Quelques décisions
1°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 13 Décembre 2005 .
« Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel qui relève par motifs propres que les époux X... avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu'ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu'elles n'empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps, n'encourt pas les griefs du moyen »
2°) Extrait de l'arrêt rendu par la Cour d’Appel de Toulouse le 1er Décembre 2003.
« Attendu que le délai de rétractation de 7 jours prévu par l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation court du lendemain "de la première présentation de la lettre notifiant l'acte" ;
Attendu que l'acte de remise dont se prévaut l'agence est un document entièrement dactylographié, y compris quant à la date, et simplement signé par Mme X... ;
Attendu qu'en exigeant que l'acte sous seing privé soit remis au candidat acquéreur par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou "par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de la remise", le législateur a entendu que la date de remise du document ne puisse être discutée, ce qui nécessite que la remise soit faite par un tiers, hors des locaux de l'agence ou à un autre moment que lors d'une visite domiciliaire ;
Attendu qu'ainsi la remise par l'agent immobilier lui-même contre récépissé ne présente pas de garantie équivalente à un courrier recommandé avec AR pour la détermination de la date de réception de l'acte dont la notification est prévue par l'article précité du code de la construction et de l'habitation ;
Que c'est donc à bon droit que le premier juge a dit que le délai de rétractation n'avait pas couru et déclaré en conséquence valable la rétractation au surplus justifiée par l'erreur légitime commise par l'intimée sur l'accessibilité du parking eu égard aux dimensions de sa voiture »
« Mais attendu que la cour d'appel qui, après avoir énoncé que l'exécution volontaire de la convention était admise comme palliatif des formalités prescrites, a relevé que le mandat de recherche qui ne comportait pas la mention du nombre d'exemplaires, portait la date du 17 juillet 1997, que Mme X... avait visité le bien le 30 juillet 1997, que M. X... avait lui-même signé un bon de visite portant la date du 30 juillet 1997 au profit de l'agence des Trinitaires et surtout qu'il avait signé un bon de commission pour la somme de 50 000 francs qu'il reconnaissait devoir à l'Agence des Trinitaires" pour la négociation de la villa des époux Y...", le fait que la date du 12 août 1997 ait été portée de sa main n'enlevant aucun caractère probant à cet engagement, en a justement déduit que ces trois documents signés de M. X... s'enchaînaient logiquement dans la chronologie des obligations souscrites pour la réalisation de l'opération de sorte qu'ils établissaient l'exécution volontaire du mandat de recherche ; que le moyen, qui manque en fait en ses deux premières branches, n'est pas fondé en ses deux dernières »
4°) Extrait de la décision rendue par la Cour d'Appel de Toulouse le 3 Novembre 1997.
Si un agent immobilier, qui bénéficie d'un mandat de vente, fait visiter à une personne un immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée avoir été conclue par l'entremise de cet agent. Encore faut-il qu'il s'agisse effectivement de la même opération, laquelle ne se définit pas simplement par l'identité du vendeur et de l'acquéreur, mais également par les conditions de la vente qui doivent être, sinon identiques, du moins proches. Le fait que la vente ait été signée plus de neuf mois après l'expiration du mandat n'enlève, en soi, rien aux droits de l'agent immobilier. Le fait qu'elle se soit produite plus de dix neuf mois après la signature du bon de visite vient conforter l'idée qu'il ne s'agit pas de la même opération, l'acheteur ayant été informé que le fonds était encore en vente par simple annonce. Compte tenu de l'importance du délai ainsi écoulé, de la différence très sensible des conditions de vente et des conditions dans lesquelles le vendeur et l'acquéreur sont entrés en relation pour conclure cette vente, l'agent immobilier n'apporte pas la démonstration du rôle qu'il aurait joué dans la transaction, celui-ci ne se présumant pas de façon définitive au simple vu du mandat et du bon de visite.
Cette décision a été cassée par l'arrêt de la Cour de Cassation qui suit.
5°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 14 Novembre 2000.
«Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;
Attendu que la société Quede a, le 12 janvier 1993, donné mandat non exclusif à la société Cabinet Temp, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite d'une durée totale d'un an, de vendre un fonds de commerce de bar ; que, le 13 janvier 1993, l'agent immobilier présentait le bien à M. Cointe, qui n'a pas donné suite à la visite, mais l'a acquis en septembre 1994 ; que la société Cabinet Temp a assigné la société Quede et M. Cointe en paiement de sa commission ;
Attendu que pour débouter l'agence immobilière de toutes ses demandes, l'arrêt attaqué retient que si le mandat avait été donné de vendre au prix de 750 000 francs, la vente s'est effectivement conclue au prix de 450 000 francs ; que la vente s'est produite plus de dix-neuf mois après la signature du bon de visite, ce qui vient conforter l'idée qu'il ne s'agit pas de la même opération, l'acheteur ayant été informé que le fonds était encore en vente par une simple annonce ; que l'agent immobilier n'apporte pas la démonstration du rôle qu'il aurait joué dans la transaction ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'agent immobilier avait fait visiter l'immeuble à l'acquéreur pendant la durée du mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé »
6°) Extrait de la décision rendue par la Cour d'appel de Riom le 8 Janvier 2004.
«Attendu que l'appelant fait valoir qu'en vertu du mandat de vente que lui avait donné Mme Y... le 29 août 2001, il est parvenu à trouver des acquéreurs qui ont signé un compromis le 5 septembre que la venderesse a finalement refusé sous des prétextes divers de régulariser ;
Attendu que la régularité formelle de l'intervention de M. X... agissant en vertu d'un mandat n'est pas discutable ;
Attendu qu'il est de principe qu'aucune rémunération n'est due à l'agent immobilier tant que l'opération n'est pas conclue et constatée dans un acte écrit signé des deux parties ;
Mais attendu que ledit agent a en l'espèce trouvé un acquéreur auquel il a fait signer un compromis au prix convenu avec la venderesse ;
Que ce faisant, il a donc rempli la mission qui lui avait été confiée par sa mandante et que l'absence de signature postérieure d'un acte n'est due qu'au revirement opéré par celle-ci qui a finalement renoncé à vendre son immeuble ;
Attendu que Mme Y... était d'autant plus consciente de cette situation que dans un fax daté du 10 octobre 2001, elle a promis d'adresser un chèque de 30.000 F (4.573,47 euros) représentant les honoraires de l'agent immobilier, reconnaissant ainsi que ce dernier y avait droit et invoquant paradoxalement un désistement des vendeurs qui s'avère relever de sa seule imagination ;
Attendu qu'ainsi même si l'agent immobilier ne peut prétendre à commission du fait de la non réalisation effective de la vente, il est en droit, en vertu de l'engagement de payer sus-rappelé comme aussi de l'attitude de la venderesse qui s'est refusé à vendre sans explication valable et alors que l'agent immobilier avait exécuté son mandat et qui a ainsi commis une faute justifiant pour le moins l'allocation de dommages-intérêts, d' obtenir le paiement de la somme qu'il réclame ;»
7°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 28 Octobre 2003 .
« Attendu que la société Foch associés fait grief à l'arrêt attaqué (Lyon, 21 décembre 2000) d'avoir rejeté sa demande en paiement des commissions dues en sa qualité d'agent immobilier ;
Attendu, d'abord, que la société Foch associés ne justifie pas avoir soutenu devant les juges du fond que l'acte synallagmatique du 6 juin 1996 ne constituait pas l'engagement des parties ;
Attendu, ensuite, que, procédant aux recherches invoquées, la cour d'appel, qui a relevé que la société Foch associés avait commencé à remplir ses missions de négociation à compter des lettres écrites par ses clients les 3 avril et 6 mai 1996 a décidé, à bon droit, que l'agent immobilier n'était pas, alors, titulaire de mandats écrits conformes aux prescriptions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, ce dont il résultait qu'il n'avait pas droit aux commissions promises dans lesdites lettres »
8°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 16 Mai 2006.
« Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
Attendu que M. X... a confié à l'agence immobilière Abondance Immobilière le 24 mars 2001 un mandat non exclusif de vendre sa maison, moyennant une rémunération de 5 % à la charge de l'acquéreur ; que les époux Y... ont visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001 ; que la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, l'agence Martin à laquelle M. X... avait également donné mandat non exclusif de vente ;
Attendu que pour condamner le vendeur à payer à l'agence immobilière Abondance Immobilière l'indemnité forfaitaire de 5 % du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
9°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 19 Mai 1999.
