〔視頻〕履勘前準備、張貼履勘公文、執行命令｜by 法拍金｜法拍實戰金牌教練金延青老師｜透明房訊_104法拍 - YouTube

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▍▍觀看重點：

將法院之執行命令（履勘命令），張貼在不動產所在地後，拍照，於履勘期日前向法院陳報。用意：讓現使用房屋之人知道房子已被拍賣，請趕快找房子準備搬家。

一、 事前聯繫法院人員：在履勘日期的前一天，務必主動聯繫承辦股的書記官或執達員，再次確認集合的時間與地點，以免因溝通誤會而錯過執行時機。

二、 申請警力協助與費用準備：依據《強制執行法》第 3-1 條，實施強制執行時為防止抗拒，得請警察協助。拍定人需事先聯繫轄區派出所申請員警到場維護秩序，並請準備好員警的差旅費（通常為新台幣 400-800 元不等，視地區而定），建議攜帶現金以利現場支付。

三、 預約鎖匠待命開鎖：務必提前預約專業鎖匠於履勘當日到場待命。依《強制執行法》第 77-1 條，執行人員為調查不動產狀況，得開啟門鎖進入。若債務人不在場或拒絕開門，需即時由鎖匠開鎖進入，以免執行程序受阻。

四、 張貼履勘公文之重要性：法院之履勘通知或執行命令應依法送達。若債務人不在場，執行人員或拍定人協助將相關公文「張貼」於門首，以發生通知效力，確保執行程序之合法性，並作為後續點交或強制執行之依據。

五、 執行命令與點交程序：履勘通常是點交程序的關鍵前置作業。依《強制執行法》第 99 條，法院解除債務人占有並點交於買受人。履勘時會調查現場實際占有使用情形（如是否有租賃、第三人占有等），以決定後續是否能順利點交。

六、 應對債務人不在場之情況：履勘不因債務人不在場而停止。若現場無人回應，在警力與鎖匠配合下，執行人員仍可進入屋內進行調查、測量或清點，拍定人應配合相關指引完成程序。

七、 證據保全與現場紀錄：進入屋內後，建議協助或留意執行人員對屋內現況進行拍照、錄影或作成筆錄，詳細記載屋況及遺留物品，這對於後續釐清損害賠償責任或遺留物處理至關重要。

〔視頻〕法院履勘｜安排鎖匠、警員、法院導引、圓滿點交｜by 法拍金｜法拍實戰金牌教練金延青老師｜透明房訊_104法拍 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、 法院履勘之發動與目的：法院進行現場履勘（查看）的主要目的在於確認拍賣標的物的使用現況（如空屋、自住或租賃），這將直接決定拍賣公告中註記為「點交」或「不點交」，對後續拍定人的權利影響甚鉅。

【相關條文】：強制執行法第 77-1 條（現況調查）、第 81 條（拍賣公告記載事項）。

二、 債權人/聲請人之協力義務（導引）：執行當日，債權人（或代理人）通常需負責「導引」法院執行人員至現場，並協助確認標的位置，確保執行程序順利進行。

三、 無法進入時之強制處分（安排鎖匠）：若債務人不在場或鎖門拒絕開門，法院執行人員有權解除其鎖具進入。實務上，聲請人需預先聯繫並安排「鎖匠」隨行到場，以便即時開鎖入內，避免執行程序受阻。

【相關條文】：強制執行法第 77 條（查封之執行方法-進入住宅）、第 99 條（解除占有）。

四、 排除抗拒與秩序維護（安排警員）：為預防債務人或第三人在現場有激烈的抗拒行為，或為確保執行人員安全，執行法院得請求警察機關協助。實務上常需行文管轄派出所，安排員警到場維持秩序。

【相關條文】：強制執行法第 3-1 條（強制力實施及警察協助）。

五、 點交程序之核心（解除占有）：「點交」的法律意義在於解除債務人對不動產的占有，並將占有權移交給買受人（拍定人）。若屋內有遺留物，需依法定程序（如造冊保管、通知領取或拍賣）處理，不可隨意丟棄。

【相關條文】：強制執行法第 99 條（不動產之點交）、第 100 條（遺留物之處理）。

六、 執行筆錄之製作：履勘或點交過程，法院書記官應製作執行筆錄，記載現場狀況及執行經過。這是後續法律攻防（如點交與否之爭議）的重要書證。

〔視頻〕法拍屋點交流程中多觀察｜by 法拍金｜法拍實戰金牌教練金延青老師｜透明房訊_104法拍 - Youtube

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▍▍觀看重點：

一、拍賣取得之不動產，縱已辦妥所有權變更登記，但，尚未經法院將不動產點交給拍定人之前，倘若拍定人擅自進入屋內，是違法的。

二、拍定人繳清尾款後，法院會核發權利移轉證書。

三、遞狀向法院聲請點交。

四、之後，法院會安排「履勘程序」及「點交程序」。

五、點交執行當日，換鎖，將不動產交由拍定人，完成點交程序。

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一、詳讀拍賣公告與法律要件：投標前務必詳閱法院公告，這是法律上的邀約引誘。公告中會載明土地與建物的權利範圍、使用分區及最重要的「點交」或「不點交」條件。若忽略公告細節（如備註欄），可能導致拍定後無法使用或需承擔額外法律訴訟。

