〔視頻〕土地法第34條之1｜破解優先購買權｜by J&S（原：YAO TZU CHAN） - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、物權效力 v.s 債權效力

二、土地登記規則第98條：「土地法第34條之1第4項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」

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《 補充說明 》

公布日期文號：內政部95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函

要旨：地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，他共有人無優先購買權。

內容：

按為貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合一之精神，爰土地登記規則第98條規定，區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人時，他共有人無土地法第34條之1第4項優先購買權之適用。

惟上開規定係指區分所有建物所有權全部連同所屬基地應有部分一併移轉時，始得適用；如屬共有之區分所有建物部分共有人就渠區分所有建物應有部分及其基地應有部分一併移轉時，基於土地法第34條之1第4項規定，旨在簡化共有物之共有關係，該區分所有建物之他共有人自有優先購買權。

至於地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，參依本部95年1月3日內授中辦地字第0950724908號函釋意旨，如該停車位或攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分者，其性質類似區分所有建物，得適用土地登記規則第98條之規定。

🔸土地法第34條之1執行要點 《第12點》

土地法第三十四條之一執行要點 《第12點》

（第1項）部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。 

（第2項）前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。

   但有下列情形之一者，不在此限： 

(一)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。 

(二)依法令規定應併同移轉。 

（第3項）多人主張優先購買權時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。

（第4項）部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。 

🔸優先承買權之效力

（物權效力）土地法104、土地法107、耕地三七五減租15

（債權效力）物權編施行法第8條之5__第3項｜有房無地（優買競合時，此條文之優買，優先於土地共有人之優買）

（債權效力）土地法34之1｜共有人之優先承買

（債權效力）物權編施行法第8條之5__第5項｜有地無房（優買競合時，土地共有人之優買，優先於此條文之優買）

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🔸優先承買競合，參照：土地法第34條之1執行要點 《第13點》

（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。

但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。

🔸土地法第三十四條之一執行要點 《第13點》

土地法第三十四條之一執行要點 《第13點》

本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：

（一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。

（二）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。

（三）區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。

（四）區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。

（五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。

（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。

（七）共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。

（八）權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

（九）共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。

（十）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。

（十一）優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。

〔視頻〕如何變成優購權人｜by 法丞律師事務所｜陳樹村律師 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、 核心定錨：一句話看懂爭點

👉 法律核心論點： 透過合法的身分轉換（如贈與、租賃），將開發商由「外部買方」轉化為「法定的優先購買權人」，以取得對抗其他共有人或第三人的排他性法律地位。

二、 金字塔法律結構講義

一、 優先購買權的層級化：物權 vs. 債權 【實務解析】：優先購買權並非平等，法律上區分為具「物權效力」與「債權效力」。若兩者競合，原則上「物權效力」優先於「債權效力」。 

【關聯法條/概念】：土地法 §34-1（債權性質）、土地法 §104（物權性質）。

二、 如何合法進入共有人身分：利用「贈與」避開優購權 

【實務解析】：土地共有人出賣應有部分時，他共有人有優購權；但若為「贈與」，則無優購權之適用。開發商常先透過受贈極小比例（如 1/10000）取得共有人身分，隨後再以共有人身分行使優購權。 

