不動産投資例

投資資金：50,000,000円（５千万円）＝米ドル価値 $500,000 (50万ドル）

(* 一括現金購入の場合。ローンの場合は、最低35％の頭金が必要）

投資地域：南カリフォルニアオレンジ郡

対象物件所在地：ヨーバリンダ市

対象理由：ヨーバリンダ市は、オレンジ郡の北東部に位置する郊外都市でサンタアナのダウンタウンからは北東に約21㎞、ロサンゼルスのダウンタウンからは南東に約60㎞のところに位置します。国勢調査によればアメリカで最も裕福な都市の一つで、2006年の1世帯当たり収入の中央値121,075ドルは全米で最も高い都市であり、2010年の国勢調査での人口は65,237人。リチャード・ニクソン大統領の出身地としても知られています。以下に、物件の分析表がありますように、OCの中心都市であるアーバインは人気が高く、人口増加率も高いのですが、予想賃料に対しての単純な利回り計算によると1.6%もの差があります。これは単純にアーバインでは50万ドルの予算では２ベッドのコンドしか買えないが、ヨーバリンダでは３ベッドのコンドが購入可能ということにあります。さらに購入価格自体にも6万ドルほどの差があることも利回りに大きく差が出ます。

もちろん、キャッシュフロー面ではヨーバリンダが有利だが、上昇率で行くとアーバインが有利という見方も正しいと思いますが、ここでは多くの日本人投資家の方がキャッシュフロー重視であることからヨーバリンダのケースで説明をいたします。

必要投資金額： $446,500.00 (購入価格：$439,900.00、諸経費：$6,600 *購入価格の約1.5%)

投資準備事項：物件購入前に米国の銀行へ資金の移動 （当社は、この時点から実際に顧客のために動き始めます）

投資の実際：

１ー物件特定後、オファーを売り手エージェントに提示、合意をしますと、エスクローを開設します。エスクローは現金購入の場合、10日から14日でクローズすることが可能ですが、売り手の事情により30日ぐらいまで伸びる可能性もあります。

２ー物件が無事購入ができましたら、修繕の必要がある場合は手配します。また同時にテナント募集をかけます。通常テナントは3日から30日以内に見つかります。テナントのスクリーニング（審査）はこちらで行います。クレジット歴、職歴が良い、プロフィールが良いテナントを優先的に選びます。

以下、賃料月＄2,500 12ヶ月契約のテナントが決まった場合, 年間収支の概要となります。

（収入） $30,000

（物件管理料） -1,200 ($100月)

（ブローカー費用） -1,800（年間賃料6％）

（HOA費用） -4,140 ($345月)

（固定資産税） -5,010

（内装保険料） - 350

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キャッシュフロー $17,500 (4.0%)

物件上昇予想：

このチャートは、2012年からのヨーバリンダ市とオレンジ郡のコンド住宅の中間価格帯推移を示しています。ヨーバリンダ市に限って言えば2009年のリーマンショック以来12年から18年後半までの約7年間で倍以上の値上がりを見せていましたが、18年後半より政府の金利上昇政策で上昇に歯止めがかかった状態となっています。19年の7月現在においては昨年度比較で- 5.6%になっております。（添付資料参照）私の個人の見解としましては、この動きは極めてノーマルな経済サイクルであって、不動産のみならず経済そのものがベルカーブを描きながら上昇するものなので、むしろ今が買い時と言えます。今の時代は以前と違い、来年を予想することさえ難しいですが、リーマンショックのような大事件が起きない限り米国不動産はこれからも堅調ということができると思います。オレンジ郡全体では７年間で倍近くに上昇しましたが、ここ５０年間の米国不動産の歴史は10年で倍になっています。NAR （全米不動産協会）は1968年 to 2009年まで平均5.4%の値上がり率と発表していますが、LA近郊では2012年から2018年にかけては７％を超える上昇率となっています。