ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ ПРИ КУПІВЛІ ЖИТЛА

Найактуальнішим питанням сьогодення є відносини між «інвестором» та забудовником чи замовником будівництва. Судова практика охоплює всі можливі «проблемні випадки» у цих відносинах, а саме: будинок не завершений будівництвом; будинок завершений будівництвом, але не введений в експлуатацію; будинок завершений будівництвом, введений в експлуатацію та на об’єкт інвестування оформлене право власності не «інвестором».

У перших двох випадках суди відмовляють у задоволенні вимог інвестора щодо визнання за ним майнових прав на об‘єкт інвестування.

У постановах Верховного суду України: від 02.12.2015 р. у справі №6-1732цс15, від 25.05.2016 р. у справі №6-503цс16 висловлено таку правову позицію: «….Відповідно до ст.190 ЦК України майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Майнові права на нерухомість – об’єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу – це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Ст. 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. За правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Отже, враховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності – це певний юридичний механізм, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному ст. 392 ЦК України. Таким чином, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за нею майнових прав на об’єкт інвестування на підставі ст. 331, 392 ЦК України немає».

У третьому випадку, коли будинок завершений будівництвом, введений в експлуатацію та на об’єкт інвестування оформлене право власності не «інвестором», Верховний суд України у справі №6-129цс14 від 12.11.2014 р. висловив таку правову позицію: «….Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Новостворене нерухоме майно стає об’єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без врахування того, яким суб’єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб’єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно. Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі ст. 392 ЦК України. При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права».

Судові спори з забудовником – складна категорія справ. Можна виділити 6 основних ПРИЧИН ЗВЕРНУТИСЯ ДО ЮРИСТА ПО СПОРАХ З ЗАБУДОВНИКАМИ

1. Юридичний супровід участі в інвестуванні будівництва.

Перевіряємо договір:

площа квартири, скільки кімнат, розташування в будинку, наявність обробки;

коли здається будинок, до дольщику переходить право власності;

вартість або порядок розрахунків;

гарантійний термін на роботу. Не можна зняти відповідальність з будівельної компанії;

санкції за порушення термінів.

Не поспішайте ставити підпис під договором. Ви встигнете підписати і після правової консультації. Адвокат попередить про ризики, а ви вирішите, чи варто підписувати запропонований договір, щоб не виникли в наслідок спори з забудовниками.

2. Юрист захистить Ваші інтереси, якщо терміни здачі будинку порушені.

Забудовник передає квартиру в затверджений сторонами термін. Якщо житло не передали вчасно? Будівельна компанія несе відповідальність за порушення договору та можливий суд з забудовником.

Юрист змусить відповісти недбайливих будівельників:

Встановлює, чи є відповідальність будівельної компанії за договором. Відповідальності немає? Будівельна компанія все одно повинна нести зобов'язання.

Вважає штрафні санкції. Суди погоджуються присудити штрафи в розмірі, заявленому учасниками будівництва. Пайовики отримують пристойні компенсації, тому юрист по спорах з забудовниками часто виграє справи.

Стягує збитки. Ви змушені знімати квартиру, тому що будинок не зданий в строк? Юрист збере докази, доведе витрати в суді, стягне збитки.

Стягує моральну шкоду. Згідно Пленуму Верховного Суду від 28.06.2012 №17 порушення прав покупця дає підстави стягнути суму морального збитку.

3. Ведення спорів з забудовником у суді.

Судові спори з забудовником – складна категорія справ. Участь у справі професіонала підвищить шанси на успіх.

Адвокат збирає докази: договір, листування з забудовником, квитанції про оплату, акти приймання. Складає позовну заяву, обґрунтовує вимоги, готує тактику захисту. Веде судові спори з забудовниками в суді.

У разі позитивного рішення, стягуємо з забудовника витрати на представника повертаємо гроші клієнту (ч. 1 ст. 98 Цивільно-процесуального кодексу).

4. Допомога у визнанні права власності на об'єкт будівництва.

Якщо не отримали свідоцтво у звичайному порядку, визнається право через суд:

формулюємо суть позовних вимог;

складаємо позов, готуємо докази, представляємо клієнта в суді;

реєструємо право власності.

5. Були виявлені дефекти в прийнятій квартирі?

Якщо виявлено недоліки у новій квартирі - не турбуйтеся, вам підкажуть, як вирішити суперечки з забудовниками. Не затягуйте звернення до юриста. Вимагати усунути недоліки можна тільки в межах строку гарантії.

Адвокат аналізує дефекти, пише претензію забудовнику. Не влаштувала відповідь будівельної компанії? Юрист збере докази, захистить клієнта у спорі з забудовником. Для представлення інтересів власника житла знадобляться акти огляду, фотографії проблемних ділянок у квартирі, листування з будівельною компанією. Чеки, що підтверджують витрати - докладаємо, якщо ви оплачували роботи по усуненню дефектів.

Коли йде суд з забудовником, провідну роль відіграє висновок експертів. Якщо експертиза підтвердить, що порушені норми і правила будівництва — справа вирішиться на користь пайовика (Апеляційне визначення Московського гір. суду від 26.11.2014).

Суд з забудовником може і відмовити у вимогах, якщо вина в дефектах не підтвердиться. Тому радимо звернутися за допомогою до юристів при прийманні об'єкта. Фахівець правильно складе акт приймання. Якщо будуть виявлені дефекти, докладно пропише їх в акті. Будівельноійкомпанії доведеться усувати недоробки.

Фахівці оцінять ситуацію, зроблять аналіз і представлять оптимальний варіант вирішення проблеми.

6. Подати в суд на забудовника.

Кваліфікована юридична підтримка у конфліктах із забудовниками – спосіб вирівняти сили між нерівними сторонами договору пайової участі у будівництві. Громадяни в таких угодах знаходяться в менш захищеному становищі, ніж будівельна організація зі штатом грамотних адвокатів.

Суд із забудовником – складна і багатогранна справа.

Співробітники допоможуть:

Визначити судовий орган, який розгляне позов до будівельників.

Скласти заяву в суд або наглядові органи.

Зібрати докази недобросовісності будівельної компанії.

Довести порушення законів та умов угоди.

Простежити за виконанням приписів та судових рішень.

Адвокатське об’єднання «Захист» дасть відповідь на питання, які Вас турбують:

1. Як визнати право власності на НЕ введену в експлуатацію нерухомість?

2. Відмова у видачі свідоцтва на право на спадщину на незареєстрований об’єкт незавершеного будівництва законна чи ні?

3. Чи можна отримати компенсацію за затримку оформлення права власності на об’єкт інвестування?

4. Хто несе відповідальність за недоліки щодо якості будівництва в квартирі. Фінансова компанія чи забудовник?

Завдяки допомозі юристів, що володіють досвідом вирішення конфліктів в будівельній сфері, ви зможете захистити свої права в судовому процесі з забудовником та захистити майнові інтереси при купівлі житла.

Пам’ятайте про свої права і не дозволяйте їх нікому порушувати.

Статтю підготувала юрист АО «Захист» .

+38 (050) 276 60 94 Альона Миколаївна