Vedtekter for Husebygrenda Borettslag AL

Revidert og vedtatt av generalforsamlingen 2023

Borettslagsloven regulerer et stykke på vei hvilke regler borettslaget må følge og hvilke rettigheter og plikter vi har som andelseiere. Det er lovfestet at et borettslag må ha Vedtekter.

Vedtektene er borettslagets egen "grunnlov". Derfor må det 2/3 flertall til på generalforsamling for å gjøre endringer. Vedtektene er bindende for styret og generalforsamlingen.

Vedtektene omhandler i hovedsak to viktige forhold:

• • regulering av forholdet mellom andelseier og borettslaget

  • regler for styret og generalforsamlingen

§ 1      Lagets navn, forretningskontor, lagsform og ansvar

Lagets navn (firma) er Husebygrenda Borettslag AL med forretningskontor i Oslo. Laget er et andelslag med begrenset ansvar. Andelseierne har ikke personlig ansvar for lagets forpliktelser.

§ 2      Formål

Lagets formål er å administrere boligbygg og gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom.

Videre har laget til formål å organisere og forvalte andre tiltak som har sammenheng med andelseiernes bointeresser.

§ 3      Andeler og andelseiere

Borettslaget har 97 andeler, fordelt på 53 rekkehusleiligheter og 44 leiligheter i tomannsboliger.  

Andelenes pålydende er kr 100.

Bare fysiske personer kan være andelseiere i borettslaget.

Ingen kan eie mer enn én andel.

Bare den som bor eller skal bo i boligen, kan bli eier av sameiepart i andel på annen måte enn ved arv.

Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av andelene i borettslaget i samsvar med burettslagslova § 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

§ 4      Overføring av andel

En andelseier har rett til å overdra sin andel etter reglene i Lov om burettslag § 4-4 til    § 4-7.

§ 5      Godkjenning av ny andelseier

Den som erverver en andel, må godkjennes av styret for at et erverv skal bli gyldig overfor laget. Styret kan nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med § 3 i disse vedtekter. Videre kan styret nekte godkjenning når det ellers er saklig grunn til det.

Nekter styret å godkjenne erververen som andelseier, skal det gi vedkommende og overdrageren skriftlig melding om dette innen 20 dager etter at styret har mottatt søknaden om godkjenning. I meldingen skal det gis opplysning om grunnen til avslaget.

Unnlater styret å gi slik melding, er erververen i alle tilfelle å anse som godkjent. Når en andel skifter eier, skal den nye eier gi melding om det til laget, selv om styrets samtykke ikke er nødvendig.

En erverver av en andel har først rett til å ta boligen i bruk når vedkommende er godkjent av styret eller styrets avslag er kjent ugyldig ved endelig dom.

Eventuelle utgifter ved ervervet betales av den nye andelseieren.

§ 6      Overlatelse av bruken til andre

Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret leie ut boligen til andre.

Som utleie regnes alle tilfeller der andelseieren overlater bruken av boligen til andre, med eller uten vederlag.

(a)    Utleie i inntil tre år

Med styrets samtykke kan andelseierne leie ut hele boligen til andre i inntil tre år. Vilkåret er at andelseieren selv, eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, først har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Skal andelseieren leie boligen ut igjen etter denne regelen, må vilkåret i forrige punktum være oppfylt.

(b)    Utleie i andre tilfeller

Med styrets samtykke kan andelseieren også leie ut boligen til andre hvor:

• 1. andelseieren er en juridisk person (jf. § 3)

  2. andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner

  3. et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen

  4. det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.

     1. I disse tilfellene kan det gis anledning til utleie utover tre år. Det kreves da ikke at andelseier først har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene.

     2. Samtykke kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det.

     3. Har styret ikke sendt svar på en skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden er kommet frem til styret, skal brukeren regnes som godkjent.

     4. Andelseier som bor i boligen, kan leie ut deler av boligen uten samtykke.

     5. Utleieforholdet reduserer ikke andelseiers plikter overfor borettslaget.

§ 7   Bruk av bolig og rådighetsområde – råderett – Husordensregler

Generelt

Andelseieren kan ikke uten styrets samtykke benytte boligen til annet enn boligformål.

Hver enkelt bolig har et utendørs rådighetsområde som den enkelte andelseier disponerer i tilknytning til sin bolig. Andelseierne har rett til å utnytte sitt rådighetsområde som hage og kan beplante området.

