理事長だより号外No.13

また、住民説明会に出席できない区分所有者からの質問を預かりましたが、当日その場で理事会に手渡したにもかかわらず、内容が読み上げられることはありませんでした。また、私が理事長名義を使って書いている質問書だから受け取らないとＣ理事が質問書を放り出し、出席者から受け取るべきだという声が上がる場面もありました。

関連する国のガイドライン（マンション管理標準指針コメント（一　管理組合の運営））をいくつか示しておきます。2．マンション管理標準指針コメント（一　管理組合の運営）で全文読めます。

出席届、議決権行使書、委任状について

いずれの書類にも「必ずこちらの議決権行使書あるいは別紙の委任状のどちらか一方にご記入の上ご提出ください」などの記載がありますが、「議決権行使書」「委任状」などの提出は区分所有者の判断にまかされており、「必ず」提出を求めるのはその権利の侵害にあたります。区分所有者には棄権する自由もあります。

「臨時総会」に関する私の見解と、委任状提出予定の方へのお願い

今回の「臨時総会」は手続きに瑕疵があるため、無効という見解です。いずれの議題も議論が尽くされておらず、「臨時総会」の場で多少の議論があったとしても、決議に入るのは拙速と考えています。当日は様子を見に行く予定ですが、議決権行使はしません。

50期の定期総会は、以下のような状態で、すでに委任状のみで過半数を超え、理事会の思う通りに承認される状態となっていました。

組合員数357名（85.8％）、議決権数363個（86％）
委任状が216名、220個あり、その時点で過半数超え（すべてが議長への白紙委任だとすると）

しかし、その結果、今回、ボイラー契約の変更、巨額の工事２件の中止が上程されています。信頼して任せられるはずの管理組合でしたが、実際には白紙委任すると問題がある状態が続いていたということです（今回ストップを言い出さなければ、数千万円の不要な工事が行われるところでした）。

規約を遵守し、必要な手続きを踏んでいれば、白紙委任して総会承認をしてしまう前に、チェックすることができた可能性があります。今回も形ばかりの住民説明会、組合員の意見聴取がないまま理事会と管理会社が作った議案が並んでいます。

私は「臨時総会」を延期し、規約にある手続きを踏み、国のガイドラインが推奨するように、組合員の意見聴取など合意形成を丁寧に行ってから、議案作成、説明会、総会と進むべきではないかと思います。

結局、今の理事会は50期までとやっていることは変わりません。問題のある工事を中止したからと言って、すべて終わりにはなりません。なぜそのようなことになったのか、これからはそのようなことが起きないとなぜいえるのか、そこまで踏み込まないと、いつ同じ問題が繰り返されるかわかりません。マンションの本質的な問題の解決に着手できる体制ではないと思います。

第１号議案　使用細則一部変更の件（Ｄ棟手押し車置き場）

スキップフロア構造のあるD棟のみが対象となる使用方法の変更であるため、まずD棟限定の棟別会議や説明会を開催し、その後、必要なら全体総会に諮るべきです。そうでなければ、他棟住民が実情を知らないまま賛否を判断することになります。現在の運営は手続き的に不備があると言わざるを得ません。

追加情報：最初はC理事他数名の理事が反対していましたが、強硬に私物保管にこだわる住民が複数現れたため、屈した形です

第一回定例理事会の時点で、私は私物保管の暫定許可を出しましたが、C理事をはじめとする複数の理事が規約違反だから認められないと反対しました。そのため消防署に確認を取り、住民本人にも聞き取りをしたうえで、一階駐輪場の使用を提案し、理事会として決議しました。

しかし、これを不服とした住民が複数おり、私物の放置も続きました。住民への対応を理事会として協議する間、D棟理事から私へ、規約違反を認めないでほしい、住民と対話をする必要はない、災害時には命に係わる、と強い要望もありました。その理事には、これはD棟のみの問題であるため、D棟で棟別総会をすることを提案していました。

しかし、結果的には、一部住民の猛烈な抗議に屈した形となったようです。

災害時について心配なD棟住民の方は他にもいらっしゃると思います。人命にもかかわることなので、まずはD棟の総意を確認するのが先であり、今回の議案提出は拙速であると思います。

