Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
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Le droit de préemption urbain est le plus souvent mal supporté par les vendeurs qui en sont victimes qui ont cependant une tendance naturelle à ne pas le contester, considérant naïvement que la puissance publique ne peut se tromper ni commettre d’illégalité.
Cette impression est trompeuse et la réalité est que très souvent, les décisions des communes faisant application du droit de préemption urbain sont illégales.
On considère généralement qu’environ la moitié des décisions de préemption faite au titre du droit de préemption urbain est illégale.
Cependant, ces décisions de préemption deviennent définitives à défaut d’être contestées par les propriétaires, vendeur ou acheteur qui ne s’y opposent pas.
L’objet de ce site est de décrire quelques-unes des règles qui sont le plus souvent violées par les communes à l’occasion de l’exercice du droit de préemption urbain.
Il ne s'agit cependant que de l'énonciation de quelques-unes des causes d'illégalité des décisions de préemption, et la consultation d'un avocat est évidemment nécessaire pour disposer de tous les éléments permettant de prendre la décision de contester ou non une décision de préemption.
Qui peut contester la décision d’exercice du droit de préemption urbain ?
L’exercice du droit de préemption urbain peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif compétent.
Le recours peut être engagé par le vendeur, bien entendu, première victime du droit de préemption, mais aussi par l’acquéreur évincé, c’est-à-dire celui qui originellement devait acquérir le bien et avait le plus souvent signé un compromis à l’occasion duquel une déclaration d’intention d’aliéner à été établie et a été adressée à la commune pour qu’elle puisse voir éventuellement le droit de préemption urbain.
Voici une décision qui admet l’exercice du recours par l’acquéreur évincé à l’encontre de la décision de préemption :
“Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 15 juin et 21 juillet 1992 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés par la VILLE DE VITRY-SUR-SEINE, représentée par son maire en exercice ; la VILLE DE VITRY-SUR-SEINE demande que le Conseil d'Etat :
1°) annule le jugement du 6 février 1992 par lequel le tribunal administratif de Paris a, sur la demande de la société Parimmo, annulé pour excès de pouvoir l'arrêté du 25 septembre 1989 de son maire, décidant d'exercer le droit de préemption urbain de la commune sur un ensemble immobilier situé ... ;
2°) rejette la demande présentée par la société Parimmo devant le tribunal administratif ;
3°) condamne la société Parimmo à lui payer une somme de 10 000 F au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de Mme Guilhemsans, Maître des Requêtes,
- les conclusions de M. Goulard, Commissaire du gouvernement ;
Considérant que la société Savgi a consenti, le 25 août 1989, à la société Parimmo une promesse de vente portant sur un ensemble d'immeubles commerciaux situés à Vitry-sur-Seine, qui a ensuite fait l'objet, de la part de cette ville, d'une décision de préemption, le 25 septembre 1989 ; qu'en sa qualité d'acheteur évincé, la société Parimmo justifiait d'un intérêt lui donnant qualité pour agir à l'encontre de cette décision, alors même que, postérieurement à la date à laquelle celle-ci a été prise, la promesse de vente serait devenue caduque ; que cette caducité, qui n'a pas affecté l'existence même de la décision attaquée, n'a pas davantage eu pour effet de rendre sans objet la demande de la société Parimmo ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : "Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou des opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en oeuvre les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites opérations. Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé" ; qu'aux termes de l'article L. 300-1 du même code : "Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques ... L'aménagement, au sens du présent code, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations" ; qu'il résulte de ces dispositions que les communes ne peuvent décider d'exercer le droit de préemption urbain mentionné à l'article L. 210-1 que si, à la date à laquelle cette décision est prise, elles ont effectivement un projet d'action ou d'opération d'aménagement, au sens des dispositions de l'article L. 300-1 ;
Considérant qu'il ressort, d'une part, des motifs de la décision attaquée que la VILLE DE VITRY-SUR-SEINE a exercé le droit de préemption eu égard à l'intérêt, pour elle, "d'acquérir le bien dans le but d'organiser le maintien, l'extension ou l'accroissement des activités de la commune", et, d'autre part, des termes de la notice explicative à laquelle cette décision fait référence, que "l'acquisition de ce bien par la ville permettrait de maintenir et de développer une activité économique nécessaire à ce secteur" ; que la VILLE DE VITRY-SUR-SEINE soutient qu'elle entendait ainsi orienter l'activité de la "Dalle Saint-Pierre" dans le sens de la politique d'aménagement qu'elle souhaitait mener, ce qui impliquait, notamment, une transformation de l'équipement commercial existant ; qu'il ne résulte toutefois d'aucune des pièces du dossier qu'à la date de la décision attaquée, la ville ait envisagé de mettre en oeuvre une telle action ou opération d'aménagement ; qu'il suit de là que cette décision est entachée d'illégalité ; qu'en conséquence, la VILLE DE VITRY-SUR-SEINE n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris en a prononcé l'annulation, à la demande de la société Parimmo ;
Considérant que les dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 font obstacle à ce que la société Parimmo, qui n'est pas, dans la présente espèce, la partie perdante, soit condamnée à payer à la VILLE DE VITRY-SUR-SEINE la somme qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
Article 1er : La requête de la VILLE DE VITRY-SUR-SEINE est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la VILLE DE VITRY-SUR-SEINE, à la société Parimmo et au ministre de l'équipement, des transports et du logement.”
Il y a lieu d’observer en outre que le délai de recours peut être ouvert de façon plus large à l’égard de l’acquéreur évincé qu’à l’égard du vendeur lui-même, en ce qui concerne le délai de recours, si la déclaration d’intention d’aliéner ne mentionnait pas pas le nom de cet acquéreur. Le délai de recours ne court en effet pas à l’encontre de celui-ci s’il n’a pas reçu de notification.
