til rekkehus. Utvendig kjellertrapp inngikk i det originale tegningsmaterialet til Husebygrenda og er oppført enkelte steder.

Spesifikasjoner

Kjellertrapp med støttemurer bygges i plasstøpt armert betong. Eksisterende trapp til inngangsdør må ikke rives eller ødelegges som følge av tiltaket. Repos foran kjellerdør kan reduseres i størrelse hvis dette er nødvendig for å bevare inngangstrappens fundamenter. Rekkverket mot trapp, samt håndløpere, lages av sortlakkerte stålprofiler (flattstål og firkantprofiler). Utforming, overflate og farge som eksisterende rekkverk til inngangstrapp. Merk at det kreves fastmontert plate (f.eks. herdet glass) på innsiden av rekkverket for å ivareta sikkerhetskrav.

1.1 Hva søknaden til PBE skal inneholde

Se generell info om søknadsprosedyren i kap. 2 i del 6.1 

PBE skal ha søknad fra andelseier som skal inneholde følgende:

• 1. PBEs søknadsskjema

  2. Situasjonsplan (kart over rekkens eller tomannsboligens beliggenhet i Grenda)

  3. Tegninger av eksisterende plan, snitt og fasade (fås hos PBE)

  4. Tegninger av ny fasade (tilbygg eller annen fasadeendring)

  5. Bekreftelse på godkjenning fra borettslagets styre

2     Endring av bærende konstruksjoner, statiske beregninger

Ved endring av bærende konstruksjoner i boligen er det krav om utarbeiding av statiske beregninger, for å sikre at styrke og stivhet opprettholdes. Bærende konstruksjoner er fundament («sokkel»), grunnmur, bjelkelag, bærevegger og takkonstruksjon.

Endring i bærende konstruksjoner er søknadspliktig til Plan- og bygningsetaten.

Andelseier plikter selv å sørge for at statiske beregninger blir foretatt før iverksetting av endringer, og for at beregningene utføres av ansvarlig foretak.

2.1 Hva søknaden til PBE skal inneholde

Se generell info om søknadsprosedyren i kap. 2 i del 6.1 

PBE skal ha søknad fra andelseier som inneholder følgende:

• 1. Søknadsskjema/følgebrev, skriftlig redegjørelse for tiltaket

  2. Tegninger av eksisterende åpning, plan og snitt

  3. Tegninger av ny åpning, plan og snitt

  4. Bekreftelse på godkjenning fra borettslagets styre

3    Deling av kjeller i tomannsbolig

Kjellere i tomannsboliger er opprinnelig delt i fellesrom og rom som er tildelt hver andelseier. Forutsatt godkjenning av styret kan kjelleren i stedet deles i to sammenhengende enheter, dersom den ene eller begge parter ønsker dette.

3.1   Søknad til styret om deling av kjeller

Se generell info om søknadsprosedyren i kap. 2 i del 6.1

Søknad og tegninger av planlagt kjellerdeling (plan, snitt) sendes styret for godkjenning.

Nedenfor vises tre godkjente forslag til deling av kjeller for tomannsboliger

4   Utgraving/utvidelse av kjellere

To typer tiltak kan være aktuelt for utgraving/utvidelser av kjellere:

• • Utgraving fra krypkjeller til full kjeller (er aktuelt f. eks. øverst i Sørkedalsveien)

  • Senking av gulv for større høyde i kjeller (for eksempel ved bruksendring til kjellerstue, eller ev. sekundærleilighet)

Begge tiltak kan medføre at fundamenter / bærende konstruksjon berøres eller at bruksendring kommer inn i bildet.

Før slike tiltak iverksettes, skal derfor beregninger utføres særskilt av et ansvarlig foretak (arkitekt eller entreprenør/byggmester med ansvarsrett). Det frarådes å grave så dypt at fundamentet berøres.

4.1 Søknad om utgraving/utvidelse av kjeller

Se generell info om søknadsprosedyren i kap. 2 i del 6.1

Tiltakene er søknadspliktige både til styret og Plan- og bygningsetaten.