第２号議案　ボイラー運転員業務契約締結の件

月額350,000円→416,100円（税抜き）と増額になります。月額56,100円は何のため払う費用なのか？その内訳、金額の妥当性を説明会で質問したところ、回答はありませんでした。

また、なぜこの契約形態が可能なら、50期は直接契約としたのでしょうか？契約書すらありませんでした。（契約書締結および、そのリーガルチェックのため弁護士雇用を提案したところ、C理事は反対していました）。

そもそも、管理委託契約の変更は総会承認が必要です。50期は総会承認を得ないまま、管理委託契約を変更し、直接契約を締結しました。規約の通りに総会をやれば、必然的に契約締結前に住民がチェックすることになり、ずさんでリスクの高い直接契約を経ることはなかったと思われます。

なぜ総会承認を回避して進めることになったのか、経緯の説明と再発防止をどうするかの議論も併せて必要なはずです。

第３号議案、第４号議案　工事の一部中止、中止（後述します）

後述します。

第５号議案　理事の解任

まず「主な解任理由」について、事実と異なりますので、説明します。また、同様の経緯は「号外７号」にも書いていますので、こちらもお読みください。

一部理事に対するパワーハラスメント行為が確認された。
1. パワーハラスメントに該当するかの要素は以下の通りです。

（全文はこちら。厚生労働省「職場におけるハラスメント」パンフレットです）

1. 以上を踏まえて、具体的にどの事実を指すのか不明です。
2. 理事の解任についての言動を指しているようですが、管理規約や法令・コンプライアンスの順守を求めたところ、一部理事から「理事長からのメールはブロックした。返信しないでほしい」「理事長の顔を見たくないので理事会に出席しない」、「自分がすべて悪いので辞任する」などの反応がありました。そのため、理事長との意思疎通、理事会への出席ができない、辞任の意向があるということで、「理事長だより号外３号」で状況の周知および交代要員の呼びかけを行ったことは事実です。
3. 「秋まつり」の予算をめぐり、くすのき会に予算の内訳の提出を依頼して待っていたところ、自治会役員から「理事長が不当にストップをかけて承認を遅らせている」といった誤解が根強くありました。また、理事会として対応を協議中の住民からの苦情について、結論が出る前に関係者に聞かれて理事が個人的見解を話してしまい、さらなる苦情につながるということがあったため、協議中の案件については個別回答を避けるよう指示したところ、理事会決議が必要でないことについて私が管理者として対応していることを指して「理事長はなぜ話してよいのに、私たちはダメなのか」といった不満を持つ理事がいました。
4. また、理事長は理事会を統括する立場であり、区分所有法における管理者でもあるため、その立場からの業務指示をしたところ、「理事長は理事であり、権限なども理事と同じだ」「自分は〇〇分科会なので、その仕事は自分の担当ではない」などの反発があったことも事実です。理事に対して、該当の規約や区分所有法の解釈について説明したところ「自分はそうは思わない」「（マンション管理センターなど公的組織に確認を勧めたところ）自分は調べない」「それはやらない」などの反発もありました。このあたりについては「号外７号」をお読みください。
5. 自分から「自分が悪いので理事を辞任する」といった理事に対し、理事の解任は総会承認が必要であると規約を説明したところ「辞任するといったのに、解任の扱いなのか」と憤慨し、パワーハラスメントをされたと主張する理事がいました。
6. むしろ、私が一部理事からは役職の立場を使ったいやがらせ（会計の立場を利用して立て替え費用の精算をしない）、大声で怒鳴る、性差別発言、仕事中や作業中に何度も電話したり話しかけて妨害する、発言を邪魔される、そのために体をつかまれる、などのハラスメントを受けていました。
7. さらには、理事会議事録は「議事録閲覧請求書」を出せばC理事に取り次ぐという連絡がフロントからありました。私は現職の理事であり、これを一組合員と同等の書面請求手続きで制限することは、私の正当な職務遂行に対する不当かつ合理性を欠く妨害行為に他なりません。これこそ「パワーハラスメント」です。
理事会の承認を得ずに「理事長だより号外」を全戸に配布し、不要な印刷費およびコピー用紙を使用した。
1. 理事会、監事が管理規約を遵守できておらず、マンション管理の本質的な問題に取り組むための体制になっていないという危機的状況を組合員に知らせることは理事長としての職務です。
副理事長からの複数回にわたる面談要請に一度も応じず、「解任手続きを進める」とのメールを送付した。
1. そのようなメールを送付したことはありません。副理事長とは現在「理事長」を名乗っているＣ理事のことと思いますが、Ｃ理事自らが「自分がすべて悪いので理事を辞任する」とメールしてきたので、理事の解任には臨時総会の承認が必要であり、それまでは理事として職務を果たしてほしいというメールを送ったのは事実です。
2. Ｃ理事からはたびたび大声や罵声を浴びせられており、恐怖のために面談に応じることができなかったのは事実です。また、一日に７通ものメール、そのほかショートメールなどを送り付けられておりました。