Voici une décision qui retient l’absence d’écoulement du délai de recours à l’égard de l’acquéreur qui n’a pas été mentionné sur la déclaration d’intention d’aliéner :
“Vu la requête, enregistrée le 27 janvier 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour la SOCIETE ACTILOR, dont le siège est 2, rue des Crêtes à Boulay (57220), représentée par son gérant en exercice ; la SOCIETE ACTILOR demande au Conseil d'Etat :
1)° d'annuler l'ordonnance en date du 10 janvier 2006 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Lille a rejeté sa demande tendant à la suspension de l'exécution de la décision du 20 juillet 2005 par laquelle la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole a exercé son droit de préemption sur l'ensemble immobilier cadastré section C n°s 189, 48 et 49 ;
2°) statuant en référé, de suspendre l'exécution de cette décision ;
3°) de mettre à la charge de la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Catherine de Salins, Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Defrenois, Levis, avocat de la SOCIETE ACTILOR et de Me Balat, avocat de la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole,
- les conclusions de M. Christophe Devys, Commissaire du gouvernement ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » ;
Sur les conclusions à fin de non-lieu :
Considérant que la mesure de suspension que le juge des référés peut prononcer sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative à l'égard d'une décision de préemption peut consister, selon les cas, non seulement à faire obstacle à la prise de possession du bien par la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également, si le transfert de propriété a été opéré à la date à laquelle il statue, à empêcher cette collectivité de faire usage de certaines des prérogatives qui s'attachent au droit de propriété de nature à éviter que l'usage ou la disposition qu'elle fera de ce bien jusqu'à ce qu'il soit statué sur le litige au fond rendent irréversible la décision de préemption, sous réserve cependant qu'à cette date la collectivité n'en ait pas déjà disposé - par exemple par la revente du bien à un tiers - de telle sorte que ces mesures seraient également devenues sans objet ; que, par suite, si le transfert à la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole de l'ensemble immobilier situé à Valenciennes qu'elle avait préempté par décision du 20 juillet 2005 doit, comme elle le soutient, être regardé comme étant intervenu à la suite de la signature d'un acte authentique de vente le 13 avril 2006 et du paiement de la somme de 16 000 euros correspondant à la partie du prix convenu devant être versé en espèce, cette circonstance n'a pas pour effet de priver d'objet les conclusions de la SOCIETE ACTILOR tendant à la suspension de l'exécution de cette décision dès lors qu'il n'est pas établi ni d'ailleurs allégué que la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole ne serait plus propriétaire de l'ensemble immobilier litigieux ;
Sur le pourvoi :
Considérant qu'eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision ; qu'il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption ; qu'il appartient au juge de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.
Considérant qu'en se fondant sur la circonstance que la SOCIETE ACTILOR, dont il ressortait des pièces du dossier qui lui était soumis qu'elle agissait en sa qualité d'acquéreur évincé, ne justifiait pas de l'urgence qu'il y aurait pour elle à obtenir la suspension de l'exécution de la décision du 20 juillet 2005 par laquelle le président de la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole a fait usage du droit de préemption sur un ensemble immobilier situé à Valenciennes aux conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner pour rejeter, par l'ordonnance attaquée, la demande de suspension présentée par cette société alors que la condition d'urgence doit, en principe, comme il est dit ci-dessus, être constatée au profit de l'acquéreur évincé, le juge des référés du tribunal administratif de Lille a commis une erreur de droit ; qu'en outre, la circonstance également prise en compte par le juge des référés et tirée de la nécessité pour la communauté d'agglomération de procéder, sans faire obstacle à la réalisation du projet, à des démolitions à la suite de déprédations subies par l'immeuble du fait d'occupants sans titre - finalité qui n'est pas celle poursuivie par la décision de préemption - n'est en tout état de cause pas constitutive de circonstances particulières de nature à faire obstacle à la présomption d'urgence au profit de l'acquéreur évincé ; que, par suite, l'ordonnance attaquée doit être annulée ;
Considérant qu'il y lieu de régler l'affaire au fond au titre de la procédure de référé en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;
Sur la recevabilité de la demande de la SOCIETE ACTILOR :
Considérant, d'une part, que la présence dans la promesse de vente signée entre le propriétaire de l'ensemble immobilier et la SOCIETE ACTILOR d'une clause de caducité au cas où le bénéficiaire du droit de préemption déciderait d'exercer son droit aux prix et conditions figurant dans cet acte ne fait pas obstacle à ce que, en cas d'annulation de la décision de préemption et si le propriétaire et l'acquéreur en sont d'accord, la vente se poursuive ; qu'en conséquence, la présence d'une telle clause ne prive pas l'acquéreur évincé par la décision de préemption d'un intérêt à contester la légalité de cette décision et à en demander la suspension ;
Considérant, d'autre part, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision de préemption puisse être regardée comme ayant été notifiée à la SOCIETE ACTILOR avec la mention des voies et délais de recours ; qu'au surplus, la lettre du 14 septembre 2005 rejetant son recours gracieux contre cette décision ne comporte pas davantage la mention de ces voies et délais ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir opposées par la communauté d'agglomération et tirées du défaut d'intérêt à agir de la société requérante et de la tardiveté du recours pour excès de pouvoir introduit contre la décision de préemption ne peuvent, en tout état de cause, qu'être rejetées ;
Sur la demande de suspension :
Considérant, d'une part, qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que la SOCIETE ACTILOR bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomption d'urgence ; que, si la communauté d'agglomération invoque la nécessité de démolir sans délai des bâtiments se trouvant sur l'ensemble immobilier objet de la décision de préemption en raison de déprédations qu'ils subissent du fait d'occupants sans titre, cette circonstance - qui peut trouver une réponse sans recourir à l'exercice du droit de préemption - ne constitue pas une situation particulière susceptible de faire obstacle à ce qu'une situation d'urgence soit reconnue au profit de la SOCIETE ACTILOR ;
Considérant, d'autre part, que l'ensemble des moyens invoqués par la SOCIETE ACTILOR et tirés de ce que la décision attaquée a été prise par une autorité incompétente faute pour la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole d'avoir reçu de la commune de Valenciennes délégation du droit de préemption en pareilles circonstances, de ce que, en tout état de cause, le signataire de la décision ne justifie pas d'une délégation de signature régulièrement accordée, de l'insuffisante motivation de la décision et de son défaut de notification au préfet du Nord paraissent, en l'état de l'instruction, propres à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède et compte tenu de la signature de l'acte de vente déjà intervenue, qu'il y a lieu de suspendre l'exécution de la décision de préemption en date du 20 juillet 2005 en tant qu'elle permet à la communauté d'agglomération de disposer de l'ensemble ainsi acquis et peut la conduire à user de ce bien dans des conditions qui rendraient irréversible cette décision de préemption ; que, toutefois, cette décision de suspension ne fait pas obstacle à ce que la communauté d'agglomération prenne les mesures conservatoires qui s'avéreraient nécessaires ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à sa charge, sur le fondement de ces dispositions, le versement à la SOCIETE ACTILOR d'une somme de 3 000 euros au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Lille en date du 10 janvier 2006 est annulée.
