Medellín, 30 de Julio de 2025

Señor: 

Abogado Aristides

Carrera 50 Nro. 50 - 28 - Oficina 205

Parque principal

Itagui - Antioquia

Un saludo muy especial de parte de Nuestra Empresa - MEDELLIN REAL ESTATE AGENCY

Asunto:  Respuesta para el Señor Abogado Arístides.

Doctor, es un gusto saludarlo y desearle que se encuentre muy bien.

Por medio de la presente diligencia, se procede a dar respuesta a las preguntas con respecto al Contrato de Prestación de Servicios de Corretaje Inmobiliario que se le hizo llegar en su debido momento, no obstante no allega un audio con unas preguntas.

Teniendo de presente la primera inquietud:

CLÁUSULA PRIMERA - OBJETO DEL CONTRATO:

EL PROPONENTE consigna a EL CORREDOR la propiedad que se describe a continuación, con el objeto de promover la venta de la misma por medio de diferentes estrategias de marketing. Actividad que bien puede ser con el asocio de otras inmobiliarias o colegas.

Respuesta:

Todas y cada una de las propiedades que son captadas ante los propietarios de manera directa, representantes bien sean personas naturales o jurídicas, se publican en las redes sociales y portales inmobiliarios que se dedican a estos menesteres; en razón a ello, cualquier persona de manera independiente puede estar interesada en invertir.

De igual manera existe un sinnúmero de personas que se dedican a estas actividades como comisionistas o cualquier inmobiliaria que pueden tener un cliente interesado en determinada propiedad.

Llegado el caso, con ellos se firma un documento de intermediación inmobiliaria y se procede a coordinar con los propietarios la visita, bien sea porque nosotros tengamos el cliente o lo tengan otras inmobiliarias o comisionistas.

La idea es hacer marketing en todas sus modalidades, buscar potenciales inversores y sí es necesario, se comparte la Comisión por el Servicio de Corretaje y de esta manera vender las propiedades lo más pronto posible.

Así las cosas, no es posible dar a conocer un listado de personas naturales o jurídicas que puedan tener clientes interesados en la finca que está en venta en el Municipio de Fredonia, no obstante, al momento no se han hecho las publicaciones y si así hubiera sido, por obvias razones no podría suministrar un listado, por los motivos, razones y circunstancias que ya le indiqué.

Siendo importante resaltar...

Como nuestra empresa está en proceso de captar la propiedad de su hermana, somos nosotros los responsables de hacer el acompañamiento en todo el proceso para la venta de la propiedad, coordinar las visitas y todo lo que se derive de esta actuación.

Con respecto a la segunda inquietud:

CLAUSULA TERCERA - ACEPTACIÓN Y REMUNERACIÓN:

EL CORREDOR acepta el reconocimiento del 5% como comisión por el servicio de intermediación en la venta de la propiedad antes descrita.

Respuesta:

Con respecto a las consideraciones que se formulan ante su exposición en el audio que me hizo llegar, es pertinente:

Primero: Nuestra inmobiliaria está ubicada en la Ciudad de Medellín a dos cuadras del Centro Comercial Santafé.

Segundo: Por costumbre; bien es sabido, en las zonas urbanas el servicio por prestación del Servicio de Corretaje es del 3% “y no existe norma que así lo estipule” mismos que son cancelados de acuerdo a la autonomía de las partes y es por ello, es mejor mediante documento escrito para transparencia en el actuar.

Tercero: También es sabido que en las zonas rurales, el servicio por prestación de servicios de corretaje es del 5% “y no existe norma que así lo estipule”, en ciertos casos, se puede llegar a un incremento mucho más alto, esto debido:

A.- Los gastos logísticos, entre ellos, uso de vehículos para largos desplazamientos para llevar y traer a los clientes, combustible, alimentación, pagos de peaje como es el caso de ir hasta el Municipio de Fredonia, tiempo de visita, entre otros.

B.- No todos los potenciales clientes cierran la negociación con la primera visita y en muchos casos, por situaciones personales, familiares, preferencias, condiciones de la propiedad, vías de acceso y situaciones que no colman las expectativas, conlleva a que no cierren el negocio.

C.- Desde ningún punto de vista, no podemos establecer cuántas visitas se harán necesarias para que obtengamos la decisión, de un potencial inversor interesado en la propiedad que está a nombre de su familiar, lo que nos deja a la expectativa cuál será el monto del capital que debemos de invertir para estos desplazamientos y logística en referencia; más aún, los gastos económicos por el uso de plataformas inmobiliarias y redes sociales, donde las campañas publicitarias se deben cancelar.

Cuarto: Todo lo anterior, hace que se tenga a bien, llegar a un acuerdo en el reconocimiento del 5% por los servicios de corretaje inmobiliario que le será prestado en la zona rural por lo antes indicado.

