ИПОТЕКА

Ипотечная оговорка не помогла банку: отменил переход права собственности на ипотеку (государственный регистратор Волос О.В.)

Будем разбирать недавно рассмотренное дело в районном суде города Днепр, ситуация по которому стандартная: клиент взял кредит в 2007 году, жена обеспечила погашения кредита за счёт ипотечного имущества (дом и земля) подписав соответствующий ипотечный договор, который содержал в себе ипотечную оговорку (отдельный пункт) по которому банк в случаи возникновения долга может без суда переписать на себя ипотечное имущество, что и было сделано в 2019 году государственным регистратором Волос О.В.

Аналогичные ситуации встречаются довольно часто, поэтому много судебных дел, т.к. должники не согласны с таким лишением права собственности на ипотеку, подают соответствующие исковые заявления в суд и дальше борются в судебном порядке. По одному из таких дел я выиграл, и сегодня показываю как.

Исковое заявление в т.ч. было обосновано нормами Закона Украины №1304-VII “Про мораторий на взыскание имущества граждан Украины, предоставленное на обеспечение кредитов в иностранной валюте” (далее - Закон).

Указанный Закон ввёл временный мораторий на право ипотекодержателя (банк) отчуждать имущество ипотекодателя (должник) без согласия последнего на его отчуждение.

Поскольку спорный дом клиентом используется как место постоянного проживания, такой дом не мог быть принудительно взыскан во время моратория, в том числе путем регистрации права собственности за ипотекодержателем договора. Следовательно, у государственного регистратора не было оснований для регистрация права собственности на банк.

Суд с моими доводами согласился, приняв решение в пользу клиента отменив переход права собственности на банк.

Также, давай по отвечаю на частые вопросы по данной теме.

Какой порядок перерегистрации ипотечного имущества на банк (коллекторов)?

В тексте ипотечного договора или в отдельном договоре (дополнительном соглашении) про ипотечную оговорку к ипотечному договору есть соответствующее указание про то, что банк (коллектора) имеет право перерегистрировать на себя право собственности на ипотечное имущество в случае невыполнения должником выплат по кредитному договору. Когда возникает долг, банк отправляет письменное уведомление должнику о досрочном полном погашении долга, ждёт 30 дней, после чего обращается с определённым пакетом документов к государственному регистратору для перерегистрации на себя права собственности на ипотечную недвижимость. Последний проводить государственную регистрацию по итогу которой, кредитор (банк, коллектора) становится собственником ипотечного имущества в счёт погашения кредитного долга.

Если должник либо ипотекодатель с такими действиями не согласен, есть право в течении трёх лет когда узнал о смене собственника, обратиться в суд с иском про отмену такого перехода.

Наличие ипотечного договора и ипотечной оговорки должно быть обязательно для перерегистрации?

Да, т.к. без ипотечного договора или ипотечной оговорки провести переход права собственности невозможно.

Регистрация на основании договора ипотеки без специальной оговорки незаконная?

Бывают ситуации, когда банк (коллектора) переписывают на себя имущество, а в ходе судебного разбирательства устанавливается, что указанная оговорка в договоре отсутствует. Поэтому если оговорка или приравненный к ней письменный договор отсутствует, то переход собственности незаконный.

По прекращенному ипотечному договору переход права собственности является законным?

Факт прекращения действия договора, на даёт права переписать имущество, поэтому после прекращения ипотечного договора переход права собственности по ипотечной оговорки должен трактоваться как незаконный. На этом основании можно обращаться в суд для защиты своих прав.

Прописанные жильцы, дети будут помехой для переписывания на банк ипотечного имущества?

Наличие жильцов, детей, инвалидов, пенсионеров – не является помехой для переписывания по ипотечной оговорке.

Наличие ареста, других обременений помешает переписать ипотечное имущество?

Аресты (обременения) бывают разные, поэтому нужно смотреть, что там за арест (обременение) и основание для его возникновения.

Например, аресты исполнительной службы по поводу проведения действий в отношении указанного имущества являются основанием для нотариуса (государственного регистратора) не проводить переход права собственности. Так же по криминальному производству арест будет помехой. Если все-таки переход произошел, то на этом основании можно подавать исковое заявление в суд.

Ведео в тему: ВЕРХОВНИЙ СУД ДОПОМАГАЄ КЛІЄНТАМ У СКАСУВАННІ АРЕШТІВ ВИКОНАВЧОЇ СЛУЖБИ

Определение суда про обеспечение иска помогает в отмене перехода права собственности?

Если суд прописал в ухвале “запретить всем лицам проводить такие-то действия в отношении имущества”, то помогает.

Следует иметь в виду, что информацию про обеспечение иска надо обязательно внести в реестр недвижимости в отношении указанного имущества (путём подачи ухвалы про обеспечение в ЦНАП или государственному регистратору), т.к. одно дело - этот ухвала у тебя на руках и её никуда не внёс, другое дело – когда информация про обеспечение содержится в реестре недвижимости.

В любом случае, ухвала про обеспечение иска имеет юридическую силу даже если информация по неё не внесена в реестр недвижимости.

Может банк повторно переписать на себя ипотечное имущество, если первый раз такой переход отменил в суде?

Может, так как после первого раза договор ипотеки и в частности ипотечная оговорка не прекращает своё действие. Хотя на практике такое “повторное переписывание” я не встречал.

Что делать, если во время суда регистратор не дает документы, на основании которых переписал квартиру на коллекторов?

Когда идет судебное заседание, нужно истребовать документы, на основании которых произошел переход права собственности от должника к банку (коллекторам), т.к. есть установленный перечень документов, которые банк (коллектора) должны предоставить регистратору для совершения данного действия.

Если комплект неполный или в документах есть ошибки, то это играет в пользу должника. Но это надо суду показать, суд сам не будет истребовать эти документы. Это должен сделать должник или его адвокат. Если регистратор не дает эти документы, надо посмотреть на сегодня этот регистратор действует или нет. Если нет – посмотреть, кто является его правопреемником, кому переданы материалы, и у них истребовать документы.

Как правило, регистратор предоставляет документы. Может не с первой попытки. Надо просить суд повторно истребовать документы.

Также указанные документы можно истребовать у банка (коллекторов).

Какие есть реальные основания для отмены перехода права собственности по ипотечной оговорке?

Нет исчерпывающего перечня, поэтому назову стандартные основания:

регистратору предоставлен неполный перечень документов;
не надлежащая экспертная оценка стоимости ипотечного имущества: имущество которое перешло к новому собственнику, на момент такого перехода имело стоимость, которая оформляется в виде экспертной оценки соответствующего независимого эксперта. На эту стоимость погашается твой долг. Часто бывает, что оценка занижена или проведена с нарушениями;
нет доказательств получения должником уведомления (требования) о досрочном погашении долга. По законодательству, кредитор должен до перехода права собственности обратиться к должнику с указанным уведомлением. А доказательства отправки и получения кредитор должен предоставить государственному регистратору. Все это должно находиться в регистрационном деле. Если отсутствует доказательство получения такого уведомления – есть шанс выиграть дело;
на момент перехода права собственности действовал соответствующий закон про мораторий (временный запрет на такой переход)
и т.д.

Помогающее видео: ОТКАЗ ПРИВАТБАНКУ В ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ НА ИПОТЕКУ

Надо подавать в суд документы о своей правоте или суд сам их истребует у банка?

У суда нет оснований для самостоятельного сбора доказательств, поэтому запомни, письменные доказательства должен давать суду истец (должник). У суда нет таких полномочий. А в случае непредоставления таких доказательств, суд откажет в иске за безосновательностью.

Обязательно подключать адвоката или можно самому победить банк?

Самому это будет проблематично и как правило неэффективно, поэтому нужен обязательно адвокат, который имеет опыт по данной категории дел. Часто бывает, что спорное ипотечное имущество – единственное у должника и там проживает семья, поэтому не нужно рисковать последним жильём!

На моем канале есть видео, как правильно выбрать адвоката для кредитного дела – смотри.

Как узнать, переписал уже переписал или нет банк (коллектора) ипотечное имущество на себя?

Есть соответствующий реестр недвижимости Украины, как раз там указанная информация и указывается. Можешь самостоятельно найти этот реестр в интернете. И если у тебя есть электронная цифровая подпись, выполняешь несложный порядок действий, получаешь ведомости по интересующей недвижимости. Цена около 30 гривен. Также данные ведомости можно получить через телеграм приложение “Опендатабот”цена около 50 гривен. Также ведомости можно получить через нотариуса в виде информационной справке. Цена 500-1000 гривен. Возьмешь с собой паспорт, код. Нотариус проверит данные реестра недвижимости по твоим данным или по имуществу и даст письменный официальный ответ. Там будет видно – перешло имущество или нет, кому, когда, на каких основаниях.

Что делать с размером долга, который остался после переписывания долга?

Переход права собственности по ипотечной оговорке либо по дополнительному соглашению, приравненному к ипотечной оговорке, означает, что имущество было на должнике, потом перешло в пользу банка (коллекторов). Недвижимость имеет цену, которую определяет оценщик. Эта оценка предоставляется банком (коллекторами) государственному регистратору в пакете документов. Например, ты был должен миллион гривен. Оценили твой дом на 500 тысяч, и перешло право собственности на банк. Осталось 500 тысяч разницы – остаток долга, который тебе надо будет в дальнейшем погасить в добровольном порядке или принудительном если банк получит решение суда (исполнительной надписи нотариуса) о взыскании указанной суммы долга. Не думай, что если забрали имущество, то ты уже ничего не должен, про разницу не забудут, в том числе банк может её продать коллекторам (МФО).

Землю могут тоже переписать?

Могут, если в отношении земельного участка есть ипотечный договор с ипотечной оговоркой, то участок могут переписать по такому же порядку как был описан выше.

Что делать если сумма частичного погашения долга не была учтена при переходе права собственности?

Например, у тебя есть долг миллион гривен. Ты уже погасил 500 тысяч. Банк еще переписывает на себя твоё имущество (квартиру), стоимостью миллион гривен, а ранее оплаченные деньги при этом не были банком учтены.

В дальнейшем у тебя есть возможность:

1) пересчитать это во внесудебном порядке, если цель не возвращать квартиру, а вернуть денежную разницу, для этого дать банку указанную информацию и попросить вернуть деньги;

2) если у тебя цель отменить переход права собственности, тогда следует подать иск в суд, указав, что при переходе права собственности не была учтена сумма которую ты ранее уплатил, тем самым поставив под сомнения сумму долга с которой банк обратился к государственному регистратору.

Если долг вообще не гасил, можно отменить переход права собственности на банк?

Можно, если есть ошибки при переходе права собственности, к которым можно отнести:

нотариусу (государственному регистратору) подан не полный перечень документов;
должник не был проинформирован кредитором о возможности погасить долг в добровольном порядке;
оценка ипотечного имущества составлена с нарушениями;
переход права собственности произошел во время действия моратория;
и т.д.

Как вышеуказанные так и иные ошибки, бывают довольно часто, чем ты можешь воспользоваться в свою пользу.

Видео в тему: ДВОЙНАЯ ПОБЕДА В СУДЕ ПРОТИВ ПРИВАТБАНКА

Квартиру поручителя может банк переписать на себя?

Только при наличии на квартиру договора ипотеки с ипотечной оговоркой. В противном случае за квартиру можно не волноваться.

При наличии исполнительная надписи нотариуса и действующем исполнительном производстве по этой надписи, мог банк переписать на себя ипотечный дом?

Исполнительная надпись – это одно из направлений для погашения долга, а переход права собственности по ипотечной оговорке – другое.

