La commission de l'agent immobilier

La commission de l'agent immobilier

Tout savoir sur la Commission de l'Agent Immobilier

Guide pratique de la commission de l'Agent Immobilier

Par Christophe Buffet 

Avocat Spécialiste en DROIT IMMOBILIER et en DROIT PUBLIC

La commission de l'agent immobilier, perçue à l'occasion de ses opérations d'entremise, c'est à dire lorsqu'il est l'intermédiaire qui a permis la réalisation de la vente d'un immeuble (appartement, maison ou terrain) ou d'un fonds de commerce est soumise à des conditions légales et réglementaires strictes.

Ces règles ne sont pas toujours connues des clients de ces agences et sont parfois mal maîtrisées par les professionnels eux mêmes qui peuvent perdre leur commissions parce qu’ils n’auront pas respecté cette réglementation.

L'objet de ce site est d'exposer les dispositions légales et réglementaires relatives à la commission de l’agent immobilier de façon claire et accessible et de décrire les hypothèses particulières qui sont à l'origine de difficultés entre les mandants, les vendeurs, les acquéreurs et les agences immobilières quand le principe de cette rémunération est discuté par la partie à laquelle elle est réclamée.

Chaque cas est particulier et si vous souhaitez un examen de votre situation vous pouvez me contacter, un devis vous sera remis gratuitement avant toute intervention ou consultation.

Mon email : christophebuffet.avocat@yahoo.com

La condition essentielle de la commission : le mandat est écrit et il est conforme à la loi Hoguet

Indépendamment de la nécessité pour l'agent de disposer de la carte professionnelle d'agent immobilier, la première condition, essentielle, de rémunération de l'agent immobilier est qu'il puisse invoquer un mandat écrit qui lui a été donné par son client, le vendeur ou l'acquéreur.

Le plus souvent l'existence de ce mandat ne pose pas de difficultés, et c'est plutôt sa validité même qui peut être discutée par le débiteur de la commission qui ne veut pas régler cette rémunération.

En invoquant la nullité du mandat il peut parvenir à ses fins.

C'est la raison pour laquelle il convient d'accorder à la rédaction du mandat une attention particulière, et d'éviter de considérer qu'il suffit pour rédiger un mandat de « remplir les blancs » des formulaires édités par les sociétés spécialisées. (C’est pourtant cette pratique qui est la règle pour les agences immobilières …). Or un mandat mal rédigé peut conduire à la perte pure et simple de la commission.

Le bon de visite n'est pas un mandat et il ne permet pas à lui seul de réclamer le règlement d'une commission.

Le bon de visite a pour intérêt unique de prouver que l'agent a été à l'origine de la présentation du bien à un acquéreur éventuel déterminé, dans le cas où cet agent veut démontrer par exemple qu'une collusion entre son mandant et cet acquéreur les a conduits à l'exclure de la réalisation de la vente (autrement dit, le vendeur et l'acheteur ont signé la vente sans informer l'agent pour ne pas lui régler sa commission).

Le mandat (qui peut être signé à l'occasion d'un démarchage à domicile ou désormais d'une vente hors établissement, et doit alors en particulier comporter un coupon permettant au mandant de se rétracter), doit être écrit par application de l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970. Un mandat verbal est nul.

Sans mandat écrit pas de commission. 

Ce mandat devra être établi en double (un original pour l'agent et un original pour son mandant) conformément à l'article 1325 du Code Civil et à l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970.

Si l'exemplaire du mandat remis au client ne comporte pas le numéro d'inscription au registre des mandats qui est obligatoirement tenu par l'agence le mandat est nul et la commission n'est pas due.

Le mandat doit être antérieur à l'opération de vente, et il est même jugé que si un mandat a été donné pour trouver un locataire et qui aboutit finalement à une vente, il n'est pas question d'une commission.

Il doit indiquer qui de l'acquéreur ou du vendeur aura à sa charge la commission et un mandat qui comporterait la mention selon laquelle la commission sera à la charge de l'un ou de l'autre, sans précision, ne serait pas valable.

L'indication du débiteur de la commission doit être reprise à l'acte de vente.

Le mandat doit être limité dans le temps, qu'il soit ou non exclusif.

S'il n'est pas limité dans le temps il est nul.

Un mandat qui est reconductible par tacite reconduction, sans limite, n'a pas une durée limitée dans le temps. Un mandat exclusif a une durée initiale de trois mois et peut comporter une clause de renouvellement mais doit être limité dans le temps.

Le mandat doit indiquer également, en caractères très apparents, les délais dans lesquels le mandat exclusif peut être résilié. 

Une autre condition essentielle : la commission n’est due que lorsque l’opération est réalisée

La commission n'est due que lorsque l'opération de vente a été conclue par un acte unique par les deux parties : il ne peut donc s'agir, par exemple d'une proposition de vente et d'une proposition d'achat séparées.