Andelseieren skal behandle boligen, andre rom, rådighetsområde og annet uteareal på en forsvarlig måte. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.

En andelseier kan med styrets samtykke gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemning hos en bruker av boligen. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.

Kjellere i tomannsboliger er opprinnelig delt i fellesrom og rom som er tildelt hver andelseier. Forutsatt styrets samtykke kan i stedet kjelleren deles i to sammenhengende enheter dersom den ene eller begge parter ønsker dette. For nærmere orientering om løsningsalternativer, søknadsprosess m.m. vises til borettslagets retningslinjer om bygningsmessige endringer m.m.

Generalforsamlingen kan fastsette husordensregler for eiendommen.

Rådighetsområder

Avgrensning og oppdeling

Området ut til nærmeste vei, jordet langs Turvei A3, friareal, nabohus eller tilsvarende grense er rådighetsområdet for husets (rekkens) beboere.

Avgrensning og oppdeling av rådighetsområdene mellom boligene (rekkehus og tomannsboliger) fastsettes om nødvendig av styret.

Hvis det av overordnede grunner er nødvendig å disponere noe av en andelseiers rådighetsområde til andre formål, kan borettslaget gjøre dette uten at andelseier skal ha kompensasjon. (Eksempler er oppføring av transformator, oppføring av garasje etter garasjeplan, utvidelse av veibredden eller opparbeiding og vedlikehold av gangstier.) Slik innskrenkning av andelseiers rådighetsområde besluttes av styret.

Dersom andelseiere seg imellom avtaler grenser og regler for utnyttelsen av rådighetsområdet som endrer den sedvanlige grenseoppgangen, bortfaller slike avtaler ved overdragelse av boligen til andre.

Oppsetting av gjerder er ikke tillatt. Yttergrensene mot vei, jordet langs Turvei A3, friareal eller nabogrense skal ikke avgrenses med gjerde uten etter vedtak av generalforsamlingen. Avgrensning mot indre veier og fellesarealer kan gjøres med beplantning.

Uenighet vedrørende rådighetsområde avgjøres av styret.

Rådighetsområde for rekkehus

For midthus i rekke strekker rådighetsområdet seg fra gavlveggene på huset og ut til nærmeste vei, stikkvei eller fellesareal.

Som kompensasjon for midthusenes mindre rådighetsområde har midthusene anledning til å plante frukttrær helt opp mot grensen til endehus. Ved uenighet avgjør styret.

Rådighetsområdet mellom endehus i to forskjellige husrekker deles midt mellom endehusene.

Rådighetsområde for tomannsboliger

Rådighetsområdet for tomannsboligene skal deles mest mulig rettferdig mellom andelseierne. Med utgangspunkt i tilgjengelig areal og topografi varierer oppdelingen av rådighetsområder noe.

§ 8 Andelseiers vedlikeholdsplikt

Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde/skifte ut slikt som vinduer, avgreningsrør fram til forgreningspunktet for felles rør og ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring/ inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet og innvendige flater, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og dører med karmer, herunder ytterdører.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utendørs rådighetsområde som andelseieren disponerer eksklusivt. Arealene skal vedlikeholdes på en forsvarlig måte, og på en måte som ivaretar eiendommens preg og helhetsinntrykk. Busker og trær holdes klar av bygningene. Andelseiere må sørge for beskjæring og eventuelt fjerning av vegetasjon som kan øke borettslagets vedlikeholdsutgifter. Klatreplanter på fasader er ikke tillatt.

Andelseiers vedlikeholdsplikt omfatter også plikt til vedlikehold/utbedring av drenering. Dersom det er påkrevet med drenering av en bolig, plikter andelseiere med tilstøtende boliger (tomannsbolig eller rekkehus) å samarbeide og dele kostnader ved dreneringen.

Den enkelte andelseier har selv ansvar for å gjennomføre og bekoste tiltak for å redusera radon i egen  bolig.

Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o.l. Ved eventuell skade på kjeller som er oppgradert, dekker andelseier selv reparasjoner utover original kjellerstandard.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær, dersom skaden omfattes av andelseiers vedlikeholdsplikt, jf. ovenstående.

Oppdager andelseieren i boligen en skade som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra til borettslaget.

Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følge av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf. borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.

§ 9 Borettslagets vedlikeholdsplikt

Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.

Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like fram til forgreningspunktet for de enkelte boligene. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødvendig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

§ 10 Forsikring

Generelt

Alle bygninger i Husebygrenda er forsikret av borettslaget. Dette omfatter også garasjer og barnehagen.

