Embedded Files
قانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩
تاريخ النشر : ١٨ - ٠٨ - ١٩٦٩
نوع الجريدة : الجريدة الرسمية
مضمون التشريع : بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين
نص التشريع
قانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩
فى شأن ايجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين
والمستأجرين، وبالغاء القانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧ -
بشأن ايجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين
والمستأجرين - والقانون رقم ٤٦ لسنة ١٩٦٢ - بتحديد
ايجار الأماكن - والقانون رقم ٧ لسنة ١٩٦٥ - فى شأن
تخفيض ايجار الأماكن - والقوانين المعدلة لها وبالغاء القانون
رقم ٦٠٥ لسنة ١٩٥٤ فى شأن المنشآت الآيلة للسقوط
باسم الأمة
رئيس الجمهورية
قرر مجلس الأمة القانون الآتى نصه، وقد أصدرناه:
الباب الأول
فى شأن إيجار الأماكن
الفصل الأول
فى الأحكام العامة
مادة ١ -فيما عدا الأراضى الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون رقم ١٢٤ لسنة ١٩٦٠ بإصدار قانون الإدارة المحلية والقوانين المعدلة له.
ويجوز بقرار من وزير الاسكان والمرافق مد نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على اقتراح مجلس المحافظة وكذلك على المناطق السكنية التى لا ينطبق عليها قانون نظام الإدارة المحلية المشار إليه.
ولا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره.
وتسرى أحكام الفصل الثالث من هذا الباب على الأماكن المؤجرة لمصالح الحكومة وفروعها والمجالس المحلية والهيئات والمؤسسات العامة والاتحاد الاشتراكى العربى فى القرى التى لم يصدر بشأنها قرار من وزير الاسكان والمرافق.
مادة ٢ -لا تسرى أحكام هذا الباب على المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل.
كما لا تسرى تلك الأحكام على المساكن التى تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الاسكان والمرافق.
مادة ٣ -يعد فى حكم المستأجر فى تطبيق أحكام هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة إلى ما يشغله من هذا العقار.
وتعتبر الأماكن الصادر فى شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة إلى الجهات التى تم الاستيلاء لصالحها.
مادة ٤ -للعامل المنقول إلى بلد بدلا من عامل آخر حق الأولوية على غيره فى استئجار المسكن الذى كان يشغله هذا العامل إذا قام بإعلان المؤجر فى مدى أسبوعين على الأكثر من تاريخ الإخلاء برغبته فى ذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول. ويخطر على المالك التعاقد قبل انقضاء هذه المدة.
وعلى العامل المنقول إلى بلد آخر أن يخلى المسكن الذى كان يشغله بمجرد حصوله على مسكن فى البلد المنقول اليه، إلا إذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من إخلاء مسكنه.
وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر وذلك فى البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والاجراءات والضمانات التى يحددها قرار من وزير الاسكان والمرافق.
مادة ٥ -لا يجوز لشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتض.
ولا يجوز إبقاء المساكن المعدة للاستغلال خالية مدة تزيد على ثلاثة شهور إذا تقدم لاستئجارها مستأجر بالأجرة القانونية.
الفصل الثانى
فى تقدير وتحديد الأجرة
مادة ٦ -يجب على من يرغب فى إقامة مبنى أن يرفق بطلب الترخيص له بالبناء المقدم إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بيانا بقيمة الأرض والمبانى ومواصفات البناء ومقترحاته عن أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته وما يدل على أداء مبلغ مائة قرش عن كل وحدة من هذه الوحدات، ويحتسب هذا المبلغ ضمن تكاليف المبنى.
وتكون البيانات المشار إليها والموضحة باللائحة التنفيذية متممة للمستندات اللازمة للحصول على الترخيص المشار إليه طبقا لأحكام القانون رقم ٤٥ لسنة ١٩٦٢ بشأن تنظيم المبانى، وأحكام القانون رقم ٥٥ لسنة ١٩٦٤ فى شأن تنظيم وتوجيه أعمال البناء والقرارات المنفذة لهما.
مادة ٧ -يتضمن قرار الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بالموافقة على إقامة البناء تقدير الأجرة الإجمالية للمبنى وفقا للأحكام الواردة فى هذا الباب وتوزيعها على وحدات المبنى ويصرف ترخيص البناء موضحا به قرار التقدير والتوزيع وعلى أساسه يتم التعاقد بين المؤجر والمستأجر إلى أن يتم تحديد الأجرة طبقا لأحكام هذا الباب.
مادة ٨ -تتولى تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون وتوزيعها على وحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص تكون من اثنين من المهندسين وأحد العاملين من المختصين بربط أو تحصيل الضريبة على العقارات المبنية وعضوية يرشحهما الاتحاد الاشتراكى العربى يكون أحدهما من بين ملاك العقارات المبنية بالمدينة أو القرية وتكون رئاستها للأقدم من المهندسين.
ويشترط لصحة انعقادها حضور أحد المهندسين والعضو المختص بربط أو تحصيل الضريبة وأحد عضوى الاتحاد الاشتراكى العربى، وتصدر قرارات اللجنة بأغلبية أصوات الحاضرين وعند التساوى يرجح رأى الجانب الذى منه الرئيس.
ويصدر وزير الاسكان والمرافق قرارا بالقواعد والإجراءات التى تنظم أعمال هذه اللجان.
مادة ٩ -على مالك البناء فى موعد لا يجاوز ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ أول عقد إيجار عن أية وحدة من وحدات المبنى أو من تاريخ شغلها لأول مرة بأية صورة من صور الإشغال، أن يخطر اللجنة المشار إليها فى المادة السابقة والتى يقع فى دائرتها المبنى لتقوم بتحديد أجرته وتوزيعها على وحداته بعد مراجعة ما تم إنجازه ومطابقته للمواصفات الصادر على أساسها موافقة لجنة تنظيم وتوجيه أعمال البناء وترخيص المبانى.
