有很多想在美国Orlando购买物业用于短租的朋友，打电话或写email问了很多关于如何选购度假屋的问题。在回答这些问题之前，我首先要提醒他们的是做度假屋投资之前，需要一定的心理准备，除了投资有风险外，还需考虑管理风险。度假屋投资， 即是物业投资，也是一种生意，一种类似于家庭小旅馆的生意，存在经营不当，亏损的风险。如何经营管理度假屋，我将在以后的文章说明。
度假屋特点是除了可自用度假外，还可出租给短租游客，收取租金，达到以房养房，甚至可达到10%以上回报。短租屋和长租屋不同，可见下表
当你决定购买之后，以下机构因素是你需要考虑的。
1.财务预算
在Orlando，普通的度假屋的价格在10万到40万之间。10 万元可以买到Townhouse或Condo，20 万元可以买到3或4睡房独立屋，30 万元可以买到6或7睡房的独立屋。社区差一些，价格会便宜一些，社区好，价格也贵。投资者应根据自身财务能力选择房型，地点。
2.地点
Orlando是会议中心和主题公园最集中的地区，由于度假屋是用于出租给游客，建议选择距离会议中心和主题公园较近的地方购买度假屋。当然房价也会贵一些，但租金和出租率也好。
3.租金与出租率
度假屋租金浮动范围大。旅游旺季时，出租率高，价格也高，旅游旺季淡季时，出租率低，价格也差。旅游旺季的价格可高于淡季50%到100%。了解Orlando旅游旺季与淡，大家可参考本人网站http://www.emeraldfun.com/local-weather
在Orlando的Disney公园附近的Townhouse或Condo 周租金在500 到 800，4或5睡房独立屋 在 800 到1200 ，6或7睡房的独立屋 在1000 到1600 。
出租率与租金并不成反比关系， 并不是租金越低，租客就越多。我看有很多出租率高的度假屋，其租金也高。毕竟这是一服务业，良好的服务才是根本。对于这样行业的新手，第一年应以平均租金和出租率为目标。
4. 日常花费
了解日常花费是计算投资回报率一个重要依据，在你购买之前，要尽量了解清楚可能发生的所有费用，下面是我在经营过程中所付之主要费用
地税： 大约是房价的1.7%～2%。
HOA: Home Owner Association Fee, 类似我们这里condo的管理费。在美国，home owner 基本都要付HOA fee 用于社区的管理，每月从几十到几百。原来我也认为HOA越低越好，后来发现不是这么一回事。关键是否物有所值。好的社区，正如我的Agent所称的高尚度假区，社区服务包括：7/24 Man Gated, Clubhouse, Heated Swimming Pool/SPA, Sauna ，Tennis/Basketball courts 等等。而收费较低的社区，或称朴实无华区，HOA fee 低廉，但几乎什么也不包括。作为异地投资者，购买在良好的社区的物业，可以省心不少，而且租客也会住的开心，玩的开心。我所购买的物业在 Emerald Island Resort, 除了以上的服务，还包括: 割草，有线电视，月收费在$260。
房屋管理：HOA负责你的物业所在社区的管理，房屋管理公司主要负责管理你的物业，费用在60至120 之间，如有游泳池，另需80-100元左右。
广告：VRBO or Homeaway 起价300 元左右，采用竞价排名，具体可浏览他们的网站：www.vrbo.com, www.homeaway.com.
房屋保险：我的四房独立屋保险费在750 元。
Utility: 包括水电，电话，电视，internet 等
租客管理：你可以亲自管理租客，也可委托booking agent 负责。管理的内容：回答租客问题，报价，签订租约，收取租金等。如委托booking agent，费用为租金的10%。本人是自主管理。
我们做投资是为了良好的投资回报。对于房地产投资，投资回报有两方面：房屋增值收益（Capital Gain）及日常收益（Operation Gain）。
房屋增值收益是指房屋卖出与买入时的差价。对于购买什么类的房型，在什么社区购买，能获取较大的房屋增值收益，是仁者见仁，智者见智，也与个人的承担能力有关。 个人认为在异地投资物业，应选择好区好房，一是当经济恢复时，好区好房先领涨，其次好区好房可以吸引素质高租客，会减少日后房屋管理麻烦。当然，也有的朋友会选择投资价位低，与泡沫时期差价大的房屋，以期更多的增值回报。
日常收益是指日常租金收益减去维持成本。对于度假屋，租金收益约等于周租金乘以50 周， 再乘以出租率。为了帮助大家了解度假屋的日常收益计算，下面以Emerald Island Resort 的 4 房为例说明计算周租金及出租率，所用的数据可能与实际有所差别，请自行考证。
Homeaway和VRBO 是点击率最高度假屋招租网站，每一个度假屋的出租价格和出租率基本都是公开的，我们以此计算出平均周租金及出租率。因此你可首先登入www.homeaway.com, 然后选 Florida，再选 Disney/Orlando, Kissimmee Area, EMERALD ISLAND. 选择排列方式为 “Bedrooms: Lease to Most”. 大家也可点击以下LINK: http://www.homeaway.com/search/refined/florida/emerald-island/region:1658/Bedrooms:4
你可以记下所有房屋的周租金，以及计算每一房屋未来三个月的出租率。最后总数加以 平均。
4房的度假屋周租金平均数在1，037 USD，未来三个月的出租率为 66.25%，每年的预期毛收益为：1,037 USD/Week X 50 Week X 65% = 34,350 USD.
日常年维护成本：
地税 ：3,000
HOA ：3,200
广告： 1,000
房屋保险: 750
Utility: 6,000
屋业管理：2,200
Cleaning Fee： 每次 80， 以 66.25% 出租率为计，80×50×66.25%= 2,650USD
杂费：5% ×租金 = 1,690 USD
支出总计：20,490 USD
净收入：毛收益 - 总支出 = 34,350 – 20,490 = 13,860 USD
以房价在20万元为例，回报率为 6.9%
在下一篇文章中， 将分享度假屋经营中的一些经验。