Article 2 : L'exécution de la décision en date du 20 juillet 2005 par laquelle le président de la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole a fait usage du droit de préemption urbain sur un ensemble immobilier situé à Valenciennes est suspendue en tant que cette décision permet à la communauté de disposer de l'ensemble ainsi acquis et peut la conduire à en user dans des conditions qui rendraient irréversible cette décision.
Article 3 : La communauté d'agglomération Valenciennes Métropole versera à la SOCIETE ACTILOR la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole tendant au bénéfice des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE ACTILOR, à la communauté d'agglomération Valenciennes Métropole et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer.”
La procédure de référé peut-elle être employée pour contester la décision d’exercice du droit de préemption urbain ?
Non seulement la procédure de référé peut être utilisée, mais elle est même fortement conseillée, car le juge administratif considère que l’une de ces conditions essentielles, qui est l’urgence est forcément présumée dans le cas où il s’agit de demander la suspension des effets d’une décision de préemption.
Voici par exemple une décision qui présume cette urgence dans le cas où la demande est faite par l'acquéreur évincé :
“Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 22 juillet et 6 août 2002 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Philippe X..., ; M. X... demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler l'ordonnance en date du 5 juillet 2002 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à la suspension de l'arrêté du maire de la commune de Château-Gontier en date du 10 avril 2002 exerçant le droit de préemption au profit de la commune sur un ensemble immobilier sis 12, place de la République ;
2°) de suspendre l'arrêté du maire de la commune de Château-Gontier en date du 10 avril 2002 ;
3°) de condamner la commune de Château-Gontier à lui payer la somme de 3 000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme de Salins, Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Peignot, Garreau, avocat de M. X... et de la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la commune de Château-Gontier,
- les conclusions de M. Stahl, Commissaire du gouvernement ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains effets de celle-ci, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (.) " ;
Considérant que, par l'ordonnance attaquée, le juge des référés du tribunal administratif de Nantes a, par le motif que la condition d'urgence posée à l'article L. 521-1 du code de justice administrative n'était selon lui pas remplie, rejeté la demande de M. X... qui tendait à la suspension de l'arrêté du maire de Château-Gontier en date du 10 avril 2002 décidant de préempter, aux prix et conditions stipulés dans la déclaration d'intention d'aliéner, l'immeuble pour l'achat duquel M. X... avait signé le 18 février 2002 une promesse de vente avec le propriétaire de ce bien ;
Considérant que, pour estimer que la condition d'urgence n'était pas remplie, le juge des référés s'est fondé sur ce que, du fait que la promesse de vente comportait une clause de caducité au cas où le bénéficiaire du droit de préemption déciderait d'exercer son droit aux prix et conditions fixés dans cet acte, les droits conférés à M. X... par cette promesse étaient éteints à la date à laquelle il était statué sur la demande de suspension de la décision de préemption ;
Considérant toutefois que si une telle clause peut avoir pour effet de mettre fin aux obligations que la promesse de vente impose aux parties, elle ne fait pas obstacle à ce que, en cas d'annulation de la décision de préemption, qui, seule, fait obstacle à la poursuite de la vente, et si le propriétaire et l'acquéreur évincé en sont d'accord, la vente soit poursuivie ; qu'il peut ainsi subsister une urgence pour l'acquéreur évincé à obtenir la suspension de la décision de préemption ; que l'ordonnance attaquée est ainsi entachée d'erreur de droit et doit, dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen de la requête, être annulée ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, le Conseil d'Etat, s'il prononce l'annulation d'une décision d'une juridiction administrative statuant en dernier ressort, peut " régler l'affaire au fond si l'intérêt d'une bonne administration de la justice le justifie " ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée par M. X... ;
Considérant, d'une part, qu'eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision ; qu'il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption ; qu'il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise ; qu'en l'espèce, alors que la réalité du projet de M. X... d'ouvrir un cabinet médical dans l'immeuble en cause ressort des pièces du dossier, la commune de Château-Gontier ne fait état d'aucune circonstance particulière caractérisant la nécessité pour elle de réaliser immédiatement le projet qui a motivé l'exercice du droit de préemption ; que, dans ces conditions, la condition d'urgence énoncée à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie ;
Considérant, d'autre part, que le moyen tiré de ce que la décision de préemption ne correspondait pas à un véritable projet municipal d'aménagement, au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté du maire de Château-Gontier en date du 10 avril 2002 ;
Considérant qu'il y a lieu, dès lors, de suspendre l'exécution de l'arrêté du maire de Château-Gontier en date du 10 avril 2002 ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que M. X..., qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, soit condamné à payer à la commune de Château-Gontier la somme que demande celle-ci au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit à la demande de M. X... tendant à ce que la commune soit condamnée, en application des mêmes dispositions, à lui verser une somme de 1 524 euros au titre des frais qu'il a exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Nantes en date du 5 juillet 2002 est annulée.