• 相關法條：〔強制執行法第81條〕

二、區辨「點交」與「不點交」之法律風險：「點交」物件由法院運用公權力協助排除占有，風險較低；「不點交」通常涉及租賃關係或第三人占有，法院不負責排除，拍定人（得標者）需自行透過協商或訴訟（如遷讓房屋之訴）解決，時間與金錢成本極高。

• 相關法條：〔強制執行法第99條〕（解除占有）、〔民法第425條〕（買賣不破租賃）

三、遺留物（動產）之合法處置程序：房屋雖已得標，但屋內的家具、雜物（動產）所有權仍屬前屋主。拍定人不可擅自丟棄，否則可能觸犯毀損罪或竊盜罪。需聲請法院點交、造冊，並依程序通知取回或進行動產拍賣，程序繁瑣需謹慎處理。

• 相關法條：〔強制執行法第100條〕（動產之除去與點交）、〔民法第184條〕（侵權行為）

四、應對「海蟑螂」（職業占用人）之策略：法拍市場常有索求高額搬遷費的惡意占用者（俗稱海蟑螂）。若遇此類情形，除了談判協商搬遷費外，亦可蒐證其是否有恐嚇取財或竊佔之嫌，透過刑事告訴附帶民事訴訟來排除，但需耗費相當之司法資源。

• 相關法條：〔刑法第320條〕（竊佔罪）、〔民法第767條〕（所有物返還請求權）

五、現場實地勘查（FieldInvestigation）：僅看書面資料不足以控管風險。務必親臨現場觀察社區環境、管理費欠繳情形，甚至透過按門鈴、詢問鄰居或管理員來確認實際居住狀況（是空屋、租客還是債務人自住），這將直接影響後續點交的難易度。

六、精算投標價格與隱藏成本：出價不應僅考量行情價差，必須將「取得成本」納入計算，包含：契稅、代書費、可能的搬遷費（支付給現住人）、遺留物處理費、修繕費及持有期間的利息。精算後之總價若低於市價一定成數，才具備進場之法律與經濟效益。

此視頻內容涵蓋了法拍屋投資的完整風險評估與流程，對於想要進入法拍市場的人來說是非常實用的入門教學。

〔視頻〕不點交見招拆招 × 投資客撿便宜賺暴利攻略 | #法拍屋 不點交如何處理 租約、訴訟、貸款、搬遷費 ft.江宏達老師 - YouTube

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▍▍觀看重點：法拍不點交破解攻略實務

一、區分法拍物件點交與否之法律基準：

執行法院於查封時，若發現房屋有第三人占有（如租賃、借用），且該占有權源發生在抵押權設定前，法院通常於拍賣公告中定為「不點交」。

（關聯法條/概念：強制執行法第 99 條、點交程序之發動）

二、破解買賣不破租賃之例外限制：

雖民法保障租賃權，但若租賃契約期限超過五年且未經公證，或屬未定期限之租約，於法拍程序中不適用「買賣不破租賃」原則，買受人得主張排除。

（關聯法條/概念：民法第 425 條第 2 項）

三、惡意或虛偽租賃契約之法律救濟：

若債務人與第三人通謀虛偽意思表示，偽造長期租約以阻礙法拍，買受人可提起確認租賃關係不存在之訴，並請求遷讓房屋返還占有。

（關聯法條/概念：民法第 87 條、民法第 767 條）

四、搬遷費之本質與談判心理學：

法律並無支付搬遷費之義務。

實務上支付搬遷費乃是「訴訟成本之對價」，將律師費與長達一年的訴訟利息成本轉化為談判酬碼，以金錢換取縮短點交時間。

（關聯法條/概念：處分權主義、訴訟和解之法律效果）

五、排除抵押權後設定之占有權：

若租賃權設定於抵押權之後，且足以影響抵押權之實行（如導致無人應買或大幅減價），執行法院得依債權人申請除去該租約後再行拍賣，轉為點交物件。

（關聯法條/概念：民法第 866 條、強制執行法第 98 條）

六、法拍融資與貸款之財務門檻：

不點交物件之貸款難度極高，多數銀行不願承作「墊款」。

投資者需具備雄厚資金或透過特定金融機構進行「權利移轉登記」後之轉貸，財務風險顯著高於一般標的。

（關聯法條/概念：銀行法第 12 條、授信風險控管）

⚡ 顛覆性觀點

A、「不點交」是高利潤的護城河：

大眾對「不點交」的恐懼造成了嚴重的資訊不對稱，這類物件的拍定價格通常僅為市價的六至七成，法律專業即是變現能力的基礎。

B、租約並非無敵金牌：

許多占有者自認簽了十年租約就能長期抗戰，但在台灣法律下，只要未經「公證」且期限過長，在法拍面前幾乎毫無抵抗力。

C、談判優於訴訟，但訴訟是談判的底氣：

成熟的法拍投資客不會只靠法律解決問題，而是帶著已經寫好的訴狀去跟占有者談判，「以戰逼和」才是最快速的解決方案。

〔視頻〕破解奧步！法拍屋標到後如何順利點交？帶你解讀法拍公告中暗藏的假租約！？ by 法丞法律事務所｜陳樹村律師 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、買賣不破租賃之原則與法律修正

