Super privilège de la copropriété

Lors de la vente d'un actif immobilier, la copropriété est amenée à faire valoir ses droits pour le paiement des charges de copropriété non encore payées par le vendeur.

C'est l'article 2374 du code civil qui règle le rang de ces créances, en concrétisation de 19-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965

La copropriété dispose d'un privilège immobilier portant sur les charges dues, provisions du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel de l’année en cours ou des années précédentes, et les provisions pour travaux d’amélioration à venir (travaux futurs déjà votés dont l'appel de fonds est échu), les dommages intérêts, les frais de justice, le fonds de travaux, les travaux de restauration de l'article L313-4-2 du code de l'urbanisme.

Les sommes dues doivent être ventilées:

- l'année en cours et les deux années précédentes (par rapport à la vente de l'immeuble) sont payées avant toute autre créance, y compris privilège du prêteur ou hypothécaire, et c'est la raison pour laquelle on évoque parfois le "super privilège" de la copropriété (voir le mot privilège), ce qui reste assez relatif puisque ce privilège passe après le superprivilège des salaires et le privilège des salaires.

- jusqu'à la cinquième année (en réalité deux années de plus que le "super privilège"), la copropriété bénéficie d'un privilège de rang inférieur, en concours avec les créanciers inscrits au titre du privilège du prêteur ou du vendeur.

Concrètement ces sommes sont donc payées avant le créancier hypothécaire.

- au delà la copropriété bénéficie du privilège du bailleur (article 19 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)

Le privilège de la copropriété est le seul privilège immobilier "occulte" c'est à dire qui n'est pas inscrit au fichier immobilier, ce qui est logique puisqu'il n'existe que pour autant que l'immeuble soit vendu, et ne peut donc, par hypothèse, être invoqué avant.

La préservation du privilège suppose que, dans les 15 jours de l'avis de mutation qui lui est faite, le syndic fasse opposition par acte extrajudiciaire (article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965).

L'opposition contient élection de domicile, et à peine de nullité le montant et les causes de la créance, c'est à dire sa ventilation.

L'opposition doit être faite à celui qui a qualité pour répartir les fonds Cass civ 3ème 28 février 2001 n°99-15330

L'article 5-1 du décret 67.223 du 17 mars 1967 (par renvoi de l'article 4 c'est à dire ventilation des charges, travaux ... ) et à défaut de ventilation, au besoin dans les annexes de l'opposition, la créance est chirographaire cass civ 3ème 25 octobre 2006 n°05-16835

En cas de vente de plusieurs lots il doit y avoir une opposition par lot ou à tout le moins une ventilation par lot Cass civ 3ème 22 juin 2017 n°16-15195

"l'opposition devait comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le " super privilège " que le syndicat invoquait mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient afférentes " Cass civ 3 3 novembre 2011 n°10-20182 et "l'absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l'article 2374 1° bis du code civil leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires" Cass civ 3 27 novembre 2013 n°12-25824 et 12-27385

Voir également sur le fait que l'opposition doit comporter une ventilation des différents postes de créance ( Charges et travaux année en cours et deux années suivantes / charges et travaux deux années suivantes / autres créances) Cass civ 3ème 22 juin 2017 n°16-15195.

source : https://www.pernaud.fr/info/glossaire/11418725/super-privilege-de-la-copropriete-et-privilege-