さらに、呼び出された日時はフルタイム勤務の私には無理な時間でした。要件をメールで聞いたところ、下記画像のような質問ということで、いずれも面談の必要はないと判断しました。

監事より理事会運営の是正要請書が提出されたにもかかわらず、「理事長だより号外」において、役員個人を特定できる形で誹謗・中傷する記載を繰り返した。
1. 監事の「是正要請書」は不正に関するものではなく、無効なものです。また、「是正要請書」を重くみて、すぐに臨時理事会を招集しましたが、監事は出席を拒否しました。
2. 役職の人数等から役員個人を特定できる記載もありますが、できない記載もあります。
3. 具体的にどの記載が誹謗・中傷にあたるのかわかりません。すべて事実であり、管理規約やコンプライアンス順守に問題がある状況を組合員に知らせるという公益の目的のために記載したものです。
Googleサイト上において、第51期理事会を攻撃・批判するような内容を記載した。
1. これも具体的にどの記載のことかわかりません。すべて事実であり、管理規約やコンプライアンス順守に問題がある状況を組合員に知らせるという公益の目的のために記載したものです。
管理組合および自治会の銀行口座に関し、千葉銀行へ「通帳とカードを紛失した」と虚偽の連絡を行い、口座を凍結させるなど業務の遅滞を招いたうえ、理事会に報告を行わなかった。
1. 虚偽の連絡は行っていません。
2. 自治会担当理事が、理事会決議がないまま、敬老会のカード購入を済ませ、送付の準備や車いす購入の話をしているのを見て、また会計担当理事が支出の承認権限があると思い込んでおり、理事長承認は必要ないと勘違いしていたこと、嘘をついてまで立て替え払いの精算に応じないといういやがらせをしつこく受けていたことから、理事長承認のない不当な引き出しの可能性を強く感じ、財産保全のために銀行に相談の上、取引停止としてもらったことは事実です。
3. 銀行に出向いた理事が、銀行側の説明に納得せず、録音するので説明を繰り返せなど長時間居座って業務妨害となったため、銀行側から私に警察を呼んでよいか確認の電話があり、警察を呼んでもらったということがありました。
4. 取引停止については、本来すべて支出は管理者である理事長承認が必要なことから、支出が必要になった際に報告をする予定であったものです。また、そのために支出の承認フローの整備について、9月7日第二回定例理事会の議案としていましたが、冒頭で解任騒ぎによって議事を妨害され、今に至っています。
理事長職解任後も、共用部の鍵返却要請に応じず、鍵交換費用が発生した。
1. 私は一切不正などは行っておらず、理事長職を解任されたと考えておりません。
2. 鍵交換は理事会が勝手に理事会決議もなく行ったことです。

