cpo
20160630 Door Mr.Money
Hoe werkt het bouwen van eigen huis – CPO
De titel lijkt te mooi om waar te zijn, normaal gesproken is dat ook zo, maar in dit geval kan het echt. Ik ga geen mooier verhaal vertellen dan dat het is, maar ik zal hier mijn verhaal vertellen over hoe ik het heb beleefd om mijn (samen met mijn vriendin) een eigen woning te bouwen als starter. Dit is mogelijk middels een CPO, ook wel een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap genoemd. Ik ga jullie helpen met mijn ervaring en uitleg hierover.
Als starter een huis laten bouwen
Zelf was ik 23 jaar en ik had geen vaste baan, mijn vriendin was 21 en ze was net klaar met haar studie en je raad het al, ook zij had geen vaste baan. Toch hebben we meegedaan aan een CPO.
Eerst zal ik wat meer vertellen over wat een CPO is, daarna zal ik mijn eigen ervaringen vertellen en aan het eind zal ik wat tips meegeven voor geïnteresseerden die dit verder willen uitzoeken.
CPO is het zelf bedenken, ontwikkelen, regelen, ontwerpen en nog veel meer van je eigen woning. Maar niet alleen jouw woning, ook die van je toekomstige buurman en buurvrouw. Je ontwikkelt en bouwt de woning namelijk met je toekomstige buren.
Samen doorloop je het project wat een projectontwikkelaar normaliter doorloopt. Doordat je dit nu zelf doet kun je heel veel (alles wat je wilt, binnen het bouwbesluit en de vergunningen van de gemeente vallen) zelf bepalen, maar het bespaart je ook heel veel geld.
Uiteraard afhankelijk van jouw keuzes kun je tot wel €50.000,- besparen op je woning. Dit is uiteraard mooi meegenomen, maar het belangrijkste is dat jij zelf bezig bent met het bouwen van eigen huis zoals jij zelf wilt. Met de mensen waarmee je start richt je het initiatiefbestuur op, met een voorzitter, secretaris, penningmeester en eventueel algemene leden.
Hoe start je een CPO project?
Heel simpel, zoek mensen die een woning naar eigen wens willen bouwen en hier tijd in willen steken. Moet je hier handig voor zijn? Nee, met twee linkerhanden, maar een goed stel hersenen gaat het je zeker lukken.
De start: je hebt een aantal mensen gevonden die het aanbod bij jouw in de regio onvoldoende vinden of niet passend vinden, het initiatiefbestuur. Je komt bij elkaar en gaat in overleg of jullie dezelfde ideeën hebben met betrekking tot de duur van het bouwen, de stijl van het bouwen, de prijs van het bouwen en het belangrijkste: de locatie.
Als je daaruit bent met elkaar ga je naar de gemeente en leg je je plan uit. Je vraagt of er ‘vertreklocaties’ of ‘inbreidlocaties’ zijn. Dit zijn locaties waar de gemeente eigenlijk ‘van af moet’, doordat er anders leegstand komt, of dat hier al bestemmingsplannen voor zijn. Dit kunnen mooie locaties zijn, maar ook moeilijke locaties, hierover later meer.
Op zoek naar een architect
Ben je het eens met je toekomstige buren en de gemeente waar mogelijkheden liggen? Dan moet je opzoek gaan naar een architect. Een architect die in het voorstadium van het project alvast wil helpen met het tekenen van woningen, dit zijn zeer grove tekeningen en dit kunnen zomaar 10 verschillende opstellingen zijn.
Echter moet je nadenken over de hoeveelheid woningen, wil je rijwoningen bouwen dan is het niet slim om hier 400m2 vierkante meter grond bij te doen. Deze woningen zullen dan veel te duur worden en daarom onverkoopbaar. Je moet natuurlijk ook nadenken over de wens van toekomstige bewoners en wellicht moet je rekening houden met de wensen van de gemeente. Een beetje architect kan dit zeer goed.