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 3 septembre 1996), que, par acte du 2 octobre 1991, Mme Zanetta a acquis des époux Jolly un fonds de commerce et les locaux dans lesquels était exploité ce fonds, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 300 000 francs, la commission de l'agent immobilier, la société Akor, étant fixée à 47 440 francs ; qu'elle a versé entre les mains du notaire une somme de 70 000 francs devant rester acquise aux vendeurs si la condition suspensive ne se réalisait pas dans le délai prévu, par la faute ou la négligence de l'acquéreur ; que < xml="true" ns="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" prefix="st1" namespace="">la Banque populaire Angers Vendée (la banque) n'ayant pas accepté la demande de financement présentée par Mme Zanetta, les parties ont rédigé, le 18 décembre 1991, un additif aux termes duquel les vendeurs baissaient le prix de vente et Mme Zanetta s'engageait à déposer un nouveau dossier de prêt uniquement pour le montant de l'acquisition et pour une somme qui ne pouvait dépasser 150 000 francs et à justifier de l'accord de la banque au plus tard le 31 décembre 1991, la commission de l'agent immobilier étant ramenée à 32 000 francs ; que la banque a informé, le 15 janvier 1992, Mme Zanetta qu'il ne lui était pas possible de donner une suite favorable à sa demande ; que, le 13 février 1992, Mme Zanetta a assigné, aux fins d'obtenir le remboursement de la somme de 70 000 francs, les époux Jolly et la société Akor qui, reconventionnellement, ont réclamé le paiement de la somme de 70 000 francs et le paiement de la commission d'intermédiaire stipulée ;
Attendu que Mme Zanetta fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux Jolly la somme de 30 000 francs au titre de la clause pénale, alors, selon le moyen, qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que Mme Zanetta a effectivement sollicité à deux reprises le prêt nécessaire à l'acquisition ; que, dès lors, en lui imputant la défaillance de la condition suspensive, par des motifs inopérants tirés de la sollicitation d'une seule banque et de demandes de financement excédant ce qui aurait été prévu, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le montant du crédit, prévu dans l'acte, que Mme Zanetta devait solliciter, était de 300 000 francs, ramené à 150 000 francs dans un additif, et qu'en réalité, elle avait demandé l'octroi de prêts d'un montant supérieur, soit 994 256 francs, puis 786 100 francs, la cour d'appel a pu déduire de ce manquement de Mme Zanetta à son obligation de solliciter un prêt correspondant aux caractéristiques définies dans la promesse de vente qu'elle avait empêché la réalisation de la condition suspensive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa, de l'article 6, de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;
Attendu que pour condamner Mme Zanetta à payer à l'intermédiaire de la vente immobilière, la société Akor, la somme de 32 000 francs au titre de la commission, l'arrêt retient que la responsabilité de Mme Zanetta dans le défaut de réalisation de la condition suspensive entraîne le paiement de la commission à l'agence immobilière ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'à défaut de réalisation effective de l'opération, l'agent immobilier n'a pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
10°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 14 Juin 1984.
«Mais attendu que, lorsque le mandat donné à un agent immobilier stipule que la commission sera à la charge du seul mandant, ce qui était le cas en l'espèce, il n'est pas nécessaire pour la validité de cette clause qu'elle soit reprise dans l'engagement des parties relatif à l'opération pour laquelle le mandat a été donné, dès lors que la commission est réclamée uniquement au mandant ; qu'en effet, il résulte de l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dont les dispositions doivent être combinées avec celles de l'article l165 du Code civil, que les mentions relatives à la commission ne doivent figurer à la fois dans le mandat et dans l'engagement des parties à l'opération que lorsque tout ou partie de cette commission est à la charge d'une personne autre que le mandant.»
11°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 30 Mars 2004.
3°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 4 Avril 2006.