وللمستأجر أن يخطر اللجنة المذكورة بشغله المكان المؤجر.
وتنظم اللائحة التنفيذية إجراءات إخطار المالك والمستأجر للجنة.
ويجوز للجنة أن تقوم بالتقدير من تلقاء نفسها أو بناء على إخطار من الجهة المختصة بحصر العقارات المبنية.
ويلتزم المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال وإلا جاز للمستأجر بترخيص من قاضى الأمور المستعجلة استكمال الأعمال الناقصة مع خصم التكاليف من الأجرة، وذلك بعد اعذار المالك بالقيام بها.
مادة ١٠ -تقدر أجرة المبنى على الأسس الآتية:
( أ ) صافى عائد استثمار العقار بواقع ٥% من قيمة الأرض والمبانى.
(ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والصيانة والإدارة بواقع ٣% من قيمة المبانى.
ومع مراعاة الاعفاءات المقررة بالقانون رقم ١٦٩ لسنة ١٩٦١ بتقرير بعض الاعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجار بمقدار الإعفاء، يضاف إلى الأجرة المحددة وفقا لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.
ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة.
مادة ١١ -تقدر قيمة الأرض وفقا لثمن المثل وقت البناء، كما تقدر قيمة المبانى وفقا لسعر السوق فى ذلك الوقت.
وتحسب كامل قيمة الأرض والمبانى والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة فى حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع طبقا للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قوانين تنظيم المبانى وغيرها من القوانين واللوائح.
أما فى حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء تحسب كل قيمة المبانى المنشأة كما تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من أدوار إلى العدد الكلى للأدوار الكاملة التى تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها، ويجوز فى بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران.
وإذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها فلا يحسب فى تقدير الإيجار من قيمة الأرض إلا القدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة وإلا فلا تحسب سوى المساحة المبنى عليها بالفعل.
وفى حالة المساكن المستقلة والمبانى ذات الصبغة الخاصة كالمدارس والمستشفيات فيؤخذ فى الاعتبار عند تحديد أجرة هذه الأبنية، علاوة على قيمة المبانى، قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بأكملها بصرف النظر عن الحد الاقصى المسموح به لارتفاع البناء، فإذا جد أى تغيير فى الوضع الذى بنى التقدير على أساسه يعاد تحديد الأجرة وفقا للوضع الجديد.
مادة ١٢ -يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة فى حالة تعلية البناء وذلك إذا تمت التعلية بعد خمس سنوات على الأقل من تاريخ إنشاء المبانى الأصلية أو فى حالة ما إذا طرأ على العقار ما يستوجب تطبيق أحكام القوانين السارية فى شأن مقابل التحسين وفى هذه الحالة تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المبانى المستجدة فقط.
مادة ١٣ -تكون قرارات لجان تحديد الأجرة نافذة رغم الطعن عليها. وتعتبر نهائية إذا لم يطعن عليها فى الميعاد.
ويكون الطعن على هذه القرارات أمام المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها المكان المؤجر، خلال ثلاثين يوما من تاريخ الاخطار بقرار اللجنة.
وعلى قلم كتاب المحكمة أن يخطر جميع المستأجرين لباقى وحدات المبنى بالطعن والجلسة المحددة لنظره.
ويترتب على قبول الطعن إعادة فى تقدير أجرة جميع الوحدات التى شملها القرار المطعون عليه. ويعتبر الحكم الصادر فى هذا الشأن ملزما لكل من المالك والمستأجرين.
مادة ١٤ -إذا لم تكن العين مؤجرة وقت صدور قرار لجنة تحديد الأجرة، جاز لأول مستأجر لها أن يطعن على هذا القرار خلال ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ عقده.
وفى هذه الحالة يقتصر أثر الحكم الصادر فى الطعن على أجرة الوحدة التى يشغلها الطاعن وحدها دون باقى وحدات المبنى.
مادة ١٥ -يلتزم المستأجر فى حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه فى العقد، بأداء الفرق مقسطا على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحق عنها أو بسداده كاملا اذا أراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة.
وعلى المؤجر أن يرد إلى المستأجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه فى العقد وبالطريقة المنصوص عليها فى الفقرة السابقة.
الفصل الثالث
فى التزامات المؤجر والمستأجر
مادة ١٦ -اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويلزم المؤجر عند تأجير أى مبنى أو وحدة منه أن يثبت فى عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة اصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة الاجمالية المقدرة للمبنى والوحدة المؤجرة وفقا للمادة السابعة من هذا القانون.
ويجوز للمستأجر عند المخالفة إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الاثبات.
ويخطر على المالك القيام بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه.
مادة ١٧ -لا يجوز للمؤجر بالذات أو بالوساطة اقتضاء أى مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أى مبلغ إضافى خارج نطاق عقد الإيجار زيادة عن التأمين والأجرة المنصوص عليها فى العقد.
ويسرى هذا الحظر أيضا على المستأجر.
كما لا يجوز، بأى صورة من الصور، للمؤجر اقتضاء مقدم إيجار.
مادة ١٨ -لا يجوز أن يزيد مقدار التأمين الذى يدفعه المستأجر على ما يعادل أجرة شهرين ويسرى هذا الحكم على عقود الإيجار القائمة وقت العمل بهذا القانون وللمستأجر الحق فى استرداد الزيادة فى قيمة التأمين بخصمها مباشرة من الأجرة مسقطة على سنة أو حتى نهاية العقد أو عند إخلاء العين المؤجرة أيهما أقرب وذلك بغير حاجة إلى الالتجاء إلى القضاء.
مادة ١٩ -يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة الى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة.
فاذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة واعطاء سند المخالصة عنها، فللمستأجر قبل مضى ١٥ يوما من تاريخ الاستحقاق أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتسلمها خلال أسبوع، فاذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد يودع المستأجر الأجرة، دون رسوم، خلال الأسبوع التالى خزانة مأمورية العوائد المختصة أو الجهة الإدارية التى يصدر بتحديدها قرار من وزير الاسكان والمرافق.
وعلى كل من المستأجر والجهة المودع لديها الأجرة اخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول.
ومع عدم المساس بما يكون للمؤجرة من حقوق أخرى يعتبر إيصال الايداع سندا لإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع.
وعلى الجهة المودع لديها الأجرة أداء الأجرة المودعة للمؤجر فور طلبه دون قيد أو شرط أو إجراءات.
مادة ٢٠ -لا يجوز حرمان المستأجر من أى حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها ولقاضى الأمور المستعجلة أن يأذن للمستأجر فى هذه الحالة بإعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر خصما من الأجرة المستحقة أو إنقاص ما يقابلها من الأجرة وذلك بعد اعذار المؤجر باعادتها إلى ما كانت عليه فى وقت مناسب.
ومع ذلك إذا أصبح التزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ففى هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر.
كما يجوز للجهة التى تحدد بقرار من وزير الإسكان والمرافق القيام بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التى ألزم بها المالك بموجب الحكم الصادر فى هذا الشأن وذلك على نفقة المالك على أن تقضى النفقات منه بالطريق الإدارى.
مادة ٢١ -مع عدم الإخلال بحكم المادة الخامسة من هذا القانون لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها، زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار عقد الإيجار اقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر ومدة شغله للمسكن أيهما أقل، ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم.
وفى جميع الأحوال يلزم شاغلو المسكن بطريق التضامن بكافة أحكام العقد.
مادة ٢٢ -استثناء من حكم المادة ٦٠٤ من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمى سابق على تاريخ انتقال الملكية.
مادة ٢٣ -فى غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجرة أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر، على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع ٧% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى فاذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء.
(ب) إذا أجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأى وجه من الوجوه بغير إذن كتابى صريح من المالك، وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد ٤، ٢١، ٢٦، ٢٧ من هذا القانون.
(ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الايجار المعقولة أو تضر بمصلحة المؤجر.
مادة ٢٤ -يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالاضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك ولا يخل هذا بحق المستأجر فى انقاص الأجرة إن كان لذلك محل.
مادة ٢٥ -تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلى الأماكن وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من وزير الاسكان والمرافق.
وفى الحالات التى يلتزم الشاغلون فيها بقيمة استهلاك المياه، فلهم الحق فى تركيب عدادات على نفقتهم دون اشتراط موافقة المالك، ويلتزمون بسداد قيمة استهلاكهم من المياه للمؤجر.
على أنه بالنسبة للعقارات التى لا تلتزم فيها الشاغلون بقيمة استهلاك المياه تكون هذه القيمة على عاتقهم بشرط قيام المؤجر بتركيب عداد خاص على نفقته لحساب استهلاك المياه بالوحدة، وفى هذه الحالة يخفض الإيجار الشهرى بمقدار ٥% بحد أدنى قدره مائتا مليم. وذلك اعتبارا من أول الشهر التالى لتركيب العداد.
ويترتب على التأخير فى سداد قيمة المياه للمؤجر ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار.
الفصل الرابع
فى إيجار الأماكن المفروشة
مادة ٢٦ -للمالك دون سواه أن يؤجر شقة مفروشة واحدة فى كل عقار يملكه.
وللمستأجر، من مواطنى الجمهورية العربية المتحدة، فى حالة إقامته بالخارج بصفة مؤقتة أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو غير مفروش، وعلى المستأجر من الباطن أن يخليه الى المستأجر الأصلى فى موعد لا يجاوز ثلاثة شهور من تاريخ اخطاره بالاخلاء، فاذا لم يتم ذلك وثبت تراخى المستأجر الأصلى فى إخراج المستأجر من الباطن جاز للمؤجر الأصلى إخلاء العين المؤجرة.
واستثناء من ذلك يجوز لوزير الإسكان والمرافق بقرار يصدره بعد أخذ رأى الوزير المختص، وضع القواعد المنظمة لتأجير وحدات سكنية مفروشة لأغراض السياحة وغيرها من الأغراض.
ويعتبر تأجير أكثر من وحدة سكنية مفروشا عملا تجاريا.
مادة ٢٧ -يجوز للملاك وللمستأجرين فى المصايف والمشاتى التى يصدر بتحديدها قرار من وزير الإسكان والمرافق تأجير الأماكن مفروشة طبقا للشروط التى ينص عليها هذا القرار.
مادة ٢٨ -فى جميع الأحوال التى يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان المؤجر مفروشا يستحق المالك أجرة إضافية تعادل ٧٠% من الأجرة القانونية عن مدة التأجير مفروشا.
مادة ٢٩ -على الملاك والمستأجرين المؤجرين لأماكن مفروشة أن يعدلوا أوضاعهم وفقا للأحكام السابقة خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون. وبانقضاء هذا الأجل يسلم المكان إلى المالك أو المستأجر الأصلى بحسب الأحوال.
الباب الثانى
فى شأن المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة
مادة ٣٠ -تسرى أحكام هذا الباب على المبانى والمنشآت التى يخشى من سقوطها أو سقوط جزء منها مما يعرض الأرواح والأموال للخطر، كما تسرى على المنشآت المشار إليها إذا كانت تحتاج إلى ترميم أو صيانة لتأمين سلامتها أو للحفاظ عليها فى حالة جيدة.
وتبين القرارات التى يصدر وزير الاسكان والمرافق الأعمال التى تعتبر من أعمال الترميم والصيانة وحدودها فى تطبيق أحكام هذا الباب.
