理事長だより号外No.12

検見川ハウス住民および区分所有者の皆様へ

令和7年9月30日

検見川ハウス管理組合

第51期理事長　大嶋真理絵

不透明な承認による支出の増加、および管理費会計・修繕積立金家計の赤字について

（追記しましたｘ2）

新たに不透明な承認による支出が年々増加していることがわかりました。また、管理費や修繕積立金について、このままだといくら赤字になるのかご質問がありましたので、わかる範囲でお答えしようと思います。このような問題について、管理規約を遵守しながら、広く住民の方の意見を取り入れつつ、具体的な数字をもとに考えていくことのできる管理体制を作れるように、引き続き、皆さまのお力添えをお願いいたします。

不透明な承認による支出の増加

管理費会計および修繕積立金会計からの支出は「担当理事→会計理事→理事長→管理会社」の流れで承認、支払いされる、という認識をしております。

「起案・請求・支払台帳」というノートで管理されており、見積書や請求書とともにノートが回覧され、「担当理事→会計理事→理事長」という順で捺印して承認し、管理会社に渡すと管理会社が支払いを行うという流れです。

決算書の管理費会計および修繕積立金会計の支出と、この台帳に載っている支出を比較したところ、この台帳に記載のない支出が年々増加していることがわかりました。

47期には1/3ほどでしたが、50期にいたっては支出の半分以上が、ノートに記載のないもの（どのような承認があったのか不明）となっています。50期の承認ルートが不明な支出は約7,400万円です。

たとえば、「組合業務アドバイス」などの名目で無資格の住民に支払われていた報酬は修繕積立金会計からの支出ですが、このノートには記載がありません。正確には一行だけ記載がありましたが、支払先が空欄となっており、誰に支払うということで承認されたのか不明となっていました。

ノートに記載がない分はどのような承認を得て支払われているのか、それはどこで管理されているのか、なぜ年々割合が増えているのか。わかりません。

理事長就任後、このような問題が見つかるたびに管理会社に情報の開示を求めてきましたが、理事会決議がない等の不当な理由で開示がされない状態が続いています。

管理委託契約には「理事長支援業務」や「議案作成のための支援業務」の項目があるので、これは契約不履行にあたると考えています。また、帳簿などは理事長（管理者）が作成、管理を行うべきものであり、管理会社にそれを委託しているだけですので、理事長の開示請求に管理会社が応じないというのは不当な妨害であると考えています。

→管理会社フロント・コンシェルジュ交代要請のオンライン署名はこちら

会計承認については、前期からの引継ぎがなく、情報がありません。何かご存じの方はご意見フォームからご教示くださいますと幸いです。

また、管理費・修繕積立金以外に組合活動費・自治会費の口座がありますが、こちらに関しても承認フローは不明瞭です。会計担当理事の誤解から、理事長の承認なく、会計担当理事の承認だけで支出していた可能性が高いです。その承認フローを整備しようとした矢先にクーデターが起き、宙ぶらりんとなっています。

管理費会計の赤字について

理事長だより号外1号で、管理費会計の恒常的な赤字構造についてお伝えしました。駐車場収入を管理費会計としているため、本質的な赤字が見えにくくなっています。これを月にならすと、月額でどの程度の管理費値上げが必要になるのか試算してみました。

年によってばらつきがありますが、2000～7000円ほど値上げをしないと本質的な赤字は解消しません。直近10年での平均は3,514円です。修繕積立金の値上げと合わせると月に1万円を超えてしまいますね。

管理費会計の支出をひとつひとつ見直すことで、かなりの経費が圧縮できるのではないかと思っています。特に管理費会計の支出の半分を占める管理委託契約料の見直しは必須であり、値上げを言い値で受け入れるということはありえない状況であると考えております。

修繕積立金会計の赤字について

理事長だより号外1号で、現在の長期修繕計画では二回の大規模修繕計画が億単位の資金不足になることをお伝えしました。修繕に今後いくら必要なのかは、情報が整理されておらず、わかりません。

今月から月7000円の値上げがありましたが、その根拠とされているだろう「中期計画」の開示がいまだにありません。50期では管理組合だよりに載せるという話が、総会議議案書か議事録（承認する前に開示しなければ意味がありませんが）に載せるという話になり、結局、今にいたっても開示されていません。また、50期総会議案書には「月7千円の値上げをしても結局、一時金徴収のリスクがある」ことが明記されています。