Поэтому, даже при наличии исполнительной надписи нотариуса можно переписать соответствующую квартиру по ипотечной оговорке. По выше рассмотренному суд делу так и произошло.

Государственную регистрацию нельзя проводить во время военного положения?

Нельзя проводить переход права собственности в отношении указанного имущества, т.к. с 15 марта 2022 был принят закон 2120-9, который говорит, что в период действия военного положения и 30 дней после его окончания, запрещено проводить действия в отношении недвижимого имущества, которое принадлежит физическим лицам и находится в ипотеке по потребительскому кредиту. В том числе, согласно статей 37, 38, 40, 41, 47 Закона “Про ипотеку” остановлена:

реализации права кредитора по переходу права собственности на предмет ипотеки;
реализация права кредитора на продажу предмета ипотеки;
выселения жильцов из жилого дома и помещений, переданных в ипотеку, в отношении которых есть судебные решения об обращении взыскания на предмет ипотеки;
реализация предмета ипотеки на электронных торгах.

Какие особенности по мораторию?

Мораторий (временный запрет) действовал с июня 2014 по 23 апрель 2021 и только в отношении иностранной валюты (не гривны) и распространялся лишь на единственное жилье должника. Но много ипотечного имущества в 2019, 2020 годах при действии указанного моратория было переписано на банки (коллекторов). Сейчас этот закон (мораторий) уже не работает, но работал на момент, когда переписывали имущество, поэтому при наличии оснований можно отменять указанные противоправные переходы.

Какие варианты защиты после прекращения моратория?

без суда договориться с банком;
заработал закон о банкротстве и реструктуризации долгов физических лиц, то есть выплаты по ипотечному имуществу (если оно единственное) могут быть до 10-15 лет. Тоже есть видео о банкротстве на моем канале. Чтобы закрыть ипотечные вопросы, надо смотреть судебные варианты – отменить/пересмотреть решение по поводу взыскания задолженности или не дать взыскать и обратить взыскание на предмет ипотеки (тоже есть видео на канале). Есть варианты должнику защититься. Подключай адвоката, он найдет основания.

Видео в помощь: Спаси ипотеку реструктуризацией долга до 15 лет

Мораторий распространялся только на валютный кредит?

Да, только на валютный кредит, при этом есть обязательная судебная практика Верховного Суда от 16 августа 2023 дело 754/14503/16, где суд сказал, что гривны под мораторий не попадают.

В рамках гражданского, административного или хозяйственного судопроизводства подавать иск по поводу отмены перехода права собственности?

Если ты должник как физическое лицо, то суд – гражданский. Если истец – юридическое лицо или физическое лицо предприниматель (ФЛП), то будет суд – хозяйственный. Административный иск – не годится.

На кого подавать иск в суд на регистратора или банк?

Сформировалась уже судебная практика по аналогичным делам, которая прямо говорит, что государственный регистратор (нотариус) исполняет исключительно технические действия по ипотечной оговорке, ответчиком по данному делу – это банк, если банк переписал имущество на третьих лиц, то они будут ответчиками (последние собственники). Такой вывод изложен в постановлении Верховного Суда от 10 ноября 2021 дело 715/2670/19.

Какие требования необходимо указывать в исковом заявлении?

Посмотреть, на момент подачи иска в суд – кто является собственником спорного имущества. Если это банк или коллектора, то требование будет – отменить соответствующее решение государственного регистратора. Если банк уже продал имущество, то требование в иске необходимо указать в виде истребования от последнего собственника указанного имущества в твою пользу, обосновав статьёй 388 Гражданского кодекса, это также подтверждается постановлением Верховного Суда от 4 июля 2023 дело 175/43/20.

При каких условиях мораторий на регистрацию не будет действовать?

Если у тебя не одно ипотечное имущество было (мораторий распространялся на единственное жилье) и если ты не подтвердишь справками свое (семьи) постоянное проживание в ипотечном имуществе

Какой срок обращения в суд по данной категории дел?

Такой срок составляет три года с момента, когда ты (экс - собственник) узнал, что право собственности перешло к банку. Даже при пропуске этого срока, обращаться в суд можно, но большая вероятность, что банк (коллектора или новый собственник имущества) подаст соответствующее заявление в суд о применении исковой давности – три года.

Если эти три года прошли и ты не приведешь суду уважительные причины, почему в указанный срок не успел обратиться в суд, то последний откажет тебе в исковом требовании в связи с пропуском исковой давности. Есть некоторые моменты, которые расценивают как уважительные причины, например, военное положение, карантин и т.д. Нужно правильно их применить при выстраивании своей позиции по делу и составлении искового заявления в суд.

Апелляционную жалобу надо подавать если проиграл дело в первой инстанции?

Рекомендую ознакомиться с решением суда первой инстанции, проанализировать его. Если есть перспективы – следует подавать апелляцию, т.к. часто апелляционные суды принимают сторону должника, т.к.суды первой инстанции не в полном объеме исследовали доказательства или неправильно применили нормы действующего законодательства.

Верховный Суд рассматривает такие дела?

Рассматривает, поэтому у тебя есть право обратиться в Верховный Суд после апелляционного пересмотра с кассационной жалобой и привести свои доводы. Но Верховный Суд рассматривает не все жалобы, в связи с тем, что в указанном суде есть фильтры для открытия производства, также следует помнить и не пропускать срок на подачу такой жалобы.

Сколько времени займут суды по данному вопросу?

Суд первой инстанции длится приблизительно полгода - год, апелляция еще дополнительно около 4-8 месяцев, кассация – еще прибавь 8-18 месяцев.

Также следует иметь в виду, что если несмотря на то, что имущество переписали, но ты пользуешься имуществом (проживаешь в нём), тебя оттуда не смогли выселить – тогда сроки играют в твою пользу.

Как завершить ипотечно-кредитную эпопею?

на моем ютуб канале есть видео – как правильно договариваться с банком;
поможет процедура банкротства физического лица;
через суд можно отменить соответствующие решения о взыскании долга или обращения взыскания на предмет ипотеки и т.д.;
на стадии исполнительных действий закрывать вопросы, отменять через суды;
и т.д.

Видео в тему: Как договориться с банком, коллекторами, мфо во время войны

Если прошло 4 года после того, как банк переписал на себя имущество, можно подавать в суд?

Можно, но при этом надо запланировать уважительную причину для возобновления пропущенного срока на обращение в суд, если такой вопрос встанет при судебном рассмотрении.

Второй супруг поможет в отмене перехода права собственности на банк?

Да, например когда ипотечное имущество было приобретено во время брака, но зарегистрировано на одного из супругов. По законодательству, все, что приобретено во время брака, поровну принадлежит двум супругам. Поэтому второй супруг на каком-то этапе может войти с отдельным иском и помочь этим второму супругу (или бывшему супругу) отменить указанный переход права собственности.

Автор: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10, 096-476-66-66

Телеграм канал по кредитам, ипотекам и исполнительным производствам
Ютуб канал

ОТКАЗ ПРИВАТБАНКУ В ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ НА ИПОТЕКУ

00:00 победа над приватбанком в ипотечном деле

00:43 как защитить ипотечное имущество

02:28 банк просил суд дать добро на продажу квартиры в счёт погашения кредитного долга

03:06 почему суд первой инстанции отказал банку в иске

03:48 банк подал апелляционную жалобу, итог рассмотрения дела в апелляционном суде

04:47 почему апелляционный суд отказал банку

06:31 расчёт задолженности не соответствует фактическим обстоятельствам

08:30 я участвовал в этом деле

08:46 второе требование банка было выселить из ипотечной квартиры жильцов, суд также отказал банку в этом требовании

09:48 какие ещё есть способы в борьбе с обращением взыскания на предмет ипотеки

11:18 сколько времени занял суд

11:50 что делать, чтоб открыли кассационное производство по делу

13:04 на время войны действует мораторий на продажу ипотечного имущества и выселения

13:50 что ждать дальше от банка

Верховний Суд захистив іпотеку клієнта та не дозволив виселити мешканців

Буде розглянуто мою позитивну судову практику Верховного Суду, по справі за позовом Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (зараз - АТ «Сенс Банк») до клієнта та членів його родини, про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення.

Три інстанції я пройшов у цій справі. Першу та другу інстанції – суд частково задовольнив позов банку, а третя інстанція – суд повністю банку відмовив. Сьогодні про це й розповідаю, яких результатів можна досягти по таким справам, скільки часу займе розгляд, які підстави є для такої перемоги. Також відповідатиму на запитання.

Постанова Верховного суду від 29.05.24 справа 751/1733/22 підтверджує зміст вищенаведеного, це моя справа, що говорить про мою кваліфікацію по даній категорії справ.

Почалося всі два роки тому, коли банк подав позов до суду, щодо звернення стягнення на предмет іпотеки - це такий спосіб судового захисту, згідно до якого можна отримати рішення суду яким суд дає добро на продаж іпотечного майна на електронних торгах СЕТАМ для погашення кредитного боргу. Також банк просив виселити як повнолітніх відповідачів, і неповнолітніх (дітей).

Суд першої інстанції задовольнив вимоги банку частково – звернув стягнення щодо іпотеки, у виселенні відмовив, оскільки заборонено виселяти з іпотечного майна купленого не за кредитні кошти, тому позовна вимога про виселення є безпідставною та задоволенню не підлягає.

Я подав апеляційну скаргу на рішення першої інстанції, апеляційний суд залишив рішення першої інстанції без зміни. Далі вже я звернувся до Верховного Суду, обґрунтувавши свою позицію тим, що банком пропущено позовну давність, оскільки банк звернувся з першим позовом до клієнта ще у 2016 році (щодо стягнення кредитної заборгованості). Суд задовольнив та стягнув. Отже з 2016 року фактом подання позовної заяви до суду банк у добровільному односторонньому порядку достроково припинив зобов'язання щодо невиконаного кредитного зобов'язання у достроковому порядку.

А тому, саме з 2016 почала рахуватись трирічна позовна давність, тим самим сплила у 2020. А другий позов банк подав лише у 2022, тобто зі спливом строку позовної давності. А щоб суд застосував позовну давність по справі, для цього необхідно подати до суду заяву, що я і зробив у суді першої інстанції та підтримував у подальшому. Хоча і в суді першої інстанції, і другої, і третьої я говорив про цю позовну давність, на це позитивно відреагував лише Верховний Суд, ось пряма мова з постанови: “З огляду на встановлені судами попередніх інстанцій у цій справі обставин строк виконання основного зобов`язання був змінений у зв`язку з пред`явленням банком 10 серпня 2016 року позову до позичальника про стягнення заборгованості за кредитним договором. Проте позивач звернувся до суду із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки 06 червня 2022 року.

Суди попередніх інстанцій помилково витлумачили норми ЦК України щодо застосування позовної давності.

Застосувавши правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 червня 2023 року у справі № 755/13805/16-ц (провадження № 14-208цс21), Верховний Суд зазначає, що виходить за доводи касаційної скарги і вважає, що у позові необхідно відмовити з підстав пропуску банком позовної давності, про застосування якої заявив відповідач. Тому судові оскаржувані рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові в частині звернення стягнення на предмет іпотеки з мотивів викладених у цій постанові.”

Тим самим Верховний Суд задовольнив мою касаційну скаргу у повному обсязі з підстав спливу строку позовної давності, тим сами у підсумку відмовлено банку повністю у позові. Згідно до чого, всім раджу йти до третьої інстанції – Верховного суду, щоб там захистити своє іпотечне майно та свої права. У середньому три інстанції займе близько двох років.

