Практическая работа № 6

Цели работы: 

• ознакомиться с реестрами, содержащими сведения о недвижимости; 

• осуществить анализ сведений о недвижимости в целях установления мероприятий, необходимых для приведения недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Исходные материалы:

• Публичная кадастровая карта;

• Сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;

• Геопортал Подмосковья;

• Федеральная информационная адресная система;

• Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Порядок выполнения работы:

Часть 1. Поиск сведений об объектах недвижимости с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта» на сайте Росреестра

Публичная кадастровая карта (ПКК) - это тематическая карта, на которой в графической и текстовой форме отображены общедоступные сведения ЕГРН об объектах недвижимости (кроме помещений и машино-мест), а также сведения о зонах и территориях.

Для выполнения практической работы необходимо выбрать земельный участок, расположенный на территории Московской области, обладающий следующими свойствами:

1. в пределах такого земельного участка на государственный кадастровый учет поставлен объект недвижимости, и такой объект недвижимости отображается на кадастровой карте. Объект может быть расположен полностью или частично на выбранном земельном участке;

2. земельный участок полностью или частично должен быть расположен в пределах Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Для того, чтобы на кадастровой карте появились сведения о территориальных зонах и ЗОУИТ, необходимо включить соответствующие слои (кнопка включения слоев расположена в правом верхнем углу карты).

Сделайте скриншот карты с отображением выбранного земельного участка, объекта недвижимости, территориальной зоны и ЗОУИТ и замените рисунок 1 в отчете.

Если территориальная зона не отобразилась, и это не связано с ошибкой загрузки карты, то сведения о такой территориальной зоны отсутствуют в ЕГРН. В этом случае в соответствующих графах таблицы 1 необходимо указать "Сведения отсутствуют".

Далее по данным ПКК необходимо выписать характеристики земельного участка в таблицу 1. Обращаю внимание, что площадь части земельного участка, по которой проходит ЗОУИТ, нужно будет определить при выполнении части 3 настоящей практической работы.

Для каждой характеристики необходимо определить характер сведений: основная или дополнительная. Чтобы правильно заполнить таблицу и определить, какая характеристика в кадастре недвижимости ЕГРН основная, а какая дополнительная, необходимо ознакомиться с перечнем характеристик, указанных в статье 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Примечание:

Основными сведениями кадастра недвижимости ЕГРН признаются характеристики, позволяющие определить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений, то есть в результате кадастровых работ.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах, сведения, которые вносятся в кадастр недвижимости ЕГРН в уведомительном порядке. То есть для внесения в ЕГРН таких сведений не обязательно проводить кадастровые работы.

Для того, чтобы выбрать и получить сведения о территориальной зоне, необходимо в поиске вместо установленного по умолчанию поиска земельных участков установить поиск территориальных зон, после чего нажать на карте на нужную территориальную зону (обозначены фиолетовым цветом).

Для того, чтобы выбрать и получить сведения о ЗОУИТ, необходимо в поиске вместо установленного по умолчанию поиска земельных участков установить поиск ЗОУИТ, после чего нажать на карте на нужную ЗОУИТ (обозначены зеленым цветом). 

Далее в таблицу 2 необходимо выписать сведения обо всех объектах недвижимости, расположенных на земельном участке. Для каждой характеристики также необходимо определить характер сведений: основная или дополнительная. В отношении каждого объекта недвижимости следует сделать отдельную таблицу.

Для того, чтобы выбрать и получить сведения об объекте недвижимости, необходимо в поиске вместо установленного по умолчанию поиска земельных участков установить поиск ОКС, после чего нажать на карте на нужный объект (здания обозначены красным цветом, сооружения - розовым, объекты незавершенного строительства - темно-красным).

Далее с использованием инструмента "Измерения", необходимо определить расстояния от каждого объекта недвижимости до границ земельного участка и дозаполнить таблицу 2 (см. видеофайл).

А также с помощью инструмента "Рисование" определить площадь застройки каждого объекта недвижимости и дозаполнить таблицу 2 (см. видеофайл).

Часть 2. Поиск сведений об объектах недвижимости с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра

Сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» позволяет дополнить семантические сведения об объекте недвижимости, которые можно получить на ПКК, информацией о наличии зарегистрированных прав из реестра прав на недвижимость ЕГРН. Кроме того, с помощью такого сервиса можно получить сведения о помещениях и машино-местах, которые не отображаются на ПКК.