長期修繕計画（2022年11月30日住友不動産建物サービス作成）の収支計画によれば、次の大規模修繕は6.5億円の赤字です。これを今月から大規模修繕終了までの期間に積み上げようとすると、単純計算で月10,895円の値上げが必要となります。駐車場収入を52期から修繕積立金会計にした場合は、月9,089円の値上げが必要となります（月1,806円減額）。

これらはインフレ等の物価上昇を一切考慮していない金額です。また、長期修繕計画とは異なる工事を毎年実施することが常態化していたり、大規模修繕を長期修繕計画よりあと倒しにしようとしていますので、計画の整合性に問題が生じています。

修繕には一体いくら必要になるのかは皆さんの関心のあるところだと思いますが、そのためには修繕履歴、建物の現状調査を踏まえた、長期修繕計画の策定が必要です。長期修繕計画をもって、資金計画を立てるというやり方が、国のガイドラインの示すところです。また、管理規約にも長期修繕計画の作成が管理組合の業務として明記されています。

本来は長期修繕計画の策定は管理委託契約に含まれておりますが、管理会社の作成したものは資金計画の根拠が不十分であり、最新の物価高騰や将来のリスクが適切に考慮されていません。もし管理会社が資金不足のない長期修繕計画を示したとしても、管理組合側として精査が必要です。そのためにはマンション管理士、建築士などの専門家を雇用し、品質とリスクと責任の所在を明確にすることが大切であると考えております。

→マンション管理の専門家雇用のオンライン署名はこちら

10月13日住民説明会について

このようにマンション管理上の大きな問題が複数見つかっていますが、理事会からはどのように対応するのか全く示されていません。10月13日に住民説明会、10月19日に臨時総会があるようですが、その目的も示されていません。このような不透明な状況において、皆さんには不安や疑問があるのではないでしょうか。

住民説明会に参加できない方もいらっしゃると思いますので、事前に質問を受け付け、代わりに質問してくる「住民説明会　特設ページ（質問受付）」を開設しました。

透明で公平な議論のために、ぜひご利用ください。

追記：9月23日の問い合わせは回答がありませんでした／「辞任勧告」について（9/30追記）

理事会は「9月7日の理事会で理事長を交代した」という主張を繰り返していますが、その理由を一切、説明していません。

「理事長交代」に係るポスター掲示、警告書等の規約違反疑義について、また個人情報漏洩等について、9月23日付で理事会、監事、管理会社に問い合わせを行い、回答期限を9月30日としていましたが、回答はありませんでした。

代わりに、9月28日付で「第51期理事会」名義の「辞任勧告」が私宛に送付されました。これに対し、理事長として9月30日付で正式に回答を行いました。

透明性の確保と組合員への説明責任を果たすため、当該文書および回答文書をこちらに掲載いたします。

9月28日の会合の様子についてはこちらをお読みください。

追記２：9月28日の会合に続き、10月5日開催の会合についても情報が共有されておりません（10/6追記）

9月28日の会合に続き、10月5日開催の会合についても情報が共有されておりません。管理会社に問い合わせをしていましたが、理事会より対応しないように指示されたというメールがありました。