Article 2 : L'exécution de l'arrêté en date du 10 avril 2002 par lequel le maire de Château-Gontier a fait usage du droit de préemption de la commune est suspendue.
Article 3 : La commune de Château-Gontier versera à M. X... la somme de 1 524 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de la commune de Château-Gontier tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. Philippe X..., à la commune de Château-Gontier et au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer.”
Attaquer la décision instituant le droit de préemption urbain ?
Ce n’est pas seulement la décision qui décide de la préemption d’un bien ayant fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner qui peut être attaquée : il peut aussi s’agir de la décision initiale de la personne publique d’instituer ce droit de préemption urbain dans la commune.
Le plus souvent les délais de recours contre cette décision seront expirés, mais il est possible d’invoquer l’exception d’illégalité à l’encontre de cette décision initiale en faisant valoir qu’elle n’a pas été prise légalement.
L’analyse du respect des conditions d’institution et de publicité du droit de préemption urbain s’avère donc indispensable, et peut révéler des surprises tout à fait favorables aux propriétaires victimes du droit de préemption.
Contester la compétence de l’auteur de la décision de préemption ?
Voici par exemple le cas où le conseil municipal qui avait délégué la compétence pour préempter a préempté lui-même, ce qui ne pouvait se concevoir :
“Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 6 août et 6 décembre 2002 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN, représentée par son maire ; la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler l'arrêt du 4 juin 2002 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a annulé le jugement du 30 juin 1998 du tribunal administratif de Versailles rejetant les demandes de la société Pierre et Industrie tendant à l'annulation, d'une part, de la délibération du 25 septembre 1997 du conseil municipal d'Epinay-sur-Seine déléguant à la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN son droit de préemption urbain pour une parcelle cadastrée B. 119 et, d'autre part, de l'arrêté du 30 septembre 1997 du maire de Saint-Gratien décidant d'exercer le droit de préemption urbain sur un ensemble immobilier situé sur le territoire des communes de Saint-Gratien et d'Epinay-sur-Seine ;
2°) de mettre à la charge de la société Pierre et Industrie une somme de 2 300 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mlle Courrèges, Auditeur,
- les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN et de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la société Pierre et Industrie,
- les conclusions de M. Devys, Commissaire du gouvernement ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un acte en date du 1er août 1997, la société Kali s'est engagée à vendre à la société Pierre et Industrie un ensemble immobilier situé sur les communes de Saint-Gratien et d'Epinay-sur-Seine ; que, compte tenu de la situation des terrains dans des zones soumises au droit de préemption découlant soit de la création d'une zone d'aménagement différé pour ce qui concerne la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN, soit de la création d'une zone couverte par le droit de préemption urbain pour les deux communes, la société Kali a transmis aux services municipaux concernés les déclarations d'intention d'aliéner correspondant aux parcelles faisant l'objet de la transaction ; que, par une délibération en date du 25 septembre 1997, le conseil municipal d'Epinay-sur-Seine a délégué à la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN le droit de préemption dont la commune d'Epinay-sur-Seine était titulaire sur la parcelle située sur son territoire ; que, par un arrêté en date du 30 septembre 1997, le maire de Saint-Gratien, agissant sur délégation du conseil municipal, a décidé d'exercer le droit de préemption sur le terrain et les immeubles faisant l'objet de la promesse de vente conclue le 1er août 1997 ; que, par un arrêt en date du 4 juin 2002, la cour administrative d'appel de Paris a annulé la délibération du conseil municipal d'Epinay-sur-Seine du 25 septembre 1997 et la décision de préemption du maire de Saint-Gratien du 30 septembre 1997 ;
Sur la recevabilité de l'appel de la société Pierre et Industrie :
Considérant que s'il résulte des dispositions de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme, ultérieurement reprises à l'article R. 600-1 du même code, qu'en cas de recours contentieux à l'encontre d'un document d'urbanisme ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol, l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision, les recours tendant à l'annulation des décisions d'exercice du droit de préemption ne sont pas au nombre de ceux visés par ces dispositions ; que, par suite, le moyen tiré de ce que la cour administrative d'appel de Paris aurait commis une erreur de droit en écartant pour ce motif la fin de non-recevoir opposée par la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN à la requête d'appel, tirée de ce que la société Pierre et Industrie n'avait pas respecté les formalités de notification de son recours prévues à l'article L. 600-3, ne peut qu'être écarté ;
Sur la délibération du 25 septembre 1997 du conseil municipal d'Epinay-sur-Seine :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme : Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou à une société d'économie mixte (...) Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien (...) ; qu'aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville : Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : (...) 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, et, lorsque la commune en est titulaire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ;
Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions qu'un maire peut se voir déléguer par le conseil municipal, pour la durée de son mandat, non seulement l'exercice du droit de préemption dont la commune est titulaire, mais aussi le pouvoir de déléguer, à l'un des mandataires mentionnés à l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme, cet exercice pour une opération donnée ; que dans le cas où le conseil municipal a consenti une telle délégation de pouvoir et ne l'a pas ultérieurement rapportée, il doit être regardé comme s'étant dessaisi de sa compétence et n'est, dès lors, plus compétent pour déléguer l'exercice de son droit de préemption à une autre personne publique à l'occasion de l'aliénation d'un bien, sauf en cas d'empêchement du maire ; que, par suite, en estimant que le conseil municipal d'Epinay-sur-Seine s'était, par une délibération en date du 29 juin 1995 prise sur le fondement du 15° de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales et en l'absence de toute délibération la rapportant, dessaisi de sa compétence au profit du maire de la commune en matière de délégation de son droit de préemption à une autre personne publique pour une opération déterminée et en en déduisant que la délibération du 25 septembre 1997 par laquelle il a délégué à la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN son droit de préemption pour une parcelle située sur son territoire était entachée d'incompétence, la cour administrative d'appel de Paris a, par un arrêt suffisamment motivé, fait une exacte application des dispositions précitées ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt du 4 juin 2002 de la cour administrative d'appel de Paris en tant qu'il a annulé la délibération susmentionnée du 25 septembre 1997 ;