Søknad og tegninger av planlagt kjellerutvidelse (plan, snitt) sendes først styret for godkjenning. 

Se kapittel 5 om endring av bærevegger, statiske beregninger, og kapittel 10 om bruksendring, for søknadsprosedyre til PBE. Merk at ved bruksendring fra bod til oppholdsrom må det også settes inn større kjellervinduer. Det skal dermed også sendes inn fasadetegning(er).

5     Drenering/ isolering rundt huset

For å hindre fuktinntrengning i kjeller anbefales det sterkt å utføre utvendig drenering av kjellerveggen, for eksempel i forbindelse med oppgradering av kjelleren. Merk at manglende drenering kan føre til avkortning av forsikringssum ved skade på kjeller.

Drenering er ikke søknadspliktig, men for rekkehus vil det normalt være nødvendig at flere/alle enheter i rekken drenerer for å få ønsket effekt.

Det frarådes å isolere kjellerrom på innsiden uten at det først er drenert på utsiden.

5.1 Fremgangsmåte ved drenering

Ved drenering bør det isoleres med 10 cm hard isolasjon (EPS/XPS) på utvendig side. Isoleringen skal avsluttes under ferdig terreng. Det bør også legges en grunnmurspapp (knotteplast) mot kjellervegg. Knotteplasten skal også avsluttes under ferdig terreng.

Ved utførelse, husk at:

• • Tiltaket skal utføres iht. byggtekniske forskrifter (TEK17), så langt det er mulig for eldre bygg med vernehensyn. Det skal ev. søkes dispensasjon for avvik fra TEK17.

  • Drenering bør utføres i henhold til gjeldende byggdetaljblader fra SINTEF Byggforsk se http://bks.byggforsk.no

  • Du bør sjekke at Radon er under fastsatte maks verdier (<200Bq/m3).

  • Eventuelle brann- og lydkrav skal tas hensyn til.

6     Søknad om skifte av vinduer og dører

6.1 Vinduer, ytterdører og verandadører

Ut fra reguleringsbestemmelsene er det restriksjoner knyttet til utskifting av vinduer, ytterdører og

verandadører i Husebygrenda. Originale vinduer/dører skal fortrinnsvis restaureres.

Unntaket er når originale vinduer og dører er i så dårlig forfatning at de ikke lar seg restaurere.

Spørsmålet om vinduer og dører skal restaureres eller kan skiftes ut, skal alltid forelegges

Byantikvaren for fagmessig vurdering.

Grunnlag i reguleringsbestemmelsene

I reguleringsbestemmelsenes  §6.2 i sak vedtatt av Oslo bystyre i møte 21.06.2017 står det:

«Der vinduer eller andre bygningselementer er nyere eller har betydelige råteskader kan utskifting

gjøres forutsatt at det skjer i samråd med Byantikvaren. Byantikvaren skal forelegges

dokumentasjon av tilstand og ny utførelse.»

I bystyresaken bemerket byrådet: «Det bemerkes at etter Byantikvarens vurdering vil

vedlikehold og oppgradering av opprinnelig bevaringsverdige vinduer ikke medføre en vesentlig

høyere kostnad enn utskifting av [til] gode kopier.» På spørsmål har Byantikvaren ikke kunnet opplyse

hva innslagspunkt i prosent er for når kostnaden for restaurering av originalvinduer, etter Oslo

kommunes vurdering, er «vesentlig høyere» enn for utskifting til godkjente kopier.

Fremgangsmåte for vurdering av restaurering av originale vinduer/dører

Håndverkerlisten utgitt av Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus avdeling viser til firmaer som

«har kjennskap til og som kan vise til gode referanser i forbindelse med restaurering av eldre hus,

bygningsmiljøer og interiører. De som står på listen er dyktige innenfor sitt fagområde, men du som

oppdragsgiver må selv bedømme deres kompetanse. oslo-akershus@fortidsminneforeningen.no,

tlf. 97 00 58 58. (Iht. både Byantikvaren og Kulturminnefondet kan utførende firma eventuelt være

et annet enn lagt til grunn i søknaden.) Det vil være opp til andelseier først å innhente en

tilstandsvurdering fra annen faginstans, spesielt om andelseier primært ser for seg utskifting til

kopivinduer. Dernest søkes samråd med Byantikvaren før eventuelt pristilbud på restaurering og

søknad om tilskudd.