L'acte de vente qui comporte une clause de dédit, ou une condition suspensive (par exemple celle d'obtention d'un prêt par l'acquéreur) ne permet pas de réclamer le versement de la commission : il faut attendre que la condition suspensive soit réalisée.

En revanche une condition résolutoire, qui a pour effet d'annihiler le contrat ne fait pas perdre à l'agence la commission qui lui est acquise.

Il en est de même si les parties renoncent finalement à la vente, après avoir conclu l'acte.

Il est admis que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit être considérée comme réalisée dès lors qu'une offre de prêt a été émise par la banque de l'acquéreur, même si celui-ci refuse ce prêt.

Le montant de la commission

Le montant de la commission est librement fixé contractuellement, conformément au principe général de liberté des prix. 

Mais il doit être prévu par le mandat et reproduit dans l'acte de vente, par application de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Il doit être précis, même s'il est fonction du prix de vente. 

Certaines stipulations sont nulles et rendent nul le mandat parce qu'elles ne sont pas conformes à la loi.

Ainsi il été jugé par la Cour de Cassation que la clause selon laquelle la commission sera fixée « selon le prix d'acquisition » sans autre précision était nulle.

Il a été jugé dans le même sens en ce qui concerne la clause selon laquelle la commission serait fixée « selon le tarif de l'agence ». 

Deux mandats pour l’agence ?

L’agent immobilier peut être mandaté à la fois par le vendeur et l’acheteur, selon deux mandats distincts, ce qui lui permet alors de prétendre au paiement d’une commission par chacun de ces deux mandants.

Le principe a été admis par la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 Mai 1998.

Les Juges ont considéré que rien dans la loi ne s’oppose à ce double mandat. 

Et s’il y a un droit de préemption ?

Le mécanisme du droit de préemption est bien connu : il permet à un tiers au contrat de vente de se substituer à l'acquéreur d'un bien et de le remplacer.

Les cas sont nombreux : le droit de préemption urbain (DPU), celui des SAFER, mais aussi le droit de préemption du coïndivisaire prévu par l'article 815-14 du code civil.

Le principe est bien acquis selon lequel le bénéficiaire du droit de préemption doit régler la commission à l'agence immobilière si cela a été prévu dans le mandat (commission prévue à la charge de l'acquéreur) et dans l'acte de vente passé avec l'acquéreur initial auquel le titulaire du droit de préemption se substitue.

Cela a été jugé pour le coïndivisaire par un arrêt de la Cour de Cassation du 26 mars 1996.

Et le même principe a été appliqué en ce qui concerne le droit de préemption urbain par la Cour de Cassation le 10 mars 1993.

Cette seconde décision a toutefois considéré que la Commune qui avait préempté n'était pas tenue de payer la commission prévue parce que maladroitement cette commission n'avait pas été indiquée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait été rédigée : il convient donc de veiller à ne pas oublier de mentionner dans la déclaration d'intention d'aliéner non seulement le prix mais également le montant de la commission à la charge de l'acquéreur.

Par une décision rendue le 24 Janvier 2006 la Cour de Cassation a jugé que la commission est due pour le montant prévu au mandat (et à la déclaration d'intention d'aliéner) même si le prix de vente finalement fixé à la suite de la décision de préemption est inférieur à celui initialement convenu entre le vendeur et l'acheteur évincé par l'exercice du droit de préemption.

A noter toutefois qu'en ce qui concerne le droit de préemption du locataire bénéficiant d'un bail d'habitation il a été jugé que le simple fait pour l'agence immobilière de faire parvenir à ce locataire un courrier lui demandant de prendre position sur son droit, suivi de la décision de ce locataire d'user de cette faculté et donc de l'acquisition par celui-ci du bien en vente ne permet pas à l'agent de réclamer une commission, selon un arrêt de la Cour de Cassation du 14 Juin 1988.

Les solutions qui sont évoqués ci-dessous sont applicables au pacte de préférence (qui est le contrat par lequel le vendeur s'est engagé à proposer en priorité la vente au bénéficiaire de ce pacte de préférence, dans le cas où il déciderait de vendre son bien) : dès lors que ce bénéficiaire use de son droit il le fait aux conditions prévues pour la vente, et en particulier en s'engageant à régler la commission de l'agent immobilier si celle-ci a bien été portée à sa connaissance. Cela a été jugé par un arrêt du 6 Janvier 1998.

Comment l’agence peut-elle s’en sortir si le mandat est nul ?

La situation est la suivante : on suppose qu'un mandat est nul (parce qu'il ne respecte pas les conditions légales).

Dans cette hypothèse, est-il possible de régulariser la situation par un acte selon lequel l'acquéreur ou le vendeur accepte de régler la commission due à l'agence, bien que celle-ci ne puisse être légalement réclamée ?

Les Tribunaux admettent que cet engagement peut être pris par un contrat prévoyant que l'acquéreur ou le vendeur s'oblige à régler cette commission.

Une condition cependant est exigée par les tribunaux : il faut que cette convention soit postérieure à la vente régulièrement conclue.