Daarna zul je opzoek moeten gaan naar nog meer buren. Afhankelijk van de tekeningen van de architect weet je hoeveel buren je ongeveer moet zoeken. Vanaf dit moment ga je dus actief mensen werven, dit is lastiger dan het lijkt. Je gaat vragen of mensen een project met je willen bouwen terwijl er nog niets zeker is. De tijdsduur is nog onbekend en mensen zullen voordat er daadwerkelijk iets gebeurd veel geld investeren. Dit maakt dit proces erg lastig.
Instappen in het CPO Project
Vanaf dit moment ben ik zelf in het CPO-project gestapt, daarom ga ik vanaf nu beschrijven hoe ons project is verlopen.
Het is de zomer van 2013 als er een man in een klein dorp tussen Rotterdam en Utrecht graag een woning wil kopen. Helaas is er geen woning die voldoet aan zijn wensen. Hij gaat daarom op zoek naar mensen die ook een woning willen kopen en die vinden dat er te weinig passend aanbod is op de huidige woningmarkt in de regio.
Hij vindt hierbij 4 andere mensen, in dit geval nog 3 stellen en 1 alleenstaande jongeman. Ze komen bij elkaar en hebben meerdere vergaderingen, ze komen er redelijk uit en er blijven 3 stellen over. Samen zijn ze het initiatiefbestuur en ze gaan naar de gemeente. Hier leggen ze hun plan voor en de gemeente staat hier open voor. De gemeente geeft hen de vrije hand: “Zoek een mooie vertreklocatie in de regio en we praten verder”. Op naar het bouwen van eigen huis!
Het initiatiefbestuur ziet twee mooie plekken. Dit zijn vertreklocaties van twee basisscholen, deze scholen zijn samen gegaan in een brede school. Een van deze scholen staat langs het water en heeft vrij uitzicht de polder in. De planning op dit moment is dat dit vrije uitzicht over 3 jaar gevuld is met andere woningen. Echter blijft deze locatie de meeste voordelen houden.
De gemeente stelt hier wel eisen aan, zo moeten aan het water woningen komen van een duurder segment. Vrijstaande woningen of 2 onder 1 kap woningen. Het initiatief bestuur overlegt samen wat ze willen, ze gaan akkoord met deze voorwaarde en zoeken een architect.
Gelukkig zit een dorp verderop een architect die bijzonder mooie projecten en woningen heeft afgeleverd. Daarnaast heeft deze architect al eerder een van de eerste CPO-Projecten in Nederland begeleidt. De architect wil uiteraard graag helpen en doet dit vooraf op ‘de pof’.
Het initiatiefbestuur kan uiteraard niet alle lasten van een architect direct betalen. Hier worden duidelijke afspraken voor gemaakt voor de toekomst. Mocht het project doorgaan dan krijgt de architect netjes betaald voor dit gedeelte, maar hij gaat nog niet direct alle woningen ontwerpen.
Architect levert een ‘Vlekkenplan’ aan
De architect levert een ‘vlekkenplan’ aan en in dit vlekkenplan zijn middels gekleurde vlekken aangegeven waar ongeveer wat voor woningen komen, waar de tuinen komen en waar duurdere woningen komen. Hier zijn misschien wel 40 verschillende schetsen van.
Al snel wordt er duidelijk dat voor deze locatie van ongeveer 5.500 m2 een woning of 15-20 gebouwd kan worden. Het initiatief bestuur kan op zoek gaan naar leden en kan laten zien hoe het er ongeveer uit gaat zien. Op de locatie staat op dit moment nog een school. Het bestuur richt officieel een vereniging op bij de notaris en gebruikt hiervoor statuten die de notaris heeft samengesteld.
Na ongeveer een jaar overleggen met gemeente en architect, voorbereiden en informatie zoeken is daar de eerste informatieavond. Deze avond is bedoeld om potentieel geïnteresseerden te werven en om de omwonenden te informeren. Deze avond is goed bezocht en er zijn meer dan 50 mensen, veel omwonenden die wellicht angst hebben voor het onbekende, maar ook serieus geïnteresseerden. Ik ben op dit moment ook aanwezig. De planning is om eind 2015 klaar te zijn met bouwen.
Prijzen van CPO Project voor bouwen van eigen huis
Er worden zelfs al prijzen van woningen genoemd. De eerste schattingen zijn ongeveer als volgt:
- Rijwoning met 130-190 m2 grond en 350 m3 inhoud: € 160.000,- tot € 175.000,- V.O.N.