Lo que tiene que ver con la tercera inquietud

 CLÁUSULA QUINTA – OBLIGACIÓN DE LAS PARTES

A. EL CORREDOR SE OBLIGA FRENTE AL PROPONENTE:

1). Publicitar la venta de la propiedad, ofreciéndola por cualquier medio bien sea: Prensa, Radio, Televisión, Revistas, Página web, 4). La propiedad será visitada por los interesados con la presencia del Señor Kevin Maguire (Representante Legal), Sindy Vanesa Álvarez Gutiérrez y Luis Alveiro Cortes (Brokers Inmobiliarios).

Respuesta:

Primero: De acuerdo a la inquietud, la propiedad será publicada en las redes sociales, página web de la empresa que le será anexada con esta respuesta y en portales inmobiliarios de lo cual le será anexado un video, además, a números de whatsapp de colegas e inmobiliarias con las cuales trabajamos en Colegaje, que puedan estar interesadas en promocionar y publicitar la propiedad, pero al momento no sabemos cuales por situaciones ajenas a nuestra voluntad.

Desde luego, los más interesados en encontrar potenciales inversores, es nuestra empresa, en pro de lograr las ganancias del porcentaje, ante lo cual es necesario obtener resultados lo más pronto posible.

Segundo: Según su inquietud con respecto a las visitas, la propiedad será visitada por los interesados con la presencia del Señor Kevin Maguire (Representante Legal), Sindy Vanesa Álvarez Gutiérrez y Luis Alveiro Cortes (Broker Inmobiliarios), no es necesario que vayamos los tres, puede asistir una sóla persona, en este caso sería el suscrito por la gestión que ha venido adelantando en pro de la captación de la propiedad en venta, además:

A.- Según su exposición y para que quede claro, siempre que se va a visitar un inmueble con un potencial inversor y demás acompañantes, se hacen las coordinaciones pertinentes con suficiente anterioridad.

B.- Las personas que se mencionan en este apartado; en caso tal, primero tomarían contacto con el propietario del inmueble, nos identificamos y damos a conocer los nombres de las personas que van a visitar la propiedad.

C.- Con respecto a la firma del documento, al inicio del documento (Contrato de Corretaje) se hace alusión a la persona jurídica con su respectivo número de identificación como lo es el nit que se puede verificar en debida forma, porque se tiene a probidad  de todo lo pertinente a registro en Cámara de Comercio y todo lo que nos garantiza a estar en el mercado inmobiliario.

La cuarta inquietud, nos hace alusión a como se indica en el documento:

Suministrar la información de manera clara y eficaz, para reunir con antelación a la Firma del Contrato de Compraventa los documentos tales como: Certificado de libertad y tradición, Copia de las escrituras, Avalúo catastral, Copia de impuesto predial vigente, Paz y salvo de administración (si aplica), Copia del Reglamento de propiedad horizontal (si aplica).

Respuesta:

Muy importante analizar los aspectos de la siguiente manera:

Primero: Según esta estipulación que se acaba de enunciar; se está indicando que, antes de la Firma del Contrato de Promesa de Compraventa, es pertinente se tenga a disposición los documentos que se están señalando, llegado el caso y si se aplican las condiciones; es obvio, será ante el comprador final con el cual se está cerrando la negociación, preciso es señalar que se requieren para el estudio de los títulos.

Segundo: En ningún momento se está requiriendo que nos deban entregar los documentos al corredor, desde el inicio a la firma del Contrato de Corretaje.

La quinta inquietud, nos hace referencia al reconocimiento del porcentaje por los servicios de corretaje:

Muy importante analizar los aspectos de la siguiente manera:

Respuesta:

Primero: Es un acuerdo de voluntades entre las partes y sí, es necesario llegar a un entendimiento en el porcentaje y forma de pago, no hay inconveniente, no obstante se tendrá una Promesa de Compraventa que finiquitara la forma de pago para todas las partes, sin olvidar las arras de cumplimiento, donde el "Promitente Vendedor está blindado", en pro de que se le reconozca un peculio por la falta de garantías por parte del Promitente Comprador, lo que no deja de lado, que "no se haya cumplido con la labor del Corredor por sus servicios".

Segundo: Ante su aseveración que estipula en el audio, no hay ningún inconveniente para que se deje de cancelar el reconocimiento de lo que le corresponde al corredor; más aún, no será un capital exuberante que afecte la negociación, siendo importante que esto se puede concretar, prever para que el Promitente Comprador cancele los montos en debida forma con las arras de cumplimiento y ninguno resulte afectado, con lo que corresponde económicamente a cada una de las partes.

NOTA: Con el pago de las arras, se le debe cancelar al Corredor, porque la labor sí se cumplió y el resto del dinero es beneficio del Promitente Vendedor por el incumplimiento del Promitente Comprador. 

Doctor, en lo que compete a la sexta inquietud refiriéndose a:

“Se presume que el negocio jurídico de Compraventa (en la notaría) ha quedado perfeccionado para EL CORREDOR, en caso de resolución del respectivo Contrato; la parte cumplida exigirá y recibirá de la otra parte, “LA INDEMNIZACIÓN O CLÁUSULA PENAL”, que le ha causado un detrimento patrimonial, previa deducción de la comisión pactada en el Contrato de Compraventa como se describe en el siguiente Parágrafo que se relaciona a continuación”.