Для выполнения практической работы необходимо осуществить поиск по кадастровому номеру выбранного земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, и проверить информацию о наличии зарегистрированных прав на такие объекты. Заполнить таблицу 3 и таблицу 4.

Примечание:

Основными сведениями реестра прав на недвижимость ЕГРН являются сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.

К дополнительным сведениям реестра прав ЕГРН относятся сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Подробнее о характеристиках, которые относятся к основным и дополнительным в реестре прав на недвижимость ЕГРН можно ознакомиться в статье 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Часть 3. Поиск сведений о территориальной зоне, в пределах которой расположен земельный участок

Для выполнения практической работы необходимо найти правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении городского округа, в котором расположен выбранный земельный участок.

В Московской области сведения о ПЗЗ можно найти на Геопортале Подмосковья.

С помощью инструмента геопортала "Градпроработка" можно быстро получить сведения об ограничениях строительства и основных видах разрешенного использования земельного участка по кадастровому номеру. В рамках выполнения практической работы с помощью данного инструмента необходимо узнать площадь части, которая образуется при наложении ЗОУИТ на на границы выбранного земельного участка и вписать такую площадь в таблицу 1 (Сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории)

Далее необходимо найти и скачать текстовую часть ПЗЗ (см. видеофайл).

В загруженном файле текстовой части ПЗЗ необходимо найти территориальную зону, в пределах которой расположен выбранный земельный участок, по обозначению такой территориальной зоны (например Ж-2).

Далее необходимо найти нужный вид разрешенного использования с учетом того вида, сведения о котором были получены в отношении земельного участка ранее с помощью Публичной кадастровой карты, и выписать градостроительный регламент для такого вида разрешенного использования в таблицу 4.

После чего необходимо по каждой характеристике проверить выбранный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости и заполнить таблицу соответствий (таблица 5).

Если среди основных видов разрешенного использования не найдете такой, который будет соответствовать виду разрешенного использования земельного участка по данным публичной кадастровой карты, укажите на это, а в конце работы сделайте вывод о необходимости вносить изменения в ПЗЗ либо изменять вид разрешенного использования земельного участка с целью приведения его в соответствие с ПЗЗ.

Часть 4. Проверка адреса объектов недвижимости в ФИАС

После присвоения адреса объекту недвижимости сведения о таком адресе подлежат внесению в федеральную информационную адресную систему (ФИАС), а уже оттуда передаются налоговой службой в Росреестр.

До тех пор, пока адрес не присвоен, в ЕГРН содержатся сведения о местоположении объекта недвижимости.

В рамках выполнения практической работы необходимо осуществить поиск присвоенного выбранному земельному участку адреса в ФИАС по кадастровому номеру. Если адрес присвоен, скачать выписку из Государственного адресного реестра, которую необходимо приложить к практической работе в качестве приложения, а также сравнить присвоенный адрес с тем, который был получен по данным Публичной кадастровой карты. В случае несовпадений в конце работы сделать вывод о необходимости внести в ЕГРН актуальные сведения об адресе земельного участка.

Если по данным ФИАС адрес не присвоен, сделать вывод о необходимости обратиться в орган местного самоуправления для присвоения адреса земельному участку.

То же самое необходимо проделать в отношении всех объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка и заполнить таблицу 6.

Выводы по проделанной работе.

По результатам проведенного анализа сведений в отношении выбранного земельного участка и расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости необходимо сделать выводы (см ниже), подготовить отчет в формате PDF и загрузить его на сайте https://m.feut.ru для проверки.

Вывод о необходимости проводить кадастровые работы по уточнению границ и (или) площади земельного участка:

1. Если по данным Публичной кадастровой карты статус земельного участка "учтенный", площадь "уточненная", то земельный участок поставлен на кадастровый учет в соответствии с действующими требованиями, и в отношении такого земельного участка не требуется проведение кадастровых работ.

2. Если по данным Публичной кадастровой карты статус земельного участка "ранее учтенный", площадь "уточненная", то земельный участок хоть и поставлен на кадастровый учет до вступления в силу действующих требований, однако в отношении такого земельного участка уже были проведены кадастровые работы, в связи с чем не требуется проведение кадастровых работ.