【關聯法條/概念】：土地法 §34-1 執行事項、民法 §406。

三、 建立租賃關係取得「物權效力」優購權 

【實務解析】：租用基地建築房屋之承租人，具備極強的優先購買權。開發商若能預先與地主建立合法的基地租賃關係並辦理登記或具備建築事實，其優購順位將高於一般的共有人。 

【關聯法條/概念】：土地法 §104、民法 §426-2。

四、 法拍程序中的優購權攻防 

【實務解析】：在強制執行程序中，共有人具備法定的優購權。開發商若已取得部分持分，可藉由法拍程序中的「優先承買權」來併購其餘持份，達成土地整合。 

【關聯法條/概念】：強制執行法 §102。

五、 通知程序義務與法律風險 

【實務解析】：出賣人應依法書面通知優購權人。若漏未通知具「物權效力」之優購權人，即便已辦理過戶給第三人，優購權人仍可主張買賣契約無效並請求塗銷登記。 

【關聯法條/概念】：土地法 §104 第 2 項。

三、 ⚡ 法律反直覺觀點與盲點偵測

• 反直覺觀點 1： 「買的多不如買的早」 

在大眾觀念中，持分越多權利越大；但在優購權實務中，哪怕你只持有 1/10000 的「贈與」持分，你在法律上的優購地位與持有 49% 的大股東是完全平等的。

• 反直覺觀點 2： 「先登記不一定贏」 

即便買方已經付清款項並辦理過戶登記，只要存在具備「物權效力」（如土地法 §104）的優購權人未受通知，該登記仍可能被法院判定撤銷，這就是所謂的「追及效力」。

• 盲點偵測：

  1. 通謀虛偽意思表示： 

若為了規避優購權而假贈與真買賣，一旦被他共有人舉證，該贈與契約可能因違反民法 §87 而無效，並可能涉及刑法使公務員登載不實罪。

• 2. 時效放棄： 

優購權人在接到通知後，必須在規定期限內（通常為 10-15 日，視法規而定）行使權利，否則視為放棄。開發商需精確計算通知送達的時間點。

〔共有人主張優先承買權 v.s 土地增值稅〕

依財政部97年6月5日台財稅字第09700258750號函、同年4月21日台財稅字第09600361070號函副本及96年4月9日台財稅字第09604515860號函釋有關土地增值稅核課事宜如下：

1. 共有土地移轉，因承買之部分共有人兼具出賣人身分，其應有（或潛在）部分於本次買賣時，其增值利益尚未真正實現，應不課徵土地增值稅；惟嗣後再移轉時，該應有（或潛在）部分之原地價，應以本次移轉前之原規定地價或前次移轉現值為準，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

2. 買賣雙方如具二親等關係，且土地增值稅繳款書載有「另有贈與稅」，則於辦理移轉登記時，仍應檢附非屬贈與財產證明或贈與稅繳清、免稅等證明；至於，不同意者應檢附之上開證明文件，准由同意出售者代為申辦，俾憑辦理移轉登記。

〔視頻〕優先購買權是什麼？我的房子被賣了，竟然不知道｜by 大鬍子律師 Josh｜戴家旭律師｜成鼎律師事務所 - YouTube

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▍▍觀看重點：

一、優先購買權之法律依據

依據《土地法》第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分（持分）時，他共有人得以同一價格、同一條件，共同或單獨優先購買。此即法律所定之「優先購買權」。

二、權利行使之要件：同一條件

優先購買權之行使，必須建立在「同一條件」之上。意即他共有人必須接受與第三人（買家）完全相同之買賣條件（如總價金、付款方式等），方能主張優先承購。

三、出賣人之通知義務：

出賣應有部分之共有人，依法負有通知他共有人之義務。實務上通常應以存證信函（以利舉證）通知他共有人，告知買賣條件並詢問是否行使優先購買權。

四、權利行使之除斥期間（15日）：

依《土地法第34條之1執行要點》第11點（註：現行法規為第10、11點相關規定，實務通常採15日），他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。