Borettslagets godkjenning

Byantikvaren og Kulturminnefondet forutsetter at søknad om tilskudd fra andelseiere i borettslag

ledsages av fullmakt gitt av styret. Dersom andelseier går for restaurering, ber andelseier styret om

fullmakt til å søke om tilskudd. Andelseier oversender som orientering til styret kopi av gitt(e)

tilskudd, sammen med kopi av tilbud fra utførende håndverker som er lagt til grunn. Likeledes skal

styret godkjenne utskifting til kopivinduer dersom det blir utfall av samråd med Byantikvaren.

Hvis du er usikker på om boligen har originale vinduer/dører, kontakt styret.

Illustrasjon av milepæler knyttet til restaurering av vinduer mv.

Milepæler knyttet til søknad om tilskudd og gjennomføring av arbeider vil ut fra frister for søknad om tilskudd fra Byantikvaren og andre (særlig Kulturminnefondet) være:

* Innhenting av tilbud fra utførende restaureringsfirma(er).

* Samråd med Byantikvaren – fagmessig vurdering. Samråd anbefales dersom du fortrinnsvis skulle ønske å sette inn kopivinduer.

* Utarbeidelse og innsending av søknad – Byantikvaren.

* Utarbeidelse og innsending av søknad – Kulturminnefondet.

* Eventuelt tilsagn/tildeling av tilskudd fra Byantikvaren/Kulturminnefondet blir meddelt.

* Arbeider gjennomføres.

Se de aktuelle nettsidene om søknadsfrister. Eksempler på tidligere innsendte søknader, som veiledning, kan fås ved henvendelse til styret.

        6.2 Økonomisk støtte til restaurering av originale vinduer og dører

Byantikvaren kan søkes om økonomisk støtte ved restaurering. Les mer på kommunens nettside her.

Kulturminnefondet kan søkes om økonomisk støtte ved restaurering. Les mer på fondets nettside her. 

I opplysningsarket under Byantikvarens nettside framgår det: «Egeninnsats/frivillig innsats +

egenkapital + private tilskudd må minst utgjøre 50 % av total finansiering, men normalt mer.»

Dette vil være «egenandel» iht. søknadsskjemaet.

Andelseier kan f.eks. legge opp til 51 % egenandel. Med øvrige 49 % fordelt på Byantikvaren og

Kulturminnefondet etter andelseiers skjønn.

NB! Byantikvaren og Kulturminnefondet ser ikke ut til å samordne seg direkte ved tildelinger, men

de forutsetter at de informeres gjensidig om tiltakshavers søknader om tilskudd og tilsagn som gis.

6.3 Spesifikasjoner for restaurering av originale vinduer finnes her

Originale vinduer skal i størst mulig grad bevares og restaureres. Restaurering inkluderer:

Demontere gammelt glass, fjerne kitt og maling, justere ramme, remontere og kitte glass, skifte /

sette på / rustbehandle hjørnejern/beslag, malebehandling av vindu med linoljemaling, montere

tettelister. Restaurering utover dette: Skifte av råteskadet treverk.

Se ellers NBI byggdetaljblad 733.162 Utbedring av eldre trevinduer og 733.301 Vedlikehold av

vinduer og ytterdører av tre. 

Vindustype original: Sidehengslede utadslående vinduer med innvendig varevindu. Tresprosser ca.

24 mm profilerte innvendig og kittfals utvendig. Enkeltglass, hjørnejern og hengsler med enkle

avrundete ender. Enkle stormkroker og ringstrammere.

6.4 Utskifting av uoriginale vinduer og ytterdører

Uoriginale vinduer kan skiftes ut med nøyaktig kopi av vinduet, inkludert malebehandling med

diffusjonsåpen maling.