« Vu l'article 77 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que l'agent immobilier doit informer son mandant de l'accomplissement du mandat, dans les huit jours de l'opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement et que ces dispositions sont d'ordre public ;
Attendu que le 6 août 1997, M. X... a donné mandat non exclusif à la société Agence de la République, exerçant sous l'enseigne Laforêt immobilier, de vendre un bien immobilier ; que le 3 décembre 1997, celle-ci a fait signer par un acquéreur un compromis de vente aux conditions fixées au mandat ; que M. X... a refusé de signer cet acte dont il prétend n'avoir eu connaissance que par une mise en demeure du 11 mars 1998, alors qu'il avait déjà lui-même vendu son bien, le 4 mars 1998 ; que l'agence l'a assigné en paiement de la clause pénale contractuelle ;
Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt retient que le fait que l'agence ne puisse justifier de l'information qu'elle a donnée à son mandant par lettre recommandée avec accusé de réception, un récépissé ou un émargement comme cela est stipulé au contrat n'a pas d'incidence sur la réalité de l'information donnée laquelle peut être démontrée par tout autre moyen, que l'agence n'avait aucun intérêt à dissimuler cette information qui démontrait l'efficacité de ses diligences, que M. X... ayant visité au début du mois de janvier 1998, par l'intermédiaire de cette agence, un bien dont il s'était porté acquéreur, il apparaît impensable que, lors de cette visite, il n'ait pas été question de la vente de sa propriété qui avait fait l'objet d'un compromis quelques jours auparavant, et que la société Agence de la République produit aux débats la copie des courriers simples qu'elle a adressés, les 4 décembre 1997 et 26 janvier 1998, à M. X... pour l'informer de la signature du compromis ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que la clause du mandat de vente, stipulée conformément aux exigences de l'article 77 du décret du 20 juillet 1972, interdisait à l'intermédiaire de rapporter la preuve de l'information du mandant autrement que par la production de l'avis de réception de la lettre recommandée ou du récépissé ou de l'écrit contenant l'information dûment émargé, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »
12°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 17 Décembre 1991.
« Attendu qu'il ressort de l'article 1er du premier de ces textes que ses dispositions s'appliquent à tout acte d'entremise concernant l'achat ou la vente d'immeuble et, notamment à un apport d'affaires ; qu'il résulte de la combinaison de l'article 6 de la loi précitée et des articles 72 et 73 du second texte, qui n'établissent aucune distinction en fonction de la profession du client, que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ;
Attendu que, par lettre du 24 octobre 1986, la société Kaufman et Broad, promoteur immobilier, a confirmé à M. Silvestri, agent immobilier, son accord pour lui régler une commission à titre d'apport d'affaire, après signature de l'acte authentique de vente ; que cette société s'étant ultérieurement refusée à régler la facture présentée par M. Silvestri, celui-ci l'a assignée en paiement ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt infirmatif attaqué a retenu que la loi du 2 janvier 1970, qui a pour but la protection de la clientèle, était inapplicable à la convention litigieuse, relative à un simple apport d'affaire et conclue entre deux commerçants, " professionnels de l'immobilier " ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
13°) Extrait de la décision rendue par la Cour de Cassation le 30 Mai 2006.
« Attendu que M. X... a donné à la société Immoplus mandat exclusif, pour une durée irrévocable de trois mois, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année, de vendre des immeubles lui appartenant ; que, reprochant à M. X... d'avoir révoqué ce mandat au cours de la période de trois mois suivant sa conclusion, la société Immoplus l'a assigné en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale que stipulait ledit mandat ;
Qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué (Pau, 13 juillet 2004) d'avoir rejeté cette demande, alors, selon le moyen, qu'il résultait du contrat de mandat qu'il était consenti à titre irrévocable pour une durée de trois mois à compter du 23 août 2001, ce contrat étant renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année et révocable dès lors à tout moment avec un préavis de trois mois ; qu'en retenant pour dénier tout droit au bénéfice de la clause pénale insérée au contrat à la société Immoplus que "même s'il est stipulé irrévocable, le mandat de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération, qu'ayant exercé ce droit le 2 octobre 1991, (en réalité 2001), avant que l'agent immobilier n'ait trouvé un acquéreur le 17 octobre suivant, M. X... ne saurait être tenu au paiement de la commission de 50 000 francs qui aurait été exigible si la vente avait été passée" et par voie de conséquence que "la révocation du mandat met fin à sa force obligatoire et rend caduque la clause pénale stipulée par le mandataire au cas où le mandant refuse de passer l'acte de vente", la cour d'appel a violé par fausse application les dispositions des articles 7 de la loi du 2 janvier 1970, 78, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972 et 1134 du Code civil ;
Mais attendu que le mandat, même stipulé irrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération ; que la révocation produit, alors, tous ses effets ; que c'est donc à bon droit qu'ayant constaté que M. X... avait renoncé à la vente faisant l'objet du mandat qu'il avait donné à la société Immoplus et informé celle-ci de sa décision avant qu'elle ne lui présente un acquéreur, la cour d'appel en a déduit que cette renonciation emportait révocation dudit mandat, et privait, dès lors, d'effet la clause pénale litigieuse ; que le moyen n'est pas fondé »