また、議案書に記載はないものの、説明会の場で解任理由として「メールばかりで人に会わない」という批判がありました。

しかし、私は必要に応じて面談も行っておりました。たとえば監事とは、規約違反の疑いがある案件について複数回、数時間にわたる打ち合わせを行いました。

監事は理事会から独立した立場で監査を行う役職であり、理事会とは別に情報共有や意見交換を行うのは適切な対応です。

理事会での議論は理事会で行うこととしていたため、監事との打ち合わせは監査機能を果たすためのものです。

しかし、監事がこの仕組みを十分に理解せず、理事会外での打ち合わせそのものを不適切と捉え、「是正要請」や「理事長解任請求」を行いました。

私としては、監査機能を尊重し、むしろ監事の職責を支えるための行動であったにもかかわらず、制度上の誤解により問題視されたことは非常に残念です。

今回の議案書の議案はほとんどすべて私が問題提起していたものです。そのような提案をしていた私を解任するのはマンションの利益に反するのではないでしょうか？

10月14日に賃貸居住者も駐車場契約ができるというポスターの掲出がありましたが、これも私が問題提起していたものです。

号外１号で私が提起した赤字や修繕の問題は、今後どのように対応するのでしょうか？

第５号議案　役員解任の件　追記（管理組合だより第51期3号への反論）

10月15日配布「管理組合自治会だより」第51期3号に記載の「解任の主な理由」について、以下の通り補足および反論しておきます。

まず、議決権行使書の提出期限を10月15日と定めておきながら、同日にこのような重要な情報を開示するのは不適切です。

特に外部居住の組合員の方々にとっては、当日出席が難しい場合が多く、事前に議決権行使書を提出するしかない方が多数おられるはずです。これでは、十分な判断材料を得ないまま議決権を行使せざるを得ず、公平な審議・意思決定の妨げになります。

また、議案書の内容には事実と異なる記載（例：銀行口座に関する経緯など）があり、住民説明会で訂正したにも関わらず、配布物では訂正もなされていません。こうした誤りを正さないまま投票を求める手続きには、重大な問題があると考えます。

以下に、記載内容に関する主な誤りや誤解、ならびにその背景について、具体的に説明いたします。

「ガバナンス能力およびコミュニケーション能力に問題があり、理事会の円滑な運営に支障が生じた」
1. 法令および管理規約等が順守できず、ガバナンスに問題があったのは、理事会および監事です
2. 前期までの管理規約違反を重く見て、コミュニケーションのやり取りを記録に残すことを重視し、また日中仕事を持つ役員もいるため、連絡には主にメールを使用しました。しかしメールに不慣れな役員が複数おりました。また、規約等の順守を拒む役員が不要な対話を強要したり、用件を明かさずに何度も呼び出しの連絡をしたり、各種のパワーハラスメント行為があったりしたため、結果としてまずメールで確認を行い、不要な対話は避けるようにしました。
3. また、理事会の円滑な運営に支障が生じたのは、管理規約を理解していない役員が職務遂行を拒んだりした結果です。
「7月21日の総会後、50期理事から51期理事への業務引継ぎの際に、突然50期役員と住友管理会社の方を室外に退出させるなど不適切な発言や行動があり、理事間に緊張が生じた」
1. これは50期の管理規約違反を重くみて、引継ぎの内容をそのまま実行することができない可能性があり、引継ぎは情報収集にとどめ、いかなる約束等もしないでほしいという注意をするためでした。
2. 50期の規約違反リストはこちらです。
「臨時理事会では、緊急の高い課題よりも自身の主張を優先した。」
1. これはいつの何を指しているのかわかりません。
「理事会で否決された「号外理事長だより」を独断で発行し、現在も発行し続けている。」
1. 理事長名で発行しているものであり、もとから理事会決議は不要です。
2. 記載したマンション管理の問題点について理事会の場で役員に共有し、また配布の前に理事会に通知を行ったものです。
3. 組合員が知るべきことを周知するためであり、理事長としての職務遂行の一環です。
「理事との連絡を多量のメールに限定し、その結果、理事の業務に支障が生じた。」
1. 記録に残すためと、時間の余裕がないことから、メールを連絡ツールとしましたが、より円滑なコミュニケーションのため、チャットツールを提案するなど改善を試みていたことが言及されていません。また、そのためのグーグルワークスペース契約はC理事などにより反対されていました。
2. メールを利用したことで理事の業務に支障は生じていません。
3. 事務所などで顔を合わせたときには、コミュニケーションをとっていました。しかし、管理規約の順守を拒むなど検討の余地がないことや、事前の日程調整のない面談の要求については、時間の余裕もなく、会話を切り上げざるを得ませんでした。
4. メールに不慣れな役員については、今年は多くの問題が見つかり負担が大きい年なので、無理せず交代し、別の年に役員をしてもよいという話をして配慮しました。
5. メールが多くなったのは、主にC理事が何にでも反対を唱え、その結果トラブルになるため、経緯を全役員に共有する必要があったこと、また、C理事が1通のメールに対して複数の返信を行ったことが主な原因です。
「一部の理事に対して一方的な解任を求めるメールを送り、しかも回答期限を設けるなど強制的な対応を行った。」
1. 一部の理事が職務遂行を拒否し、理事会運営に支障が生じていたため、理事続行の意思確認を行いました。支障を解消し、交代の際には新役員を探す必要があることから、回答期限を設けることは不可欠な対応でした。
「これらの経緯を踏まえ、●●監事より大嶋前理事長に対し、理事会運営に関する懸念から「是正要請」が正式に示されたが、反発し応じることはありませんでした」
1. この「是正要請」の内容は、管理規約などに定める監事の監査事項外の事柄を含んでおり、また、理事長が業務上必要として行う適正な行為に対して根拠なく異議を唱えるなど、職権を逸脱した（または「逸脱していると判断される」）ものでした。
2. さらに、役員は個人の価値観ではなく法令や規約に基づき職務を遂行する義務があるところを、その遵守を「人格無視」「本末転倒」としており、監事自身の職務と共同生活の原則に対する根本的な誤解と職務放棄に等しい発言です。
3. それでも、私は、監事からの「是正要請」を重く受け止め、その翌日に臨時理事会を招集し、誠実な対応を試みました。しかし、臨時理事会は、招集に応じた理事、そして要請を出した監事本人の双方が出席を拒否したため、不成立となりました。監事に対してはインターフォン経由で出席を求めましたが、監事は出席しない意向を示し、「是正要請」に関する招集に応じませんでした。
4. 是正要請の全文はこちらです。