3. Если по данным Публичной кадастровой карты статус земельного участка "ранее учтенный", площадь "декларированная", то земельный участок поставлен на кадастровый учет до вступления в силу действующих требований, и в отношении такого земельного участка требуется проведение кадастровых работ.

Вывод о соответствии земельного участка ПЗЗ:

1. Если вид разрешенного использования земельного участка по данным Публичной кадастровой карты соответствует одному из основных видов разрешенного использования, предусмотренных ПЗЗ для территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок, а также площадь земельного участка попадает в диапазон предельных площадей, то такой земельный участок соответствует ПЗЗ.

2. Если вид разрешенного использования земельного участка по данным Публичной кадастровой карты не соответствует ни одному из основных видов разрешенного использования, предусмотренных ПЗЗ для территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок, требуется либо вносить изменения в ПЗЗ, либо изменять вид разрешенного использования земельного участка с целью приведения его в соответствие с ПЗЗ (все зависит от возможности и необходимости сохранить построенные объекты на таком земельном участке).

3. Если площадь земельного участка не попадает в диапазон предельных площадей, то либо необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка на другой, предусмотренный ПЗЗ, для которого площадь будет попадать в диапазон предельных площадей, либо приводить площадь земельного участка в соответствие с ПЗЗ: если меньше минимального размера - путем добавления площади за счет выкупа из государственных или муниципальных земель или соседених земельных участков, если больше максимального - путем раздела земельного участка (в таком случае важно, чтобы все образованные в результате раздела земельные участки имели площадь в пределах диапазона предельных площадей).

Примечание:

Такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (то есть приравниваются к Ведению садоводства 13.2). К таким земельным участкам не относятся земельные участки с видом разрешенного использования "садоводство", предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Такие виды разрешенного использования земельных участков, как "огородный земельный участок", "для огородничества" и "для ведения огородничества", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются огородными земельными участками (то есть приравниваются к Ведение огородничества 13.1).

Вывод о соответствии расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости ПЗЗ:

1. Расположенные на земельном участке объекты недвижимости соответствуют градостроительному регламенту для вида разрешенного использования земельного участка, установленному ПЗЗ, если:

• такие объекты могут быть построены на земельном участке с таким видом разрешенного использования согласно классификатору ВРИ (Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412);

• возведены с учетом действующего градостроительного регламента (максимальный процент застройки, отступы от границ земельного участка).

2. Кроме того, в случае, если часть земельного участка расположена в пределах ЗОУИТ с ограничениями на строительство, то необходимо удостовериться, что построенные объекты недвижимости не попадают в пределы действия такой ЗОУИТ.

3. В случае несоответствия любому из указанных выше критериев, необходимо сделать вывод либо о сносе одного или всех объектов, либо об их реконструкции с целью приведения в соответствие с требованиями градостроительного регламента ПЗЗ. Также в некоторых случаях можно изменить вид разрешенного использования земельного участка, но здесь нужно удостовериться, что такое изменение будет соответствовать всем предыдущим выводам.

Примечание:

Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами.

Расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.

Вывод о наличии зарегистрированных прав и ограничений:

1. Если по данным сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» в отношении объектов недвижимости отсутствуют зарегистрированные права, необходимо сделать вывод о том, что правообладателю таких объектов необходимо обратиться в орган регистрации прав (Управление Росреестра по Московской области) для регистрации прав.

2. При наличии зарегистрированных по данным сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» ограничений объекта недвижимости, необходимо сделать вывод о том, что распоряжение объектом недвижимости ограничивается в связи с наличием ограничения права - (указать такое ограничение).

Вывод о наличии присвоенного всем объектам недвижимости адреса:

1. Если в ФИАС имеются сведения об адресе объекта недвижимости, и такой же адрес указан на Публичной кадастровой карте - то объекту недвижимости присвоен адрес и сведения о нем внесены в ЕГРН.

2. Если в ФИАС имеются сведения об адресе объекта, но на Публичной кадастровой карте он другой - требуется внести в ЕГРН сведения о присвоенном объекту недвижимости адресе.

3. Если в ФИАС нет сведений об адресе - сделать вывод о том, что адрес объекту недвижимости не присвоен в установленном законом порядке. Правообладателю объекта недвижимости необходимо обратиться в орган местного самоуправления для присвоения адреса. 

Часть 5. Заказ и обработка сведений ЕГРН