Деякі відповіді на часті питання по даній темі:

Що таке звернення стягнення на предмет іпотеки?

Це встановлений законом напрямок дій, яким може скористатися кредитор (банку, мфо) для погашення заборгованості за рахунок іпотечного майна. Май на увазі, що про укладений договір іпотеки банк, МФО, інший кредитор – не забуде.

Згідно до чого, у кредитора є згідно до статті 33 Закону України “Про іпотеку” два напрями дій за іпотечним договором:

позасудовий порядок: через виконавчий напис нотаріуса або через проведення державної реєстрації за іпотечним застереженням у договорі іпотеки (договором про задоволення вимог іпотекодержателя). З обома з ними можна боротися далі у суді та скасувати;
судовий порядок: для отримання відповідного рішення суду про продаж іпотечного майна на електронних торгах СЕТАМ.

Умови звернення стягнення на предмет іпотеки?

Від того, як кредитор вирішить стягнути заборгованість (без суду або в судовому порядку), залежать порядок дій кредитора і умови. У будь-якому випадку, можна боротися з цим, у т.ч. у судовому порядку.

Права клієнта (іпотекодавця, боржника) при зверненні стягнення на предмет іпотеки?

право на юридичний захист (правову допомогу адвоката);
право у позасудовому порядку домовитися з банком/колекторами;
право на судовий захист;
право добровільно погасити борг як у позасудовому так і судовому порядку;
право на звернення до суду щодо банкрутства боржника фізичної особи;
право на реструктуризацію боргу, у т.ч. у судовому порядку.

Наслідки для клієнта щодо звернення стягнення на предмет іпотеки?

Якщо звернення буде проведено, тим самим реалізовано іпотечне майно, то предмет іпотеки буде продано у рахунок погашення заборгованості. Такий продаж також можна оскаржити до суду та скасувати (визнати недійсним або витребувати майно від останнього власника у порядку статті 388 Цивільного кодексу).

Реалізація предмета іпотеки?

Потрібно дивитися, як пропише таку реалізацію суд у відповідному рішенні:

у рішенні нічого не прописано: тоді продаж на електронних торгах СЕТАМ (або інших торгах);
варіант прописаний у рішенні суду;
рідкісний – продати предмет іпотеки через договір купівлі-продажу. Як правило, суди відмовляють у такій вимозі, з підстави віднесення такого способу у позасудовому порядку, без необхідності звертатися до суду.

Причини звернення стягнення на предмет іпотеки?

Боржник не погашає кредитну заборгованість. Не можеш погасити борг - банк (мфо) обов'язково звертається до суду щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки є борг і є діючий договір іпотеки.

Що чекати від банку після програшу банком суду?

у позасудовому порядку домовлятися для досягнення компромісу;
нова судова справа;
посилення (поновлення) позиції банку щодо попередніх судових справ, які не виконані, або щодо виконавчих проваджень, які на сьогодні діють.

Як проводиться оцінка предмета іпотеки звернення стягнення?

Якщо у межах виконавчого провадження, то виконавець призначає суб'єкта господарювання (оцінювання), який має право оцінювати зазначений предмет іпотеки, проводиться оцінка зазначеного іпотечного майна, складає звіт про оцінку предмета іпотеки. Можна без виконавця, коли безпосередньо банк/кредитор звертається до боржника і попереджає про явку оцінювача для проведення оцінки.

Рекомендації для іпотекодавців (боржників) у цій категорії справ?

Не думай, що банк/колектор/мфо забуде про борг та іпотеку. Питання часу, коли згадають. А тому:

краще домовлятися без судів, досягати якогось компромісу;
можна застосувати через суд банкрутство фізичної особи боржника або отримати ухвалу суду про реструктуризацію боргу (до 15 років, якщо це майно - єдине, іпотечне);
у судовому порядку доводити свою правоту, боротися, шукати підстави для ефективного юридичного захисту.

Як правильно вибрати адвоката для такої справи?

Дізнайся, чи веде адвокат такі справи, чи має позитивні результати у таких справах, у т.ч. на рівні Верховного Суду. Адвокат повинен мати досвід у справах цієї категорії.

Автор: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66

Телеграм канал

Интернет сайт по кредитам, ипотекам и исполнительным производствам

Хештеги:

#ОтменаЭлектронныхТоргов #АрестованноеИмущество #РеализацияИмущества #ПраваДолжников #ИзмененияВЗаконодательстве #СудебныеИсполнители #Торги #ИмуществоДолжников #СЕТАМ #ЮридическиеНовости #ФинансовоеПраво #ИсполнительноеПроизводство #БанкротствоФизлиц #ЗащитаПравДолжников #АукционыИмущества #ВзысканиеДолгов #ПроцедураТоргов #ЮридическаяПомощь #ФинансовыеОбязательства #ЛиквидацияИмущества

ВЗАИМОЗАЧЁТ ПОМОГ В БОРЬБЕ С БАНКОМ ЗА ИПОТЕКУ

00:00 эффективный механизм для защиты в суде ипотеки

02:02 ухвала про закрытие производства по делу

04:35 банк при этом не возвращает ипотекодателю деньги по депозиту

05:40 банк должен клиенту по другому судебному делу

07:00 взаимозачёт требований

08:32 при установлении взаимозачёта, дело закрывается о взыскании на предмет ипотеки

09:56 почему банк в такой ситуации подал в суд

11:07 сколько времени занял суд

11:52 какие суду надо дать доказательства для подтверждения взаимозачёта

13:01 если банк скажет в суде, что он против такого зачёта

13:47 банк после закрытия дела может повторно обратиться в суд

14:21 какие требования так могут быть зачтены (однородные)

14:49 в чём положительный момент для клиента

15:20 на основании решения суда о взаимозачёте можно будет прекратить договор ипотеки

16:32 какая перспектива апелляционного рассмотрения дела

Автор: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66

Телеграм канал по кредитам и исполнительным производствам:

https://t.me/creditvasilievpavel

Каждый ваш лайк, комментарий, репост и подписка помогают в работе.

Спасибо за поддержку!

ОТМЕНИЛ ГОСРЕГИСТРАЦИЮ БАНКА НА ИПОТЕЧЫЙ ДОМ И ЗЕМЛЮ

00:00 актуальность темы по отмене государственной регистрации без суда и информирования должника, победа в суде, обстоятельства дела, ипотечная оговорка в договоре ипотеки

02:10 фото текста решения суда с комментариями адвоката, как получить победу в суде

05:55 государственная регистрация на банка, как она происходит без суда

07:40 наличие ипотечного договора либо ипотечной оговорки

08:10 госрегистрация на основании только договора ипотеки без ипотечной оговорки

08:45 последствия прекращённого ипотечного договора

09:20 прописанные жильцы, дети, инвалиды и пенсионеры

09:55 при наличии каких арестов банк не сможет переписать имущество

10:55 обеспечение иска помогает

11:45 повторно переписать имущество по ипотечной оговорке

12:20 госрегистратор не предоставляет документы по которым была проведена регистрация на банк

14:10 частые основания для отмены госрегистрации с банка

17:10 при подаче искового заявление необходимо предоставлять доказательства или суд самостоятельно их истребует

18:54 возможно ли победить в данной категории дел самому

19:20 как и где узнать о проведении перерегистрации недвижимости

21:00 что будет с долгом, которые остался после перерегистрации ипотечного имущества

22:25 могут ли переписать землю

22:55 что делать если сумма погашения долга не была учтена при переписании

24:40 долг вообще не погашался, можно ли отменить госрегистрацию

25:35 могут ли забрать ипотечное имущество у поручителя

26:35 при наличии исполнительной надписи нотариуса банк может переписать

27:35 госрегистрацию во время военного положения запрещено проводить закон 2120-IX от 15 марта 2022

29:20 какие особенности по распространению моратория

30:25 когда действовал мораторий на перерегистрацию?

31:00 варианты защиты после окончания действия моратория по Закону 1304-VII «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте»

33:15 на какие кредиты распространяется мораторий (постановление Верховного Суда 16.08.23 дело 754/14503/16-ц)

33:40 в какой суд подавать исковое заявление

34:30 на кого подавать в суд, на госрегистратора или банк (постановление Верховного Суда 10.11.21 дело 715/2670/19)

35:00 какие требования указывать в иске (постановление Верховного Суда 04.07.23 дело 175/43/20)

36:12 частые ошибки банков, на основании которых можно отменить госрегистрацию (постановления ВС от 12.04.23 дело 335/10362/20, от 27.06.23 дело 639/4991/18, от 26.07.23 дело 759/5454/19, от 21.06.23 дело 715/1572/21)

38:15 когда мораторий не будет действовать

39:00 какой срок обращения в суд по отмене госрегистрации (исковая давность)

40:10 суд первой инстанции не удовлетворил требования, что делать дальше

40:45 особенности обращения в Верховный Суд

41:25 сколько времени необходимо для отмены госрегистрации

42:35 как завершить кредитно-ипотечные споры, что делать

44:05 подать заявление на отмену госрегистрации можно в любой момент

45:00 как второй супруг поможет в отмене госрегистрации

Если банк или коллектора переписали ипотечное имущество по ипотечной оговорке

❗️ это является сигналом о том, что надо подавать в суд на отмену такого переписания, т.к. оснований для отмены хватает. Давай приведу некоторые из них:

✅ ипотекодатель не получил требование от кредитора (банка, мфо) о досрочном погашении задолженности

✅ государственному регистратору (нотариусу) который проводил переписание подан кредитором не полный пакет обязательных документов

✅ ошибки в документе, документах поданных государственному регистратору

✅ ипотечное имущество, которое использовалось как место постоянного проживания ипотекодателя, не может быть принудительно взыскано на основании Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного на обеспечение кредитов в иностранной валюте»

✅ процедура обращения взыскания нарушена из-за отсутствия оценки предмета ипотеки

✅ и т.д.

ВИДЕО В ТЕМУ:

🔺 ОТМЕНИЛ ГОСРЕГИСТРАЦИЮ БАНКА НА ИПОТЕЧНЫЙ ДОМ И ЗЕМЛЮ

#ипотека #суд_борьба

ЛОМБАРДУ НЕ ПОМОГЛА ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ НАДПИСЬ НОТАРИУСА НА ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ

00:00 профи адвокат по отмене исполнительных надписей нотариусов

03:00 разбор решение суда

04:54 как правильно выбрать адвоката для своего дела

05:07 как остановить производство по делу

05:26 истребование документов через суд

07:30 документы которые обязательно надо подать нотариусу, чтоб получить исполнительную надпись

10:48 клиент получил победу по делу

11:40 на основании чего суд удовлетворил иск

12:25 обеспечение иска надо или нет

13:36 сколько есть времени у суда на рассмотрение данного дела

15:00 ломбард может повторно получить надпись

16:12 сколько есть время на обращения в суд для отмены надписи

17:15 как получить документы которые были поданы ломбардом нотариусу

18:32 какая судьба исполнительного производства после отмены надписи

19:58 если по надписи уже были взысканы деньги, что делать должнику

22:32 что делать если ломбард подаст апелляцию

Автор: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66

Телеграм канал по кредитам и исполнительным производствам

Каждый ваш лайк, комментарий, репост и подписка помогают в работе.

Спасибо за поддержку!