Andelseiere kan søke styret om utskifting av vinduer, ytterdører og verandadører som ikke er

originale. Uoriginale vinduer og dører kan kun skiftes ut med godkjente typer kopier.

Søknad om utskifting skal sendes styret i rimelig tid før prosessen igangsettes. I søknaden må det

bekreftes at vinduene/dørene er uoriginale. Dersom du er usikker, kontakt styret.

6.5 Spesifikasjon godkjente kopier av originale vinduer

Se illustrasjoner av godkjente kopivinduer og -dører her.

Beboere står fritt i forhold til valg av leverandører av godkjente typer vinduer, ytterdører og

verandadører. P.t. har vi ingen rammeavtaler med leverandører av disse tjenestene.   

Vindustype kopi: Koblete vinduer med enkeltglass og gjennomgående tresprosse (Tresprosser ca.

24 mm profilerte innvendig og kittfals i ytterste ramme. Dobbelt isolerglass (uten sprosse) i innerste ramme.

For vinduene V-R01, V-R02, V-R03, V-R04, V-R05, V-R06 og V-R07 kan det eventuelt benyttes ikke-

koblet vindu av 2- eller 3-lags isolerglass som er montert i et spor i vindusrammen og forseglet med

syntetisk kitt slik at det fremstår som et tradisjonelt vindu med kittfals. ("Isokitt", "Termokitt" eller tilsvarende.) Alle dimensjoner, profiler, hengslinger og beslag som originale vinduer. Vinduene skal ha hjørnejern. Liten klaring mot bunnkarm som på originalt vindu. Karmer og rammer i tre. Hjørnejern og hengsler med enkle avrundete ender. Enkle stormkroker og ringstrammere.

Farger: NCS S 0502-Y (utvendig og innvendig) gjelder alle hus unntatt Husebygrenda 4, 6, 8 og 10.

Fargekode for disse er 50.20-G50 utvendig og NCS S 0502-Y innvendig. Alle synlige beslag males i

vindusfargen. 

Se for øvrig Byantikvarens "Momentliste for gode vinduskopier".

NB! Alle mål må kontrolleres på stedet før bestilling.

7   Skifte til større kjellervinduer, lysgrav, søknad om bruksendring

Mange har ønsket å skifte ut kjellervinduer til en større type, slik at rommet innenfor kan benyttes til oppholdsrom som kjellerstue, gjesterom eller tilsvarende.

Innsetting av større kjellervindu er søknadspliktig både til Grendas styre og til Plan- og bygningsetaten (PBE). Vinduet som skal benyttes må være den typen som er godkjent av Byantikvaren. Vinduet tilfredsstiller minstekrav til rømning.

Dersom kjellerrommet er definert som bod og bruken endres, må det søkes om bruksendring fra tilleggsdel («bod») til hoveddel («oppholdsrom»).

Se nærmere om søknad om bruksendring nedenfor

Spesifikasjoner og illustrasjoner med aktuelle plasseringer av større kjellervindu for tomannsbolig og rekkehus finnes her.

         7.1  Fremgangsmåte ved innsetting av større kjellervindu

Vinduet er et «tofagsvindu» som er sidehengslet og utadslående. Midtposten «henger på» det ene «faget». Det gjør at vinduet, når det åpnes helt, tilfredsstiller minstekravet til rømningsvindu.

Vinduet skal monteres langt ute i «smyget», ca. 5 cm fra utside kjellervegg.

NB! Det bør være et beslag i bunn av vinduet som føres med helning (min. 1:5) med dryppkant ut over ytterkant kjellervegg. Beslaget skal være hvitmalt som utvendig kjellervegg.

Det skal være minimum 15 cm fra underkant vindu til terreng. Er avstanden mindre, skal det etableres en «punkt-lysgrav», eller terrenget må endres lokalt, slik prinsipptegningene viser.