Sur la décision de préemption du 30 septembre 1997 :
Considérant que, pour annuler la décision de préemption du 30 septembre 1997 du maire de Saint-Gratien, la cour a relevé qu'en raison de l'illégalité affectant la délibération du 25 septembre 1997, le maire de Saint-Gratien ne pouvait régulièrement exercer le droit de préemption sur la parcelle située sur le territoire de la commune d'Epinay-sur-Seine et ne pouvait, en conséquence, pas davantage préempter les autres parcelles qui, si elles étaient situées dans la zone couverte par les droits de préemption de la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN, étaient englobées dans la même offre de vente que la parcelle susmentionnée ; que, ce faisant, la cour n'a pas dénaturé les pièces du dossier, ni commis une erreur de droit au regard des dispositions du code de l'urbanisme applicables à la date de sa décision ;
Considérant que ce motif d'illégalité, tiré de l'impossibilité pour le maire de Saint-Gratien d'exercer le droit de préemption sur un ensemble immobilier dont seule une partie était régulièrement soumise au droit de préemption, suffit à justifier légalement le dispositif de l'arrêt attaqué en tant qu'il prononce l'annulation de la décision de préemption du 30 septembre 1997 ; que les conclusions présentées par la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN à l'encontre de cette partie du dispositif, doivent, par suite, être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens dirigés contre cet arrêt en tant qu'il retient d'autre motifs d'illégalité de la décision litigieuse ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Pierre et Industrie, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme que la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN la somme de 3 000 euros au titre des frais de même nature que la société Pierre et Industrie a exposés ;
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN est rejetée.
Article 2 : La COMMUNE DE SAINT-GRATIEN versera à la société Pierre et Industrie la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DE SAINT-GRATIEN, à la société Pierre et Industrie, à la commune d'Epinay-sur-Seine et au ministre de l'intérieur, de la sécurité intérieure et des libertés locales.”
Le délai pour exercer le droit de préemption urbain a-t-il été respecté ?
Ce délai est de deux mois.
La décision doit donc être prise par la commune dans ce délai, et à défaut, il ne peut être exercé de droit de préemption au-delà : la commune a renoncé à préempter.
Le service des domaines a-t-il été consulté avant l’exercice du droit de préemption urbain ?
Il s’agit en effet d’une formalité indispensable.
La motivation de la décision de préemption
C’est une question importante et essentielle.
Bien des décisions de préemption appliquant le droit de préemption urbain sont illégales car leur motivation est insuffisante ou ne rejoint pas les cas dans lesquels une décision de préemption peut être prise.
Voici quelques décisions rendues à ce sujet :
“VU I°) la requête enregistrée le 28 février 2000 sous le n° 00PA00643 et le mémoire ampliatif enregistré le 23 mars 2000, présentés pour la Société Civile Immobilière DESJARDINS KB, dont le siège est sis ... (10ème), par Me Y..., avocat ; la société demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 9910950 et 9910953 en date du 9 décembre 1999 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête de la société tendant à l'annulation de la délibération du 30 mars 1999 par laquelle le conseil municipal de la ville de Pantin a décidé de préempter un bien situé ..., ensemble cette décision ;
2°) de condamner l'Office public d'HLM de la ville de Pantin à lui verser la somme de 12.000 F au titre de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
3°) d'enjoindre l'Office public d'HLM de saisir le juge du contrat pour voir prononcer la nullité de la vente intervenue entre l'office et Mme X..., propriétaire du bien préempté, dans un délai de deux mois à compter de la notification de l'arrêt de la cour sous astreinte de 2.000 F par jour ;
VU II°) la requête enregistrée le 23 mars 2000 sous le n° 00PA00948, présentée pour la Société Civile Immobilière DESJARDINS KB, dont le siège est sis ... à paris (10ème), par Me Y..., avocat ; la société demande à la cour d'ordonner le sursis à exécution et la suspension provisoire de la décision de préemption prise par l'Office public d'HLM le 30 mars 1999 ;
VU les autres pièces produites et jointes au dossier ;
VU le code de l'urbanisme ;
VU le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 24 janvier 2003 :
- le rapport de M. BARBILLON, premier conseiller,
- les observations de Me Y..., avocat, pour la SCI DESJARDINS,
- et les conclusions de Mme MASSIAS, commissaire du Gouvernement ;
Sur la requête n° 00PA00643 :
Sur les conclusions tendant à l'annulation du jugement attaqué et de la délibération du 30 mars 1999 :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : ...Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. ; que l'obligation ainsi instituée a le caractère d'une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d'illégalité la décision de préemption ; que la délibération du 30 mars 1999, par laquelle le conseil d'administration de l'Office public d'HLM de Pantin a décidé de préempter les biens situés ..., se bornait à mentionner que cette préemption était exercée en vue de la poursuite de la requalification urbaine de l'îlot Hoche qui implique une extension de la maîtrise foncière publique, ne satisfaisait pas à ces prescriptions ; que cette illégalité n'a pu être couverte par le fait que postérieurement à la date de cette délibération, le président de l'office a précisé au vendeur l'objet de la préemption, dans la notification de cette décision ; que la circonstance que l'Office public d'HLM de Pantin ait disposé d'un projet précis justifiant cette décision est sans incidence sur le vice de forme qui l'affecte ; que dans ces conditions, la Société Civile Immobilière DESJARDINS est fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la délibération du 30 mars 1999 du conseil d'administration de l'Office public d'HLM de Pantin ;