🚧 ПІДСТАВИ ДЛЯ ВТРАТИ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛА 🏠

⚠️ щоб погасити борг за рахунок іпотечного майна, у банка чи колекторів (МФО) є наступні напрямки:

1️⃣ отримати рішення суду про звернення стягнення на іпотеку (або продаж іпотеки)

2️⃣ отримати рішення суду про стягнення боргу та виконати його через виконавчу службу шляхом продажу іпотеки на торгах СЕТАМ

3️⃣ позасудове врегулювання на підставі договору іпотеки (іпотечного застереження чи окремого договору який прирівнюється до іпотечного застереження):

3.1. у нотаріуса чи державного реєстратора переписати майно на банк

3.2. продати предмет іпотеки

ДЕТАЛЬНІШЕ про 3.1: у разі заборгованості, банк звертається до державного реєстратора або нотаріуса і переписує іпотечне майно на себе

🤷 Чому такий спосіб у попиті ⁉️

✅ швидко

✅ легко зібрати необхідний пакет документів

✅ не дорого

✅ надійно

✅ не потрібно отримання згоди боржника

🫣 РИЗИКИ:

❗️судове скасування переписання за позовом боржника, іпотекодателя або іншої зацікавленої особи

❗️ витребування спірного майна в останнього власника, навіть у разі подальшого перепродажу майна, незалежно від кількості таких перепродажів

ВАЖЛИВО:

У період дії воєнного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, ЗУПИНЯЄТЬСЯ дія статей Закону України "Про іпотеку":

✅ стаття 37 у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки

✅ ст.38 у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки

✅ ст.40 у частині виселення мешканців, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти

✅ ст.41, 47 у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах.

ВІДЕО В ТЕМУ ⤵️

✅ ОТМЕНИЛ ГОСРЕГИСТРАЦИЮ БАНКА НА ИПОТЕЧНЫЙ ДОМ И ЗЕМЛЮ

✅ ОТКАЗ ПРИВАТБАНКУ В ВЗЫСКАНИИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

#ипотечная_оговорка #ипотека #нотариус #потеря_ипотеки #потеря_имущества #выселение #суд_отмена #моя_практика #advocatvasiliev #адвокатвасильев

Защита ипотеки зачётом встречного требования

Показываю судебную практику по одному из своих клиентов, на основании которой защищена ипотечная квартира и оставлена клиенту. Этот юридический механизм – редок, но, как показало решение суда, действенный. Забирай в своё дело победный алгоритм и выигрывай!

Обстоятельства по делу классические: банк подал в хозяйственный суд иск обоснованный нарушением Предприятием (должник) своих обязательств по кредитному договору по возврату кредитных средств, в обеспечение выполнения которого между банком (кредитор, ипотекодержатель) и клиентом (ипотекодатель) был заключен договор ипотеки.

Предметом этого спора является обращение взыскания на предмет ипотеки, принадлежащую на праве собственности клиенту путём реализации через электронный аукцион, в счёт погашения задолженности Предприятия по кредитному договору.

Иск обоснован нарушением Предприятием своих обязательств по кредитному договору по возврату кредитных средств для обеспечения выполнения которого между банком (ипотекодержатель) и клиентом (ипотекодатель) был заключен договор ипотеки.

А сейчас самое интересное: решением суда по другому делу суд решил взыскать с банка в пользу клиента деньги (размер которых превышал размер долга по делу об обращении взыскания на предмет ипотеки). Поэтому клиент направил банку по почте заявление о зачислении встречных однородных требований.

ВИДЕО В ТЕМУ: ИПОТЕКА: БАНК МОЖЕТ В СУДЕ ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, ПРОДАТЬ?

Согласно части первой - третьей статьи 202 Гражданского кодекса (далее - ГК), сделкой является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и двусторонними или многосторонними (договора). Односторонней сделкой является действие одной стороны, которая может быть представлена одним или несколькими лицами. Односторонняя сделка может создавать обязанности только для лица его совершившего. Односторонняя сделка может создавать обязанности для других лиц только в случаях, установленных законом, или по договоренности с этими лицами.

Согласно части третьей статьи 203 Хозяйственного кодекса (далее – ХК), хозяйственное обязательство прекращается зачислением встречного однородного требования, срок которого наступил или срок которого не указан или определен моментом истребования. Для зачисления достаточно заявления одной стороны.

Аналогичные положения закреплены также в статье 601 Гражданского кодекса, согласно которой обязательство прекращается зачислением встречных однородных требований, срок выполнения которых наступил, а также требований, срок выполнения которых не установлен или определен моментом предъявления требования. Зачисление встречных требований может производиться по заявлению одной из сторон.

Согласно части пятой статьи 202 Гражданского кодекса, к правоотношениям, возникающим из односторонних сделок, применяются общие положения об обязательствах и договорах, если это не противоречит актам гражданского законодательства или сути односторонней сделки.

Следовательно, зачисление встречных однородных требований является способом прекращения одновременно двух обязательств: в одном – одна сторона является кредитором, а другая – должником, а во втором – наоборот (должник в первом обязательстве – является кредитором во втором). Также возможно частичное зачисление, когда одно обязательство (меньше по размеру) засчитывается полностью, а другое (больше по размеру) - только в части, равной размеру первого обязательства. В таком случае обязательство в оставшейся части может прекращаться любыми другими способами.

Требования, подлежащие зачислению, должны соответствовать следующим условиям (статья 601 Гражданского кодекса):

- быть встречными (кредитор по одному обязательству является должником по другому, а должник по первому обязательству является кредитором по второму);

- быть однородными (зачисляться могут требования о передаче вещей одного рода, например денег). При этом правило об однородности требований распространяется на их правовую природу, но не касается основания возникновения таких требований. Следовательно, допускается зачисление однородных требований, вытекающих из разных оснований (разных договоров и т.п.);

- срок выполнения таких требований должен быть наступающим, не установлен или определен моментом предъявления требования.

Условие о бесспорности засчитываемых требований, а именно: отсутствие спора относительно содержания, условий исполнения и размера обязательств, не предусмотрено действующим законодательством, в частности статьей 203 ГК, статьей 601 ГК, но вытекает из толкования содержания определенных законом требований и применяется судами в соответствии с установившейся правовой позиции, изложенной в постановлениях Верховного Суда от 22.08.18 по делу 910/21652/17, от 11.09.18 по делу 910/21648/17, от 11.109.17, от 15.08.19 по делу 910/21683/17, от 11.09.19 по делу 910/21566/17, от 25.09.19 по делу 910/21645/17, от 05.11.19 по делу 914/2326/18.

ВИДЕО БОНУСОМ: БАНК НЕ СМОГ ПОБЕДИТЬ ДОЛЖНИКА В КРЕДИТНОМ ДЕЛЕ 2012 ГОДА

Решая вопрос о бесспорности задолженности, суд должен проверить доводы сторон в полном объеме и установить и указать в решении существовала ли задолженность вообще, была ли задолженность именно такого размера, как указано стороной, и не было ли нерешенных по существу споров относительно задолженности или ее размера на время зачисления встречных однородных требований. Сам факт обращения кредитора в суд не является основанием для признания задолженности спорной, поскольку спорность задолженности с учетом положений действующего законодательства определяется не субъективным отношением кредитора или должника к ней. Наличие спора в суде по иску кредитора к должнику о взыскании суммы задолженности по кредитному договору не опровергает заключения о бесспорности задолженности этого должника.

Близкая по содержанию правовая позиция изложена в постановлении Верховного Суда от 15.01.20 по делу 305/2082/14.

В постановлении Верховного Суда от 02.07.19 по делу 916/3006/17 также указано, что информация о наличии в суде другого иска взыскателя к должнику или должнику к взыскателю сама по себе не является доказательством несоблюдения условия бесспорности задолженности.

В постановлениях Верховного Суда от 28.02.18 по делу 910/4312/17, от 04.07.18 по делу 910/16430/16, от 05.07.18 по делу 914/3013/16, от 19.07.18 по делу 16, от 26.09.18 по делу 910/20105/17, от 04.04.19 по делу 918/329/18 отмечает, что в соответствии со статьей 601 ГК обязательство прекращается зачислением встречных однородных требований, срок выполнения которых наступил, а также требований , срок исполнения которых не установлен или определен моментом предъявления требования. Зачисление встречных требований может производиться по заявлению одной из сторон. Заявление о зачислении встречных требований является односторонней сделкой. Зачисление встречных однородных требований, о котором заявила одна из сторон в обязательстве, осуществляется в силу положений статьи 601 ГК и не увязывается с принятием такого зачисления другой стороной. Если другая сторона не согласна с проведением зачисления, она вправе на основании статьи 16 ГК и статьи 20 ХК обратиться за защитой своих охраняемых законом прав в хозяйственный суд.

Верховный Суд в постановлении от 22.01.21 по делу 910/11116/19 уточнил выводы Верховного Суда по применению норм права (статей 601, 602 ГК) следующим образом.

Бесспорность зачисляемых требований, а именно: отсутствие между сторонами спора относительно содержания, условий выполнения и размера обязательств, является важным условием для зачисления требований. Условие бесспорности касается именно зачисляемых требований, а не заявления о зачислении, которая является односторонней сделкой и не требует согласия другой стороны, если иное не установлено законом или договором.

При соблюдении условий, предусмотренных статьей 601 ГК, и отсутствии запретов, предусмотренных статьей 602 ГК, несогласие одной стороны с зачетом встречных однородных требований, проведенным по заявлению другой стороны обязательства, не является достаточным основанием для признания односторонней сделки по зачислению недействительной.

Заявление стороны относительно спорности требований, которые были погашены (прекращены) зачислением, или относительно несогласия с проведенным зачислением по другим основаниям, должно быть аргументировано, подтверждено доказательствами и проверяется судом, разрешающим спор о признании недействительным односторонней сделки по зачислению встречных однородных требований.

Наличие на момент зачисления иного спора (споров) в суде по иску кредитора к должнику о взыскании суммы задолженности по обязательству не опровергает заключение о бесспорности задолженности этого должника.

Наличие возражений одной стороны относительно зачисления не является препятствием для зачисления однородных встречных требований по заявлению другой стороны, отказ этой стороны от принятия заявления о зачислении встречных однородных требований и проведения такого зачисления не имеет юридического значения.

При таких обстоятельствах обязательства клиента перед банком по уплате задолженности Общества по кредитному договору по состоянию на момент рассмотрения этого дела прекращены путем зачисления встречных однородных требований по ранее поданному заявлению клиента.

В соответствии с пунктом 1 часть 2 статьи 231 Хозяйственного процессуального кодекса хозяйственный суд закрывает производство по делу, если отсутствует предмет спора.

Учитывая, что ответчик (клиент) фактически удовлетворил требования истца (банка) во внесудебном порядке, производство по делу следует закрыть на основании ранее приведенной статьи.

Тем самым суд закрыл производство по делу, которое по содержанию является отказом в иске банка.

Ответы на частые вопросы по этой теме.

Почему банк в такой ситуации подал в суд?

Цель банка – это получение денег, в том числе путем инициирования через суд продажи ипотечного имущества клиента. И все бы получилось, если бы банк не был сам должен средства клиенту. Скорее всего юристы банка не проанализировали правильно и полностью ситуацию и как следствие, получил закрытие производства, что является отказом в продаже ипотеки.

Сколько времени занял суд?

Банк подал в суд в мае 2023, суд разбирательство закончилось в феврале 2024. Особенности: несколько раз заседания попадали на воздушные тревоги, поэтому были перенос слушаний. Также из-за нестандартности ситуации и предоставления дополнительных документов (пояснений) в суд. При этом длительное время рассмотрения играет в пользу должника, поскольку в настоящее время имущество находится у клиента, то есть в безопасности без риска продажи.

Какие следует предоставить доказательства суду в подтверждение взаимозачета?