مادة ٣١ -تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم معاينة وفحص المبانى والمنشآت وتقرر ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح والأموال سواء بالهدم الكلى أو الجزئى أو التدعيم أو الترميم أو الصيانة لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله.
ويتضمن التقرير وتحديد المدة اللازمة لتنفيذ الأعمال المطلوبة وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى مؤقتا كليا أو جزئيا.
مادة ٣٢ -تشكل فى كل مدينة أو قرية لها مجلس محلى، لجنة أو أكثر يصدر بها قرار من المحافظ المختص، تتولى دراسة التقارير المقدمة من الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فى شأن المبانى المشار اليها فى المادة ٣٠ وإصدار قرارات فى شأنها.
ويبين القرار الذى يصدره وزير الاسكان والمرافق كيفية تشكيل تلك اللجان والقواعد والإجراءات التى تتبع فى مزاولة أعمالها.
مادة ٣٣ -يعلن قرار اللجنة بالطريق الإدارى إلى ذوى الشأن من الملاك وشاغلى العقار وأصحاب الحقوق وتعاد صورة منه إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم، فاذا لم يتيسر إعلانهم بسبب غيبتهم غيبة منقطعة أو لعدم الاستدلال على محال إقامتهم أو لامتناعهم عن تسلم الإعلان تلصق نسخة من القرار فى مكان ظاهر من المنشأة وفى لوحة الإعلانات فى مقر نقطة الشرطة الواقع فى دائرتها المنشأة أو فى مقر عمدة الناحية أو لوحة الإعلانات فى مقر المجلس المحلى المختص بحسب الأحوال.
وتتبع الطريقة ذاتها فى إعلان القرارات الخاصة بالمنشآت التى لم يستدل على ذوى الشأن فيها.
مادة ٣٤ -لكل من ذوى الشأن أن يطعن فى القرار المشار اليه بالمادة السابقة فى موعد لا يجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ إعلان القرار اليه، أمام المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار.
مادة ٣٥ -على ذوى الشأن تنفيذ قرار اللجنة النهائى فى المدة المحددة لتنفيذه، وذلك مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم ٤٥ لسنة ١٩٦٢ بشأن تنظيم المبانى.
مادة ٣٦ -على المالك فور إتمام أعمال الترميم أو الصيانة إخطار الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم على أن يتضمن إخطاره طلب اعتماد المبالغ التى أنفقت وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية.
وعلى الجهة الإدارية المذكورة أن تبت فى الطلب خلال ثلاثة أسابيع ويخطر كل من الملاك والمستأجرين بقرارها فى هذا الشأن.
وبمجرد إبلاغ الجهة الإدارية القرار المذكور إلى المالك يكون من حقه تقاضى الأجرة اعتبارا من أول الشهر التالى لإتمام الأعمال المشار اليها على أساس زيادة الأجرة السنوية بمقدار ١٢% من قيمة أعمال الترميم والصيانة بما لا يجاوز ٥٠% سن القيمة الإيجارية.
ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار.
مادة ٣٧ -يجوز لوزارة الاسكان والمرافق والمؤسسات العامة التى تشرف عليها، كما يجوز بقرار من وزير الاسكان والمرافق بعد الاتفاق مع جهات أخرى، أن تقرض ملاك المبانى الخاضعة لأحكام هذا القانون للقيام بترميمها وصيانتها.
ويصدر بشروط وقواعد الإقراض قرار من وزير الاسكان والمرافق بعد الاتفاق مع وزير الخزانة.
وتعفى القروض من جميع الضرائب والرسوم وتحصل بطريق الحجز الإدارى. ويكون للقروض امتياز على العين التى تم ترمميها أو صيانتها يجئ فى الترتيب مع الامتياز المقرر فى القانون المدنى للمقاولين والمهندسين.
مادة ٣٨ -إذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة إخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه حرر محضر إدارى بأسمائهم وتقوم الجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم بإخطارهم بالإخلاء فى المدة التى تحددها فاذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الادارى، ولشاغلى البناء الحق فى العودة إلى العين بعد ترميمها دون حاجة إلى موافقة المالك، ويتم ذلك بالطريق الإدارى فى حالة امتناع المالك.
وتضاف الأجرة خلال فترة الإخلاء إلى تكاليف الإصلاح اللازمة لتنفيذ أعمال الترميم والصيانة التى تحددها الجهة الإدارية المختصة.
ولا يجوز مد هذه المدة إلا بقرار من الجهة المذكورة، وفى هذه الحالة يجوز لشاغل العين التظلم من هذا القرار أمام رئيس المحكمة الابتدائية المختصة.
وتعتبر العين خلال هذه المدة فى حيازة المستأجر قانونا، ولا يجوز للمالك أن يغير فى معالم العين، كل ذلك ما لم يبد المستأجر رغبته فى إنهاء العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إخطاره بقرار الإخلاء المؤقت.
مادة ٣٩ -يجوز للجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فى أحوال الخطر الداهم إخلاء البناء وكذلك المبانى المجاورة عند الضرورة من السكان بالطريق الإدارى واتخاذ ما تراه لازما من الاحتياطيات والتدابير فى مدة لا تقل عن أسبوع إلا فى حالة تهديد البناء بالانهيار العاجل فيكون لها فى هذه الحالة الحق فى إخلائه فورا.
كما يكون لها فى حالة الضرورة القصوى هدم البناء بموجب حكم من قاضى الأمور المستعجلة بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار.
وللمستأجر فى جميع الحالات التى يتم فيها هدم العقار طبقا لأحكام هذا الباب الحق بعد إعادة البناء فى شغل وحدة بالعقار المنشأ طبقا للقواعد التى تحدد بقرار من وزير الاسكان والمرافق.
الباب الثالث
فى الاختصاص والأحكام الانتقالية والعقوبات
مادة ٤٠ -تختص المحاكم العادية دون غيرها بالفصل فى المنازعات التى تنشأ عن تطبيق أحكام هذا القانون.