第６号議案　弁護士顧問契約の件

議案書に記載がありませんが、この弁護士はマンション管理士資格も保有しており、私が探して見積もりを取り、第一回定例理事会で提案していたものです。その時はＣ理事などの強固な反対があり、賛成6：反対8で雇用に至りませんでした。

その後も、第２号議案のボイラー契約に契約書がなく、契約書作成とリーガルチェックのため、規約違反の要求を繰り返す住民への対応のため、規約順守がむずかしい役員へのアドバイスのためなど、再三、弁護士雇用を提案してきましたが、Ｃ理事はすべて根拠も示さず反対の立場でした。

今回の「臨時総会」、直近の「臨時理事会」、掲出されたポスターや私に送られてきた文書の数々、これまでの役員の組合運営の実態を見ると、とても規約順守する意向があるとは思えません。どのように活用するつもりなのか、わかりません。

契約するのはよいとして、どのように活用するのか（管理規約の見直しとはどの条項についてを想定しているのか）、どのように透明性を保つのかについても説明が必要です。

また、支出が「管理費会計」になっていますが、弁護士雇用反対の理由の一つに「組合活動費からの支出とすべき」という意見がありました。これは修繕積立金に「組合業務アドバイス」という予算があり、ここから支出すればすぐに弁護士雇用ができるという私の提案に対する反対意見でした。

私たちは月額２００円の「組合費」を払っています。これは清掃などのマンション管理とは別の、役員報酬や総会会場費などを支出する「組合活動費会計」として管理されています。

ここから支出すべきではないでしょうか？なぜ、どこでどうして支出の会計区分についての考え方が変わったのでしょうか？

また、私の「解任」も、弁護士雇用してから、正当なものかどうかアドバイスを受けてからにしたほうがよいのではないでしょうか？

当マンションでは、根拠不明なまま修繕積立金の値上げ、一度は承認をした巨額の工事の中止など、長期修繕計画が機能しておりません。早急に長期修繕計画の策定が必要ですが、それには対応できるマンション管理士の雇用が必要であり、マンション管理士を持った弁護士では対応できません。

第７号議案　予算修正の件　

修繕積立金会計に「組合業務アドバイス」が残っています。これは誰に支払うものか明記されていませんが、実質的に修繕専門委員であった住民に51期も契約をして支払うつもりで予定されていたものです。