民法第 425 條規範「買賣不破租賃」，意即租賃物交付後，即便所有權移轉，租約對新所有人仍繼續存在。然而，為防堵法拍程序中層出不窮的「假租約」，法律於民國 88 年 5 月 5 日進行修正，針對特定條件之租約限制其效力。

👉 關聯法條/概念：民法第 425 條

二、長期與不定期租約之公證義務

依現行法律，若租賃期限超過五年或屬不定期限之租約，若未經「公證」，則不適用買賣不破租賃之規定。這是在法拍公告中判斷是否能順利點交的第一道防線，未公證之長期租約對拍定人（買受人）不具拘束力。

👉 關聯法條/概念：民法第 425 條第 2 項

三、抵押權設定後之租賃除去權

若租賃關係係設定於抵押權登記之後，且該租賃足以影響抵押權之實行（例如導致拍賣多次減價仍無人應買），執行法院得依聲請或依職權發布命令「除去租賃」，使該不動產回歸「點交」狀態。

👉 關聯法條/概念：強制執行法第 98 條、民法第 866 條

四、假租約之實務識別指標：金流與稅務

判斷租約真偽之核心在於金流證明。實務上會審查承租人是否確有給付租金之紀錄、有無申報租賃所得稅，或是否以虛偽債權（如抵債）來包裝租約。若缺乏實際金流，該租約極易被認定為通謀虛偽意思表示。

👉 關聯法條/概念：民法第 87 條（通謀虛偽意思表示）

五、居住現況之現場查證：設籍與水電

除法律文件外，戶政設籍資料、水電費繳納紀錄亦是關鍵證據。若承租人聲稱長期居住，卻無相關生活軌跡（如水電度數異常過低或未設籍），法院極大機率會採信此為排除點交之惡意手段。

👉 關聯法條/概念：強制執行法第 77 條

六、點交過程之「軟硬兼施」策略

法律程序雖然強硬，但執行面需配合談判技巧。應避免過度激怒債務人或佔有人，以防其惡意破壞標的物。運用公權力（法院強制執行）為後盾，輔以合理的搬遷補償協商，方能降低時間成本。

👉 關聯法條/概念：強制執行法第 99 條

七、惡意毀損標的物之刑事責任

債務人若為洩憤或阻撓點交，故意破壞房舍（如封死馬桶、敲毀牆壁），將觸犯「毀損罪」。此外，若意圖損害債權人債權而毀棄、處分財產，更可能涉及損害債權罪。

👉 關聯法條/概念：刑法第 354 條（毀損罪）、第 356 條（損害債權罪）

八、面對「海蟑螂」之法律應對機制

面對非法佔有者（俗稱海蟑螂）索要鉅額搬遷費，拍定人不應輕易妥協。應優先請求法院進行現況調查，並透過強制執行程序排除妨礙，必要時可採取錄音錄影取證，防範對方觸犯恐嚇取財罪。

👉 關聯法條/概念：刑法第 346 條（恐嚇取財罪）

九、廠房分租與轉租之複雜性處理

廠房法拍常見分租或轉租情形，需釐清實際占有人之權源。若轉租行為未經原出租人同意，或租約性質屬於使用借貸（無償），則拍定人有權主張其不受買賣不破租賃保護，進而請求遷讓房屋。

👉 關聯法條/概念：民法第 443 條

十、法拍公告之專業解讀重點

應特別留意公告中關於「現況」之描述。若載明「債務人自住」則通常可點交；若載明「第三人占有」且租約於抵押權後設定，應評估聲請除去租賃權之可行性，切莫僅看價格而忽視權利瑕疵。

👉 關聯法條/概念：強制執行法第 81 條

⚡ 法律反直覺觀點與風險提示

• 反直覺觀點：

許多人認為「不點交」的法拍屋絕對不能標。事實上，「不點交」往往伴隨著較大的議價空間，具備實務經驗的法律專業人士能透過「訴請遷讓房屋」或「聲請除去租賃權」等法律程序，將不點交轉變為點交，進而創造高額利潤。

• 風險提示：

切記「租約」不等於「保護傘」。若租約未經公證且年限過長，或是在銀行設定抵押權後才簽訂，拍定人均有高度勝訴機會排除之，千萬別被一張紙面的租約嚇跑。

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