وترفع الدعاوى إلى المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار.
مادة ٤١ -تستمر لجان تقدير القيمة الايجارية بتشكيلها المنصوص عليه فى المادة الرابعة من القانون رقم ٤٦ لسنة ١٩٦٢ بتحديد إيجار الأماكن المعدل بالقانون رقم ١٣٣ لسنة ١٩٦٣، فى أعمالها لحين الانتهاء من الحالات المعروضة عليها عند العمل بأحكام هذا القانون.
وبالنسبة للقرارات الصادرة من هذه اللجان، ولم ينقض ميعاد التظلم منها طبقا للمادة الخامسة من القانون المشار إليه، يكون ميعاد الطعن عليها ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ هذا القانون.
مادة ٤٢ -على مجالس المراجعة المنصوص عليها فى القانون رقم ٤٦ لسنة ١٩٦٢ المشار إليه أن تحيل التظلمات المعروضة عليها عند العمل بأحكام هذا القانون إلى المحاكم الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار، وذلك بغير رسوم وبالحالة التى تكون عليها.
مادة ٤٣ -يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧ بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم ١٦٩ لسنة ١٩٦١ بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات، والقانون رقم ٤٦ لسنة ١٩٦٢ بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم ٧ لسنة ١٩٦٥ فى شأن تخفيض إيجار الأماكن والقوانين المعدلة لها، وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها.
مادة ٤٤ -يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر وبغرامة لا تجاوز مائتى جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المواد ٤ و٥ و٧ و٩ فقرة أولى و١٦ و١٨ و٢٦ و٢٩ من هذا القانون.
مادة ٤٥ -يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ستة شهور وبغرامة لا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من يخالف أحكام المادة ١٧ سواء كان مؤجرا أو مستأجرا أو وسيطا.
ويعفى من العقوبة، كل من المستأجر والوسيط، إذا أبلغ أو اعترف بالجريمة.
مادة ٤٦ -يعاقب بالحبس لمدة لا تزيد على أسبوع وبغرامة لا تتجاوز عشرة جنيهات أو بإحدى هاتين العقوبتين فضلا عن الحكم بترميم المنشأة أو هدمها أو إزالتها فى المدة التى تحددها المحكمة، كل من يخالف حكم المادة ٣٥ من هذا القانون.
فإذا لم يقم صاحب الشأن بتنفيذ الحكم الصادر بذلك فى المدة المحددة لهذا الغرض جاز للجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم تنفيذ الحكم على نفقته وتحصل قيمة التكاليف بالطريق الإدارى.
مادة ٤٧ -مع مراعاة حكم المادة ٤٣، يلغى القانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧ والقانون رقم ٤٦ لسنة ١٩٦٢ والقانون رقم ٧ لسنة ١٩٦٥ والقوانين المعدلة لها، كما يلغى القانون رقم ٦٠٥ لسنة ١٩٥٤ فى شأن المنشآت الآيلة للسقوط، وكل نص يخالف أحكام هذا القانون.
مادة ٤٨ -ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره، وعلى وزير الإسكان والمرافق إصدار اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذه.
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة، وينفذ كقانون من قوانينها،
صدر برياسة الجمهورية فى ٤ جمادى الآخرة سنة ١٣٨٩ (١٧ أغسطس سنة ١٩٦٩)
المذكرة الايضاحية
لمشروع القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩
ينظم القانون المدنى عقد الايجار على أنه عقد رضائى يتم بتوافق ارادتى المالك والمستأجر على أركان العقد وشروطه، وأهمها مقدار الأجرة ومدة الانتفاع - ومن ثم يستطيع المالك وفقا لأحكام هذا القانون وتبعا لظروف العرض والطلب، أن يطلب الى المستأجر اخلاء المكان المؤجر اليه عند انتهاء مدة العقد أو مطالبته بزيادة الأجرة أو غير ذلك من الشروط التى يمكن فرضها فى هذا المجال.
وبسبب أزمة الاسكان المشاهدة فى معظم دول العالم - وبالذات الدول النامية - اضطرت هذه الدول الى التدخل فى العلاقة الايجارية التى ينظمها القانون المدنى، خاصة فى الظروف الطارئة التى تؤدى الى اختلال ميزان العرض والطلب، وذلك باصدار تشريعات استثنائية.
وفى أعقاب الحرب العالمية الأولى تدخل المشرع المصرى فى هذه العلاقة، بأن أصدر قانونا فى ٢١ نوفمبر سنة ١٩٢١ قضى بتقييد أجور المساكن لمدة استمرت حتى أول يوليو سنة ١٩٢٥
وبسبب الظروف التى صاحبت الحرب العالمية الثانية صدرت عدة أوامر عسكرية لمنع الملاك من زيادة أجرة المساكن الا فى حدود ضئيلة مع امتداد العقود الجارية بعد انتهاء مدتها امتدادا تلقائيا.
وقد استمرت هذه الأوامر العسكرية الى أن صدر القانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧ بتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، الذى أدخلت عليه تعديلات كثيرة من بينها قوانين تخفيض الايجار المتعاقبة التى يبدأ أثر الواحد منها من حيث انتهى أثر القانون السابق عليه مباشرة، وبمقتضى هذه القوانين خفضت أجرة المبانى منذ أول يناير سنة ١٩٤٤ حتى ٥ نوفمبر سنة ١٩٦١
وقوانين التخفيض لا تعدو أن تكون علاجا مؤقتا لايجار الأماكن، وقد احتاط لها الملاك بأن بالغوا فى الأجور التى يشترطونها عند تأجير المبانى الجديدة - لذلك صدر القانون رقم ٤٦ لسنة ١٩٦٢ بتحديد ايجار الأماكن مستهدفا تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين بصفة دائمة على أسس عادلة مع تحقيق فائدة استثمار مجزية على رؤوس الأموال المستخدمة فى البناء، وقد عدل هذا القانون عام ١٩٦٣ وعام ١٩٦٥
وقد ترتب على كثرة هذه التشريعات - وهى تعالج موضوعا واحدا - الكثير من الصعوبات فى التطبيق، فضلا عن أن بعضها بسبب مضى وقت طويل على العمل بها أصبح لا يساير الأوضاع الراهنة فى مجال الاسكان.