Considérant, par ailleurs, qu'il y a lieu pour la cour, en application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, inséré dans le code de justice administrative par l'article 37 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, de se prononcer sur les autres moyens soulevés par la Société Civile Immobilière DESJARDINS ; qu'aucun de ces moyens ne paraît, en l'état du dossier, susceptible de fonder l'annulation de la décision litigieuse ;
Sur les conclusions tendant à l'exécution de l'arrêt de la cour :
Considérant que la société requérante demande à la cour d'enjoindre à l'office public d'HLM de Pantin, soit de lui proposer la rétrocession du terrain sis au ... aux conditions initiales du compromis de vente, soit de saisir le juge du contrat pour voir prononcer la nullité de la vente intervenue entre l'office et Mme X..., propriétaire de ce bien, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt, sous astreinte de 304,90 euros ; que la cour ne trouve pas au dossier les éléments lui permettant de se prononcer sur ces conclusions ; qu'il y a lieu dans ces conditions d'ordonner à l'office public d'HLM de Pantin d'indiquer à la cour, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent arrêt, quelle est la situation actuelle du bien en cause et, au cas où l'office en serait devenu propriétaire, de produire l'acte de vente dudit bien ;
Sur la requête n° 00PA00948, tendant au sursis à exécution et à la suspension de la délibération du 30 mars 1999 :
Considérant que par le présent arrêt, la cour s'est prononcée sur le fond en annulant cette délibération ; que la requête susvisée est dès lors devenue sans objet ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que la société DESJARDINS, qui n'est pas la partie perdante, soit condamnée à payer à l'Office public d'HLM de Pantin la somme qu'il demande sur leur fondement ;
Considérant qu'il y a lieu, en application de ces dispositions, de condamner l'Office public d'HLM de Pantin à payer à la Société Civile Immobilière DESJARDINS la somme de 1.500 euros sur ce fondement ;
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 9910950 du tribunal administratif de Paris et la délibération en date du 30 novembre 1999 du conseil d'administration de l'Office public d'HLM de Pantin sont annulés.
Article 2 : Il est enjoint à l'office public d'HLM de Pantin de fournir à la cour, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent arrêt, tous les éléments concernant la situation actuelle du bien situé ..., appartenant à Mme X... et, au cas où l'office en serait devenu propriétaire, de produire l'acte de vente de ce bien.
Article 3 : Il n'y a pas lieu de statuer sur la requête n° 00PA00948.
Article 4 : L'Office public d'HLM de Pantin versera la somme de 1.500 euros à la Société Civile Immobilière DESJARDINS sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Les conclusions de l'Office public d'HLM de Pantin tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées."
“Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 10 décembre 1990 et 22 mars 1991 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SCI "le Grand Rondelet", dont le siège est ... ; la SCI "le Grand Rondelet" demande que le Conseil d'Etat :
1°) annule le jugement en date du 17 juillet 1990 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté ses demandes tendant à l'annulation d'une part de la délibération du 9 juin 1988 du conseil municipal de Lattes décidant de préempter le terrain appartenant aux consorts X... et d'autre part de l'arrêté du maire, en date du 10 juin 1988, ayant le même objet ;
2°) annule cette délibération et cet arrêté ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Debat, Auditeur,
- les observations de SCP Lyon-Caen, Fabiani, Thiriez, avocat de la SCI "LE GRAND RONDELET" et de Me Capron avocat de la commune de Lattes,
- les conclusions de Mme Maugüé, Commissaire du gouvernement ;
En ce qui concerne la délibération du 9 juin 1988 du conseil municipal de la commune de Lattes :
Considérant qu'aux termes du deuxième alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme : "Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé" ; que l'obligation ainsi instituée a le caractère d'une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d'illégalité la décision de préemption ; que la délibération du 9 juin 1988 par laquelle le conseil municipal de la commune de Lattes a décidé de préempter des terrains dont la SCI "LE GRAND RONDELET" envisageait l'acquisition, si elle réfère de façon générale à "l'intérêt que présente ce secteur pour l'accueil et l'extension des activités économiques" et à "la volonté communale de mise en valeur du patrimoine bâti et non bâti", n'indique pas à quelle opération précise d'aménagement correspondait l'acquisition envisagée ; que la SCI "LE GRAND RONDELET" est, dès lors, fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la délibération du 9 juin 1988 ;
En ce qui concerne l'arrêté du maire de la commune de Lattes du 10 juin 1988 :
Considérant que la demande de la SCI "LE GRAND RONDELET" devant le tribunal administratif de Montpellier était dirigée contre un arrêté du 10 juin 1988 du maire de Lattes portant décision de préemption ; que cet arrêté, alors même qu'il avait exactement le même objet que la délibération du 9 juin du conseil municipal, constituait une décision susceptible de recours pour excès de pouvoir ; que la SCI "LE GRAND RONDELET" était recevable à en demander l'annulation ; que cette société est, dès lors, fondée à soutenir que c'est à tort que par son jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier n'a pas statué sur les conclusions de sa demande tendant à l'annulation dudit arrêté ; qu'il s'ensuit de là que le jugement du tribunal administratif de Montpellier doit être annulé en tant qu'il n'a pas statué sur l'arrêté du 10 juin 1988 du maire de la commune de Lattes ;
Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur les conclusions de la demande de la SCI "LE GRAND RONDELET" dirigées contre l'arrêté du maire de Lattes en date du 10 juin 1988 ;
Considérant que l'arrêté du 10 juin 1988 du maire de Lattes n'est pas davantage motivé que la délibération du 9 juin 1988 du conseil municipal ; qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens, qu'il doit lui même être annulé ;
Sur les conclusions de la SCI "LE GRAND RONDELET" tendant à l'applicationdes dispositions de l'article 75-I de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions susvisées de l'article 75-I de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et de condamner la commune de Lattes à payer à la SCI "LE GRAND RONDELET" la somme de 10 000 F qu'elle demande au titre des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens ;
Article 1er : Le jugement du 17 juillet 1990 du tribunal administratif de Montpellier est annulé.