これについて、理事会として51期以降はこの契約をしないことを明言し、なぜしないか、を説明したうえで、この予算も削除すべきです。

また、規約の拡大解釈や、規約ない報酬の支払いなど、不適切な行為が繰り返されないように、原因究明と再発防止策を講じることが必要です。

追記：当期発生剰余金に修繕費の減少額（4,056万円）とは別に、2,363万2,000円もの不明な増加分があります。

修繕費（支出）

当初予算　66,647,060

修正予算　26,086,000

減少 40,561,060

当期発生剰余金

当初予算　29,618,940

修正予算　93,812,000

増加 64,193,060

支出（修繕費）が40,561,060円減ったのだから、その分、剰余金が増えるはずです。

期待される修正剰余金：

29,618,940 (当初剰余金)+40,561,060 (支出の減少分)=70,180,000 円

計上されている修正予算の剰余金は 93,812,000 円です。

93,812,000 (計上された修正剰余金)−70,180,000 (期待される修正剰余金)=23,632,000 円

修繕費の減少額（4,056万円）とは別に、2,363万2,000円もの不明な増加分があります。

この2,363万円は、収入のどの項目の増加によるものか、今回の修正予算が監事のどのような監査を経たものであるか、10月14日に理事会にメールで質問し、理事会が「臨時総会」と称している集会での意思表示に間に合うよう、速やかに全組合員に対して文書で周知するよう求めます。

追記２：当期発生剰余金の2,363万2,000円もの不明な増加分→月額7000円の値上げの反映と判明しましたが、問題があります

フロントから以下の回答がありました。

「下記の23,632,000円について、第50期定期総会第9号議案で承認されました修繕積立金改定の増加分です。

今回の臨時総会議案書の12ページの収入の部をご参照ください。」

以下、「51期第１回臨時総会」議案書9ページ、12ページ、「第50期定期総会」議案書40ページの収支予算書を載せます。

「51期第１回臨時総会」議案書9ページ

→「収入の部」が書いておらず、工事中止による減額以上に「当期発生剰余金」が増加した理由がわかりません。

「51期第１回臨時総会」議案書12ページ

→「収入の部　今期積立金」として「当期発生剰余金」の増加分と一致する金額がありますが、備考欄に「第50期定期総会第9号議案で承認されました修繕積立金改定の増加分」など、必要な記載がありません。

「第50期定期総会」議案書40ページ

→第10号議案として承認を受けた収支予算書ですが、直前の第9号議案で承認された修繕積立金の値上げが反映された内容ではありません。

議案の承認手続き上の問題点と説明責任について

第50期定期総会では、第9号議案（修繕積立金の値上げ）が先に可決され、その後に第10号議案（収支予算書）が承認されています。

しかし、第10号議案の収支予算書には、第9号議案で可決された「修繕積立金の値上げ」が反映されていません。

つまり、値上げ前の金額に基づく収支予算書が承認され、その後になって「値上げ後の金額を反映した修正版」が、臨時総会の議案書に紛れ込む形で提示されています。

このような経緯は、本来、修正動議による再承認を経なければならない性質のものであり、「見れば分かる」といった説明では到底済まされません。

また、管理組合の会計資料は、組合員全員が理解できて初めて意味があります。

限られた理事や管理会社だけが把握している状態では、透明性・説明責任を果たしているとは言えません。

収入と支出の両方に関わる数値の変更が行われたにもかかわらず、

・修正理由の明示がない

・修正前後の対比表もない

・監事による監査意見の記載もない

という状況は、管理組合の財務報告として極めて不透明です。

第３号議案、第４号議案　工事の一部中止、中止（こちらを見てください）

箇条書きで書きます。

◦ 長期修繕計画

▪ 何よりもこれの作成が必要→管理規約でも理事会業務として決まっている

▪ 屋上防水、鉄部塗装、ベランダ補修などはインフラであり、長期計画に事前に含まれているべき（突発的な事故で一部破損した箇所などは管理費からの一般修繕でOK）

▪ 策定にはマンション管理士が必要

▪ なぜ管理会社は赤字の計画を出してきたのか、なぜ理事会はそのまま受け取ったのか

▪ 「中期計画」は規約にも定めがない

◦ 7000円の値上げの根拠が説明されていない→「中期計画」と呼ばれるものが根拠？

▪ 49期総会では修繕専門委員が「値上げは考えていない」と言っていた

▪ 50期６月「管理組合だより」には「修繕工事中期資金計画につきましては、現時点で金額が未確定のため、50期総会資料もしくは50期総会議事録にて掲載します」と赤字で記載があった→結局記載がない