管理会社に問い合わせていたのは、以下の内容です。理事会にも同じ内容（項目6，7以外）を問い合わせましたが、回答がないため、管理会社に問い合わせていたものです。

1. 9月28日理事会資料と議事録の送付：配布資料の即時送付と、管理会社からの「ご回答」の具体的な内容の明記。

2. 個人情報漏洩への支援：役員の監督ではなく、プロとして漏洩の調査と再発防止策に関する具体的な支援策の提案要求。

3. 理事長の地位に関する認識：理事会が主張する「理事長解任」の理由について、管理会社がどう認識しているかの確認。

4. 9月28日招集手続きの瑕疵：招集期間が規約違反であるか、および緊急招集の具体的な理由についての管理会社の認識確認。

5. 管理会社の管理規約遵守支援義務：なぜ管理規約に従った理事会運営を支援しないのか、また、組合員への理事長・理事交代の説明が行われない理由。

6. 理事長支援業務の不履行：「理事長支援業務」があるにもかかわらず、規約にない慣例を理由に理事長の指示を拒否したり、情報開示を怠る理由。

7. 50期理事長・理事交代の経緯：総会承認のない交代が、なぜ・どのように行われたかの説明要求。

私は理事として、理事会の議論に参加する権利があります。事前に資料が配布されなければ、理事としての職務を果たせません。管理会社は理事会運営をサポートする立場として、全理事に資料を配布すべきです。管理会社はマンション管理のプロとして、そのような問題が起きないよう理事会を支援すべきですが、このような状態を看過しており、管理委託契約にある理事会支援業務を誠実に行っているとは言えません。

理事会が理事に必要な情報共有をしなければ、私は理事としての職務を果たすことができません。これは理事会による、理事の職務執行妨害であり、重大な規約違反です。

追記３：管理会社フロントによる不適切および不誠実な対応について（10/6追記）

また「2.　個人情報漏洩への支援：役員の監督ではなく、プロとして漏洩の調査と再発防止策に関する具体的な支援策の提案要求」については、管理会社フロントからこのような回答がありました。これは以下のような点が問題です。

1. 管理会社の「受託者責任」を無視している

→「監督権限がない」ではなく、管理会社が理事会の運営を補助・実務代行している以上、「管理業務として実施・助言・報告する義務」があります。

2. 区分所有法と管理規約の関係をすり替えている

→区分所有法上の「管理者」は、管理組合を代表する者であり、すべての業務を自分で行う義務を負うものではありません。実務は管理会社に委託されており、理事長の指示に従って補助するのが管理会社の役割です。それを「理事長がやればいい」と言うのは、「委託契約の趣旨（補助・代行）を否定している」点で明確に問題があります。

3. 「理事長への責任転嫁」が不適切

→管理会社は理事長の指示のもとで円滑な管理運営を支援する立場なのに、「あなたが指導すれば？」というのは誠実な対応ではありません。本来であれば、「理事長のご意向に基づき、弊社からも役員の方へ注意喚起いたします」というのが適切な対応です。

4. 「理事会決議が必要」と言ったり「理事長がやれ」と言ったりの矛盾

→都合の良いときだけ「理事長の権限」を強調し、都合の悪いときは「理事会決議が必要」と逃げる態度は問題です。この一貫性のなさは、管理会社として非常に不誠実です。

→管理会社フロント・コンシェルジュ交代要請のオンライン署名はこちら

意見書提出について

直接理事会や管理会社に意見書を提出した場合、理事会への共有なく一部の理事だけが情報を囲い込んで対応方針を決定し、住民へ口頭で対応するだけで済ませることで、意見書や対応の内容が公式の記録に残らないという運営が行われています。→組合員３名による9月28日提出の意見書についての経緯はこちら

49期、50期に私自身も同様の経験をしております。（管理会社フロントからは、意見書提出に対して威圧的な言動による抗議を受け、謝罪文までもらっています）

これでは住民の貴重な意見がもみ消され、透明性が確保されません。

そのため、理事会への意見提出については、理事長である私を経由していただくことをお勧めします。私を通していただければ：

• 意見内容を確実に理事会全体で共有します

• 文書として正式に記録に残します

• 回答についても透明性を保って住民の皆様に報告します

• 意見者のプライバシーにも配慮します

住民の皆様の声が適切に理事会に届き、記録として残ることは、管理組合運営の基本です。私が責任を持ってお届けしますので、ご意見フォームをぜひご活用ください。

住民の皆様の声を大切にし、透明で公正な管理組合運営を目指します。

ゆるくつながれるチャットスペースをつくりました

マンション管理の問題について、住民同士が情報交換を行うためのチャットスペースをGoogleチャットでつくりました。

自由に情報交換できます。マンションに関する不安や疑問など、気軽に発言してください。

匿名性を尊重します。部屋番号や個人を特定する情報は、本人の許可なく書き込まないルールです。

参加ご希望の方はgmailのアカウントを添えて、ご意見フォームからお知らせください。招待リンクをお送りします。

Googleチャットはアプリもあり、LINEのような感覚でお使いいただけます。

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また、問い合わせフォームからご意見をお聞かせください。匿名OKです。