Terrenget må ha et fall fra huset på minimum 1:50 (1 cm pr. 0,5 meter -dvs. 2 cm pr meter) for å hindre at vann blir ledet mot kjellerveggen. Dette må skje i en avstand på minimum 3 meter ut i fra kjellerveggen. Alternativt skal fallet skje langs huset -se over:

7.2  Lysgrav

Grunne lysgraver bør utføres med for eksempel en steinhelle satt på høykant i sand/grus. NB! Husk at lysgraven skal være åpen i bunn og ha drenerende masser i minimums 20-30 cm dybde, slik at vann som samler seg kan renne bort i fra lysgrav/vindu.

Der terrenget gjør at det må etableres en dypere lysgrav, bør denne støpes i betong som vist på vedlagte detalj under. Denne lysgraven skal også være åpen i bunn som for «grunn» lysgrav over, slik at vann som samler seg kan renne bort og ned i grunnen.

NB! Lysgraven må være grunnere enn 0,5 meter, ellers utløses krav om rekkverk.

7.3  Hva søknad til PBE om større kjellervindu skal inneholde

Se generell info om søknadsprosedyren i kap. 2 i del 6.1 

Søknaden til PBE skal inneholde:

• 1. PBEs søknadsskjema

  2. Situasjonsplan (kart over rekkens eller tomannsboligens beliggenhet i Grenda)

  3. Tegninger av eksisterende fasade med eksisterende vindu

  4. Tegninger av ny fasade (med større kjellervindu)

  5. Bekreftelse på godkjenning fra borettslagets styre

7.4   Hva søknad til PBE om bruksendring skal inneholde

Dersom rommet er definert som kjellerbod, skal det søkes om bruksendring fra tilleggsdel («bod») til hoveddel («oppholdsrom»). I så fall skal det redegjøres for erstatningsarealer for bodene. I et hus er det satt minimumskrav til 3,0m2 innvendig klesbod og 5,0m2 sportsbod.

Se generell info om søknadsprosedyren i kap. 2.2.1.

Søknaden til PBE skal inneholde:

• 1. PBEs søknadsskjema

  2. Søknadsskjema(er) - antall/form avhenger av om andelseier selv kan sende inn, eller om det må søkes med ansvarlig foretak

  3. Redegjørelse for tiltaket

  4. Situasjonsplan (kart over rekkens eller tomannsboligens beliggenhet i Grenda)

  5. Fasadetegning med eksisterende og nytt kjellervindu, evt. fotomontasje plantegninger (før/etter) som viser redegjørelse for planløsning og bod-plassering, snitt-tegninger (før/etter)

  6. Bekreftelse på godkjenning fra borettslagets styre av bruksendring. For rom i kjeller for 2. etasje tomannsbolig skal eventuell bruksendring først være avklart med andelseier i 1. etasje og være dokumentert i søknaden til styret.

Spesifikasjoner og illustrasjoner med aktuelle plasseringer av større kjellervindu for tomannsbolig og rekkehus finnes her.

For rekkehus og 1. etasje tomannsbolig, hvor kjeller kan nås via intern trapp i eget hus/leilighet, kan andelseier selv søke PBE om bruksendring, forutsatt at det ikke må etableres brannskille. For disse søkerne er det pr. 01.01.16 blitt enklere regler for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Dette gjelder blant annet krav til romhøyde, krav til dagslys, utsyn, energi-krav (isolering). (Se artikkel fra Direktoratet for byggkvalitet (Dibk): Enklere å ta i bruk bod, loft og kjeller som oppholdsrom)

Dersom gulvet skal senkes for å oppnå større takhøyde (berører husets stabilitet/ konstruksjon), dersom bærevegg fjernes, dersom det søkes om å etablere et nytt bad, eller dersom nytt brannskille må etableres mot nabo (gjelder 1. etasje tomannsbolig), skal det sendes inn søknad gjennom et ansvarlig foretak (arkitekt eller entreprenør/byggmester med ansvarsrett).

Andelseier i 2. etasje tomannsbolig må ut av egen leilighet, via fellesarealet, for å nå rom i kjeller. Andelseier i 2. etasje må derfor sende inn søknad gjennom et ansvarlig foretak (arkitekt eller entreprenør/byggmester med ansvarsrett).