Autrement dit la convention en question ne peut être établie qu'après l'acte de vente définitif c'est-à-dire le plus souvent l'acte authentique de vente passé chez le notaire.

Cette possibilité de régularisation est évidemment tout à fait intéressante pour l'agent immobilier.

On note du reste que certains éditeurs de modèles de contrats pour les agences immobilières ont conçu un modèle de reconnaissance d'honoraires à faire signer par le débiteur de la commission juste après la signature de l'acte authentique.

Voici l'extrait d'un arrêt en ce sens :

"Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que l'arrêt attaqué a constaté que le mandat relatif à la vente d'un terrain donné en novembre 1976 par André Y... - décédé depuis - à M. X..., agent immobilier, ne comportait aucune limitation de ses effets dans le temps et en a exactement déduit qu'il était nul, en application de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 ; que la cour d'appel a néanmoins condamné les héritiers d'André Y... à payer une commission de 100 000 francs à M. X... au titre de la vente du terrain intervenue par acte sous seing privé le 18 janvier 1977, au motif que, " suivant un acte sous seing privé du 10 février 1977, signé par M. Y... avec la mention " bon pour accord " portée de sa main, MM. Y... et X... ont convenu que ce dernier percevrait 200 000 francs à titre de commission ", la part d'André Y... étant de la moitié ;

Attendu, cependant, que si, par une convention ultérieure, le mandant peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, laquelle, en l'espèce, n'est intervenue, selon les énonciations de l'arrêt attaqué, que le 4 mars 1977."

Quelques principes à connaître en cas de difficultés

Il ne peut être dégagé que des règles générales pour résoudre ces conflits, car chaque affaire est un cas d'espèce correspondant à des circonstances de fait différentes et à des stipulations et des situations contractuelles distinctes, qui rendent chaque cas particulier.

Ces règles générales doivent ensuite être adaptées pour tenir compte de chaque cas.

Ces principes sont les suivants :

a) Le premier de ces principes concerne le cas de deux agences ayant reçu un mandat non exclusif, et qui ont fait toutes les deux visiter le bien vendu à un acquéreur, successivement.

Il est alors classiquement jugé que la commission est due à celui des deux agents par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur avait visité en premier lieu le bien vendu par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier.

b) Le second principe est le corollaire de celui qui vient d'être annoncé, et il consiste à considérer que l'agent immobilier évincé peu prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du mandant, qui par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies l’a privé de la commission liée à la réalisation de la vente.

Ainsi par exemple il a été jugé contraire à la loyauté de la part des vendeurs de négocier une vente par l'intermédiaire d'une agence, de s'accorder sur le prix avec les acheteurs puis de passer par une autre agence pour réaliser l'acte de vente.

Le plus souvent du reste les mandats prévoient que le vendeur ne peut traiter directement avec l'acquéreur qui lui a été présenté par l'agence.

c) Un cas relativement fréquent est celui de l'acquéreur et du vendeur mis en rapport par l'intermédiaire de l'agence et qui souhaitent ne pas payer la commission prévue en concluant l'acte de vente sans informer celui-ci.

Il est alors évident que la fraude ainsi réalisée aux droits de l'agence permet à celle-ci de réclamer des dommages et intérêts dès lors que les conditions prévues par la loi (rédaction et signature d'un mandat écrit valable puis réalisation de la vente par un acte unique entre le vendeur et l'acheteur) sont réunies, et que le vendeur a commis une faute contractuelle en négociant avec l'acheteur directement et en empêchant l'agent de pouvoir percevoir cette commission.

Cependant il convient d'observer que les juges considèrent souvent que le débiteur de la commission ou des dommages intérêts est uniquement le vendeur, mandant de l'agent, et non l'acheteur, car celui-ci n'a pas signé de mandat.

Les principes qui viennent d'être énoncés sont généraux, et doivent être appliqués en tenant compte toutefois des stipulations contractuelles et de chaque cas d'espèce.

Quelques décisions commentées

Ces décisions sont représentatives de cas fréquents qui se posent et permettent de dégager des solutions aux litiges les plus communs.

1°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 13 Décembre 2005 .

“ Attendu que le 1er avril 2000 les époux X... ont donné à l'agence Parage Immobilier devenue Immo France 60 un mandat non exclusif de vendre leur maison d'habitation ; que ce mandat stipule : "le mandant s'interdit de traiter sans le concours du mandataire pendant le cours du mandat et dans les 18 mois suivant l'expiration ou la réalisation de celui-ci avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant dont le montant serait égal à celui de la rémunération, toutes taxes comprises, du mandataire prévue au verso" ; qu'un compromis de vente a été signé le 20 mai 2000 par l'intermédiaire de l'agence Axe immobilier avec les consorts Y... auxquels la maison a été vendue et qui l'avaient visitée le 6 mai 2000 avec l'agence Immo France 60 ;

Attendu que M et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué, (Amiens, 28 janvier 2003) de les avoir condamnés à payer une indemnité à l'agence Immo France 60 alors, selon le moyen, que :