- Hoekwoningen 130- 190 m2 grond en 350 m3 inhoud: €175.000,- tot € 190.000,- V.O.N.
- 2-1 kapwoning 250-400 m2 grond en 430 m3 inhoud: €250.000,- tot € 280.000,- V.O.N.
- Vrijstaande woning 250-400 m2 grond en 500 m3 inhoud €350.000,- en €425.000,- V.O.N.
Door deze prijzen en de planning is er veel animo. Binnen no-time zijn er al totaal bijna 10 leden, ik ben er hier een van. Met alle leden wordt er overlegd over een volgende besloten vergadering. Dit wordt vastgesteld op een donderdagavond.
De vergadering op donderdagavond is de eerste ALV, Algemene Leden Vergadering. Deze ALV is in juni 2014. Het initiatiefbestuur treedt af en er moet een nieuw bestuur gekozen worden uit de leden die er op dit moment zijn.
Eerst maar eens een inventarisatie ronde, wie zou wat willen doen. Er komen aarzelend een aantal vingers omhoog, het is niet niks. Je hebt als bestuur straks de verantwoordelijkheid over 15-20 kavels en woningen die goed afgebouwd moeten worden. Je kent elkaar wellicht een beetje uit de buurt, maar je kent elkaar ook niet zo goed dat je elkaar heel veel geld toevertrouwd.
Zelf steek ik ook mijn vinger op, ik ben een van de jongste uit de groep, maar ik zou de rol van voorzitter wel op mij willen nemen. Er zijn nog een aantal mensen, onder andere een van de initiatief nemers. Hij kiest er bewust voor om een algemeen lid van het bestuur te worden.
We zoeken nog een penningmeester en een secretaris. De secretaris wordt ook gevonden en tevens een algemeen lid. De penningmeester is er wel, maar dit is een persoon die nog niet zeker weet of hij verder gaat of niet. Als iedereen bijna gekozen is komt er een vraag van een van de overige leden: “Hoe weet ik of jullie eigenlijk wel capabel zijn en wat jullie ervaring is”.
Oef dit is een lastige vraag, zeker ik als broekie die de rol van voorzitter op zich wil nemen. Iedereen vertelt wat zijn ervaring is. Nu kan er gestemd gaan worden. Wie is er akkoord om deze leden te benoemen als bestuur? Iedereen is akkoord. Mooi, ik ben voorzitter!
Dit is het vervolg op mijn eerste deel over de bouw van je huis, een CPO ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. De dinsdag daarna komt het bestuur bijeen, we moeten huisregels opstellen en aanbieden aan de vereniging en zorgen dat deze worden goedgekeurd. Hier moet alles geregeld zijn met betrekking tot stemmingen en geld. Maar ook verschillende ‘Wat als vragen’ en natuurlijk moeten alle risicos afgedekt gaan worden. Het is een lange en lastige vergadering, maar we komen er uit. Helaas geeft de penningmeester aan toch te stoppen met het project, jammer maar het is niet anders. We moeten op zoek naar een nieuwe penningmeester, dit punt gaat gelijk op de agenda voor de volgende ALV.
Vergaderingen en werkgroepen bij een CPO
Het is donderdagavond, ik ben ontzettend nerveus. Normaal gesproken heb ik een grote mond en geen probleem om voor een groep te praten. Echter ken ik die groepen meestal, dit is wel even andere koek. Voor een groep van onbekende mensen gaan praten over een voor mij nog onbekend onderwerp, het bouwen van je eigen woning.
De vergadering verloopt soepel, we vinden een nieuwe penningmeester en we stellen wat werkgroepen samen. Deze werkgroepen zorgen ervoor dat het bestuur niet alles hoeft te doen en alle leden betrokken blijven bij het project. Iedereen moet iets doen. Een van de eerste werkgroepen is de werkgroep financiën, misschien wel de belangrijkste werkgroep die wij in het hele project gaan krijgen.