Husebygrendas bygningsforsikring dekker en generell standard for alle boligene. Forsikringen inkluderer kjellere med original standard.

Gjeldende forsikring er en kombinert huseierforsikring som omfatter skader innenfor områder som brann, vannskader, skader på vann- og avløpsrør inkludert tilstoppinger fram til offentlig ledningsnett, skader etter innbrudd, skader på glass og sanitærporselen og naturskader.

Andelseierne bør være oppmerksomme på skadetyper som ikke omfattes av forsikringen, som f.eks. skade som skyldes sviktende/manglende drenering, skadedyr og visse skader på elektronisk utstyr.

Andelseieren er selv ansvarlig for skader som påføres boligen på grunn av grov uaktsomhet.

Forsikring av tilbygg, garasjer og oppgraderte kjellerrom

Noen andelseiere har fått utført tilbygg til sine boliger. Slike tilbygg er også omfattet av borettslagets bygningsforsikring. Det samme gjelder for garasjer, som oppføres, eies og vedlikeholdes av den enkelte andelseier. Økt forsikringspremie som følge av eierskap til garasjer legges til felleskostnadene for den enkelte andelseier.

Grendas forsikring dekker ikke bygg under oppføring. Andelseieren må selv sørge for forsikring i byggeperioden.

Oppgradering/standardheving av kjellerrom

Oppgradering/standardheving av kjellerrom utover opprinnelig original standard, til f.eks. oppholdsrom, er ikke dekket gjennom borettslagets bygningsforsikring. For slike endringer må andelseieren selv tegne (hjem-/innbo-)forsikring.

Egenandel

Egenandel ved skade dekkes av andelseier. I tilfeller der skaden skyldes forhold som omfattes av borettslagets vedlikeholdsplikt, dekkes egenandelen av borettslaget.

Skade som har en kostnad som er mindre enn egenandelen, dekkes av andelseier. I tilfeller der slik skaden skyldes forhold som omfattes av borettslagets vedlikeholdsplikt, dekkes kostnaden av borettslaget.

Egenandel ved naturskade dekkes av borettslaget.

Avkortning ved skade

Dersom det gis redusert erstatningsoppgjør (avkortning) ved skade på grunn av grov uaktsomhet av andelseieren, dennes husstand eller andre som andelseier har gitt tilgang til boligen, eller fordi andelseieren/husstanden har brutt forsikringsselskapets sikkerhetsforskrifter, må andelseieren selv dekke avkortningen mellom erstatningsoppgjøret og kostnaden ved gjenoppføring/utbedring.

§ 11    Salgspålegg og fravikelse

Dersom en andelseier eller bruker av boligen på tross av advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser, for eksempel i henhold til burettslagslova, vedtekter eller husordensreglene, eller ved manglende husleieinnbetalinger, kan laget pålegge vedkommende å selge andelen, jf. burettslagslova § 5-22.

Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13, jf. burettslagslova § 5-23.

§ 12    Styret

Laget ledes av et styre som består av en leder som velges ved særskilt valg og 4 andre medlemmer med 1 varamedlem. 

De av generalforsamlingen valgte 4 styremedlemmer velges for et tidsrom av to år. Leder og varamedlem velges for ett år. Styret velger nestleder og eventuelt sekretær blant sine medlemmer. 

Tillitsvalgte kan gjenvelges. Ved gjenvalg av styremedlem er funksjonstiden ett år.

§ 13    Styrets oppgaver og vedtak

Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

Styremøte innkalles av lederen. Krever et styremedlem, forretningsfører/regnskapsfører eller revisor at det skal holdes styremøte, skal lederen uten opphold etterkomme kravet.

Styremøter ledes av lederen eller i lederens fravær av nestlederen. Er disse ikke til stede, velger styret en møteleder.

Styret kan treffe vedtak når minst tre styremedlemmer eller varamedlemmer er tilstede på møtet og minst tre stemmer for vedtaket. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget.

Det skal føres protokoll over styrets forhandlinger i henhold til burettslagslova.

Styret kan ikke uten at generalforsamlingen med minst 2/3 av de avgitte stemmer har samtykket, fatte vedtak om:

(a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

(b) å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf. borettslagslovens § 3-2 andre ledd,

(c) salg eller kjøp av fast eiendom,

(d) å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,

(e) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

(f) andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

For å få et best mulig beslutningsgrunnlag må styret, i saker som berører enkelte andelseiere særskilt, tilstrebe å la de aktuelle andelseierne få anledning til å uttale seg

Styret har rett til å gjennomføre refinansiering av lagets lån, såfremt lånesummen ikke økes.

