building inspector service

บริการรับตรวจสอบอาคาร

เนื่องจากอาคารจะมีโครงสร้างและระบบต่างๆ ภายในอาคารที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของประชาชน เช่น ระบบป้องกัน และระงับอัคคีภัย ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟต์ ฯลฯ ซึ่งระบบต่างๆ เหล่านี้ เมื่อมีการใช้งานไประยะหนึ่งจำเป็นต้องมีการตรวจสอบดูแล และบำรุงรักษาเพื่อให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตลอดเวลา และบำรุงรักษา แต่ก็เป็นเรื่องที่เจ้าของอาคารควรจะดำเนินการอยู่แล้ว

               มีหลายกรณีที่เกิดเหตุการณ์อาคารถล่มหรือไฟไหม้ โดยเฉพาะอาคารสาธารณะที่มีคนซึ่งในการใช้อาคารอย่างถูกต้องและปลอดภัยแล้ว แม้กฎหมายจะไม่บังคับให้ต้อง ทำการตรวจสอบสภาพอาคารเข้าไปใช้สอยเป็นจำนวนมากแม้จะมีเหตุที่บ่งชี้ว่าโครงสร้างของอาคารเกิดการวิบัติขึ้นแล้ว และจะอันตรายอย่างร้ายแรงถึงขั้นอาคารถล่มหากไม่ได้รับการแก้ไข แต่เจ้าของอาคารก็ไม่ทราบและไม่คาดคิดว่าสิ่งที่จะเกิดขึ้นร้ายแรงเพียงใด หรือกรณีเพลิงไหม้โรงแรมบางแห่งที่ทำให้มีผู้เสียชีวิตเป็นจำนวนมาก แม้ว่าจะมีการติดตั้งระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ แต่เมื่อเกิดเพลิงไหม้ ระบบกลับไม่ทำงาน ทำให้ผู้ใช้อาคารไม่ทันได้ระวังตัว และ หนีไม่ทัน ได้ตอกย้ำให้เห็นถึงความสำคัญของการตรวจสอบสภาพระบบต่างๆ ของอาคารได้เป็นอย่างดี

               ในปัจจุบันนี้มีหลายอาคารที่คำนึงถึงความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนที่ใช้อาคาร โดยจัดให้มีการบำรุง รักษาโครงสร้างและระบบต่างๆ ของอาคารให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมออยู่แล้ว  ถึงกระนั้นการตรวจสอบสภาพอาคารก็ยังมีความจำเป็นเนื่องจากเป็นระบบการตรวจทานมิให้เกิดข้อผิดพลาดจากการดูแลบำรุงรักษาอาคารโดยผู้ตรวจสอบ  ซึ่งจะเป็นบุคคลที่สามหรือ Third party

อาคารที่ต้องตรวจสอบมี 9 ประเภท ได้แก่

1. อาคารสูง (อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ยี่สิบสามเมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับ พื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด)

2. อาคารขนาดใหญพิเศษ (อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียว หรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่หนึ่งหมื่นตารางเมตรขึ้นไป)

3. อาคารชุมนุมคน (อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายในเพื่อประโยชน์ ในการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่หนึ่งพันตาราง เมตรขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ห้าร้อยคนขึ้นไป)

4. โรงมหรสพ (อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่สำหรับฉายภาพยนตร์  แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริงอื่นใด และมี วัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณะชนเข้าชมการแสดงนั้นเป็นปกติธุระ โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม)

5. โรงแรม ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตังแต่แปดสิบห้องขึ้นไป

6. อาคารชุด  ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หรืออาคารอยู่อาศัยรวม (อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับ หลายครอบครัว   โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว)    ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป     สำหรับอาคารชุดและอาคาร อยู่อาศัยรวมที่ไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษจะได้รับการผ่อนผันเรื่องกำหนดเวลาการตรวจสอบคือ  กรณีที่มีพื้นที่อาคารรวมกันในหลังเดียวกันไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ให้ทำการตรวจสอบและส่งผลการตรวจสอบก่อนวันที่  25  ตุลาคม 2555

7. อาคารโรงงาน ที่สูงกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป

8. ป้าย สูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไปหรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป หรือป้ายที่ติดหรือตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป

9. สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

              ทั้งนี้ อาคารทั้ง 9 ประเภท (เว้นแต่อาคารตามข้อ 6 ที่ไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ) ต้องถูกตรวจสอบและส่ง รายงานการตรวจสอบก่อนวันที่ 29 ธันวาคม 2550 สำหรับกรณีพื้นที่นอกเขตควบคุมอาคาร (พื้นที่ที่ยังไม่มีการประกาศพระราชกฤษฎีกาให้ใช้ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือพื้นที่นอกเขตผังเมืองรวมตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง) อาคารที่ต้องทำการตรวจสอบมี 4 ประเภท ได้แก่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารชุมนุมคน และโรงมหรสพ

รายละเอียดการตรวจสอบ

การตรวจสอบใหญ่

               เป็นการตรวจสอบโครงสร้างอาคารและระบบทุกระบบ ตามที่กล่าวมาแล้ว โดยให้กระทำทุก 5 ปี ในการตรวจสอบใหญ่ทุกครั้ง ผู้ตรวจสอบต้องจัดทำแผนต่างๆ ดังนี้

             (1) แผนปฏิบัติการการตรวจบำรุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร รวมทั้งคู่มือปฏิบัติการตามแผนดังกล่าวให้แก่ เจ้าของอาคารเพื่อเป็นแนวทางการตรวจบำรุงรักษาและการบันทึกข้อมูลการตรวจบำรุงรักษาอาคาร

             (2) แผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปีรวมทั้งแนวทางการตรวจสอบตามแผนดังกล่าวให้แก่ เจ้าของอาคาร เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี           

การตรวจสอบประจำปี

                เป็นการตรวจสอบตามแผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปีที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำไว้ในการตรวจสอบใหญ่ การตรวจสอบประจำปีให้กระทำทุกปี

รายการที่ต้องตรวจสอบ

                     กฎหมายได้กำหนดให้เจ้าของอาคารต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคารด้านวิศวกรรมหรือผู้ตรวจสอบด้านสถาปัตยกรรม แล้วแต่กรณี ต้องทำการตรวจสอบสิ่งต่างๆ ดังต่อไปนี้

 (1) การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร ดังนี้

               (1.1) การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร

               (1.2) การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกบนพื้นอาคาร

               (1.3) การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร

               (1.4) การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งอาคาร

               (1.5) การชำรุดสึกหรอของอาคาร

               (1.5) การวิบัติของโครงสร้างอาคาร

               (1.7) การทรุดตัวของฐานรากอาคาร

 (2) การตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร

               (2.1) ระบบบริการและอำนวยความสะดวก

                             (2.1.1) ระบบลิฟต์

                             (2.1.2) ระบบบันไดเลื่อน

                             (2.1.3) ระบบไฟฟ้า

                             (2.1.4) ระบบปรับอากาศ

                (2.2) ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม

                             (2.2.1) ระบบประปา

                             (2.2.2) ระบบระบายน้ำเสียและระบบบำบัดน้ำเสีย

                             (2.2.3) ระบบระบายน้ำฝน

                             (2.2.4) ระบบจัดการมูลฝอย

                             (2.2.5) ระบบระบายอากาศ

                             (2.2.6) ระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง   

    (2.3) ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

                             (2.3.1) บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ

                             (2.3.2) เครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน

                             (2.3.3) ระบบระบายควันและควบคุมการแพร่กระจายควัน

                             (2.3.4) ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉิน

                             (2.3.5) ระบบลิฟต์ดับเพลิง

                             (2.3.6) ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้

                             (2.3.7) ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง

                             (2.3.8) ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง และหัวฉีดน้ำดับเพลิง

                             (2.3.9) ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ

                             (2.3.10) ระบบป้องกันฟ้าผ่า

 (3) การตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่าง ๆ ของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร

               (3.1) สมรรถนะบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ

               (3.2) สมรรถนะเครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน

               (3.2) สมรรถนะระบบแจ้งสัญญาณเหตุเพลิงไหม้

 (4) การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

               (4.1) แผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคาร

               (4.2) แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้อาคาร

               (4.3) แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร

               (4.4) แผนการบริหารจัดการของผู้ตรวจสอบอาคาร

 หน้าที่เจ้าของอาคาร

1. เจ้าของอาคารต้องปฏิบัติตามแผนปฏิบัติการตรวจบำรุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร และคู่มือปฏิบัติ ตามแผนดังกล่าว ที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำไว้ในการตรวจสอบใหญ่ เพื่อเป็นแนวทางการตรวจบำรุงรักษา และการบันทึกข้อมูล การตรวจ บำรุงรักษาอาคาร นอกจากนี้ยังต้องจัดให้มีการบำรุงรักษาอาคาร และอุปกรณ์ประกอบอาคารตามคู่มือปฏิบัติของผู้ผลิตหรือผู้ติดตั้งระบบ และอุปกรณ์อาคาร หรือตามแผนปฏิบัติการการตรวจบำรุงรักษาที่ผู้ตรวจสอบกำหนด และจัดให้มีการบันทึกข้อมูลการตรวจบำรุงรักษา อาคารตามช่วงระยะเวลาที่กำหนด  หากผู้ตรวจสอบเสนอแนะให้มีการปรับปรุงแก้ไขอย่างไร ควรดำเนินการตามข้อเสนอแนะให้แล้วเสร็จ แล้วให้ผู้ตรวจสอบ ทำการ ตรวจสอบอีกครั้งแล้วทำรายงานเสนอต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น

