不動産投資FAQ

インターネットの普及に伴い様々な情報が飛び交う時代です。WEB上に良いことを書く方もいれば事実を確認せず悪いことを書く方もいます。

まずは弊社コンサルタントと接していただき、客観的にご自身の目でご判断してください。

不動産投資に限らず投資商品全般的に初めは誰もが不安を抱くかと思います。

メリットは勿論のこと変動要素（リスク）もしっかり理解していただければ解消できるはずです。

金融機関の評価査定額や諸費用によって物件ごとに異なります。

初期費用やランニングコストは当社コンサルタントがご予算に応じた無理ない資金計画をご提案させていただきますので、ぜひご確認ください。 

すでに自宅ローンを組んでいても、投資用のローンを利用することは可能です。

ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。

当社コンサルタントがあなたのローンの状況に合わせて、迅速にアドバイス差し上げますので、お気軽にご相談ください。 

マンション投資のローンご利用を希望される方については、現在のご自身の収入および借入の内容、

さらに対象となる投資物件および今後ご自宅として購入を予定される物件の内容により、提携金融機関が審査を行ったうえで判断されます。

したがって、マンション投資のローンを組まれたとしても、その後自宅購入のためのローンを新たに組むことができないということにはならないのです。

 当社コンサルタントがあなたのローンの状況に合わせて、迅速にアドバイス差し上げますので、お気軽にご相談ください。 

ポイントは賃貸需要が高いエリアと周辺相場に適した賃料設定です。都心部で駅から徒歩圏の物件は、賃貸需要は安定しています。

需要が見込めないエリアでは入居率が下がり空室リスクや賃料の下落につながります。

賃料も相場より割高で見込んでしまうと同じく空室リスクや賃料の下落につながります。 

新築と中古マンションのメリット・デメリットは一長一短です。

マンション経営を始める目的や物件に対する金融機関の評価額、予算次第で新築マンションの方が最適な対象になる場合もあります。

豊富な商品知識を備えた当社ライフプランナーがあらゆる角度から比較・検証いたしますので、ぜひご自身なりの回答を見つけだしてください。 

有効な商品といえます。一般的にマンション投資は中長期商品といわれ、セカンドライフ向きといわれております。

こちらのページにて、他の投資手法・商品と比較していますのでご確認ください。 

リスクが大きく手間がかかるイメージを持たれる方が多くいらっしゃいますが、実は投資商品の中ではマンション投資はローリスク商品の位置づけです。

賃貸管理を管理会社に委託することで手間を少なくすることもできます。※詳しくは、当社コンサルタントにご相談ください。 

①コンサルタントに相談

・システム、各物件について当社コンサルタントが詳しく説明させていただきます。

・資金計画についてご相談させていただきます。

②ご契約

・御印鑑、収入証明などをご用意いただきます。

・重要事項の説明の上、売買契約を締結いたします。

③ローンの申し込み

・ローンをご利用の方は、提携・紹介ローンの申込をしていただきます。

・営業担当より内定のご連絡をさせていただきます。内定後、ローンのお借り入れの契約をしていただきます。

④残代金お支払い

・所有権をお客様のご名義にし、お引き渡しいたします。 

相続税が発生した場合、現金や有価証券は時価に対して課税されますが、不動産は評価額に対して課税されます。

その評価は建物の場合で50%～60%、土地は公示地価の80%です。

第三者に建物を貸している場合、評価額はさらに30%の控除が可能となり、現金の約1/3の評価となります。 

金利が1%上がった場合、月の返済が1万円程度、2%上昇した場合、月の返済が2万円程度負担が増えますが、月の返済額は5年固定となっております。

ですから、金利が上昇したからといって、すぐに月の返済額が変更されることはありません。

また、返済額は、5年毎に見直しがありますが、見直し前の返済額に対して、±1.25倍という特約が付いておりますので、

急激な家計圧迫の可能性は低いといえます。※ご契約内容により規定が変わりますので当社コンサルタントにお問い合わせください。 

マンションの価値は空間利用の価値と考えます。すなわち、立地・環境・利便性・収益性などグレードの高さが決め手となります。