For disse gjelder i utgangspunktet fullstendige regler i teknisk forskrift (TEK17). Vanligvis betyr dette at det skal søkes dispensasjon fra TEK når det gjelder energi-krav, dagslys og utsyn. PBE har imidlertid opplyst at det, med bakgrunn i kulturminne og bevaringshensyn knyttet til bygningene i Husebygrenda, vil være vanskelig å tilfredsstille alle krav gitt i TEK17. PBE anser det derfor ikke nødvendig å søke om dispensasjon for disse kravene, så lenge en gjør tiltak som høyner kvaliteten.

Illustrasjonen viser at beboer i 2. etasje tomannsbolig må ut av egen leilighet for å nå kjellerstue:

8   Ildsteder

Installasjon og endring/utskifting av ildsted – peis, ovn og liknende, inkludert innsetting av innsats i eksisterende peis – skal utføres i tråd med regler fastsatt av Oslo kommune, brann- og redningsetaten. Se etatens nettside www.bre.oslo.kommune.no for nærmere informasjon. Ved tvil må andelseier selv kontakte kommunen direkte for veiledning.

I henhold til brann- og redningsetatens nettside skal installasjon/endring av ildsted meldes på skjema til kommunens brann- og redningsetat. Skjemaet som skal brukes er enten kommunens skjema eller skjema som følger med peis, ovn og annet. Du skal også sende kopi av utfylt skjema til borettslaget ved styreleder. Det skal framgå av oversendelsen til kommunen at kopi sendes til borettslaget.

Dersom offentlige bestemmelser endres, gjelder de automatisk også for Grenda.

Se også beboerbokens del Praktisk informasjon om Helse, miljø og sikkerhet (HMS) og brannforebygging.

8.1  Ildsteder i tomannsboliger

Tomannsboligene ble opprinnelig levert med peis i én etasje og kamin i én etasje. Dette trolig for å gi best mulig trekk for begge ildsteder.

Ved endring i ildsted i tomannsboliger må det gjøres en fagmessig vurdering av virkning for trekken. Den etasjen som ønsker endring, må orientere den andre etasjen og innhente dennes aksept. Dette gjelder også ved endring av ildsted som ikke er opprinnelig installert. I tilfelle uenighet mellom etasjene avgjør styret saken.

Det skal søkes til styret om endring/utskifting av ildsted i tomannsbolig.

9   Platting/utegulv og terrengendringer på eget rådighetsområde

9.1  Platting/utegulv

Andelseiere kan søke styret om å legge platting/utegulv. Søknad skal sendes i rimelig tid før oppføring. En enkel tegning og mål for utstrekning skal følge med søknaden.

Reguleringsplanen tillater at det oppføres én platting på inntil 23 m² pr boenhet, inntil husvegg mot hage og lagt i terrenghøyde. Plattingene skal ikke dekke hele boligens fasadelengde.

For rekkehus er det forhåndsgodkjent en type platting, se illustrasjoner. Dersom verandaen ikke er forlenget, vil plattingen fylle et større volum inntil huset. Plattingens form justeres tilsvarende for å holdes innenfor tillatte mål.

Eventuelle andre ønsker om avvik fra forhåndsgodkjent type platting skal forelegges styret, som konsulterer PAU ved behov.

For tomannsboliger er det ingen forhåndsgodkjent løsning, da tomannsboligene blant annet har langt større variasjoner i terreng. Ved plassering av platting/utegulv ved tomannsboliger må det tas hensyn til den faktiske oppdelingen av rådighetsområdet ved hver enkelt tomannsbolig.

Spesifikasjoner

Utegulv som støter mot vegg må ligge i underkant av kjellervindu, med mindre det er etablert lysgraver for kjellervinduene (se avsnitt X.X Kjellervinduer).

Opprinnelig er det benyttet bruddheller/skifer på utegulv, men plattinger kan også oppføres i tre. Når det legges bruddheller anbefales det at de legges i sand, og ikke støpes.