لكل ذلك فقد اقتضى الأمر وضع مشروع قانون يساير الأوضاع الراهنة، ويكون شاملا جميع الأحكام التى تنظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين.
ويستهدف المشروع تشجيع القطاع الخاص على القيام بدور فعال فى مجال الاسكان، وتبسيط الاجراءات، وتوفير العدالة لكل من المالك والمستأجر ومنع استغلال أى منهما للآخر.
ويشمل مشروع القانون ثلاثة أبواب هى:
الباب الأول: فى شأن ايجار الأماكن.
الباب الثانى: فى شأن المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة.
الباب الثالث: ويشمل الأحكام الانتقالية والعقوبات.
الباب الأول - ويشمل أربعة فصول:
الفصل الأول
وقد تضمن هذا الفصل أحكاما عامة وبمقتضاه تسرى أحكام مشروع القانون على الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة على اختلاف أنواعها باستثناء الأراضى الفضاء فلا تطبق عليها أحكامه، كما حدد نطاق سريانه المكانى بحيث يطبق على عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا وفقا لأحكام قانون نظام الادارة المحلية.
وأجاز المشروع تطبيق أحكامه كلها أو بعضها على القرى وعلى المناطق التى لم يطبق عليها قانون نظام الادارة المحلية، وذلك بقرار يصدر من وزير الاسكان والمرافق، مع النص على سريان أحكام الفصل الثالث من هذا الباب على الأماكن المؤجرة لمصالح الحكومة وفروعها والمجالس المحلية والهيئات والمؤسسات العامة والاتحاد الاشتراكى العربى فى القرى التى لم يصدر بشأنها قرار من وزير الاسكان والمرافق وذلك تحقيقا للصالح العام بالنسبة لهذه الأماكن.
ونصت المادة الثانية من المشروع بألا تسرى أحكامه على المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل نظرا لوضعها الخاص كما لا تسرى تلك الأحكام على المساكن التى تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الاسكان والمرافق.
واعتبر المشروع المالك المنزوعة ملكيته فى حكم المستأجر، كما اعتبر الأماكن المستولى عليها لشغلها مؤجرة الى الجهات التى تم الاستيلاء لصالحها.
وقد نظمت المادة الرابعة حق الموظف المنقول بدلا من موظف آخر فى أولوية استئجار المسكن الذى كان يشغله هذا الموظف.
وحرصا على توفير المساكن حرمت المادة الخامسة على الشخص الواحد أن يحجز أكثر من مسكن واحد فى البلد الواحد دون مقتض.
الفصل الثانى
وتضمن هذا الفصل الأحكام الخاصة بتقدير وتحديد الأجرة، وروعى فيها العمل على منع استغلال بعض الملاك للمستأجرين بالحد من مغالاة المالك فى تحديد الأجرة الاتفاقية عند بدء التأجير، تلك المغالاة التى ترهق المستأجرين خلال المدة التى تنقضى حتى تحدد الأجرة القانونية، وذلك بتحديد أجرة مبدئية تتلاءم مع تكلفة المبنى المرخص بها، فألزم طالب البناء بتقديم بيان بقيمة الأرض والمبانى ومقترحاته عن أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته، حتى يمكن للجهة المختصة تقدير الأجرة المبدئية التى يتعاقد المالك مع المستأجرين بموجبها، مع التزام الجهة مانحة الترخيص باثبات هذا التقدير التوزيع فى الترخيص الصادر لطالب البناء، وذلك وفقا لما نص عليه فى المادتين ٦، ٧ من المشروع وهذا الاجراء يبنى القيمة الايجارية على أسس أقرب الى التقدير السليم العادل، حتى اذا ما تم تحديد الأجرة النهائية بزيادة أو بنقص فانما يكون ذلك بفروق طفيفة لا ترهق أيا من المؤجر أو المستأجر.
وقد نصت المادة ٨ من المشروع على تشكيل لجان تحديد الأجرة من عناصر فنية وضريبية وشعبية يمثل فيها الملاك بالمدينة أو القرية كما نصت هذه المادة على شروط صحة انعقاد اللجان واشترطت أن تصدر قراراتها بأغلبية الأصوات وعند التساوى يرجح الجانب الذى منه الرئيس، كما خولت وزير الاسكان والمرافق اصدار قرار بالقواعد والاجراءات التى تنظم أعمال هذه اللجان.
أما المادة ٩ من المشروع فقد ألزمت مالك البناء باخطار اللجنة المشار اليها فى المادة الثامنة فى موعد لا يجاوز ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ أول عقد ايجار عن أى وحدة من وحدات المبنى أو من تاريخ شغلها لأول مرة بأية صورة من صور الاشغال، وهذا حكم عام يطبق فى جميع حالات البناء وذلك حتى تتولى اللجنة تحديد أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته، وأجازت هذه المادة للجنة القيام بالتقدير من تلقاء نفسها أو بناء على اخطار من المستأجر أو الجهة المختصة بحصر العقارات المبنية.
كما ألزمت المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال، وخول المشروع المستأجر بترخيص من قاضى الأمور المستعجلة استكمال الأعمال الناقصة مع خصم التكاليف من الأجرة وذلك بعد اعذار المالك القيام بها.
