随着大量移民流入多伦多，尤其是大量年轻人口移入，多伦多的Condo不论是现房还是楼花，都是一房难求。客户们常问，是买楼花还是买现房。在我看来，各有千秋， 还是一句老话，适合你的，才是最好的。
在进一步阐述该问题时，先谈谈买楼花的特点
楼花， 也称“期房”， 通常是开发商在房子还未开工，甚至图纸政府还未批下来的情况下，向公众发售的购买合同。也许有人会当心，开发商会不会捐款潜逃呢？这一点可能性很低，因为购房款不是直接交给开发商， 而是存放在开发商指定的律师行的特定信托帐号中，当然也曾出现过律师勾结开发商，挪用资金的事件，但这是小小概率事件，可以通过购买信誉好的开发商来避免。
买楼花通常存在的分险
1． 楼盘尚未建成，所以你能看到的只是一张户型图，建成后的实际与你的想象可能有所差别。
2. Condo楼花交房期限滞后
楼花交房滞后可以说是一种常态，如果你购买的楼花有特别的时间要求，要小心一些。由于各种程序上和施工上的原因，Condo楼花交房时间可能会被拖延半年一年。比较有声誉、比较传统的开发商，更有经验应对市政府或分包商，完工速度也较有保障。
3. 中途烂尾
在公寓楼花项目中，还是存在烂尾的现象。烂尾的原因可能是多方面，比如建房许可证批不下来， 开发商资金出问题，开发商故意毁约等等。好在购房预付款存在律师行的特定信托帐号，即使烂尾，购房预付款还是可以收回的。
选择比较有声誉的开发商，也是避免这一问题的关键
4. 交房费用 （Final Closing Cost）
没有买过楼花的人，可能并不了解交房费用，误以为象买二手房一样，土地转让费+律师费。实际的费用还包括：
Education Levy（教育附加费）；Developing Fee（城市开发费）；3、Water Metre Hookup（水表连接费）；4、Hydro Hookup（电表连接费）等；购房时，要留意以上费用在购房合同中明确是否包含在房价里，还是由买家另外承担。通常开发商会有一个费用Cap，既定好了买家可能要交的上限费用。
5. 贷款
加拿大银行的贷款政策在不断变化，每一个人的财务状况也是不断变化，在交房时，你可能贷不到足够的款项，这也是风险之一。
投资楼花的另类分险
第一点：房价
如果你看到天天上涨的房价，想分其中的一杯羹，却又不愿意房屋出租管理之中，通过买楼花就可以坐地收钱，那么你可能要失望的。首先楼花的单位尺价要高于现房尺价的30%左右。越是火热的楼市，溢价越高。这是有各种因素造成的，不是本文要讨论的。所以当你收楼时，如果发现收益不高，不要奇怪。
本人第一次投资时，看了一些把楼花说的天花乱坠的文章，于是 也是买了楼花，但后来发现买的楼花的单位尺价要远高于现房尺价，而当时的我的经纪并未提醒我。在我成为经纪以后，我总会第一时间提醒我的客户注意这一点，而不是鼓吹所谓的VVIP价格。
第二点：HST退税
加拿大是万税之国，与开发商签的购买合同上写的价格 = 开发商出售该楼花的价格 + 13%的HST – HST Rebate
HST对应的税分别是GST = 5% × 楼花的价格，省税 = 8% × 楼花的价格
GST Rebate：如果房价低于45万，GST的36%会退还；45万以上的房子没有GST Rebate。
关于HST Rebate：HST的6%会退还给业主，但最多只能退$24,000。
但是政府为了防止炒楼花，只有在业主满足一些条件后才会给HST 退税。
自住房，并且交房后1年内不出售。在产权交接时，开发商代申请HST Rebate，购房者不需要缴纳HST Rebate的部分，之后也无需申请退税。
投资出租房，产权交接时需要先交齐HST Rebate的部分，然后凭完整的一年租约申请HST Rebate。所以购买楼花转让作为投资出租房的话，买家还需要再额外先准备好大约$24,000的现金作为预交的HST Rebate，虽然之后就能退回来，但是办理产权交接时是还是要准备。
在买楼花之处，你可能会觉得购房压力不大，但是如果你也抱有同样想法用来收楼，你可能会应付不及。我通常会建议客户准备至少10% 购房款用来Closing.
买现房的特点
相对于楼花，现房的特点在于，买到的就是所看到的，不存在因为看不懂图纸而出现的偏差。购买现房的投资数额明确，投入期短，投资回报率明确，交房时间快。交房后，投资人即可出租，以租金养房，并实实在在感受房产是否增值，核算投资收益。如果你手头有足够的首付，并且银行同意贷款，建议考虑购买现房，避免一些不确定风险。
面对以上买楼花的各种风险，买楼花又有什么好处呢？
如果你是买楼花自住，你住进去的是真正的新房，而不是二手房。但我知道，很多人并不介意这一点。
买楼花最吸引人的特点是具有前期投入少，入门低。通常是只需付约$5000元就可以订房，一个月内交到房价的5%，之后一年半至两年分次按照5%付款，也就是说前期只需要付20%到25%就可以了，前期占用资金不大。适合目前手头资金少，但未来收入看好的人士。 买现房，一下就要付出20%的首付，而且要能获得贷款为前提才能完成交易，入门要求高。
楼花也是一种非常有效用来避免海外买家税的手段，购买楼花时并不需要支付NRST15%投机税，而是在大楼完工交付的时候产权过户时才可能要交的费用。如果你四，五年后已成功地成为加拿大永久居民，你正好可以不用交15%的税，又避免了4到5年的房价上涨的带来的购房压力，是一些正在申请或准备申请移民加拿大人士的购房首选。
如果房价在交房前有大幅度的增长，投资楼花可谓及省心的一种投资，免去了许多房屋及租客管理的烦恼。如果房价在交房前没有大幅度的增长，但从多伦多人口趋势来讲，租金及房价的上升是必然趋势，买楼花也不愧是一种懒人投资法。
本人目前服务于加拿大著名的开发商Concord 旗下的Prompton Real Estate Services Corp., 公司直接销售Concord在多伦多的楼盘，有意购买楼花或现房的人士欢迎联系本人。