Størrelse og plassering av platting/utegulv for rekkehus 

Forslag til størrelse og plassering av platting/utegulv for tomannsboliger (preakseptert løsning for tomannsbolig finnes ikke).

9.2  Terrengendringer på eget rådighetsområde

Ifølge reguleringsbestemmelsene er det ikke anledning til å endre, eller foreta inngrep i, eksisterende terreng. Se nærmere info i punkt 3 i Husordensregler for Husebygrenda.

10   Levegg/skillevegg og skjerming av uteområder mellom rekkehus

Andelseiere kan søke styret om å sette opp levegg/skillevegg. Søknad skal sendes i rimelig tid før oppføring. En enkel tegning og mål for leveggen skal følge med søknaden.

Tilfredsstillende skjerming av uterom kan i mange tilfeller oppnås ved hjelp av vegetasjon. Levegger kan settes opp i overenskomst mellom andelseiere for å skjerme oppholdsareal ute. Flere typer finnes i Grenda.

For rekker der det ikke er satt opp skjerm av annen type, skal nye levegger være av type 1 (se illustrasjon). Veggen skal knytte seg til hushjørnet og kan strekke seg 2,5 m ut fra yttervegg.

Er det allerede satt opp levegg ved en husrekke, bør nye vegger i samme rekke tilpasses denne. Se skjematisk tegning av levegg type 2, som er satt opp enkelte steder i Grenda. Levegg type 2 kan gå inntil 3,6 m ut fra yttervegg.

Spesifikasjoner

Levegg type 1 er vist på skjema A-321. Dette er den forhåndsgodkjente leveggen og er utformet som en del av huset.

Leveggen males eller beises i husets farge. Velges type 2 skal denne i tillegg, siden den er mer enn en meter lengre enn type 1, beplantes med klatreplanter eller tilsvarende, slik at veggen fremstår som en «grønn» vegg.

Vedlikehold av levegg er andelseiers ansvar.

Levegg type 1 (forhåndsgodkjent, skal i utgangspunktet benyttes):

Levegg type 2 (kan benyttes der denne typen allerede er oppført i en rekke):

10.1  Skjerming av uteoppholdssoner mellom tomannsboliger

Behovet for levegger hos tomannsboliger og rekkehus er forskjellig. Rekkehusene har uteoppholdssoner ved siden av hverandre og et tydelig behov for skjerming mellom hverandre. Tomannsboligene har fire fasadesider å fordele seg imellom og har normalt ikke samme behov for levegger. Det finnes derfor ikke en forhåndsgodkjent levegg kun for tomannsboligene. 

Når det gjelder skjerming mellom uteoppholdssoner rundt tomannsboligene er det mest vanlig å bruke beplantning. Opprinnelig finnes det et espalier som tillates oppført. Dette er en helt åpen konstruksjon for klatreplanter.

Espalier krever ikke søknad til styret, men det må avtales med naboen i tomannsboligen før oppføring.

Retningslinjer ved bygging av espalier 

• • Skilleveggen er et espalier for klatreplanter og skal oppføres i kombinasjon med klatreplanter. 

  • Espalierveggen skal plasseres 90 grader ut fra huset, dvs. ikke diagonalt.

  • Espalieret skal være en kopi av originale espaliervegger i Husebygrenda (se foto). 

Høyde på espalier: 1600 cm, bredde: 2800 cm.

Espalierveggen er bygget av tynne lektere lagt i kryss. Senter – senteravstand= 25 cm.

Liggende lekter er 4 x 2,5 cm, stående lekter er 2 x 1 cm. Alternativt med like lektere lagt i diagonal.

Espalierveggen kan males hvit eller beholdes umalt.

11   Markiser

Det anbefales ensfarget eller bredstripet markiseduk. Det anbefales også at samme type markise brukes på hus i rekke, og for begge leilighetene i tomannsboliger.

Gule hus bør ha markiser som er stripete i gult og hvitt, eller ensfarget i en av fargene. Hvis gult brukes, bør fargen være nærmest mulig fasadens gulfarge.