Доказательства на подтверждение:

наличия долга;
направления должником кредитору заявление о зачете требования, которое должник направил с описанием вложения ценным письмом Укрпочтой;
получения кредитором заявление должника о зачете требования.

ВИДЕО В ТЕМУ: Почему банки продают долги коллекторам, а коллектора продают долги другим коллекторам?

Если банк скажет в суде, что против такого зачета?

Позиция банка на заявление значение не имеет, главное подать заявление и чтоб его банк получил.

После закрытия дела банк может повторно обратиться в суд?

Обратиться может, но при наличии определения суда о закрытии производства, повторное разбирательство завершится закрытием производства при повторном обращении банка, поскольку этот вопрос уже был судом рассмотрен.

Какие требования могут быть засчитаны?

Могут быть засчитаны однородные требования, то есть одна сторона должна другой стороне например деньги, а другая должна первой также деньги. Суть – требования должны быть однородными.

В чем положительный результат для клиента?

То, что так защищена судом ипотечная квартира клиента и такая защита подтверждается решением суда.

На основании решения суда о взаимозачете возможно прекратить договор ипотеки?

По данному делу суд установил, что отсутствует долг у клиента перед банком. На основании этого установленного факта, клиент может обратиться в банк или сразу в суд и просить прекратить договор ипотеки, и снять все обременения в реестре ипотек.

Какова перспектива апелляционного рассмотрения дела по апелляции банка?

Я не вижу перспектив по этому делу для банка, потому что суд первой инстанции более чем детально разобрался с делом, доказательства исследовал и приобщил к материалам дела. Если банк подаст апелляцию, тогда буду участвовать в деле и сниму новое видео для этого канала.

Платная консультация адвоката Васильева Павла Сергеевича

☎ 096-476-66-66, 095-235-31-10

Телеграм адвоката

Телеграм канал по кредитам, ипотекам и исполнительным производствам

🔈 ВЕРХОВНИЙ СУД ВІДМОВ СЕНС БАНКУ У ЗВЕРНЕНІ СТЯГНЕННЯ НА ІПОТЕКУ ТА ВИСЕЛЕННЯ ✅ (ПРИКЛАД МОГО КЛІЄНТА) 🔽

🧐 Суть справи: в клієнта старий кредитний договір 2007 року (які фігурують в більшості судових справ), окрім цього наявний іпотечний будинок. Проходить деякий час і виникає заборгованість, у 2016 році банк звертається до суду для стягнення заборгованості по кредиту, отримує рішення суду про стягнення боргу, питання продажу іпотечного майна не ставив, а клієнт продовжує ним користуватися 🏠

😔 Не отримавши бажаного результату після судового рішення у 2022 році банк знову звертається до суду для стягнення заборгованості по кредитному договору і ВЖЕ ПРОСИТЬ ЗВЕРНУТИ СТЯГНЕННЯ НА ІПОТЕЧНЕ МАЙНО ТА ВИСЕЛИТИ МЕШКАНЦІВ 😤

🧑⚖️ Судовий розгляд: перша та апеляційна інстанція - частково задовольнили вимоги банку та звернули стягнення на іпотечне майно. В обох судах я активно приймав участь, наводив пояснення, однак вони не були почуті. Після чого підготував скаргу до Верховного Суду (остання інстанція) де розписав те, про що казав попереднім судам 📝

✍️ РЕЗУЛЬТАТ РОЗГЛЯДУ: МОЮ СКАРГУ ЗАДОВОЛЬНИЛИ, РІШЕННЯ ПОПЕРЕДНІХ ІНСТАНЦІЙ СКАСУВАЛИ, А У ЗАДОВОЛЕНІ ПОЗОВУ ВІДМОВИЛИ ПОВНІСТЮ ✅‼️

ЧЕРЕЗ ЩО БАНКУ ВІДМОВИЛИ ⁉️

👍 Якщо ти, любий читачу, уважно читав текст, в тебе могла виникнути думка: "Як банк знову звертається до суду, якщо вже наявне судове рішення по цьому кредитному договору?

ВІДПОВІДЬ: перший раз банк просив погасити кредитну заборгованість, а друга справа це вже погашення боргу за рахунок іпотеки.

✔️ При цьому, банк у 2016 році надсилав клієнту ВИМОГИ про дострокове повернення кредиту, після чого звернувся до суду, а отже з цієї дати почав рахуватися трирічний строк позовної давності ⏳

🤯 Натомість банк звернувся в 2022 році, аж через 6 років, тобто пропустив строк, через це йому і відмовили у Верховному Суді ✅

Відповім на часті питання по темі ⤵️

⭐️ Чому попередні суди не змогли встановити, що строк позовної давності пропущений ⁉️

🤨 Загалом суди дали таку оцінку: "Рішення 2016 року не виконане, борги потрібно віддавати, тому продавайте іпотечне майно", мабуть не хотіли розбратися з цим питання, хоча в усіх інстанціях я акцентував на цьому увагу 🧑⚖️

🚨 Лише Верховний Суд почув, тому РАДЖУ ЗАВЖДИ ЙТИ ДО КІНЦЯ ТА ВІДСТОЮВАТИ СВОЮ ПОЗИЦІЮ 💪

⭐️ Чому суди попередніх інстанцій задовольнили вимоги банку частково ⁉️

Дивись, банк просив:

1️⃣ звернути стягнення на іпотечне майно

2️⃣ виселити мешканців будинку

Першу вимогу задовольнили, у другій відмовили 📝

Чому ⁉️ Оскільки чинне законодавство передбачає спеціальну процедуру виселення: якщо у боржника наявне інше майно, або є майно, куди можно вселити 👉 В цій справі такого майна не було, тому і відмовили 🙅

⚠️ Однак НЕ РАДЖУ розраховувати, що: "А, ну пусть продають іпотеку, мене не виселять", на практиці може бути й таке, що прийдуть, силою або іншим чином виселять без рішення суду 😔

⭐️ Скільки тривав судовий розгляд справи ⁉️

✨ В 2022 році банк звернувся до суду, рішення першої інстанції через 5 місяців, апеляції - через 4 місяці, Верховний Суд - через рік. Загалом майже 2 роки ‼️

________________________________

👀 ВІДЕО БОНУС:

🥳 ПОБЕДА ВЗЫСКАНИЕ ИПОТЕКИ

❌ БАНК НЕ СМОГ ПОБЕДИТЬ ДОЛЖНИКА В КРЕДИТНОМ ДЕЛЕ 2012 ГОДА

___________________________________

#іпотека #кредит #суд #майно #стягнення #суд #позовна_давність #банк #мфо #верховний_суд #виселення #звернення_стягення

ПОБЕДА ДЕЛО О ВЗЫСКАНИИ ИПОТЕКИ

00:00 защита от банка

00:34 постановление апелляционного суда

01:09 зачёт однородных требований как одно из оснований для отказа банку

01:36 банк также получил 22.05.24 отказ в апелляции

03:34 основания которые банк указал в своей апелляционной жалобе

04:49 с банком можно и нужно бороться! Ищи основания для победы и адвоката

05:30 если в отношении тебя как должника подан иск в суд - это ещё не говорит о том, что ты проиграешь

05:50 плюсы для должника

Автор: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66

Телеграм канал

⚠️ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПОЗОВУ ДОПОМОГАЄ ВИКОНАТИ РІШЕННЯ СУДУ ✅

⁉️ Забезпечення - це тимчасова заборона прийнята судом, у т.ч. щодо продажу майна поки йде суд 😏

🙋 Отже, це ГАРАНТІЯ, що рішення суду буде ДІЙСНО виконане 📝

🤔 ПРИКЛАДИ:

✌️ Перший клієнт: договір позики, ломбарду звернувся до нотаріуса і отримав виконавчий напис, на підставі якого було відкрито виконавче провадження (для продажу квартири у рахунок погашення боргу) 😞

✍️ Я подав заяву про забезпечення позову, оскільки були всі підстави казати, що напис буде визнано таким, що не підлягає виконанню. Наразі напис скасований, квартира захищена, а якщо наприклад не зробили забезпечення, майно могло бути вже продано на торгах СЕТАМ 🚨

✌️ Другий клієнт: позасудове переоформлення квартири на колекторів за іпотечним застереженням (в договорі сторони погодили, що забрати квартиру можна без суду за певних умов) 🏠

✍️ Звертаюсь до суду, просив суд накласти арешт на майно, щоб колектори не могли його продати/знецінити його і т.д., суд погоджується зі мною, накладає арешт, наразі 1️⃣ подана позовна заява про скасування незаконного переоформлення майна і 2️⃣ триває переговори с колекторами, щодо компромісу для закриття питання ❌

🎯 Як бачиш забезпечення позову дозволяє швидко "перестрахуватися" та унеможливити настання негативних наслідків для клієнтів 🙅

‼️ Розповім про деякі особливості забезпечення:

1️⃣ судовий збір - 600 грн.

2️⃣ звернутися з позовом необхідно протягом 10 днів після отримання забезпечення

3️⃣ ухвала про забезпечення підлягає негайному виконанню (чекати доки вона набере законної сили не потрібно)

ВІДЕО В ТЕМУ:

🔺 Защита имущества после торгов сетам военное положение | Арест недвижимости

🔺Защита от ломбардов по исполнительным надписям нотариусов

#забезпечення_позову #арешт #заборона #зупинення_стягнення #виконавець #виконавче_провадженнч #кредит #іпотека #боржник #ухвала_суд #адвокат_васильев

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАЩИТИЛ ИПОТЕКУ КЛИЕНТА

00:00 надо было пройти три суд инстанции, чтоб победить!

03:02 обращение взыскания на предмет ипотеки и выселение прописанных из ипотечной квартиры

03:50 хронология по делу

04:18 основание для отказа банка - это пропуск банком исковой давности

08:36 что такое обращение взыскания на предмет ипотеки

09:45 законодательная база для обращения взыскания на предмет ипотеки (статья 33 Закона Украины Про ипотеку)

10:24 условия обращения взыскания на предмет ипотеки

11:00 судебный порядок обращения взыскания

11:40 внесудебный порядок обращения взыскания

12:05 права клиента

12:42 последствия обращения взыскания для клиента

13:03 реализация предмета ипотеки (смотри как суд пропишет в решении)

13:57 причины обращения взыскания на предмет ипотеки

14:28 что ждать от банка после проигрыша банком дела

14:56 оценка и реализация предмета ипотеки

15:40 заключение и рекомендации для адвокатов и кредиторов

16:35 как правильно выбрать адвоката по аналогичному делу

Автор: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66

Телеграм канал

Интернет сайт по кредитам, ипотекам и исполнительным производствам

Хештеги:

#как_не_платить_кредит, #банкротство, #коллекторы, #как_не_платить_кредит_законно, #нечем_платить_кредит, #банкротство_физ_лиц, #кредит, #как_судиться_с_коллекторами_и_банками, #как_выиграть_суд_по_кредиту, #коллекторы_подали_в_суд_что_делать, #коллектор_угрожает_по_телефону, #адвокатВасильев, #кредитные_договора, #арест_недвижимости, #адвокатВасильевПавелСергеевич, #споживач, #захист_прав_споживачів, #мфо, #недействительность_сделок, #недействительный_договор, #недействительный_пункт, #смс, #сенс_банк #ВерховныйСуд #Ипотека #ЗащитаПравКлиентов #СудебнаяПрактика #ИпотечноеКредитование #ПраваЗаемщиков #БанковскоеПраво #НедвижимостьИПправо #ФинансовоеПраво #СудебноеРешение #ЖилищноеПраво #ПрецедентноеРешение #ПравоваяЗащита #БанкиИКлиенты #ФинансоваяГрамотность

😳 МОЖНО ВЗЯТЬ КРЕДИТ ПОД ЗАЛОГ ДОМА, ЕСЛИ ИДЕТ СУД И НА НЕМ УЖЕ ЕСТЬ ИПОТЕКА❓

Когда на доме уже висит ипотека, а параллельно идет судебное разбирательство, потребность в дополнительных финансах может стать настоящим вызовом. Задумываешься о том, чтобы взять новый кредит под залог этой недвижимости❓ Это возможно, но сопряжено с серьезными рисками и подводными камнями.