1 / en retenant une faute à l'encontre de M et Mme X... alors qu'en cas de mandat non-exclusif, le mandataire ne peut légalement prétendre à une commission que si l'opération se conclut effectivement par son entremise, peu important que l'acquéreur ait été présenté au vendeur par une autre agence immobilière également bénéficiaire d'un mandat non exclusif et qui a finalement conclu l'opération, la cour d'appel a violé les articles 1137, 1147 et 1984 du Code civil, ensemble les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 à 79 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2 / en ne recherchant pas si une première négociation avait été engagée avec les clients sous l'égide de la société Immo 60 et avait échoué et si à la suite de cet échec, la négociation avait été reprise sur d'autres bases sous l'égide de l'agence Axe immobilier pour aboutir à un accord différent de celui envisagé par l'intermédiaire de la première agence, alors que même si un agent immobilier fait visiter les lieux et présente les parties, le vendeur peut, dans le cadre d'un mandat non-exclusif, recourir à un autre agent immobilier pour mener à bien la négociation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles sus-visés ;

3 / en se fondant sur la clause illicite ou réputée non-écrite du mandat non-exclusif qui interdit au mandant de traiter sans le concours du mandataire, pendant le cours du mandat, avec les personnes que le mandataire aurait présentées au mandant, par l'intermédiaire d'une autre agence, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1984 du Code civil, ensemble les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 à 79 du décret du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel qui relève par motifs propres que les époux X... avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu'ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu'elles n'empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps,  n'encourt pas les griefs du moyen.”

Commentaire

Cette décision est importante pour deux raisons :

La première est qu’elle rappelle le principe selon lequel quand plusieurs agences disposent d’un mandat pour le même bien c’est celle qui réalise la vente qui a droit à la commission, sauf fraude.

La seconde est qu’elle retient qu’une clause peut aménager et réduire ce principe en obligeant le mandant à revenir vers l’agence initialement à l’origine de la découverte de l’acquéreur, cette clause en l’espèce est la suivante : "le mandant s'interdit de traiter sans le concours du mandataire pendant le cours du mandat et dans les 18 mois suivant l'expiration ou la réalisation de celui-ci avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant dont le montant serait égal à celui de la rémunération, toutes taxes comprises, du mandataire prévue au verso”.

 2°) Extrait de la  décision rendue par la Cour de Cassation le 4 Avril 2006.

« Mais attendu que la cour d'appel qui, après avoir énoncé que l'exécution volontaire de la convention était admise comme palliatif des formalités prescrites, a relevé que le mandat de recherche qui ne comportait pas la mention du nombre d'exemplaires, portait la date du 17 juillet 1997, que Mme X... avait visité le bien le 30 juillet 1997, que M. X... avait lui-même signé un bon de visite portant la date du 30 juillet 1997 au profit de l'agence des Trinitaires et surtout qu'il avait signé un bon de commission pour la somme de 50 000 francs qu'il reconnaissait devoir à l'Agence des Trinitaires" pour la négociation de la villa des époux Y...", le fait que la date du 12 août 1997 ait été portée de sa main n'enlevant aucun caractère probant à cet engagement, en a justement déduit que ces trois documents signés de M. X... s'enchaînaient logiquement dans la chronologie des obligations souscrites pour la réalisation de l'opération de sorte qu'ils établissaient l'exécution volontaire du mandat de recherche ; que le moyen, qui manque en fait en ses deux premières branches, n'est pas fondé en ses deux dernières ».

Commentaire

Cet arrêt est remarquable parce qu’il affirme que : “l'exécution volontaire de la convention était admise comme palliatif des formalités prescrites”, ce qui suggère que la simple exécution du mandat non régulier suffit à rejeter la demande de constation du débiteur de la commission, mais il retient surtout que c’est une reconnaissance de commission due qui a emporté la convistion des juges “bon de commission”).

3°) Extrait de la  décision rendue par la Cour d'Appel de Toulouse le 3 Novembre 1997.

Si un agent immobilier, qui bénéficie d'un mandat de vente, fait visiter à une personne un immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée avoir été conclue par l'entremise de cet agent. Encore faut-il qu'il s'agisse effectivement de la même opération, laquelle ne se définit pas simplement par l'identité du vendeur et de l'acquéreur, mais également par les conditions de la vente qui doivent être, sinon identiques, du moins proches. Le fait que la vente ait été signée plus de neuf mois après l'expiration du mandat n'enlève, en soi, rien aux droits de l'agent immobilier. Le fait qu'elle se soit produite plus de dix neuf mois après la signature du bon de visite vient conforter l'idée qu'il ne s'agit pas de la même opération, l'acheteur ayant été informé que le fonds était encore en vente par simple annonce. Compte tenu de l'importance du délai ainsi écoulé, de la différence très sensible des conditions de vente et des conditions dans lesquelles le vendeur et l'acquéreur sont entrés en relation pour conclure cette vente, l'agent immobilier n'apporte pas la démonstration du rôle qu'il aurait joué dans la transaction, celui-ci ne se présumant pas de façon définitive au simple vu du mandat et du bon de visite.