وقد نظمت المادة ١٠ من المشروع الأسس التى يتم عليها تقدير ايجار المبنى على أن يضاف الى القيمة الايجارية المحددة طبقا لهذه الأسس ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والاضافية وذلك مع مراعاة الاعفاءات المقررة بالقانون رقم ١٦٩ لسنة ١٩٦١ ودون اخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم، وقد نصت المادة المشار اليها فى فقرتها الأخيرة على التزام المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم الى المؤجر مع القيمة الايجارية الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة.
وقد راعت المادة ١١ من المشروع اختلاف قيمة الأرض بين وقت الشراء ووقت البناء، فنصت على أن تقدر قيمة الأرض وفقا لثمن المثل وقت البناء، كما نصت على أن يكون تقدير المبانى وفقا لسعر السوق لمواد البناء فى ذلك التاريخ.
كما تناولت المادة المشار اليها طريقة حساب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق وحددت نسبا معينة لذلك فى حالة عدم استكمال البناء الى الحد الأقصى المسموح به، وأجازت تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران، كما استحدث المشروع حكما من مقتضاه أن يعاد التقدير وفقا للوضع الجديد اذا جد أى تغيير فى الوضع الذى كان قد بنى التقدير على أساسه.
أما المادة ١٢ فقد تناولت الحالات التى يعاد فيها تقدير قيمة الأرض وبقصد تحديد أجرة المبانى المستجدة فقط.
وقد نظمت المادة ١٣ حق المالك والمستأجر فى التظلم من قرارات لجان تحديد الأجرة أمام لجان للمراجعة نظم المشروع تشكيلها، وقد استحدث حكم جديد فى هذا الصدد مؤداه أن تعديل تقدير الأجرة بناء على تظلم المالك أو أحد المستأجرين يترتب عليه اعادة تقدير المبنى جميعه وتوزيع القيمة الايجارية على وحداته جميعا دون أن يقتصر ذلك الحق على من تقدم بتظلم فيما عدا التظلم المقدم من المستأجر الأول اذ أن أثره يكون مقصورا عليه، وذلك حتى تتوفر العدالة فى تقدير أجرة وحدات المبنى الواحد، وقد أشارت هذه المادة الى التأمينات الواجب سدادها عند تقدم أى من المؤجر أو المستأجر بتظلم من تقدير القيمة الايجارية أو توزيعها.
أما المادة ١٤ من المشروع فقد نصت على أن قرارات لجان تحديد الأجرة تكون نافذة رغم التظلم منها وتكون نهائية
اذا لم يطعن فيها فى الميعاد، كما أن قرارات لجنة التظلمات تكون نهائية - ومن المعلوم أن نهائية هذه القرارات لا تحول دون صاحب الحق والالتجاء الى القضاء الادارى للطعن على هذه القرارات بصفتها قرارات ادارية.
وقد نظمت المادة ١٥ من المشروع طريقة رد الفروق المستحقة بالنسبة لكل من المالك والمستأجر على السواء.
الفصل الثالث
وتضمن هذا الفصل الأحكام الخاصة بالتزامات كل من المؤجر والمستأجر، فقد نصت المادة ١٦ منه على الزام المؤجر بتحرير عقد كتابى بالايجار متضمنا بيانات محددة نص عليها المشروع حتى تقوم العلاقة بين طرفى التعاقد على أسس ثابتة تحول دون اثارة أية منازعات بينهما، على أنه عند مخالفة حكم هذا النص يجوز اثبات واقعة التأجير وجميع شروط التعاقد بكافة طرق الاثبات، وحظر على المالك القيام بابرام أكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو للوحدة منه.
وقد حظر المشروع فى المادة ١٧ منه أن يتقاضى المؤجر بالذات أو بالوساطة أى مقابل أو أتعاب أو مبالغ اضافية بسبب تحرير العقد، مع سريان هذا الحظر أيضا على المستأجر.
وقد حرم المشروع فى المادة ١٨ منه حصول المؤجر على تأمين يزيد على ايجار شهرين مع رد ما زاد على ذلك، وقد روعى فى هذا النص حماية المؤجر فى الأحوال التى تكون القيمة الايجارية زهيدة والتى لا تغطى ما قد يحدث من تلف بالمكان المؤجر مع عدم ارهاق المستأجرين فى الحالات الأخرى، كما نظمت هذه المادة طريقة استرداد قيمة التأمين والتسهيل على المالك عند ردها بتقسيطها على سنة أو حتى نهاية العقد أيهما أقرب وذلك بغير حاجة الى الالتجاء الى القضاء.
وقد نظمت المادة ١٩ طريقة الوفاء بالأجرة وسدادها فى حالة امتناع المؤجر عن استلامها.
وقد استحدث المشروع فى المادة ٢٠ نصا من مقتضاه عدم حرمان المستأجر من حق أو ميزة كان يتمتع بها، وخص قاضى الأمور المستعجلة بالاذن للمستأجر فى اعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر خصما من الأجرة، أو خصم ما يقابلها من الأجرة وذلك بشرط ألا يكون التزام المؤجر فى هذه الحالة مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار، وفى هذه الحالة أجاز المشروع للقاضى أن يوزع تكلفة اعادة الحق أو الميزة على عاتق كل من المؤجر والمستأجر.
كما أجاز المشروع لوزير الاسكان والمرافق بقرار منه أن يحدد الجهة التى تقوم بتنفيذ الأعمال اللازمة لاعادة الحق أو الميزة التى ألزم بها المالك بموجب الحكم الصادر فى هذا الشأن، وذلك على نفقة المالك على أن تحصل التكاليف منه بالطريق الادارى.
وقد نص المشروع فى المادة ٢١ منه على عدم انتهاء عقد الايجار بوفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة اذا بقى من كانوا يقيمون معه من ورثته أو أقاربه حتى الدرجة الثالثة، بشرط أن تكون تلك الاقامة مستمرة فى السنة السابقة مباشرة على الوفاة أو الترك أو مدة شغل المكان أيهما أقل، ويلتزم شاغلو المسكن متضامنين بكافة أحكام عقد الايجار.