🔍На что обратить внимание:

Статус судебного дела. Прежде чем обращаться за кредитом, важно понять, как текущее разбирательство может повлиять на твои права собственности. Если решение суда может затронуть дом, это может отпугнуть потенциальных кредиторов.

Условия кредита. Даже если кредитор согласится на новый залог, будь готов к менее выгодным условиям. Повышенная процентная ставка, дополнительные гарантии или требование досрочного погашения ипотеки — все это может стать реальностью.

Ограничения от банка. Если дом уже в ипотеке, текущий ипотечный банк может наложить ограничения на возможность второго залога (в т.ч. не дадут своё согласие на вторую ипотеку). Также могут потребовать полного погашения ипотеки перед тем, как разрешат новый кредит.

Юридическая консультация. Без юридического совета риски могут оказаться слишком высокими. Адвокат поможет тебе оценить последствия и минимизировать опасности, связанные с дополнительным залогом.

Новые суды по второй ипотеке. Также проанализируй и это направления, сможешь ли ты ипотечное имущество защитить при таком раскладе, в случае чего.

План Б. Всегда имей альтернативный план на случай, если судебное разбирательство примет неблагоприятный для тебя исход. Это может включать в себя продажу актива или реструктуризацию долга.

🔣 Заключение: Взятие кредита под залог дома, уже обремененного ипотекой и участвующего в суде, — это шаг, который может кардинально изменить твою финансовую ситуацию. Но если тщательно взвесить все риски, получить экспертную поддержку и заранее продумать стратегию, можно минимизировать потенциальные потери. Помни, что любые действия с имуществом в такой сложной ситуации требуют особой осторожности и осознанности ✔️

🔈 ВИДЕО БОНУС:

🥇 ВЕРХОВНЫЙ СУД ЗАЩИТИЛ ИПОТЕКУ КЛИЕНТА

🥈 ПОБЕДА ВЗЫСКАНИЕ ИПОТЕКИ

Скасування рішення державного реєстратора щодо переходу права власності на іпотечне майно

Для багатьох боржників яи іпотекодавців, які зіткнулися з проблемою втрати житла через іпотеку (іпотечне застереження), питання скасування рішення державного реєстратора як перехід права власності - є вкрай актуальним. Відео допоможе розібратися в тонкощах цього питання, надасть практичні п оради, підстави для скасування такого рішення, процедуру оскарження та можливі наслідки для сторін правовідносин та огляд судової практики.

Скасування рішення державного реєстратора щодо переходу права власності на іпотечне майно – це юридично судовий процес, який може виникнути у випадку коли боржник (іпотекодавець) не згоден з втратою майна та вважає, що спірне рішення держреєстратора порушує законодавство.

Іпотека – це поширений спосіб забезпечення виконання зобов’язань за кредитом. Однак, у зв'язку з неможливістю погасити борг банк, мфо чи інший кредитор проводить погашення боргу за рахунок іпотечного майна. якщо ця процедура визначена у іпотечному договорі окремим пунктом у формі іпотечного застереження або додатковим договором (окремим договором) про таку процедуру.

Надалі дам відповіді на питання:

00:00 вступ

01:10 які основні причини можуть призвести до скасування рішення державного реєстратора щодо переходу права власності на іпотечне майно

02:35 які наслідки може мати скасування такого рішення для боржника (іпотекодавця, якщо він відмінний від боржника) та кредитора

03:58 процедура оскарження рішення державного реєстратора? Які документи для цього необхідні

05:00 які документи необхідні для оскарження

05:30 чи завжди є можливість скасувати рішення державного реєстратора? Від чого це залежить

07:02 які судові практики існують щодо скасування таких рішень? Які висновки можна зробити з аналізу судової практики

08:46 яку роль відіграє іпотечне застереження в процесі переходу права власності на іпотечне майно

09:50 як формулювання іпотечного застереження впливає на можливість скасування рішення державного реєстратора

11:06 на які норми права слід звернути увагу при оскарженні рішення державного реєстратора

11:42 які найбільш поширені помилки допускають суди при розгляді таких справ

12:28 які практичні поради можна дати боржнику (іпотекодавцю), який хоче оскаржити рішення державного реєстратора

13:20 на що звернути увагу при виборі адвоката

14:14 які ризики існують для боржника, іпотекодавця при оскарженні рішення

15:59 які профілактичні заходи можуть запобігти виникненню таких ситуацій

17:48 що саме робити боржнику, іпотекодавцю, якщо дізнався про рішення державного реєстратора після його прийняття

19:08 до якого саме суду звертатись

20:12 кого ставити відповідачем у позові про скасування рішення державного реєстратора

Позасудове стягнення іпотеки: розбір судових рішень на користь боржника #іпотека #адвокатвасильев

00:00 для більшості банків та мікрофінансових організацій (МФО) позасудовий порядок звернення стягнення на іпотечне майно є найбажанішим шляхом врегулювання проблемної заборгованості. Переоформлення права власності на іпотечну квартиру, будинок або комерційну нерухомість безпосередньо на кредитора (або продаж майна від свого імені третій особі) виглядає значно швидшим, дешевшим та ефективнішим інструментом, ніж роки судових позовів і виснажлива процедура примусового виконання через виконавчу службу.

Однак ця «оперативність» має зворотний бік. Позасудове стягнення позбавляє боржника майна у фактично автоматичному режимі, тому закон встановлює для фінансових установ суворі вимоги для такого переходу права власності. Законодавець свідомо створив систему гарантій, щоб не допустити зловживань з боку кредитора та недопущення безпідставної втрати іпотеки позичальником.

На практиці банки та МФО нерідко нехтують цими правилами, наприклад: відправляють вимоги на застарілі адреси, ігнорують 30-денний строк очікування, маніпулюють оцінкою майна або реєструють право власності за наявності мораторіїв чи процесуальних заборон і т.п.

Ключовий правовий висновок сформований практикою Верховного суду свідчить, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки (висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 24.12.2025 у справі №646/857/18, від 28.01.2026 у справі 932/3641/22). Доречи, остання справа це я її вів по одному із свої клієнтів.

Таким чином, боржникові навіть не обов'язково спростовувати факт наявності боргу - достатньо довести, що кредитор пішов «коротким шляхом» підчас якого допустився суттєвої помилки.

00:44 розбір двох моїх справ: Верховний суд і апеляція

04:12 вимога про усунення порушення: помилки у змісті, адресації та доказах вручення (проблематика Укрпошти, відсутність опису вкладення);

06:17 дотримання 30-денного строку виконання боржником вимоги про погашення боргу: з якої дати відраховувати (з дати відправки чи з дати отримання боржником);

07:23 оцінка іпотеки та заниження вартості;

08:57 наявність арешту, забезпечення позову, мораторію на час позасудового звернення стягнення на іпотеку;

10:39 що просити у позові для скасування переходу права власності на іпотеку;

12:00 скасування позасудового переходу права власності, якщо борг дійсно існує;

13:01 які процедурні помилки банку або МФО є найсильнішими для перемоги в суді;

13:28 що буде з майном під час судового розгляду, якщо банк захоче його перепродати. І що робити, якщо банк вже встиг перепродати квартиру третій особі;

14:16 чи залишається борг після того, як суд скасує позасудове стягнення;

14:42 як обрати адвоката для захисту іпотеки;

15:57 обставини проти боржника;

16:56 строк звернення до суду для скасування переходу права власності;

17:55 реструктуризація боргу у рамках кодексу про банкротство, допоможе боржнику не втратити іпотеку;

18:48 щодо належного відповідача у спорі про скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності на іпотеку за іпотекодержателем;

19:40 повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу погасити борг;

21:16 висновок про вартість іпотеки, що складений більш ніж за 90 днів до переходу права власності на іпотеку;

22:17 ненадання іпотекодержателем державному реєстратору оцінки іпотеки для проведення реєстрації права власності за банком;

23:16 продаж предмета іпотеки від імені іпотекодавців не передбачено законом як спосіб звернення стягнення на іпотеку;

24:32 застосування іншого способу задоволення вимог, ніж визначено в повідомленні направленому іпотекодавцю;

25:41 суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на іпотеку шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем;

26:37 неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю переданого в іпотеку майна не є підставою для відмови в задоволенні позову про звернення стягнення на іпотеку;

28:58 відсутність обов’язку нового кредитора (іпотекодержателя) повторно надсилати боржнику письмову вимогу про усунення порушень за кредитним договором;

30:52 іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна;

32:17 виселення з житлового приміщення – предмета іпотеки, якщо сторони договору іпотеки передбачили іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Внесудебное взыскание ипотеки: разбор судебных решений в пользу должника

Для большинства банков и микрофинансовых организаций (МФО) внесудебный порядок обращения взыскания на ипотечное имущество является наиболее желательным путем урегулирования проблемной задолженности. Переоформление права собственности на ипотечную квартиру, дом или коммерческую недвижимость напрямую на кредитора (или продажа имущества от своего имени третьему лицу) выглядит значительно более быстрым, дешевым и эффективным инструментом, чем годы судебных исков и изнурительная процедура принудительного исполнения через исполнительную службу.

Однако эта «оперативность» имеет обратную сторону. Внесудебное взыскание лишает должника имущества в фактически автоматическом режиме, поэтому закон устанавливает для финансовых учреждений строгие требования для такого перехода права собственности. Законодатель сознательно создал систему гарантий, чтобы не допустить злоупотреблений со стороны кредитора и предотвратить безосновательную утрату ипотеки заемщиком.

На практике банки и МФО нередко пренебрегают этими правилами, например: отправляют требования на устаревшие адреса, игнорируют 30-дневный срок ожидания, манипулируют оценкой имущества или регистрируют право собственности при наличии мораториев или процессуальных запретов и т.п.

Ключевой правовой вывод, сформированный практикой Верховного Суда, гласит, что основанием для отмены государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки является нарушение ипотекодержателем требований законодательства при реализации внесудебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. К таким нарушениям относится, в частности, и непредоставление экспертной оценки предмета ипотеки (выводы Верховного Суда, изложенные в постановлениях от 24.12.2025 по делу № 646/857/18, от 28.01.2026 по делу № 932/3641/22). Кстати, последнее дело я вел по одному из своих клиентов.

Таким образом, должнику даже не обязательно опровергать факт наличия долга — достаточно доказать, что кредитор пошел «коротким путем», во время которого допустил существенную ошибку.

В этой статье разберу, какие именно процедурные ошибки банков и МФО становятся «железобетонными» аргументами для защиты должника в суде, как правильно зафиксировать эти нарушения и какие способы судебной защиты стоит выбирать для возврата себе ипотечного имущества.