Røde og grå hus følger samme prinsipp som ovenfor.

Siden grå hus har et nøytralt utseende, kan du også velge en sekundær farge på markisene. Tradisjonelt har ensfarget røde eller stripete blå og hvite markiser vært vanlig på grå hus i Grenda.

Hvite hus bør ha markiser som er stripete i grønt og hvitt, eller ensfarget i en av fargene. Hvis grønt brukes, bør fargen være nærmest mulig lik grønnfargen i stolper, listverk og vindskier.

12   Boder og frittstående enheter

12.1    Frittstående enheter

Frittstående enheter kan være boder, dukkehus, drivhus m.m. Reguleringsbestemmelsene tillater oppføring av frittstående enheter, men disse skal oppføres i samråd med Byantikvaren. Boder, dukkehus og andre frittstående enheter er søknadspliktige både til styret og PBE. I det ligger det at plassering og utforming må sendes til Byantikvaren for en uttalelse og godkjenning før det søkes til PBE. Det skal først søkes til styret i borettslaget.

Husebygrendas generalforsamling har godkjent en type frittstående enhet som kan brukes både som dukkehus og bod, se illustrasjon.

preakseptert bod/dukkehus

Målsatt tegning finnes her.

12.2 Hva søknaden til PBE skal inneholde

Se generell info om søknadsprosedyren i kap. 2.2.1.

Andelseier skal først søke styret. Deretter skal godkjenning og uttalelse fra Byantikvaren innhentes, og til slutt skal det søkes til PBE. Begge søknadene skal inneholde følgende:

1) Beskrivelse av tiltaket

2) Situasjonskart med dukkehus/bod inntegnet

3) Tegning av dukkehus/bod med hovedmål oppgitt

4) Godkjenning fra styret i borettslaget

5) Godkjenning fra Byantikvaren (til PBE)

12.3  Påhengt bod (rekkehus)

Reguleringsplanen åpner ikke for en generell mulighet til å oppføre påhengt bod til rekkehus. Byutviklingskomiteens flertall har imidlertid i en merknad uttalt seg positivt til at det kan oppføres påhengt bod i de tilfeller der det allerede er oppført flere boder i en rekke. Dette er ikke et vedtak, men en flertallsmerknad som vil være signalgivende for Plan- og bygningsetaten i behandlingen av eventuelle søknader om bod til rekkehus.

Søknad om påhengt bod må utformes som en dispensasjonssøknad. Det må vises til merknaden fra flertallet i Byutviklingskomiteen:

«Komiteens flertall, medlemmene fra A, MDG og V, forstår beboerne i Husebygrendas behov for boder, men disse medlemmer mener at det er mulig å finne gode løsninger for dette uten å tillate oppføring av påhengt bod til alle rekkehusene. Disse medlemmer er positive til at det oppføres påhengte boder i de tilfellene der flere av rekkehusene (per juni 2017) allerede har det. Eksempelvis at det tillates at det fjerde huset i rekke får oppføre bod dersom de tre andre allerede har dette. Dette fordi disse medlemmer oppfatter at det vil skape en visuell og arkitektonisk likhet i rekken.» (Protokoll fra møte i Byutviklingskomiteen 21.06.17)

Husebygrenda hadde tidligere en preakseptert/forhåndsgodkjent påhengt bod til rekkehusene. Denne er oppført flere steder i Grenda. I en søknad om dispensasjon til å kunne oppføre påhengt bod er det denne typen bod det kan søkes om, se illustrasjon nedenfor.

Illustrasjon av godkjent type påhengt bod for rekkehus

Målsatt tegning av påhengt bod finnes her.

12.2.1 Hva søknaden til PBE skal inneholde

Se generell info om søknadsprosedyren i kap. 2. del 6.1 

PBE skal ha søknad fra andelseier som skal inneholde følgende:

• 1. Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene

  2. Situasjonsplan (kart over rekkens eller tomannsboligens beliggenhet i Grenda)

  3. Tegning av påhengt bod

  4. Bekreftelse på godkjenning fra borettslagets styre