Nota: Como aparece en el escrito (Contrato de corretaje).

RESPUESTA:

Doctor, esto hace referencia a la “LA INDEMNIZACIÓN O CLÁUSULA PENAL”; por lo tanto:

 .....

Primero: ..... De esta manera, se está señalando que se tienen unas arras de cumplimiento que quedaron tipificadas en la Promesa de Compraventa, que deberán ser reconocidas y pagadas por el Promitente Comprador, mismas que sobrepasan en excelente y gran medida el tope que le corresponde al Corredor y serán cobradas en beneficio del Promitente Vendedor.

.... Así las cosas:

A.- Doctor, llegado el caso, el servicio de corretaje se cumplió a cabalidad, imposible decir que no es justo que el corredor no tenga derecho a ese peculio por su excelente función; no obstante, el Promitente Vendedor sí se verá beneficiado por el cobro de las arras de cumplimiento que se estipulan en la promesa de compraventa.

B- En este caso y todos los demás, se deberá elaborar una excelente promesa de compraventa y este documento deberá ingresar por notaria y que las partes hayan firmado y se tendrá plena claridad de lo que allí quedó estipulado, que lo eleva a Mérito Ejecutivo.

C.- Doctor, cuando se hace alusión a un detrimento, está direccionado a las consecuencias y afectaciones que ha sufrido el Promitente Vendedor que serán demostradas con la Promesa de Compraventa que ya deberá estar por notaria con sus respectivas firmas (Mérito Ejecutivo), y estas serán subsanadas por el Promitente Comprador que, de no cancelar las arras de cumplimiento, se verá abocado a una demanda.

D.- Doctor, como es de su conocimiento, como medio de prueba la Promesa de Compraventa y como testigos los que se hayan considerado de rigor o en su defecto, el Corredor por haber servido de intermediario durante toda la negociación.

La séptima inquietud, hace referencia a:

CLÁUSULA OCTAVA - EXONERACIÓN DE OBLIGACIÓN A CARGO DEL CORREDOR: En caso de no efectuarse la venta en el plazo pactado, o de efectuarse en condiciones distintas a las acordadas, no hay obligación de EL CORREDOR de reconocer o pagar indemnización alguna.

Muy importante analizar los aspectos de la siguiente manera:

Respuesta:

Primero: Doctor, es muy importante, se está haciendo referencia a un plazo en el tiempo, puede ser que un propietario nos indique que nos da un plazo determinado de un mes, dos meses, seis meses o de un año, de lo contrario, ya no podríamos continuar con las actividades relacionadas al proceso de marketing en la búsqueda de potenciales inversores ó que, vendió el inmueble de manera personal, con otras inmobiliarias o en su defecto ya no desea vender.

Segundo: También puede suceder que, el Promitente Comprador desista de ciertos derechos, ventajas o beneficios, lo mismo que el Promitente Vendedor, esto no podrá afectar al corredor, el que las partes no deseen seguir con un proceso o algo parecido; más aún, puede suceder que al hacer el estudio de títulos se encontró situaciones que no permitan continuar con el negocio jurídico. 

Nota: El asunto es de analizar y llegar a un acuerdo entre las partes, cada caso es diferente.

Doctor, más aún, puede suceder, se visita la propiedad, se cierra el negocio de manera verbal, no se firma documento de intención de compra y no llegó a la notaría una de las partes el día acordado, el corredor no tiene nada de responsabilidad, imposible traer a la parte incumplida de manera forzosa.

Es por ello, el corredor siempre estará haciendo unas observaciones y propuestas, que se visite la propiedad, se cierre negociación mediante intención de compra, se firme promesa ante notaría, pero sí las partes no aceptan las recomendaciones y el Promitente Comprador y Promitente Vendedor actúan de manera contraria, no hay obligación de "el Corredor" de reconocer o pagar indemnización alguna.

Así las cosas se tuvo a bien dar respuesta a todas sus inquietudes plasmadas en el audio de la referencia.

Doctor, un saludo muy especial de parte de nuestra empresa inmobiliaria, espero que sus inquietudes hayan quedado totalmente resueltas quedando inmersos en la espera de una decisión favorable para prestarle nuestros servicios inmobiliarios de manera profesional.

Doctor, Aristides,

De antemano, le agradecemos por atendernos y requerir se resuelvan unas dudas.

Así las cosas, le deseamos todo lo mejor para encontrar un inversor interesado en la propiedad de su familiar y llegado el caso, nos autoricen promover el proceso de venta, lo haremos con mucho gusto y profesionalismo dentro del ámbito inmobiliario.

Atentamente,

Luis Alveiro Cortes

Broker Inmobiliario.-

Medellin Real Estate Agency