五、法律性質僅具「債權效力」（重要風險）：

此為視頻最關鍵之實務重點。《土地法》第34條之1的優先購買權，在法律性質上僅具「債權效力」，而非「物權效力」。

六、違法移轉之法律效果：無法塗銷登記

因僅具債權效力，若出賣人未通知他共有人，即將持分移轉登記予第三人（買方），該移轉行為在法律上仍然有效。

他共有人不得以「未受通知」為由，主張買賣無效或請求塗銷對第三人之所有權移轉登記。

這就是標題所言「房子被賣了竟然不知道」且無法追回的原因。

七、受損害共有人之救濟途徑：損害賠償

若共有人之優先購買權遭侵害（未受通知而被過戶），僅能向出賣人請求「損害賠償」。

然而，在實務上證明「損害金額」（如：市價與賣價之差額）常具有高度難度，導致求償困難。

八、多數決處分整筆土地亦適用：

若依《土地法》第34條之1第1項利用「多數決」將整筆土地或整棟建物出賣時，不同意之少數共有人，依同條規定亦享有優先購買權，得主張將整筆不動產買下。

〔視頻〕土地法第34條之1｜優先購買權通知之法律問題｜by 謝秉錡律師事務所

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▍▍觀看重點：

一、賦予共有人優先承買之理由：防止土地細分？簡化或消滅共有關係？保護共有人對共有物之主觀價值？

二、未通知之法律效果？ v.s 最高法院 109 年台上大字第 2169 號民事裁定

給付不能損害賠償？ v.s 侵權行為損害賠償？

三、如何通知？ （ v.s 書面、公告、登報、公示送達？）

四、取得招領通知單時，意思表示已到達 v.s 最高法院109年台上大字第908號民事裁定

五、通知之內容，應記明之事項：

土地建物標示、處分方式、償金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名及住址

根據《土地法》第34條之1執行要點以及相關地政實務，當共有人死亡時，優先承買權的通知程序必須依照繼承狀態採取不同做法。

以下是踐行通知程序的具體步驟與法律要求：

確定繼承人身分

優先承買權屬於財產權的一種，共有人死亡時，該權利由全體繼承人概括繼承。

必須先確認誰是合法的通知對象。

1. 已辦理繼承登記：直接以登記名義人（即繼承人）為通知對象。

2. 尚未辦理繼承登記：

   • 必須前往地政事務所申請該筆土地的登記謄本。

   • 憑謄本向戶政事務所申請原共有人的「全戶戶籍謄本」及「繼承系統表」，藉此找出全體合法繼承人。

踐行通知的方式

通知必須以「書面」形式送達，實務上統一使用郵局存證信函。

• 通知對象：必須向「全體繼承人」逐一發送通知。

• 送達效力：通知必須確實送達繼承人的住所。若繼承人有多人，僅通知其中一人並不生法律效力。

• 通知內容：應明確記載交易對象、預計出售之標的、面積、總價款及支付方式，並限期（通常為 15 日）請求繼承人表示是否行使優先承買權。

無法通知特殊情況處理

若遇到無法查明繼承人或送達不到的情況，應採取以下法律救濟：

• 繼承人不明：若無法查得繼承人，應聲請法院選任「遺產管理人」，並向該管理人進行通知。

• 住所不明：若知悉繼承人姓名但無法查得現住址，導致存證信函被退回，應向法院聲請「公示送達」。

• 公告代替通知：根據《土地法第34條之1執行要點》第11點，若共有人死亡且繼承人有無不明，或地址不明致無法送達時，可以採取公告方式，並於村、里辦公處或公所張貼。

申請登記時的必要證明

當你踐行完通知程序並欲前往地政事務所辦理所有權移轉登記時，必須檢附以下文件佐證：

1. 存證信函影本。

2. 郵局掛號回執（收件回執）：證明已送達。

3. 切結書：由處分人（賣方）切結「優先承買人確已放棄優先承買權，如有不實願負法律責任」。

〔視頻〕共有人之優先購買權｜by 王進祥地政士｜台灣現代地政聯盟總部 - YouTube

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觀看重點：

一、共有人「A」將其持分，賣給其他共有人「B」，其他共有人「C」、「D」、「E」不能主張共有人之優先承買。（最高法院72年度台抗字第94號裁定）。亦即，共有人間互相買賣應有部分，因無增加共有人數（與簡化共有關係無涉），故其他共有人無主張優先承買之餘地。

二、最高法院103年度台上字第2333號判決

按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定：處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分不包括『分割』，其承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，難認正當。

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◈ 拍賣公告｜拍賣共有物之應有部分

一、本件係拍賣不動產之應有部分，且查無債務人實際占有部分，拍定後不點交，土地共有人有優先承買權。

㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。

㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。

㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

◈ 拍賣公告｜拍賣建物應有部分

一、本件拍賣建物應有部分，查無債務人現實占有部分，拍定後不點交，建物共有人有優先承買權。

㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。

㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。

㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

〔視頻〕土地法第34條之1從頭到尾都是機械化的操作流程 | 公同共有與分別共有併存該如何表決｜by 中信房屋｜周書弘不動產經紀人

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▍▍觀看重點：

一、

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〔視頻〕

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▍▍觀看重點：

一、

二、

一、本件係拍賣不動產之應有部分，且查無債務人實際占有部分，拍定後不點交，土地共有人有優先承買權。

㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。

㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。

㈢踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

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一、本件係拍賣不動產之應有部分，且查無債務人實際占有部分，拍定後不點交，土地共有人有優先承買權。

㈠如由共有人應買拍定，他共有人即無優先承買權。

㈡如非共有人應買拍定，尚須通知共有人優先承買。如有多數共有人行使優先承買權，則依共有人之應有部分比例共同承買之。

㈢主張優先承買權之共有人，需就其擁有應有部分一併行使，不得僅就其中一筆或數筆為之；但主張優先承買權之共有人就其餘部分標的因無應有部分，而不得行使優先承買權時，拍定人或承受人就該部分標的不得拒絕買受或承買。

㈣踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

本件僅拍賣土地，不含建物，有無租用基地建築房屋之情形不明，若有，則承租人有優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於「土地共有人」之優先承買權。踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

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本件僅拍賣土地，不含建物，地上建物所有權人如有主張土地法第104條或民法第426條之2之優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於共有人之優先承買權。踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

本件僅拍賣建物，不含坐落之土地，土地所有權人如有主張土地法第104條或民法第426條之2之優先承買權，應檢附相關證明文件具狀向本院陳明，其順位優先於「建物共有人」之優先承買權。

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又如土地所有權人符合土地法第104條規定者，有優先承買權，其優先權優於建物共有人。調查及通知優先承買權人恐耗費相當時日，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人自行評估後再投標。

據新北市政府工務局函覆稱：拍賣標的係__使字第__號使用執照（__建字第__號建造執照）之建築基地。

復據新北市中和地政事務所函覆所載，拍賣標的上有登記建物__棟，倘地上建物所有權人對拍賣標的之應有部分是否有欠缺或不足者，即有民法物權編施行法第8條之5第3項所定優先購買權之適用（但其須以能提出申辦建物所有權第一次登記或嗣後有經全體區分所有人合意就建築物各專有部分應配屬之基地持分為分配之文件，可供核算有無基地應有部分不足者為限，否則，不得以其基地應有部分不足而主張對出賣之基地持分有優先購買權），其無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權，其權利並優先於土地之共有人，請投標人自行注意查明。