Cette décision a été cassée par l'arrêt de la Cour de Cassation qui suit.

4°) Extrait de la  décision rendue par la Cour de Cassation le 14 Novembre 2000.

«Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;

Attendu que la société Quede a, le 12 janvier 1993, donné mandat non exclusif à la société Cabinet Temp, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite d'une durée totale d'un an, de vendre un fonds de commerce de bar ; que, le 13 janvier 1993, l'agent immobilier présentait le bien à M. Cointe, qui n'a pas donné suite à la visite, mais l'a acquis en septembre 1994 ; que la société Cabinet Temp a assigné la société Quede et M. Cointe en paiement de sa commission ;

Attendu que pour débouter l'agence immobilière de toutes ses demandes, l'arrêt attaqué retient que si le mandat avait été donné de vendre au prix de 750 000 francs, la vente s'est effectivement conclue au prix de 450 000 francs ; que la vente s'est produite plus de dix-neuf mois après la signature du bon de visite, ce qui vient conforter l'idée qu'il ne s'agit pas de la même opération, l'acheteur ayant été informé que le fonds était encore en vente par une simple annonce ; que l'agent immobilier n'apporte pas la démonstration du rôle qu'il aurait joué dans la transaction ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'agent immobilier avait fait visiter l'immeuble à l'acquéreur pendant la durée du mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

5°) Extrait de la  décision rendue par la Cour d'appel de Riom le 8 Janvier 2004.

«Attendu que l'appelant fait valoir qu'en vertu du mandat de vente que lui avait donné Mme Y... le 29 août 2001, il est parvenu à trouver des acquéreurs qui ont signé un compromis le 5 septembre que la venderesse a finalement refusé sous des prétextes divers de régulariser;

Attendu que la régularité formelle de l'intervention de M. X... agissant en vertu d'un mandat n'est pas discutable ;

Attendu qu'il est de principe qu'aucune rémunération n'est due à l'agent immobilier tant que l'opération n'est pas conclue et constatée dans un acte écrit signé des deux parties ;

Mais attendu que ledit agent a en l'espèce trouvé un acquéreur auquel il a fait signer un compromis au prix convenu avec la venderesse ;

Que ce faisant, il a donc rempli la mission qui lui avait été confiée par sa mandante et que l'absence de signature postérieure d'un acte n'est due qu'au revirement opéré par celle-ci qui a finalement renoncé à vendre son immeuble ;

Attendu que Mme Y... était d'autant plus consciente de cette situation que dans un fax daté du 10 octobre 2001, elle a promis d'adresser un chèque de 30.000 F (4.573,47 euros) représentant les honoraires de l'agent immobilier, reconnaissant ainsi que ce dernier y avait droit et invoquant paradoxalement un désistement des vendeurs qui s'avère relever de sa seule imagination ;

Attendu qu'ainsi même si l'agent immobilier ne peut prétendre à commission du fait de la non réalisation effective de la vente, il est en droit, en vertu de l'engagement de payer sus-rappelé comme aussi de l'attitude de la venderesse qui s'est refusé à vendre sans explication valable et alors que l'agent immobilier avait exécuté son mandat et qui a ainsi commis une faute justifiant pour le moins l'allocation de dommages-intérêts, d' obtenir le paiement de la somme qu'il réclame ».

Commentaire

Cet arrêt juge que si la vente ne se fait finalement pas parce que la venderesse a choisi de ne pas donner suite à un compromis qui a été signé, l'agence a droit à des dommages intérêts même si elle ne peut prétendre au paiement de sa commission.

 6°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 28 Octobre 2003 .

« Attendu que la société Foch associés fait grief à l'arrêt attaqué (Lyon, 21 décembre 2000) d'avoir rejeté sa demande en paiement des commissions dues en sa qualité d'agent immobilier ;

Attendu, d'abord, que la société Foch associés ne justifie pas avoir soutenu devant les juges du fond que l'acte synallagmatique du 6 juin 1996 ne constituait pas l'engagement des parties ;

Attendu, ensuite, que, procédant aux recherches invoquées, la cour d'appel, qui a relevé que la société Foch associés avait commencé à remplir ses missions de négociation à compter des lettres écrites par ses clients les 3 avril et 6 mai 1996 a décidé, à bon droit, que l'agent immobilier n'était pas, alors, titulaire de mandats écrits conformes aux prescriptions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, ce dont il résultait qu'il n'avait pas droit aux commissions promises dans lesdites lettres »

Commentaire

Cet arrêt juge que l'agence doit être titulaire d'un mandat avant de commencer ses diligences et qu'à défaut elle n'a pas droit à commission.

7°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 16 Mai 2006.

« Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

Attendu que M. X... a confié à l'agence immobilière Abondance Immobilière le 24 mars 2001 un mandat non exclusif de vendre sa maison, moyennant une rémunération de 5 % à la charge de l'acquéreur ; que les époux Y... ont visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001 ; que la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, l'agence Martin à laquelle M. X... avait également donné mandat non exclusif de vente ;

Attendu que pour condamner le vendeur à payer à l'agence immobilière Abondance Immobilière l'indemnité forfaitaire de 5 % du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

Commentaire

Cet arrêt juge que la clause qui interdit de traiter directement avec un acquéreur présenté par l'agence n'empêche pas de traiter par l'intermédiaire d'une autre agence.

8°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 19 Mai 1999.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 3 septembre 1996), que, par acte du 2 octobre 1991, Mme Zanetta a acquis des époux Jolly un fonds de commerce et les locaux dans lesquels était exploité ce fonds, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 300 000 francs, la commission de l'agent immobilier, la société Akor, étant fixée à 47 440 francs ; qu'elle a versé entre les mains du notaire une somme de 70 000 francs devant rester acquise aux vendeurs si la condition suspensive ne se réalisait pas dans le délai prévu, par la faute ou la négligence de l'acquéreur ; que la Banque populaire Angers Vendée (la banque) n'ayant pas accepté la demande de financement présentée par Mme Zanetta, les parties ont rédigé, le 18 décembre 1991, un additif aux termes duquel les vendeurs baissaient le prix de vente et Mme Zanetta s'engageait à déposer un nouveau dossier de prêt uniquement pour le montant de l'acquisition et pour une somme qui ne pouvait dépasser 150 000 francs et à justifier de l'accord de la banque au plus tard le 31 décembre 1991, la commission de l'agent immobilier étant ramenée à 32 000 francs ; que la banque a informé, le 15 janvier 1992, Mme Zanetta qu'il ne lui était pas possible de donner une suite favorable à sa demande ; que, le 13 février 1992, Mme Zanetta a assigné, aux fins d'obtenir le remboursement de la somme de 70 000 francs, les époux Jolly et la société Akor qui, reconventionnellement, ont réclamé le paiement de la somme de 70 000 francs et le paiement de la commission d'intermédiaire stipulée ;

Attendu que Mme Zanetta fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux Jolly la somme de 30 000 francs au titre de la clause pénale, alors, selon le moyen, qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que Mme Zanetta a effectivement sollicité à deux reprises le prêt nécessaire à l'acquisition ; que, dès lors, en lui imputant la défaillance de la condition suspensive, par des motifs inopérants tirés de la sollicitation d'une seule banque et de demandes de financement excédant ce qui aurait été prévu, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le montant du crédit, prévu dans l'acte, que Mme Zanetta devait solliciter, était de 300 000 francs, ramené à 150 000 francs dans un additif, et qu'en réalité, elle avait demandé l'octroi de prêts d'un montant supérieur, soit 994 256 francs, puis 786 100 francs, la cour d'appel a pu déduire de ce manquement de Mme Zanetta à son obligation de solliciter un prêt correspondant aux caractéristiques définies dans la promesse de vente qu'elle avait empêché la réalisation de la condition suspensive ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa, de l'article 6, de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;

Attendu que pour condamner Mme Zanetta à payer à l'intermédiaire de la vente immobilière, la société Akor, la somme de 32 000 francs au titre de la commission, l'arrêt retient que la responsabilité de Mme Zanetta dans le défaut de réalisation de la condition suspensive entraîne le paiement de la commission à l'agence immobilière ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'à défaut de réalisation effective de l'opération, l'agent immobilier n'a pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

Commentaire

Cet arrêt rappelle la distinction à opérer entre commission et dommages et intérêts : dans la cas où l'opération ne se réalise pas du fait d'une partie, l'agent ne peut prétendre à commission mais il peut tenter d'obtenir des dommages intérêts.

9°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 14 Juin 1984.

«Mais attendu que, lorsque le mandat donné à un agent immobilier stipule que la commission sera à la charge du seul mandant, ce qui était le cas en l'espèce, il n'est pas nécessaire pour la validité de cette clause qu'elle soit reprise dans l'engagement des parties relatif à l'opération pour laquelle le mandat a été donné, dès lors que la commission est réclamée uniquement au mandant ; qu'en effet, il résulte de l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dont les dispositions doivent être combinées avec celles de l'article l165 du Code civil, que les mentions relatives à la commission ne doivent figurer à la fois dans le mandat et dans l'engagement des parties à l'opération que lorsque tout ou partie de cette commission est à la charge d'une personne autre que le mandant.»  

10°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 30 Mars 2004.