• 融資について51期に引継ぎをするとあったが、おそらく引継ぎはない

▪ 51期９月「管理組合だより」では「中長期修繕計画については調査中です」。まずその結果報告が先では？

▪ 今回の工事の中止で各戸、月額で8,009円の負担減となる。ますます「7000円値上げ」の根拠が揺らぐのでは？

◦ 工事の中止

▪ 必要のない巨額の工事をなぜしようとしていたのか、説明が必要

• ABC屋上防水工事が不要（47期実施済み）→なぜ50期で上程したのか

• 共用部鉄部塗装も全体実施の必要性が低い→同上

• ベランダ工事も緊急性を要しない→なぜ50期では繰り返し緊急性を主張して総会無承認の追加工事までしたのか、50期で上程したのか

▪ 管理規約を遵守していれば不要な工事の提案を事前に住民がチェックできたのでは？

• 長期修繕計画の変更は総会承認が必要→52期に予定されていた屋上防水工事を51期に前倒しして調査や見積もりを進め、契約直前まで進めていたが、本来は調査の前段階で承認が必要であった→この時点でストップかけられた可能性

• ボイラー契約も総会承認が必要→規約順守していれば、直接契約とする前に住民がストップをかけられた可能性

◦ 修繕専門委員

▪ 年間216万円を修繕積立金から「組合業務アドバイス」として払っていて、このような結果になっている→何のために払ったのか？

• 理事会として住民に説明があるべきではないか（一言もない）

• なぜ今年は契約しないのか、理事会から説明があるべき

• 再発防止策を講じるべき

◦ 修繕積立金

▪ 値上げの妥当性→このような一貫性、計画性のない体制で値上げされた7000円に妥当性がどれほどあるのか

▪ 長期修繕計画にもとづいた資金計画が必要

その他、住民から出た質問について

当日出席できなかった組合員からの質問書を住民説明会の場で理事会に渡しました→内容はこちら。
- 管理規約違反、マンション管理の体制に関する質問です。
- 出席できない組合員のため、10月15日の意思表示に間に合うように全組合員に質問と回答の内容を周知することを求めました。
- また、10月13日の朝、役員と管理会社フロントあてにメールでも提出しています。
工事に関するキックバック（管理会社が受け取る）について
- 50期5月「管理組合だより」に第３号議案である「共用部鉄部塗装」の見積内容が載っています。その中に「管理会社工事サポート料1,176,000円」があります。「共用部鉄部塗装」は、50期12月に、まさに管理会社から提案があった工事です。
- 管理委託契約書に、管理会社の指定業者を使う場合は「サポート料」を管理会社が指定業者に請求でき、それが管理組合への見積書に記載されることという条項があります。
- 50期の重要事項説明会において「利益相反ではないか」という質問をしたところ、管理会社フロント石本氏から「利益相反とは考えていない」という回答がありました（それ以外の質問をしても、これ以上の回答はありません）が、複数のマンション管理士および弁護士から利益相反であるというコメントを得ています。
「自動火災報知設備」工事の提案について
- 管理会社による提案書の画像を暫定的にこちらに格納しました
10月14日、ご意見フォームから寄せられた内容にもとづき、組合員に代わって質問書を理事会にメールで提出しました→内容はこちら。
- ベランダの亀裂と上階からの漏水に関する質問です
- 10月15日の意思表示に間に合うように全組合員に質問と回答の内容を周知することを求めました
- 事前の情報提供が極めて不十分なため、このような質問が組合員から寄せられていること、本来は、全組合員に十分な情報提供を行い、その意見を聴取した上で議案を作成・提示すべきことを指摘しました
- 私のほうへ来た返信はこちら。C理事からのメールで、役員向けの「大嶋さんからの「理事長」を名乗っているメールは無視してください。」「組合員からの依頼は確認して対応することになっている」、私あての「よけいなお世話はおやめください。少なくともあなたよりきちんと対応しておりますので　あしからず。」という内容でした。
- ベランダ防水工事について、「大多数は緊急を要しないため中止」との説明がありましたが、一方で、上階から水漏れしているとの具体的な報告も本日ありました。ということは、「一部には緊急を要する箇所がある」ということになります。組合員のお金で運営されている以上、「工事の中止」だけでなく、「必要な部分の対処」についても具体的に情報を開示するのが当然です。
  - その件数・範囲・原因・対応計画について、現時点でどのように把握されているのか
  - また、そのような緊急箇所への対応費用はどのように予算化されているのか
  - あるいは臨時的な修繕費としてどの科目を使用するのか
- 個別の案件ではなく「臨時総会」の議案内容に関わるものですので、個人宛の回答ではなく、全組合員に対して、質問と回答の内容を周知するよう改めて要望します
- さらに返信がありました。質問への回答ではなく「理事なら、理事会に協力的な意見を直接言いに来るように」等という内容です。全文および私の回答内容はこちら。