Werkgroep Financiën
De werkgroep financiën maakt een schema met kosten die we als groep gaan maken voor het vergaderen en werven van nieuwe leden. We zitten tenslotte nog niet vol. Ondertussen worden de plannen met de architect ook al steeds concreter. Er zijn een aantal wensen waaronder de wens dat iedereen een tuin op het zuiden / westen wil. Dit gaat een lastig ontwerp worden. Uiteindelijk komt de architect met een gewaagd stedenbouwkundig plan.
De werkgroep financiën maakt duidelijk dat er ongeveer €10.000,- geïnvesteerd moet worden per kavel, voordat de kavels een hypotheek kunnen krijgen. Een hypotheek krijg je tenslotte niet zomaar, zeker niet als nog niet zeker is of het project door gaat of niet.
De keuze voor een architect
Op donderdagavond weer een vergadering, wederom worden er veel punten besproken:
- Moeten we hulp van buitenaf inschakelen die ons kunnen begeleiden
- Welke architect kiezen we
- Hoe werven we nieuwe leden
- Heeft iedereen ondertussen de eerste €250,- betaald, zodat de eerste rekeningen betaald kunnen worden.
Gelukkig verloopt alles rustig en zijn mijn nieuwe buren erg meedenkend. Alles gaat in goed overleg.
De architect wordt gekozen en het wordt de architect waar we al ervaring mee hadden in dit project. De samenwerking verloopt namelijk soepel en de ontwerpen van deze architect zijn prachtig.
De architect heeft ondertussen een verkavelingsplan gemaakt Hieruit blijkt het volgende:
- 1 vrijstaande woning
- 4 twee onder 1 kap woningen
- 2 appartementen
- 6 hoekwoningen
- 4 tussenwoningen
Totaal dus 17 woningen.
Meer mensen sluiten zich aan bij de CPO
Doordat er steeds meer duidelijk wordt en we ook plaatjes kunnen laten zien sluiten zich steeds meer mensen aan. Ondertussen zitten we op 14 leden en zijn we ergens rond november 2014.
Niemand weet nog waar hij exact komt te wonen in het verkavelingsplan. Niemand weet nog exact hoeveel m2 grond hij bij zijn woning krijgt of hoe de woning er van buiten en binnen uit komt te zien.
Er zal echter al wel een betaling gedaan moeten worden van €1.000,- per kavel. De vereniging maakt al wel kosten voor onder andere de architect. Er is geen enkele kavel die hier een probleem van maakt, iedereen heeft er vertrouwen in dat alles goed gaat komen.
De donderdagavond erna gaan we verkavelen. De architect heeft een goed idee bedacht. Hij heeft een plattegrond van het gebied gemaakt en daar ingetekend waar welke woningen komen. Hij heeft ook een aantal huisjes gevouwen in verschillende kleuren. Dit zijn alle type woningen die wij aanbieden.
De afmetingen verschillen soms, het is namelijk niet mogelijk en wenselijk als jij een lengte van 9 meter hebt en je buurman een lengte van 8 meter. Je krijgt dan een verschil op de punt van je dak, dit is esthetisch niet mooi.
Hier moeten dus de eerste afspraken gemaakt gaan worden. Zit je in een rijtje met 5 woningen, dan moeten alle woningen even lang zijn. Dat zijn nogal keuzes als alles nog ver weg is. Echter verloopt dit bijzonder soepel. Slechts 1 kavel wordt dubbel bezet, helaas zet ik hier op in.
Ik besluit om eieren voor mijn geld te kiezen en te zorgen dat iedereen aan boord blijft en kies onze tweede favoriet. Wij kiezen een hoekwoning van 8 meter diep, we hebben tenslotte nog steeds geen vast contract. Wij komen te wonen in een blokje van 3 woningen die allemaal 8 meter lang zijn.
Door deze verkaveling is er heel duidelijk waar nog kavels vrij zijn, deze kavels hebben minder keuze. De nieuwe leden voor deze kavels moeten mee met water al staat. Je hebt dus geen keuze meer of je een woning van 8 of 9 meter bouwt.
Het gaat langer duren dan verwacht, planning loopt uit
Ondertussen wordt wel duidelijk dat de planning gaat uitlopen. De school staat nog steeds op onze locatie, deze moet eerst gesloopt gaan worden. We kiezen er voor om de gemeente de grond bouwrijp te laten maken.