Article 2 : La délibération du 9 juin 1988 du conseil municipal de la commune de Lattes, ensemble l'arrêté du 10 juin 1988 du maire de la commune de Lattes sont annulés.
Article 3 : La commune de Lattes versera à la SCI "LE GRAND RONDELET" une somme de 10 000 F au titre de l'article 75-I de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SCI "LE GRAND RONDELET", à la commune de Lattes et au ministre de l'équipement, des transports et du tourisme.”
“Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 13 juillet et 14 octobre 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE MURVIEL-LES-MONTPELLIER, représentée par son maire ; la commune requérante demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler l'arrêt n° 08MA01927 du 7 mai 2010 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille, après avoir annulé le jugement n° 0500568 - 0500569 du 31 janvier 2008 du tribunal administratif de Montpellier, a annulé pour excès de pouvoir, à la demande de Mme Paule A et de M. Philippe B, la décision du 9 septembre 2004 par laquelle le maire de la commune a exercé le droit de préemption sur les parcelles cadastrées section A n° 1432 et 151 ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ;
3°) de mettre à la charge de Mme A et de M. B le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Pascal Trouilly, Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la COMMUNE DE MURVIEL-LES-MONTPELLIER et de Me Blondel, avocat de Mme A et de M. B,
- les conclusions de Mme Claire Landais, rapporteur public ;
La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Gaschignard, avocat de la COMMUNE DE MURVIEL-LES-MONTPELLIER et à Me Blondel, avocat de Mme A et de M. B ;
Considérant que, par l'arrêt attaqué du 7 mai 2010, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé pour excès de pouvoir la décision du 9 décembre 2004 du maire de Murviel-lès-Montpellier exerçant le droit de préemption urbain sur deux parcelles correspondant à une maison d'habitation de 80 m² ainsi qu'à son jardin de 1 300 m² environ, afin d'y créer deux logements sociaux, des places de stationnement et un espace vert ouvert au public ; que la cour a estimé, d'une part, que la commune ne justifiait pas de la réalité des projets de création de places de stationnement et d'un espace vert ouvert au public, d'autre part, qu'eu égard à l'inadéquation entre le prix retenu par la commune, soit 215 000 euros, et la destination envisagée, la décision de préemption ne pouvait être regardée comme traduisant la mise en oeuvre des objectifs de création de logements sociaux fixés par le plan local d'habitat de la communauté d'agglomération de Montpellier ; qu'elle en a déduit que la décision de préemption méconnaissait les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ;
Sur la régularité de l'arrêt :
Considérant, en premier lieu, que contrairement à ce que soutient la commune, il ne saurait être déduit de la mention de l'arrêt " délibéré après l'audience publique du 23 avril 2010 " que la cour, dont l'arrêt a été lu le 7 mai 2010, n'aurait pas pris en compte deux notes en délibéré produites les 26 et 29 avril 2010, qu'elle a d'ailleurs visées ; que, par ailleurs, il n'existe aucune contradiction entre la mention précitée et la date de lecture de l'arrêt ;
Considérant, en second lieu, qu'il ressort des écritures des parties présentées devant la cour que le moyen tiré de ce que la décision de préemption ne pouvait être regardée comme prise pour la mise en oeuvre des objectifs fixés par le plan local d'habitat a été soulevé par Mme A et M. B ; que si, pour retenir comme fondé ce moyen, la cour a relevé que le montant élevé du prix d'achat révélait que la décision attaquée ne pouvait trouver sa justification dans la mise en oeuvre de cette politique, elle ne saurait être regardée comme ayant, ce faisant, relevé d'office un moyen tiré du caractère excessif de ce prix ; que le moyen tiré de ce que l'arrêt serait irrégulier, faute pour la cour d'avoir informé les parties de ce qu'elle était susceptible de se fonder sur ce moyen, ne peut donc qu'être écarté ;
Sur le bien-fondé de l'arrêt :
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ;
Considérant que la cour a estimé que, compte tenu de l'inadéquation entre le prix élevé de l'acquisition des parcelles et la création de deux logements sociaux invoquée par la commune, la décision de préemption ne pouvait être regardée comme traduisant la mise en oeuvre de ce projet ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la commune justifiait, à la date de la décision de préemption, d'un projet de création de logements sociaux, la cour a commis une erreur de droit ;
Considérant toutefois que la cour a également relevé, s'agissant des projets de réalisation de places de stationnement et d'un espace vert ouvert au public, qu'ils n'avaient pas été discutés préalablement à la décision de préemption et qu'il ne ressortait d'aucune pièce du dossier qu'un projet portant sur de tels objets existait à la date de cette décision ; qu'elle a pu, sans erreur de droit, déduire de cette appréciation souveraine que la commune ne justifiait pas de la réalité de tels projets à la date de la décision de préemption ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le motif tiré de l'absence de justification par la commune de la réalité, à la date de la décision de préemption, des projets de création de places de stationnement et d'un espace vert ouvert au public justifie à lui seul, eu égard au caractère indivisible de cette décision, l'annulation de celle-ci par l'arrêt attaqué ; que, par suite, la COMMUNE DE MURVIEL-LES-MONTPELLIER n'est pas fondée à demander l'annulation de cet arrêt ;
Considérant que les conclusions présentées par la commune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent en conséquence qu'être rejetées ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à sa charge le versement à Mme A et à M. B de la somme globale de 3 000 euros au titre des mêmes dispositions ;
D E C I D E :
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Article 1er : Le pourvoi de la COMMUNE DE MURVIEL-LES-MONTPELLIER est rejeté.