2. เจ้าของอาคารต้องเสนอรายงานผลการตรวจสอบของอาคาร  และอุปกรณ์ของอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นทุกปี  โดยจะต้องเสนอในสามสิบวันวันก่อนวันที่ใบรับรองการตรวจสอบอาคารฉบับเดิมจะมีระยะเวลาครบหนึ่งปี เมื่อได้รับใบรับรองการตรวจสอบแล้ว ให้แสดงใบรับรองการตรวจสอบไว้ในที่เปิดเผยเห็น ได้ง่าย ณ อาคารนั้น (ใบรับรองการตรวจสอบอาคารสามารถเปิดดูได้จากเว็บไซต์กรมโยธาธิการและผังเมือง(www.dpt.go.th) 

3. สำหรับอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหรือได้รับใบรับรองประเภทอาคารควบคุมการใช้มาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี ต้องจัดให้มี การตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประเภทการตรวจสอบใหญ่เป็นครั้งแรก

4. การยื่นเอกสารเจ้าของอาคารจะต้องเสนอรายงานผลการตรวจสอบอาคารที่ผู้ตรวจสอบลงนามรับรองให้แก่ เจ้าพนักงานท้องถิ่นซึ่งอยู่ในเขต พื้นที่ที่อาคารของตนตั้งอยู่ ซึ่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายควบคุมอาคาร ได้แก่

   • นายกเทศมนตรี สำหรับในเขตเทศบาล

   • นายกองค์การบริหารส่วนตำบล สำหรับในเขตองค์การบริหารส่วนตำบล

   • ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร สำหรับในเขตกรุงเทพมหานคร

   • นายกเมืองพัทยา สำหรับในเขตเมืองพัทยา

หน้าที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น

เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้รับรายงานผลการตรวจสอบแล้วจะต้องพิจารณารายงานผลการตรวจสอบภายใน 30 วัน และเมื่อเห็นว่า อาคารดังกล่าวเป็นไปตามกฎหมายและมีความปลอดภัย เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องออกใบรับรองการตรวจสอบ สภาพอาคาร โดยไม่ชักช้าและต้องไม่เกิน 30 วัน นับแต่วันที่พิจารณาแล้วเสร็จ

 บทกำหนดโทษ

1. จำคุกไม่เกิน 3 เดือน  หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

2. ปรับเป็นรายวันๆ ละไม่เกิน 10,000 บาท

ไม่แก้ไขตัวอาคารหรืออุปกรณ์ที่ชำรุดตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่ง (มาตรา 65 จัตวา)

1. ปรับไม่เกิน 30,000 บาท

2. ปรับเป็นรายวันๆ ละ ไม่เกิน 5,000 บาท

 กฏหมายที่เกี่ยวข้อง

• กฏกระทรวงกำหนดชนิดหรือประเภทของอาคารที่เจ้าของอาคารหรือผู้ครอบครองอาคารหรือผู้ดำเนินการต้องทำการประกันภัยความรับผิดตามกฏหมายต่อชีวิต ร่างการ และทรัพย์สินของบุคคลภายนอก พ.ศ.๒๕๔๘

• กฏกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ.๒๕๔๘ 

• กฏกระทรวงกำหนดคุณสมบัติของผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ.๒๕๔๘

• กฏกระทรวงกำหนดมาตรการความปลอดภัยเกี่ยวกับระบบไฟฟ้าในโรงงาน พ.ศ. ๒๕๕๐

• กฏกระทรวงออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ทั้งหมด

สำหรับท่านเจ้าของอาคาร ผู้จัดอาคาร ถ้าท่านต้องการให้เราเสนอราคาในเรื่องของการตรวจสอบ โดยเรามีข้อแม้ว่า การตรวจสอบอาคารของเราท่านจะได้รับการบริการในราคาพิเศษ โดยท่านจะต้องทำประกันภัยทรัพย์สินกับทางเราด้วย เพื่อความสะดวกในการบริการ