ДАЛЕЕ БУДУТ ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ:

- требование об устранении нарушения: ошибки в содержании, адресации и доказательствах вручения (проблематика Укрпочты, отсутствие описи вложения);

- соблюдение 30-дневного срока выполнения должником требования о погашении долга: с какой даты отсчитывать (с даты отправки или с даты получения должником);

- оценка ипотеки и занижение стоимости;

- наличие ареста, обеспечения иска, моратория во время внесудебного обращения взыскания на ипотеку;

- что просить в иске для отмены перехода права собственности на ипотеку;

- отмена внесудебного перехода права собственности, если долг действительно существует;

- какие процедурные ошибки банка или МФО являются самыми сильными для победы в суде;

- что будет с имуществом во время судебного разбирательства, если банк захочет его перепродать, и что делать, если банк уже успел перепродать квартиру третьему лицу;

- остается ли долг после того, как суд отменит внесудебное взыскание;

- как выбрать адвоката для защиты ипотеки;

- обстоятельства против должника;

- срок обращения в суд для отмены перехода права собственности;

- реструктуризация долга в рамках Кодекса о банкротстве, поможет должнику не потерять ипотеку;

- относительно надлежащего ответчика в споре об отмене решения регистратора о регистрации права собственности на ипотеку за ипотекодержателем;

- уведомление ипотекодержателем ипотекодателя и должника, если он отличается от ипотекодателя, о требовании погасить долг;

- вывод о стоимости ипотеки, составленный более чем за 90 дней до перехода права собственности на ипотеку;

- непредоставление ипотекодержателем государственному регистратору оценки ипотеки для проведения регистрации права собственности за банком;

- продажа предмета ипотеки от имени ипотекодателей не предусмотрена законом как способ обращения взыскания на ипотеку;

- применение другого способа удовлетворения требований, чем определено в уведомлении, направленном ипотекодателю;

- суды не наделены полномочиями обращать взыскание на ипотеку путем признания права собственности на нее за ипотекодержателем;

- несоразмерность задолженности по основному обязательству со стоимостью переданного в ипотеку имущества не является основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на ипотеку;

- отсутствие у нового кредитора (ипотекодержателя) обязанности повторно направлять должнику письменное требование об устранении нарушений по кредитному договору;

- ипотека остается действительной независимо от смены собственника имущества;

- порядок выселения из жилого помещения – предмета ипотеки, если стороны договора ипотеки предусмотрели ипотечную оговорку о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования.

ВОТ ОТВЕТЫ:

Требование об устранении нарушения: ошибки в содержании, адресации и доказательствах вручения (проблематика укрпочты, отсутствие описи вложения)

Нарушение кредитором порядка направления требования об устранении нарушения является одним из сильнейших оснований для отмены внесудебного взыскания в суде.

Данные правоотношения регулируются частью 1 статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке»: в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается сжатое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Следует подчеркнуть основные процедурные ошибки банков и МФО:

- адресация (направление не туда): кредитор направляет требование на адрес ипотеки или случайный адрес, а не на место проживания/регистрации, указанное в договоре (если должник не сообщал об его изменении);

- отсутствие описи вложения в письмо Укрпочты (проблематика доказывания): отправка требования обычным или заказным письмом без описи вложения не доказывает, что внутри было именно требование ст. 35, а не чистый лист или другой документ;

- ненадлежащие доказательства вручения (трекинг Укрпочты): отметка Укрпочты «возвращено в связи с истечением срока хранения» или «адресат отсутствует» не равна надлежащему вручению, если кредитор не докажет, что почтовое уведомление действительно вручалось должнику под роспись;

- ошибки в содержании: отсутствие в требовании четкого расчета суммы долга, отсутствие предупреждения о конкретном способе внесудебного взыскания (возможность уплаты долга) или предоставление срока для устранения нарушений менее 30 дней.

Главный юридический вывод: если кредитор не докажет факт надлежащего получения (или умышленного уклонения от получения) требования должником, внесудебное обращение взыскания признается судом незаконным независимо от наличия самого долга.

ВИДЕО В ТЕМУ: Скасування рішення

державного реєстратора щодо переходу права власності на іпотечне майно

Соблюдение 30-дневного срока выполнения должником требования о погашении долга: с какой даты отсчитывать (с даты отправки или с даты получения должником)

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке» и устоявшейся практикой Верховного Суда, 30-дневный срок отсчитывается с даты получения требования должником, а не с даты его отправки кредитором.

Ключевые нюансы течения этого срока:

Базовое правило: день вручения почтового отправления адресату под роспись является первым днем течения 30-дневного срока.

Если письмо вернулось: если кредитор направил письмо по правильному адресу с описью вложения, но должник его не забрал, течение срока не начинается, так как отсутствует факт получения должником. Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 29.09.20 по делу № 757/13243/17 обратила внимание на то, что надлежащим соблюдением ипотекодержателем процедуры уведомления ипотекодателя и должника, если он отличается от ипотекодателя, о требовании относительно устранения нарушения также нужно считать такое уведомление, которое было направлено надлежащим образом, однако не получено вследствие небрежности или уклонения от получения.

Преждевременная регистрация = незаконная: если банк / МФО зарегистрировал право собственности на ипотечное имущество (или продал его) до истечения 30 дней от даты фактического вручения / возврата письма — это является основанием для отмены регистрационного действия в суде.

Оценка ипотеки и занижение стоимости

Ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность или специальное имущественное право на него по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности (часть 5 статьи 37 Закона об ипотеке).

Нарушение порядка проведения оценки является важным основанием для защиты должника в суде.

Основные нарушения кредитора и их юридические последствия:

проведение оценки «задним числом»: отчет об оценке имущества должен быть действительным на момент проведения регистрации права собственности (срок действительности отчета составляет 6 месяцев). Если оценка просрочена или составлена уже после переоформления имущества, это является существенным процедурным нарушением;
занижение стоимости (продажа / переоформление за бесценок): кредитор обязан осуществлять обращение взыскания по действительной рыночной стоимости.

Специально заниженная оценка нарушает права должника, поскольку лишает его права получить разницу между высокой стоимостью имущества и суммой долга.

В постановлении от 23.01.2019 по делу 306/1224/16 и от 20.03.2019 по делу 306/2053/16 Большая Палата Верховного Суда акцентировала внимание на том, что цена приобретения права собственности на предмет ипотеки является существенным обстоятельством, которое влияет на определение правомерности государственной регистрации перехода права собственности на ипотечное имущество во время внесудебного урегулирования.

Кроме того, в постановлении от 13.03.2024 по делу 201/15228/17 Большая Палата Верховного Суда пришла к выводу, что до 26.02.2020 Порядок №1127 не предусматривал подачи государственному регистратору отчета об оценке предмета ипотеки, однако такое требование предусматривалось в части третьей статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке», имеющей высшую юридическую силу, в соответствии с которой ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности, и обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

Цена приобретения права собственности на предмет ипотеки является существенным обстоятельством, поэтому ипотекодержатель обязан предоставить государственному регистратору документ об экспертной оценке предмета ипотеки для проведения государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за ним.

Основанием для отмены государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки является нарушение ипотекодержателем требований законодательства при реализации внесудебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. К таким нарушениям относится, в частности, и непредоставление экспертной оценки предмета ипотеки (выводы Верховного Суда, изложенные в постановлениях от 24.12.2025 по делу 646/857/18, от 28.01.2026 по делу 932/3641/22).

ВИДЕО В ПОМОЩЬ: Скасування виконавчих дій, виконавчих проваджень під час війни

Наличие ареста, обеспечения иска, моратория на время внесудебного обращения взыскания на ипотеку

Проведение внесудебного обращения взыскания при наличии юридических препятствий является одним из самых распространенных грубых нарушений со стороны нотариусов и регистраторов.

Основные нарушения и их последствия:

наличие арестов и обременений, в т.ч. в рамках уголовного производства (кроме самой ипотеки): наличие внесенных в Государственный реестр вещных прав (ГРВП) арестов (исполнительных, судебных, в уголовных производствах) прямо блокирует любые регистрационные действия по изменению собственника. Переоформление имущества кредитором при наличии действующих арестов является нарушением пункта 6 части 1 статьи 24 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», поэтому является безусловным основанием для отмены такой регистрации;
обеспечение иска (судебный запрет): если суд в рамках другого дела (например, о признании ипотечного договора недействительным) принял меры обеспечения иска путем запрета совершать регистрационные действия в отношении имущества, регистрация права собственности за кредитором является незаконной с момента вынесения определения суда (независимо от того, знал ли о нем регистратор и внесено ли определение в ГРВП);

действие мораториев:

Военный мораторий: во время действия военного положения и в течение 30 дней после его прекращения / отмены действует запрет на внесудебное обращение взыскания на ипотечное жилое имущество граждан, находящееся в ипотеке по потребительским кредитам (в соответствии с Законом № 2120-IX от 15.03.2022 с учетом дальнейших изменений относительно территории расположения имущества и статуса должника).

Валютный мораторий: по положению Закона о моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте, если кредит был предоставлен и получен не в гривнах, а в иностранной валюте. В этой ситуации совершение регистрационных действий во время действия законного запрета в форме моратория делает такую регистрацию противоправной, если такое имущество выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями — резидентами Украины в иностранной валюте, и при условии, что:

такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного проживания заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, находящегося в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество;

общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв.м для квартиры и 250 кв.м для жилого дома.

Имейте в виду, наличие зарегистрированного запрета отчуждения имущества, наложенного нотариусом при удостоверении ипотечного договора, на основании которого приобретается право собственности на предмет ипотеки ипотекодержателем, а также зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки других вещных прав, в том числе ипотеки, на переданное в ипотеку имущество не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем.

Что просить в иске для отмены перехода права собственности на ипотеку

Зависит от того, кто является собственником имущества на момент подачи иска:

если банк / МФО и они не успели переписать имущество на третье лицо – тогда следует просить суд признать незаконным и отменить решение государственного регистратора / нотариуса о государственной регистрации права собственности за кредитором. Почему так: потому что банк / МФО является стороной по ипотечному договору, поэтому истребование спорного имущества у такой стороны является ненадлежащим способом защиты, поскольку «истребование» применяется исключительно к лицу, с которым отсутствуют договорные отношения по ипотеке.

При этом отмена решения государственного регистратора / нотариуса

восстанавливает положение, существовавшее до нарушения (отмененного решения);

если банк / МФО успели переписать имущество на третье лицо – тогда просить истребовать такое имущество в пользу должника согласно статьям 387 – 388 Гражданского кодекса.

ВИДЕО БОНУС: Захист спільного майна подружжя від торгів СЕТАМ

Можно отменить внесудебный переход права собственности, если долг действительно существует

Да. Для суда в первую очередь решающим будет соблюдение кредитором процедуры:

- оценка имущества;

- направление требования должнику (ипотекодателю);

- предоставление полного пакета документов нотариусу (регистратору).

Нарушение хотя бы одного из этих этапов (например, направление требования по ст. 35 Закона «Об ипотеке») делает внесудебное взыскание незаконным.

Какие процедурные ошибки банка или МФО являются самыми сильными для победы в суде

Отсутствие надлежащего доказательства вручения письменного требования должнику (с описью вложения) и проведение регистрации во время действия моратория или при наличии арестов в ГРВП. Это безусловные основания для отмены регистрации.

Что будет с имуществом во время судебного разбирательства, если банк захочет его перепродать. и что делать, если банк уже успел перепродать квартиру третьему лицу

Чтобы исключить перепродажу, вместе с иском подается заявление об обеспечении иска. Суд накладывает запрет на совершение регистрационных действий и отчуждение имущества до вступления решения в законную силу.

Если все-таки имущество будет продано банком в пользу третьего лица, последнее нужно привлекать к делу в качестве соответчика и в зависимости от оснований и предмета иска изменить предмет или основание.