Zelf bouwrijp maken is uiteraard erg interessant. Als je de school koopt betaal je slechts 6% overdrachtsbelasting terwijl je bij het kopen van bouwrijpe grond 21% belasting betaald. Op een bedrag van enkele tonnen c.q. miljoenen is dit een gigantisch bedrag. Helaas zijn de risico’s te groot in verhouding tot een eventuele tegenvaller.
De werkgroep ‘gemeente’ is ondertussen hard aan het onderhandelen met de gemeente over de grondprijs per m2. Uiteindelijk komt er een mooie verdeling en een mooi bedrag uit en omdat ik ook in deze werkgroep zat leg ik het voor aan de groep.
Zijn we akkoord met deze prijs of willen we door onderhandelen, met de mogelijkheid de gemeente tegen ons in het harnas te jagen. We kiezen voor zekerheid en nemen genoegen met deze prijs. De gemeente gaat de grond bouwrijp maken en daarom moeten we nu wachten op de gemeente.
De gemeente gaat mee in het plan van de CPO
Ondertussen moet de gemeente ook het bestemmingsplan wijzigen, dit is een lange procedure waar veel fout kan gaan en waar bezwaren gemaakt kunnen worden door iedereen. Neem deze procedure serieus, dit is een zeer lange weg die heel nauwkeurig genomen moet worden anders ga je tegen problemen aanlopen en krijg je vertraging.
We krijgen een flinke tegenslag te verwerken als we horen dat de planning heel veel moet opschuiven. Bij het bouwrijp maken van de grond moet er eerst een voorbelasting van de grond plaats vinden. Het project ligt voor ons gevoel 6 maanden stil, omdat we niets met de grond kunnen doen.
We kunnen uiteraard wel verder met alle andere procedures, maar het voelt als stilstand. Ondertussen zijn we in augustus 2015. Op zijn vroegst kunnen we pas in januari 2016 op de grond. De eerste planning was om eind 2015 in ons huis te zitten. Jammer met een hoofdletter J.
Na regen komt zonneschijn
Gelukkig komt er een iets beter periode, iedereen mag zijn woning gaan tekenen aan de binnenkant. Je kan kiezen wat je zelf wilt. Wij kiezen er bewust voor om een brede woning te bouwen van 6,6 meter breed. De begane vloer verlengen we met 2.4 meter en dus wordt de begane grond 6.6 meter bij 10.4 meter. Onze woning staat met de tuin aan de straat en daarom kiezen wij voor een klein schuurtje aan de achterkant van onze woning, waardoor je naar binnen kunt in de woning.
Waarschijnlijk gebruikt bijna niemand de voordeur als we eindelijk in onze woning zitten. Op de eerste verdieping kiezen we voor twee redelijk grote slaapkamers, een kleine slaapkamer en een grote badkamer. De zolder tekenen we niets voor in, dit is een bonus.
Met het tekenen van je woning kun je kiezen wat je maar wilt, echter moet je je wel houden aan het bouwbesluit. Hierin stond bijvoorbeeld dat je geen wc onder je trap mag. Tegenwoordig is dit soepeler geworden doordat er steeds meer CPO-projecten zijn.
Tevens is er bekend hoe lang en hoe breed ieders tuin wordt.
Dit is soms schuiven met centimeters, de secretaris zit op een hoek en ik ook, beiden willen we veel grond. Dit zorgt er voor dat we, in goed overleg, binnen 30 minuten van schuiven er uit zijn. Alles laten we vastleggen op de tekeningen van de architect. Hoe de buitenkant van de woning er uit ziet weten we nog niet.
De architect en andere partners beginnen aan het bestek, hierin staan alle technische eisen van de woningen. Omdat we elkaar allemaal wat langer kennen wordt iedereen mondiger en dat merk je bij het goedkeuren van het bestek.
Iedereen wil er zijn zegje over doen. Het is een pakpapier van meer dan 200 pagina’s, tja dan staan er ook foutjes in. Je kunt helaas niet alles er uit halen, maar dat willen sommige wel. Hier is veel discussie over, tevens is er steeds meer vertraging. Ondertussen is de planning dat de woningen klaar zijn pas kwartaal 4 van 2016!