Styret har plikt til å søke å løse uenigheter mellom andelseiere.

§ 14    Firmategning

Lederen (nestleder) og et styremedlem i fellesskap tegner lagets navn (signaturrett). Styret kan gi prokura.

§ 15    Generalforsamling

Den øverste myndighet i laget utøves av generalforsamlingen som ledes av styrets leder eller – dersom generalforsamlingen beslutter det – av en møteleder valgt av generalforsamlingen.

Ordinær generalforsamling holdes hvert år så snart regnskap og beretning foreligger, og senest innen 20. juni. Forut for ordinær generalforsamling skal styret informere andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Alle andelseiere har rett til å være til stede i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Andelseiers ektefelle, samboer eller annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg.

En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha felles fullmektig.

Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret, revisor eller minst 1/10 av andelseierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Innkalling til så vel ordinær som ekstraordinær generalforsamling skal skje ved skriftlig varsel til de andelseiere som har kjent adresse. Årsregnskap, årsmelding og revisjonsberetning skal vedlegges innkallingen til ordinær generalforsamling.

Innkallingen skal skje med minst 8, høyst 20, dagers varsel for ordinær og ekstraordinær generalforsamling. Ekstraordinær generalforsamling kan likevel om nødvendig innkalles med kortere frist, som dog skal være minst tre dager.

Saker som en andelseier ønsker behandlet av den ordinære generalforsamling skal nevnes i innkallingen. Sak som en andelseier ønsker framlagt for generalforsamlingen ledsages av styrets innstilling der det er naturlig.

Ordinær og ekstraordinær generalforsamling kan ikke treffe beslutning om andre saker enn dem som er klart angitt i innkallingen

§ 16    Saker som skal behandles på generalforsamlingen

På den ordinære generalforsamlingen skal følgende saker behandles:

1.   Konstituering

a) Opptak av navnefortegnelse

b) Valg av protokollfører og av minst en andelseier til å undertegne protokollen sammen med møteleder

c) Spørsmål om møtet er lovlig innkalt

2.   Årsberetning fra styret

3.   Årsregnskapet, og i den sammenheng spørsmål om anvendelse av overskudd eller dekning av tap

4.   Godtgjøring til styret og revisor

5.   Andre saker som er nevnt i innkallingen

6.   Valg av styremedlemmer og varamedlemmer. Sistnevnte velges i nummerorden.

7.   Valg av valgkomité. Komitéen konstituerer seg selv.

8.   Valg av et plan- og arkitekturutvalg (PAU) og eventuelt valg av andre utvalg.

§ 17    Vedtak på generalforsamlingen

Med de unntak som følger av loven eller vedtektene, treffes alle beslutninger med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. Har møtelederen ikke stemt, eller det gjelder valg, avgjøres saken ved loddtrekning. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt.

Valg av styre skal foregå skriftlig dersom møteleder eller minst én av de fremmøtte andelseiere krever det. Avstemning i andre saker skal foregå skriftlig dersom møteleder eller minst 1/10 av de frammøtte andelseiere krever det.

Hver andel har én stemme, selv om andelseier eventuelt har flere andeler (jf. § 3).

Over generalforsamlingen føres protokoll hvor valg og vedtak føres inn. Undertegnet protokoll distribueres til alle andelseiere, normalt innen to uker etter generalforsamlingen.

§ 18 Inhabilitet

Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående, eller om ansvar for seg selv eller nærstående, i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

§ 19 Taushetsplikt

Tillitsvalgte, forretningsfører/regnskapsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

§ 20 Mindretallsvern

Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører/regnskapsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller for laget.

§ 21    Revisjon

Borettslagets revisor velges av generalforsamlingen og tjenestegjør inntil annen revisor velges i vedkommendes sted. Generalforsamlingen kan bare velge ny revisor når det er sagt i innkallingen at det vil bli fremmet forslag om dette. Revisors godtgjørelse fastsettes av generalforsamlingen.

§ 22    Vedtektsendring

Vedtektsendring kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst 2/3 av de avgitte stemmer.

§ 23    Forholdet til lov om burettslag

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter eller av husordensreglene, gjelder Lov om burettslag av 6. juni 2003 nr. 39 med senere endringer.