« Vu l'article 77 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que l'agent immobilier doit informer son mandant de l'accomplissement du mandat, dans les huit jours de l'opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement et que ces dispositions sont d'ordre public ;

Attendu que le 6 août 1997, M. X... a donné mandat non exclusif à la société Agence de la République, exerçant sous l'enseigne Laforêt immobilier, de vendre un bien immobilier ; que le 3 décembre 1997, celle-ci a fait signer par un acquéreur un compromis de vente aux conditions fixées au mandat ; que M. X... a refusé de signer cet acte dont il prétend n'avoir eu connaissance que par une mise en demeure du 11 mars 1998, alors qu'il avait déjà lui-même vendu son bien, le 4 mars 1998 ; que l'agence l'a assigné en paiement de la clause pénale contractuelle ;

Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt retient que le fait que l'agence ne puisse justifier de l'information qu'elle a donnée à son mandant par lettre recommandée avec accusé de réception, un récépissé ou un émargement comme cela est stipulé au contrat n'a pas d'incidence sur la réalité de l'information donnée laquelle peut être démontrée par tout autre moyen, que l'agence n'avait aucun intérêt à dissimuler cette information qui démontrait l'efficacité de ses diligences, que M. X... ayant visité au début du mois de janvier 1998, par l'intermédiaire de cette agence, un bien dont il s'était porté acquéreur, il apparaît impensable que, lors de cette visite, il n'ait pas été question de la vente de sa propriété qui avait fait l'objet d'un compromis quelques jours auparavant, et que la société Agence de la République produit aux débats la copie des courriers simples qu'elle a adressés, les 4 décembre 1997 et 26 janvier 1998, à M. X... pour l'informer de la signature du compromis ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que la clause du mandat de vente, stipulée conformément aux exigences de l'article 77 du décret du 20 juillet 1972, interdisait à l'intermédiaire de rapporter la preuve de l'information du mandant autrement que par la production de l'avis de réception de la lettre recommandée ou du récépissé ou de l'écrit contenant l'information dûment émargé, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

Commentaire

Cet arrêt rappelle une obligation souvent négligée par les agences, qui consiste à respecter l'article 77 du décret du 20 juillet 1972, et à informer son mandant de l'accomplissement du mandat, dans les huit jours de l'opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

11°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 17 Décembre 1991.

« Attendu qu'il ressort de l'article 1er du premier de ces textes que ses dispositions s'appliquent à tout acte d'entremise concernant l'achat ou la vente d'immeuble et, notamment à un apport d'affaires ; qu'il résulte de la combinaison de l'article 6 de la loi précitée et des articles 72 et 73 du second texte, qui n'établissent aucune distinction en fonction de la profession du client, que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ;

Attendu que, par lettre du 24 octobre 1986, la société Kaufman et Broad, promoteur immobilier, a confirmé à M. Silvestri, agent immobilier, son accord pour lui régler une commission à titre d'apport d'affaire, après signature de l'acte authentique de vente ; que cette société s'étant ultérieurement refusée à régler la facture présentée par M. Silvestri, celui-ci l'a assignée en paiement ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt infirmatif attaqué a retenu que la loi du 2 janvier 1970, qui a pour but la protection de la clientèle, était inapplicable à la convention litigieuse, relative à un simple apport d'affaire et conclue entre deux commerçants, " professionnels de l'immobilier " ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

Commentaire

La loi Hoguet s'applique aussi au contrat d'entremise entre commerçants.

12°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 30 Mai 2006.

« Attendu que M. X... a donné à la société Immoplus mandat exclusif, pour une durée irrévocable de trois mois, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année, de vendre des immeubles lui appartenant ; que, reprochant à M. X... d'avoir révoqué ce mandat au cours de la période de trois mois suivant sa conclusion, la société Immoplus l'a assigné en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale que stipulait ledit mandat ;

Qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué (Pau, 13 juillet 2004) d'avoir rejeté cette demande, alors, selon le moyen, qu'il résultait du contrat de mandat qu'il était consenti à titre irrévocable pour une durée de trois mois à compter du 23 août 2001, ce contrat étant renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année et révocable dès lors à tout moment avec un préavis de trois mois ; qu'en retenant pour dénier tout droit au bénéfice de la clause pénale insérée au contrat à la société Immoplus que "même s'il est stipulé irrévocable, le mandat de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération, qu'ayant exercé ce droit le 2 octobre 1991, (en réalité 2001), avant que l'agent immobilier n'ait trouvé un acquéreur le 17 octobre suivant, M. X... ne saurait être tenu au paiement de la commission de 50 000 francs qui aurait été exigible si la vente avait été passée" et par voie de conséquence que "la révocation du mandat met fin à sa force obligatoire et rend caduque la clause pénale stipulée par le mandataire au cas où le mandant refuse de passer l'acte de vente", la cour d'appel a violé par fausse application les dispositions des articles 7 de la loi du 2 janvier 1970, 78, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972 et 1134 du Code civil ;

Mais attendu que le mandat, même stipulé irrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération ; que la révocation produit, alors, tous ses effets ; que c'est donc à bon droit qu'ayant constaté que M. X... avait renoncé à la vente faisant l'objet du mandat qu'il avait donné à la société Immoplus et informé celle-ci de sa décision avant qu'elle ne lui présente un acquéreur, la cour d'appel en a déduit que cette renonciation emportait révocation dudit mandat, et privait, dès lors, d'effet la clause pénale litigieuse ; que le moyen n'est pas fondé »

Commentaire

Cet arrêt juge que même irrévocable le mandat n'empêche pas le mandant du droit de renoncer à l'opération, c'est à dire de renoncer à vendre.