Noord-Brabant verstrekt € 9 miljoen subsidie voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
In 2008 voerde Noord-Brabant de Subsidieregeling collectief particulier opdrachtgeverschap in, met als doel de 'mismatch' tussen vraag en aanbod op de woningmarkt te verkleinen. De regeling werd op 1 juli 2015 afgerond. Er zijn in totaal 142 projecten met bijna 2.200 woningen gesubsidieerd. Hiervoor is € 9 miljoen ingezet. Collectief Particulier opdrachtgeverschap (cpo) is een vorm van woningbouwontwikkeling, waarbij particulieren in groepsverband hun bouwkavel met woonbestemming kopen of in erfpacht verwerven, om zo met maximale invloed hun woning te laten ontwerpen en bouwen voor eigen gebruik.
Zelf bouwen in opmars
Woningen zonder projectontwikkelaar tot 20% goedkoper
20150719 Amsterdam | Reint Boven | Telegraaf
Steeds meer mensen kiezen ervoor om hun woning met volledige eigen zeggenschap te laten bouwen, zonder dat er een projectontwikkelaar aan te pas komt. De bouwprojecten zijn vooral een uitkomst voor starters op de woningmarkt.
Het is een duidelijke trend: toekomstige bewoners kopen gezamenlijk een pand casco. Het gebouw van kaal beton en staal wordt daarna door elke bewoner individueel naar eigen wens ingericht. Bij deze zogenoemde CPO-projecten (Collectief Particulier Ondernemerschap) kan het zowel gaan om nieuwbouw als om een herinvulling van bestaande panden.
Bewoners worden tijdens het traject maandelijks door een begeleidende partij op de hoogte gehouden over de financiering van het project en de ontwikkelingen van de bouw. De bewonersvereniging en de adviseur kijken samen naar wat er mogelijk is en welke materialen er nodig zijn. De adviseur neemt ook het voortouw in het onderhandelen met de aannemer van het project.
Het aantal CPO-projecten is in het eerste kwartaal van 2015 ruim 30% gestegen. Er werden in deze periode 2022 bouwopdrachten afgehandeld.
Met name voor starters bieden de projecten een relatief goedkoop alternatief, waarmee ze meer waar krijgen voor hun geld dan bij de aankoop van een saai ingericht rijtjeshuis. Volgens hypotheekverstrekker Obvion, dat veel gezamenlijke woningbouwprojecten financieert, kan de kostenbesparing oplopen tot 20%.
De mogelijkheid tot het zelf indelen van de woonruimte was voor Wouter Thoen uit Bodegraven de voornaamste reden om twee jaar geleden te kiezen voor het CPO-traject: „Bij de invulling kun je het zo gek maken als je zelf wilt.”
Voor Marcel de Groot uit Amsterdam speelde het financiële voordeel ook mee. „Ik krijg een vide van vijf meter hoog in mijn woning. Dat was ergens anders in Amsterdam niet voor dezelfde prijs gelukt.”
De aantrekkelijke koopprijs hangt samen met de afwezigheid van de projectontwikkelaar, waardoor de rekening direct met het bouwbedrijf kan worden opgesteld. Daarnaast zorgt het groepsaspect voor een sterke onderhandelingspositie. Bij het bepalen van de prijzen voor grond, witgoed en vloeren kan er om een lagere prijs gevraagd worden, omdat het om grotere hoeveelheden gaat.
Thoen en De Groot zijn tevreden over het project. Wel is het volgens beiden belangrijk dat deelnemers genoeg tijd hebben: voor de bouwplanning wordt een jaar gerekend, en voor de bouw één tot anderhalf jaar. Daarnaast kan er tijdens de bouw of bij het vinden van een hypotheekverstrekker nog vertraging plaatsvinden. Veel banken en aannemers zijn terughoudend tegenover CPO-projecten.
Een bijkomend voordeel is een goede relatie met de buren. Wouter: „Door de maandelijkse vergaderingen ken je elkaar al een jaar lang voordat je samen gaat wonen. En de barbecue die we vorig jaar hadden, houden we erin.”