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「あなたの家の上手な売りかた」
一度売りに出そうとしてマーケットに出したからには、できるだけ「早く」「高く」売りたいのがどのセラーにも共通した心理だと思います。そこで今回はホームセラーに必要な前知識として皆様にまとめてみました。これはあなたがエージェントを使って売るときには、エージェントへのリクエストの内容にも使えますし、ご自身でFSBO(For Sale By Owner)やるときにも使えます。
●見込みバイヤーに良い印象を残す８つの掟
１．第一印象が一番。「記憶に残る」場所の手入れが行き届いているか？
２．「きれい」で「新しい」はセールスを促進する
３．人は「明るい」空間が好き
４．変色したフォセットは悪い印象を残す
５．修理可能なことは可能な限り全てやる
６．整理整頓はセラーの気持ちの表れ
７．きれいでモダンな「キッチン」と「バスルーム」はバイヤーの心を動かす
８．良い香りは「良い記憶」を残す ⇔ 悪臭は「悪い記憶」を残す。
これら８つの掟は基本ですが、売っている家を見に行くと意外とできていない家の方が多いです。それとこの８つには入っていませんが、売り手にとって思い入れのある品物は、買い手にとっては邪魔であることのほうが多いです。売るためにマーケットに出すときにはそれなりに思い切った整理整頓が良い結果を呼ぶことの方が多いといえます。
● オープンハウスをやる時には？
さて実際に売りに出したときにあなたご自身がオープンハウスをやるとします。その際の注意事項としては
１．ランチとかスナックのおまけで人寄せする工夫は必要。時にFSBOをやられる場合にはいかに多くの地元住民にその情報を伝えられるかが決め手にもなります。
２．BGMは必要。メローなサウンドにすること、ヘビメタ系の音楽はオープンハウスには不向きです。
３．ペットがいる場合は、ペットをどこか知人に預けるとかして買手の目に入らせないのがベストだが、それができない場合は柵の中に入れ、隔離させておく。またペットのにおいは売主は気にならない場合が多いが、換気に注意したりエアーフレッシュナーでも対応する。
４．物件の具体的なオファーについてはなるべくバイヤーとの直接対話をさける。何故か？家を見せるぐらいならかまわないが、オファーの内容にかかわってくる話になるととたんに、駆け引きが始まる。直接取引きはせいぜい自動車ぐらいまでで、住宅となると金額が大きい上、物件のコンディション、タイトル、ファイナンス、法律的に守られる書類の作成など素人同士がこなせる範囲を超えるため、なるべくエージェントを使い、通して話をすすめるのをお勧めします。これらを安全にスムースな取引にするためにエージェントの存在価値があります。
●セラーが支払うコストは？
セラー（売り手） ＊（契約内容による）
¨ ALTA/CTLAタイトル保険＊
¨ エージェント手数料＊
¨ 不動産譲渡証書（Deed）の作成手数料
¨ Documenntary transfer tax ($1.10 per $1,000-)
¨ その他Transfer tax＊
¨ セラーのローンと利子残金とそれにかかわる諸費用
¨ シロアリ検査による修理費用＊
¨ HOA transfer fee
¨ ホームワランティ＊
¨ エスクロー最終日までの固定資産税、HOA費用その他延滞している税金
¨ ノータリー費用、エスクロー費用（セラー部分）
¨ サブエスクロー費用（セラー部分）
¨ Loan Pay off demand費用
（＊）おおよその目安としては購入金額の約１% + エージェントコミッション費用(5%-6%)
タイトルインシュランス（保険）とは？
Title:不動産権原
土地の所有者がその土地に関して合法的に所有権を保有しているとの証拠､または､その所有権を証明する法的文書をいう。
Title Insurance：不動産保険
不動産の権原上の瑕疵により生じた損失に対して契約者を保護する保険証書をいう｡しかし､保険の契約条項から除外されている欠陥に起因する損失については保証の責任を負わない｡この保険はタイトル保険会社が調査をした上で発行するもので､抵当権設定の際にレンダーから要求される。
Title Search:不動産権原調査
タイトル保険会社によって行われる不動産権原の調査をいう｡保険会社は登記簿を調査し､売主の所有権と瑕疵の有無を確認する。
タイトル保険は、バイヤーは当然のこと、それ以上にバイヤーに融資をする銀行が必要とします。カバーする内容の範囲は広く、通常はそれにかかる弁護士費用や弁償費用をカバーします。
●売却を考える際に知っておくべき知識
¨ 過去５年間のうち２年間自宅として住んでいるなら夫婦の場合50万ドル、独身者なら25万ドルまでのキャピトルゲインが無税となる。
¨ Proposition 13
¨ Proposition 60
¨ Proposition 90
¨ HELOCとRe-financeの違い
¨ 1031 exchangeとは？
¨ FRB短期貸出し利率、国債、オイル価格、インフレの関係性
●典型的買い替えの時期は、家族構成の変化
¨ 子供の数が増えた（更に大きい家へのニーズ）
¨ 子供が大きくなった (更に大きい家へのニーズ）
¨ 子供が独立した（小さな家へのニーズ）
¨ パートナーが亡くなった（小さな家へのニーズ）
⇒失敗しないステップアップ（買換え）を計画する
（方法 ＃１）Best ★★★
＊一番着実で失敗のない、買い替え方法です。
1) 自宅を売却する
2) エスクローをクローズする
3) 一度どこかアパートなどに一時的に引っ越す
4) 時間をかけて新たな物件を探して、買う
（方法 ＃２）OK ★★
＊一時的にダブルエスクローの状態になるが、買換える家をContingency付で入れることができるならばそれほどリスクはない。
1) まずは買いたいエリアで、予算内の物件を探しはじめる
2) 自宅を売りにだす
3) エスクローに入ったら、次の物件を本格的に探す
4) 現在のエスクローのコンディションが無くなった時点で、新しい家のオファーをいれる。
5) その際の買い入れ条件の鉄則は「条件付」Contingencyで入れること
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