Article 2 : La COMMUNE DE MURVIEL-LES-MONTPELLIER versera à Mme A et à M. B la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DE MURVIEL-LES-MONTPELLIER, à Mme Paule A et à M. Philippe B.
Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie.”
La consignation de 15 % du prix a-t-elle été effectuée ?
Cette consignation doit être effectué dans le délai de trois mois à compter de la saisine du juge de l’expropriation et à défaut, le bénéficiaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition de l’exercice de droit de préemption.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 4 octobre 2010), que dans le cadre d'un projet d'aménagement d'un nouveau quartier, la commune de Quetigny a, aux fins d'exercer son droit de préemption sur une parcelle appartenant aux consorts X..., consigné une somme correspondant à 15 % de l'évaluation faite par le directeur des services fiscaux, qu'elle a procédé à la notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, et qu'elle a effectué cette notification aux propriétaires, et notamment aux consorts X..., postérieurement à l'expiration de ce délai de trois mois ;
Attendu que la commune de Quetigny fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est réputée avoir renoncé à l'exercice du droit de préemption, alors, selon le moyen :
1°/ que l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme énonce une présomption selon laquelle, à défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois suivant la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice de son droit ; que cette présomption est susceptible d'être renversée par la preuve contraire ; qu'en refusant de rechercher si la commune n'établissait pas avoir renversé cette présomption en consignant une somme suffisante dans le délai de trois mois, et en notifiant le récépissé de cette consignation au juge de l'expropriation et aux propriétaires, fût-ce, pour ces derniers, postérieurement au délai de trois mois, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°/ que le moyen tiré du défaut de notification aux propriétaires du récépissé de consignation constitue une fin de non-recevoir susceptible d'être régularisée ; que l'irrecevabilité doit être écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; que la cour d'appel a constaté que le récépissé de la consignation effectuée par la commune de Quetigny a été notifié aux propriétaires le 8 juin 2009, soit bien avant qu'elle ne statue par arrêt en date du 4 octobre 2010 ; qu'en refusant néanmoins d'écarter la fin de non-recevoir soulevée par les propriétaires et tirée de l'absence de notification de ce récépissé, a violé, par refus d'application, l'article 126 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que si le juge de l'expropriation saisi le 19 décembre 2008 avait reçu copie du récépissé de consignation le 2 mars 2009 soit dans le délai légalement imparti, les propriétaires n'en avaient reçu copie que le 8 juin 2009 soit postérieurement à l'expiration de ce délai, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, afférente à la preuve qu'aurait rapportée la commune, de son intention de ne pas renoncer à l'exercice de son droit de préemption, en a exactement déduit que la commune de Quetigny était réputée avoir renoncé à exercer son droit de préemption ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Quetigny aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Quetigny ; la condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 400 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour la commune de Quetigny
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement de première instance et dit que la commune de Quetigny est réputée avoir renoncé à l'exercice du droit de préemption, faute d'avoir notifié au propriétaire le récépissé de consignation dans le délai de trois mois de la saisine du juge de l'expropriation,
AUX MOTIFS QUE l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme dispose en son dernier alinéa : « à défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption» ; qu'il n'est pas contesté en l'espèce que si le juge de l'expropriation, qui a été saisi le 19 décembre 2008, a reçu copie du récépissé de consignation le 2 mars 2009, soit dans le délai légalement imparti, les propriétaires n'en ont reçu copie que le 8 juin 2009, soit postérieurement à l'expiration de ce délai ; qu'en retenant que la commune de Quetigny ayant apporté la preuve qu'elle a effectué la consignation dans le délai légal et que le défaut de notification au propriétaire dans les mêmes conditions de délai est sans incidence sur la régularité de la procédure, le premier juge a méconnu les dispositions précitées de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme, lesquelles exigent la notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois à compter de la saisine de la juridiction ; qu'affirmer que le défaut de notification au propriétaire dans les mêmes conditions de délai est sans incidence sur la régularité de la procédure ou rechercher si le demandeur à la nullité allègue ou non un grief revient à ajouter à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas ;
1° ALORS QUE l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme énonce une présomption selon laquelle, à défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois suivant la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice de son droit ; que cette présomption est susceptible d'être renversée par la preuve contraire ; qu'en refusant de rechercher si la commune n'établissait pas avoir renversé cette présomption en consignant une somme suffisante dans le délai de trois mois, et en notifiant le récépissé de cette consignation au juge de l'expropriation et aux propriétaires, fût-ce, pour ces derniers, postérieurement au délai de trois mois, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2° ALORS QUE le moyen tiré du défaut de notification aux propriétaires du récépissé de consignation constitue une fin de non recevoir susceptible d'être régularisée ; que l'irrecevabilité doit être écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; que la cour d'appel a constaté que le récépissé de la consignation effectuée par la commune de Quetigny a été notifié aux propriétaires le 8 juin 2009, soit bien avant qu'elle ne statue par arrêt en date du 4 octobre 2010 ; qu'en refusant néanmoins d'écarter la fin de non recevoir soulevée par les propriétaires et tirée de l'absence de notification de ce récépissé, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 126 du code de procédure civile.”
Le juge de l’expropriation a-t-il été saisi dans le délai de 15 jours à compter de la réponse du propriétaire à la décision de préemption ?
À défaut le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.
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