近年、不動産は賃貸の需要が高い物件と低い物件との二極化が進んでいます。

つまり、賃貸の需要が高い物件は古くなってもあまり資産価値が下がらず、逆に低い物件は下落傾向にあります。

メインステージは賃貸需要の高い物件を最大の重要ポイントと考え、クオリティの高い物件を販売しております。 

居室数が多いワンルームマンションはオフィスビルと違い、間仕切りが多く構造壁が多いため、地震に対する耐久構造はしっかりしています。

 多くの建物が倒壊した平成7年の阪神大震災の時でも、昭和56年の建築基準法により改正された新耐震基準で建設されたマンションについては、 

大破・中破を合わせてわずか1.6％に過ぎませんでした。

さらに「阪神大震災マンション被害度調査報告」資料でもワンルームタイプの被害は皆無とあります。

なお、任意で地震保険に加入することができます。（※東京カンテイ調べ。） 火災については、購入の際、必ず火災保険に入っていただきます。

更に、実際の入居者にも必ず火災保険に加入していただきますし、管理組合でも火災保険に入ることも可能です。 

鉄筋コンクリート造の建築物の劣化は、排気ガスや煙害等によってコンクリート表面が徐々に中性化し、これが鉄筋部に及んでサビやすくなることに起因します。 しかし、中性化が1cm進行するのには約30年かかるといわれ、現在の建築基準法では、鉄筋部を覆うコンクリートの厚さは約3cm以上と定められています。

したがって、理論上ではマンションの寿命は30年×3cm＝90年以上と考えられます。

また、外壁コンクリートの上にタイル等の仕上げ材を貼ることでコンクリートの中性化を遅らせていますし、

実績のある建物管理会社が建物の点検、維持管理、修繕などをサポート。大切な資産をお守りします。 

購入した会社（販売会社）が倒産してもマンションは購入者（オーナー）の物であり、一切関係ありません。

また、管理会社が倒産しても、同業他社の同じシステムを利用すれば良いということになります。

現在、業界ではかなりの数でサブリースシステムを取り入れております。

オーナー様は購入した家主なのですから当然入居者から直接家賃の支払いを受けることもできます。 

マンション投資で一番大切なことは立地と賃料相場です。

開発の段階から徹底したリサーチをし、さらに周辺ニーズにあった建物を建築することにより高い入居率を維持しております。 

当社以外の物件を所有されるオーナー様も多くいらっしゃいます。物件ごとに査定し、管理させていただいております。 

早く始めることをおすすめします。

マンション投資以外の商品でも同じことがいえます。「3年先から」「5年たったら」と先送りすると、その分チャンスやリターンも遅くなり少なくなります。 

一般のサラリーマンやＯＬ公務員の方々が老後の年金対策や生命保険の代わり、さらには運用目的として購入し、マンション経営を始めております。

バブル期とは違って高額納税者がキャピタルゲイン目的で購入することはほとんど なくなりました。 

マンション経営のシステムはいたってシンプルなのですが、いざ奥様に説明しようとすると専門用語などもあり、中々伝えにくいこともあります。

奥様への説明も当社コンサルタントがライフパートナーとして、しっかりご説明させていただきます。 

今後、日本の人口は減少しますが、全てのエリアで等しく減少していくわけではありません。

同じ大都市圏でも、東京に比べて、大阪、愛知、福岡は将来の人口下落が顕著です。

賃貸需要の大きさは人口の数に比例しますので、マンション投資で長期安定収入を得るのであれば、東京を中心に一都三県を選ぶことは欠かせない条件です。 

もちろん、可能です。 まずは当社コンサルタントにご相談ください。 

一般的に必要な費用としては、以下のとおりです。

【初期費用】
・司法書士費用 30〜40万円
・金融機関手数料 10〜30万円
・火災保険料 3〜5万円
・収入印紙代 1〜3万円
・修繕積立金基金（新築の場合） 10〜20万円
・固定資産税清算 0〜15万円
現金で購入された場合の初期費用は30〜40万円、ローンで購入された場合は約50〜70万円になります。

【ランニング費用】
・固定資産税
・不動産取得税
・管理費
・修繕積立金
・委託手数料
・改修費
ランニング費用に関しては物件により大きく差が出ますので、当社コンサルタントにご相談ください。