Одновременное изменение не разрешается, поэтому частыми являются случаи отказа в удовлетворении иска вообще, с последующей подачей иска с учетом нового собственника.

Остается ли долг после того, как суд отменит внесудебное взыскание

Да, долг не аннулируется. Отмена регистрации возвращает стороны в первоначальное положение: имущество возвращается должнику, ипотека восстанавливается, а банк вынужден взыскивать долг исключительно законным (чаще всего судебным) способом.

Как выбрать адвоката для защиты ипотеки

Ключевые критерии для выбора:

- нужно проверить ФИО адвоката в Едином реестреадвокатов Украины (ЕРАУ) и действительность свидетельства;

- выбирай юриста именно с опытом в твоей категории дел (ипотечные, кредитные споры и т.д.);

- профессионал оценивает риски и перспективы, но никогда не дает 100% гарантии выигрыша;

- работа оформляется письменным договором о предоставлении правовой помощи с четко определенной суммой, способом оплаты и конкретным объемом услуг (стратегией).

Совокупность вышеперечисленного необходима для эффективного сотрудничества.

Обстоятельства против должника

Смена адреса без уведомления кредитора: если должник сменил место проживания/регистрации и не уведомил банк (как требует договор), отправка требования на старый адрес будет считаться надлежащим уведомлением.

Умышленное уклонение от получения почты: письменный отказ от получения письма или игнорирование почтовых уведомлений под роспись трактуется судом как добросовестная попытка вручения со стороны кредитора.

Пропуск сроков исковой давности: задолженность или пропуск срока на обжалование действий регистратора без уважительных причин лишает возможности отменить переход права собственности.

Неверный способ защиты в иске: подача требования об «отмене решения регистратора» вместо «истребования имущества» (если имущество уже перепродано или фактически утрачено) является основанием для отказа в иске.

ВИДЕО ПОМОЩЬ: Суд заборонив двічі стягувати один кредит ТОВ Фінансова Компанія «Централ Фінанс»

Срок обращения в суд для отмены перехода права собственности

Для обжалования внесудебного перехода права собственности на имущество применяются следующие сроки обращения в суд:

общий срок (исковая давность): 3 года с момента, когда должник, ипотекодатель (истец) узнал или должен был узнать о нарушении своего права — то есть о проведении государственной регистрации права собственности (ст. 257, ч. 1 ст. 261 Гражданского кодекса);

специальный срок в административный суд (если ответчиками являются субъект властных полномочий — нотариус или государственный регистратор): если обжалуются субъектные действия регистратора в порядке административного судопроизводства — 6 месяцев со дня, когда лицо узнало о нарушении.

Ключевой нюанс: если защита осуществляется в порядке гражданского или хозяйственного судопроизводства (что является основным для ипотечных споров по защите частного права), применяется именно 3-летний срок исковой давности. Отсчет начинается не с даты самой регистрации, а с даты, когда должнику стало известно о ее совершении (например, с момента получения выписки из ГРВП или требования о выселении).

Реструктуризация долга в рамках кодекса о банкротстве поможет должнику не потерять ипотеку

Только если ипотека — единственное место проживания должника и кредит брался в валюте, процедура неплатежеспособности (банкротства) физического лица является одним из самых эффективных легальных инструментов для сохранения ипотечного жилья.

Судебная процедура неплатежеспособности позволяет остановить риски для ипотеки и дает возможность выплачивать долг в долгосрочную рассрочку (10-15 лет) без риска потерять единственную квартиру или дом.

Относительно надлежащего ответчика в споре об отмене решения регистратора о регистрации права собственности на ипотеку за ипотекодержателем

Надлежащий ответчик — исключительно ипотекодержатель (кредитор / банк / МФО / новый кредитор), в чью пользу был осуществлен переход права собственности на имущество.

Процессуальный статус государственного регистратора / нотариуса: регистратор или нотариус не являются надлежащим ответчиком в цивилистическом споре о праве. Они могут привлекаться к участию в деле исключительно в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Спор об отмене решения о государственной регистрации права собственности является спором о праве гражданском между должником и кредитором. Предъявление исковых требований к регистратору/нотариусу как к ответчику является самостоятельным основанием для отказа в иске в отношении этих требований.

Близкие по смыслу выводы содержатся в постановлении Верховного Суда от 02.06.2021 по делу № 520/5566/19.

Уведомление ипотекодержателем ипотекодателя и должника, если он отличается от ипотекодателя, о требовании погасить долг

Направление письменного требования об устранении нарушения является обязательной императивной процедурой, несоблюдение которой лишает кредитора права на внесудебное обращение взыскания.

Ключевые требования и юридические нюансы:

кредитор обязан направить отдельные письменные требования ипотекодателю и должнику (если это разные лица). Ненаправление требования хотя бы одному из них является самостоятельным основанием для отмены регистрации права собственности за кредитором;

содержание требования: документ должен содержать четкий расчет задолженности, указание на конкретное нарушенное обязательство, предупреждение о намерении применить внесудебное обращение взыскания и предоставление 30-дневного срока для устранения нарушений;

способ отправки: требование должно направляться ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на официальный адрес, указанный в договоре (если лицо официально не сообщало об изменении адреса).

Направление требования и должнику, и имущественному поручителю (ипотекодателю) является элементом единого процессуального механизма. Отсутствие доказательств надлежащей отправки/вручения требования любому из них делает дальнейшее внесудебное взыскание незаконным и подлежащим отмене в суде (Большая Палата Верховного Суда, постановление от 29.09.2020 по делу 757/13243/17).

Вывод о стоимости ипотеки, составленный более чем за 90 дней до перехода права собственности на ипотеку

Подача ипотекодержателем государственному регистратору заключения о стоимости предмета ипотеки, составленного более чем за 90 дней до перехода права собственности на предмет ипотеки, свидетельствует об отсутствии у государственного регистратора оснований для регистрации права собственности предмета ипотеки за ипотекодержателем (Верховный Суд, постановление от 28.08.2024 по делу 369/5543/20).

Непредоставление ипотекодержателем государственному регистратору оценки ипотеки для проведения регистрации права собственности за банком

Основанием для отмены государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки является нарушение ипотекодержателем требований законодательства при реализации внесудебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. К таким нарушениям относится, в частности, и непредоставление экспертной оценки предмета ипотеки на день его отчуждения (Большая Палата Верховного Суда, постановление от 13.03.2024 по делу 201/15228/17).

Продажа предмета ипотеки от имени ипотекодателей не предусмотрена законом как способ обращения взыскания на ипотеку

В соответствии с частью пятой статьи 38 Закона «Об ипотеке» действия по продаже предмета ипотеки и заключению договора купли-продажи осуществляются ипотекодержателем от своего имени, на основании ипотечного договора, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, предусматривающую право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки, без необходимости получения для этого какого-либо отдельного уполномочивания ипотекодателя. Учитывая указанное, основания для удовлетворения иска ипотекодержателя об обращении взыскания на предмет ипотеки путем продажи предмета ипотеки от имени ипотекодателя отсутствуют (Верховный Суд, постановление от 26.05.2021 по делу 705/5748/14).

Применение иного способа удовлетворения требований, чем определено в уведомлении, направленном ипотекодателю

Если ипотекодержатель направил ипотекодателю уведомление об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи третьему лицу и не уведомлял о применении другого способа удовлетворения требований ипотекодержателя во время обращения взыскания на предмет ипотеки в процедуре внесудебного урегулирования на основании ипотечного договора, то обращение взыскания на предмет ипотеки путем приобретения ипотекодержателем права собственности является незаконным (Большая Палата Верховного Суда, постановление от 27.03.2019 по делу 520/17304/15).

Суды не наделены полномочиями обращать взыскание на ипотеку путем признания права собственности на него за ипотекодержателем

Стороны в договоре или соответствующей оговорке могут предусмотреть как передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки во внесудебном порядке, так и предоставление ипотекодержателю права от своего имени продать предмет ипотеки как по решению суда, так и на основании соответствующей оговорки в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя или оговорки в ипотечном договоре на основании договора купли-продажи.

Таким образом, передача ипотекодержателю права собственности на ипотеку в соответствии со статьями 36, 37 Закона «Об ипотеке» является способом внесудебного урегулирования, осуществляемым по согласию сторон без обращения в суд. В то же время с учетом требований статей 328, 335, 392 Гражданского кодекса в контексте статей 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» суды не наделены полномочиями обращать взыскание на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем (Верховный Суд, постановление от 11.09.2019 по делу 925/1387/15).

Несоразмерность задолженности по основному обязательству со стоимостью переданного в ипотеку имущества не является основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на ипотеку

Законодательством не предусмотрено такого основания для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, как несоразмерность задолженности по основному обязательству со стоимостью имущества, переданного в ипотеку в счет обеспечения надлежащего его исполнения. Указанное положение может учитываться лишь в случае, если нарушением основного обязательства ипотекодержателю не причинены убытки.

Лишение же ипотекодержателя права на обращение взыскания на имущество в счет погашения задолженности, которая в установленном порядке доказана, приводит к

нарушению соотношения имущественных прав сторон, что не согласуется с общими принципами гражданского законодательства (судебная защита гражданского права и интереса, справедливость, добросовестность и разумность), закрепленными в пунктах 5 и 6 части первой статьи 3 Гражданского кодекса (Верховный Суд, постановление от 12.08.2020 по делу 450/2216/15).

Отсутствие у нового кредитора (ипотекодержателя) обязанности повторно направлять должнику письменное требование об устранении нарушений по кредитному договору

Новый кредитор (ипотекодержатель) при реализации внесудебного порядка обращения взыскания на предмет ипотеки не обязан направлять должнику письменное требование об устранении нарушений по кредитному договору, если такое требование было направлено первоначальным кредитором (Верховный Суд, постановление от 11.09.2019 по делу 755/7423/17).

Ипотека остается действительной независимо от смены собственника имущества

Ипотека остается действительной независимо от смены собственника имущества. В случае выбытия залогового имущества из собственности ипотекодателя законодательством установлен механизм защиты прав ипотекодержателя путем перенесения всех прав и обязанностей ипотекодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество.

В таком случае в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств ипотекодержатель в силу части 1 статьи 33 Закона «Об ипотеке» имеет право удовлетворить свои требования за счет ипотечного имущества путем заявления исковых требований об обращении взыскания на предмет ипотеки к лицу, являющемуся собственником ипотечного имущества на момент заявления таких требований (Верховный Суд, постановление от 24.06.2020 по делу 904/9896/17).

ВИДЕО БОНУС: Виселення за борги: міфи, реальні загрози для боржника

Порядок выселения из жилого помещения – предмета ипотеки, если стороны договора ипотеки предусмотрели ипотечную оговорку о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования

Если стороны ипотечного договора предусмотрели в нем ипотечную оговорку о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании этого договора, выселение должно происходить с соблюдением процедуры, предусмотренной частью второй статьи 40 Закона «Об ипотеке» и частью 3 статьи 109 Жилищного кодекса УССР (относительно направления жильцам жилья письменного требования добровольно освободить жилой дом или жилое помещение).

Ее несоблюдение является основанием для отказа в иске о выселении жильцов жилья, являющегося предметом ипотеки и на которое обращается взыскание, поскольку на момент обращения с таким иском отсутствуют нарушения, непризнание или оспаривание прав ипотекодержателя или нового собственника в отношении предмета ипотеки (Верховный Суд, постановление от 13.03.2019 по делу 520/7281/15).

Page updated

Google Sites

Report abuse