意見書提出について

直接理事会や管理会社に意見書を提出した場合、理事会への共有なく一部の理事だけが情報を囲い込んで対応方針を決定し、住民へ口頭で対応するだけで済ませることで、意見書や対応の内容が公式の記録に残らないという運営が行われています。→組合員３名による9月28日提出の意見書についての経緯はこちら

49期、50期に私自身も同様の経験をしております。（管理会社フロントからは、意見書提出に対して威圧的な言動による抗議を受け、謝罪文までもらっています）

これでは住民の貴重な意見がもみ消され、透明性が確保されません。

そのため、理事会への意見提出については、理事長である私を経由していただくことをお勧めします。私を通していただければ：

意見内容を確実に理事会全体で共有します
文書として正式に記録に残します
回答についても透明性を保って住民の皆様に報告します
意見者のプライバシーにも配慮します

住民の皆様の声が適切に理事会に届き、記録として残ることは、管理組合運営の基本です。私が責任を持ってお届けしますので、ご意見フォームをぜひご活用ください。

住民の皆様の声を大切にし、透明で公正な管理組合運営を目指します。

ゆるくつながれるチャットスペースをつくりました

マンション管理の問題について、住民同士が情報交換を行うためのチャットスペースをGoogleチャットでつくりました。

自由に情報交換できます。マンションに関する不安や疑問など、気軽に発言してください。

匿名性を尊重します。部屋番号や個人を特定する情報は、本人の許可なく書き込まないルールです。

参加ご希望の方はgmailのアカウントを添えて、ご意見フォームからお知らせください。招待リンクをお送りします。

Googleチャットはアプリもあり、LINEのような感覚でお使いいただけます。すでに数名が参加し、日々意見交換を行っています。

「理事長だより号外」がすぐに読めます

メールとウェブサイトで迅速に情報をお届けします。過去分もウェブサイトから御覧いただけます。

メールでの配信をご希望の方

問い合わせフォームから「件名：号外希望」「問い合わせの詳細：ご自分のメールアドレス」としてメールアドレスを添えてご登録ください。

最新号が発行されるとメールが届きます。ご自分でウェブサイトをチェックいただく必要がありません。

申し込んだのにメールが届かないという方は、お手数ですが、もう一度メールアドレスをご連絡ください。

サポーターの募集、ご意見募集

この危機を共に乗り越えるため、配布作業をお手伝いいただける方は問い合わせフォームからご連絡いただけると大変助かります。

また、問い合わせフォームからご意見をお聞かせください。匿名OKです。

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理事長だより号外No.13

「住民説明会」の報告

「臨時総会」の正当性について

総会前の情報提供・意見聴取について

出席届、議決権行使書、委任状について

「臨時総会」に関する私の見解と、委任状提出予定の方へのお願い

第１号議案 使用細則一部変更の件（Ｄ棟手押し車置き場）

第２号議案 ボイラー運転員業務契約締結の件

第３号議案、第４号議案 工事の一部中止、中止（後述します）

第５号議案 理事の解任

第５号議案 役員解任の件 追記（管理組合だより第51期3号への反論）

第６号議案 弁護士顧問契約の件

第７号議案 予算修正の件

第３号議案、第４号議案 工事の一部中止、中止（こちらを見てください）