專有部分之所有人行使優先承買權後剩餘之權利範圍，拍定人或承受人就該部分不得拒絕買受或承買。

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〔條文規定〕建築法第11條｜建築基地 ＝ 建物座落地面 ＋ 法定空地

建築法第11條

（第1項）本法所稱「建築基地」，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。

（第2項）前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。

（第3項）應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。

〔視頻〕【繼承上億遺產被拍賣】子女協議分割遺產不成?父母房屋金條被法院拍賣!預立遺囑的3大好處【Rita橘子姐的理法院】 @RitaChang #100 - YouTube

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▍▍觀看重點：

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🔸 補充說明

〔文章〕繼承遺產子女協議破局，億元房屋金條給法院變價拍賣!分割訴訟好嗎?如何避免賣祖產 @RITA橘子姐的理法院

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🔸 拍賣公告

一、本件係變賣共有物。

㈠除買受人為共有人外，共有人（含債權人、債務人）依民法第824條第7項有按相同條件優先承買之權。

㈡有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。

㈢另踐行優先承買之通知須經相當時日，嗣程序完備後始核發權利移轉證書，於確定前均不退還所繳保證金及價金，請投標人注意。

〔視頻〕土地法第34之1條多數決處分已死？ ｜大鬍子律師 Josh｜成鼎律師事務所 × 戴家旭律師 - YouTube

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▍▍觀看重點：

👉 法律核心論點：

內政部修正「土地法第34條之1執行要點」賦予少數共有人強大的「異議權」，只要少數派提起訴訟並異議，即可實質凍結多數決處分程序，宣告過往「多數暴力」處分時代的終結。

👉 金字塔法律結構講義 

一、共有物處分的三大路徑

【實務解析】 處理共有物主要有：協議分割（全體同意）、裁判分割（法院判決）及多數決處分（土地法 34-1）。

實務上，若無法達成協議，律師多處理後兩者。

【關聯法條/概念】 民法 §823、§824

二、土地法第 34 條之 1 的門檻要求

【實務解析】 多數決處分必須符合「人數與持分均超過 1/2」或「持分超過 2/3 則不計人數」之門檻，方可不經全體共有人同意而處分共有物。

【關聯法條/概念】 土地法 §34-1 第 1 項

三、少數共有人傳統的防禦武器：優先購買權

【實務解析】 多數派決定出售時，必須通知少數派。少數派可在收到通知後 15 日內，主張以「同一條件」優先購買。若多數派未通知而逕行過戶，僅生債權損害賠償問題，無法撤銷登記。

【關聯法條/概念】 土地法 §34-1 第 4 項、最高法院 68 年台上字第 2851 號判例

四、113 年 1 月 1 日新政：執行要點第 14 點修法

【實務解析】 內政部新修正執行要點，針對多數決處分增設更嚴格的行政審查。

若少數共有人對「價金分配」、「通知瑕疵」或「優先購買權」有爭議並向法院起訴，地政機關將駁回登記申請。

【關聯法條/概念】 土地法第34條之1執行要點（113 年修正版）

五、「無限回圈」的行政障礙

【實務解析】 新法實施後，少數派只要向法院起訴（不論理由是否充分）並提出證明進行異議，地政事務所就必須駁回多數派的送件。

多數派若重新送件，少數派可再起訴異議，形成無法過戶的僵局。

【關聯法條/概念】 訴訟權與行政登記審查之衝突

六、戶籍地收信的重要性：權利保障的基石

【實務解析】 所有的法律通知（包括優先購買權通知）皆以「戶籍地」為準。

若無法在戶籍地收信，將導致優先購買權時效起算而不知，甚至造成權益受損。

【關聯法條/概念】 送達效力、公示送達

⚡ 法律反直覺觀點與盲點偵測

• 反直覺觀點： 

過去認為「少數服從多數」是共有物處分的鐵律，但新修法後，「少數派」反而握有實質否決權，只要懂得運用「起訴異議」這項武器，即便持分只有 1%，也能讓多數派的開發計畫胎死腹中。

• 盲點偵測：

影片雖然強調多數決處分變難，但未深論「濫訴」的後果。若少數派純粹為了勒索而提起毫無理由的訴訟，雖然能暫時擋下地政登記，但未來可能面臨多數派請求「因遲延開發所生損害」之民事賠償風險。此外，當多數決被堵死，紛爭將湧向法院，未來「裁判分割」的案件量將迎來爆發式增長。

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