13°) Extrait de la décision de la Cour de Cassation du 5 avril 2012.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 janvier 2011), que la société Cecim, aux droits de laquelle vient la société Oceanis Partners, actuellement dénommée O. Com, agent immobilier chargé par des promoteurs de commercialiser divers programmes immobiliers, a, suivant acte du 5 janvier 2005, confié à M. X..., agent commercial exerçant sous l'enseigne Mil Immo, un mandat de négociation et celui-ci a, courant mars 2005, chargé M. Y... de prospecter des clients ; que les relations entre ces deux derniers ayant cessé début juillet 2005, la société Cecim a confié à M. Y..., le 11 juillet 2005, un mandat de commercialisation de biens immobiliers et, le 20 du même mois, un contrat prévoyant le versement d'une commission de 1 % pour toute réservation dont le dossier de financement serait confié à la société Cecim financement ; que M. X... a réclamé à la société Cecim le paiement de commissions afférentes à diverses ventes immobilières conclues entre janvier 2005 et mai 2006 ; que, pour sa part, M. Y... a sollicité le versement par M. X... et, subsidiairement, par ce dernier et par la société Cecim solidairement, de commissions relatives à des ventes de biens immobiliers intervenues au cours du premier semestre 2005 ; Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen : 1°/ que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, en ce qu'elles exigent notamment la détention d'une carte professionnelle ou d'un agrément administratif, sont édictées en faveur de la protection des vendeurs et des acquéreurs et ne sont pas applicables dans les relations entre agents immobiliers et autres professionnels de la négociation commerciale ; qu'en relevant, pour le débouter de sa demande en paiement des commissions telles que stipulées dans le contrat de commercialisation du 5 janvier 2005, que M. X... ne justifiait pas, vis-à-vis de la société Cecim, aux droits de laquelle est venue la société O. Com, d'une carte professionnelle ou d'un agrément préfectoral, la cour d'appel, qui a expressément relevé que la société Cecim était un agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs, a violé, par fausse application, les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 2°/ alors qu'en relevant "qu'il importe peu que M. X... ait reçu un mandat écrit le 5 janvier 2005 émanant de l'agent immobilier Cecim, de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers, promoteur, qui les avait lui-même confiés à la société Cecim pour les vendre", la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, a derechef violé les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 3°/ alors qu'en refusant de faire application du mandat de commercialisation en date du 5 janvier 2005 conclu entre la société Cecim, agent immobilier mandant, elle-même mandataire de tiers vendeurs, et M. X..., mandataire et sous-mandataire, instituant en faveur de ce dernier le versement d'une commission pour la signature de tout acte authentique de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... avait exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ou de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l'article 4 de la loi et à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d'ordre public, peu important qu'il ait reçu un mandat écrit émanant de la société Cecim elle-même mandatée pour vendre des biens immobiliers appartenant à des tiers, la cour d'appel en a exactement déduit que celui-ci ne pouvait prétendre au paiement de commissions concernant les dossiers ayant fait l'objet de contrats de réservation alors qu'il n'avait aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d'intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers et être commissionné comme tel ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches".

Commentaire

Le négociateur immobilier n'avait pas de carte d'agent immobilier : il n'a pas droit à sa commission.

14°) Extrait de l'arrêt de la Cour de Cassation du 6 novembre 2002 :

"Attendu que par acte du 15 janvier 1986 la SCI KLL a donné mandat à M. X..., agent immobilier, de vendre un ensemble d'appartements, pour une période de trois mois renouvelable par tacite reconduction ; que M. X... a assigné la SCI KLL en paiement de ses commissions, tandis que celle-ci a demandé reconventionnellement la restitution de sommes indûment perçues par son mandataire ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt (Basse-Terre, 14 décembre 1998), de l'avoir condamné à rembourser à la SCI KLL la somme de 723 498,25 francs alors selon le moyen, 1 ) que le mandant est tenu des engagements contractés par son mandataire au-delà de son mandat lorsqu'il les a ratifiés expressément ou tacitement ; 2 ) que la cour d'appel a dénaturé les lettres des 16 février et 24 avril 1987, dans lesquelles la SCI KLL s'engageait délibérément à lui payer les commissions ; Mais attendu que la cour d'appel a constaté que la SCI KLL avait payé par erreur des honoraires en exécution d'un mandat expiré ; que c'est donc à bon droit, hors toute dénaturation, qu'elle a retenu que les commissions payées antérieurement à la réitération de la vente par acte authentique, et pour des ventes intervenues postérieurement au mandat n'étaient pas dues et étaient, en conséquence, sujettes à répétition ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille deux."

Commentaire

Cet arrêt est important : il juge que le fait de trouver un acquéreur après l'expiration du mandat ne permet pas à l'agence de réclamer une commission.

Christophe BUFFET est avocat à Angers