وللقضاء على المنازعات التى قد تثور بين المالك الجديد للعقار والمستأجرين عند انتقال ملكية العقار من مالك الى آخر، فقد تضمن المشروع فى المادة ٢٢ منه النص على سريان عقود الايجار على الملاك الجدد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية وذلك استثناء من القواعد العامة مع عدم الاخلال بحق المالك الجديد فى اثبات ما يخالف ذلك بكافة طرق الاثبات.
وقد تضمنت المادة ٢٣ من المشروع الحالات التى يجوز للمالك فيها طلب اخلاء العين فى غير الأماكن المؤجرة مفروشة، فقد نصت الفقرة ( أ ) منها على أنه اذا تكرر من المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة حكم باخلائه اذا لم يقدم أسبابا تقدرها المحكمة تبرر تأخره فى السداد، وقد روعى فى وضع هذا النص منع بعض المستأجرين من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى ثم سدادها قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى التى يضطر المؤجر الى رفعها نتيجة هذا المسلك من المستأجر.
كما نصت الفقرة (ب) على اخلاء المستأجر من العين فى حالة أما اذا أجرها من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير بأى وجه من الوجوه وذلك مع مراعاة الحالات المصرح بها فى المواد ٢١، ٢٦، ٢٧
كما نصت الفقرة (جـ) على الاخلاء فى حالة ما اذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف الايجار المعقولة أو تضر بمصلحة المؤجر.
وقد أجازت المادة ٢٤ من المشروع زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى بالاضافة أو التعلية حتى لو كان عقد الايجار يمنع ذلك، مع عدم الاخلال بحق المستأجر فى انقاص الأجرة ان كان لذلك محل.
وعملا على الحد من مغالاة البعض فى استهلاك المياه وما يترتب عليه من ارهاق لمرفق المياه والصرف، وتوحيدا للمعاملة فقد نص المشروع فى المادة ٢٥ منه على أن تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلى العقارات، على أنه بالنسبة الى العقارات التى لا تنص عقود ايجارها على الزام الشاغل بقيمة استهلاك المياه تكون هذه القيمة على عاتق شاغل العقار بشرط أن يقوم المؤجر على نفقته بتركيب عداد خاص لحساب استهلاك المياه بالوحدة، وفى هذه الحالة يخفض الايجار الشهرى بمقدار ٥% بجد أدنى ٢٠٠ مليم وذلك اعتبارا من الشهر التالى لتركيب العداد - وقد نصت هذه المادة على أن يترتب على التأخير فى سداد قيمة المياه للمؤجر ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار.
الفصل الرابع
وتضمن هذا الفصل أحكام ايجار الأماكن المفروشة، ونظرا لما تبين من أن كثيرا من الملاك والمستأجرين يقوم بتأجير وحدات سكنية متعددة مفروشة مما يحد من عدد الوحدات السكنية الخالية المعروضة للتأجير، ورغبة فى تنظيم عملية تأجير الشقق المفروشة لما لتوافر عدد منها من أهمية خاصة - فقد نص المشروع فى المادة ٢٦ منه على قصر حق تأجير الشقق المفروشة على الملاك دون سواهم فى حدود وحدة واحدة فى كل عقار يملكه.
ورغبة فى ضمان حق بعض المستأجرين الذين يتركون مساكنهم للعمل بالخارج لفترة محدودة فى العودة الى مساكنهم، والاستفادة من تلك المساكن أثناء تغيبهم فقد استثنتهم المادة سالفة الذكر من القاعدة العامة التى تحرم على المستأجرين تأجير مساكنهم مفروشة، وذلك بأن نصت على أنه يجوز للمستأجر فى حالة اقامته بالخارج بصفة مؤقتة أن يؤجر مسكنه مفروشا وعلى مستأجر المسكن أن يخليه الى المؤجر العائد فى موعد لا يجاوز ثلاثة شهور من تاريخ اخطاره بالاخلاء فاذا لم يتم الاخلاء وثبت تراخى المؤجر فى اخراج المستأجر جاز لمالك العقار اخلاء العين المؤجرة.
واستثناء من ذلك أجاز المشروع لوزير الاسكان والمرافق بقرار يصدره بعد أخذ رأى الوزير المختص وضع القواعد المنظمة لتأجير وحدات سكنية مفروشة لأغراض السياحة وغيرها من الأغراض وذلك تحقيقا للمرونة ولمواجهة كافة التطورات والأغراض الطلابية والعمالية مثلا.
ونظرا لوجود مساكن مفروشة بالمصايف والمشاتى تؤجر لمدة محدودة تلبية لمتطلبات الاصطياف والاشتاء، ولضمان الاستفادة من هذه المساكن فى غير الأوقات الموسمية فقد نص المشروع فى المادة ٢٧ منه على أنه يجوز للملاك فى المصايف والمشاتى التى يحددها وزير الاسكان والمرافق أن يؤجروا عقاراتهم مفروشة طبقا للشروط التى ينص عليها هذا القرار، كما أجازت ذات المادة للمستأجرين فى تلك المناطق أن يؤجروا مساكنهم مفروشة لمدة مؤقتة.
كما نص فى المادة ٢٨ من المشروع على أنه فى الأحوال التى يجوز للمستأجر تأجير مسكنه مفروشا يستحق المالك أجرة اضافية تعادل ٧٠% من الأجرة القانونية عند التأجير.
وبالنسبة للمساكن المؤجرة من الباطن فى الوقت الحاضر على خلاف الأوضاع التى نظمها المشروع، فقد نص فى المادة ٢٩ منه على أن يقوم كل من الملاك ومؤجرى المساكن من الباطن بتعديل أوضاعهم وفقا للأحكام السابقة خلال سنتين من تاريخ العمل بالقانون، وحرص المشروع على النص على أنه بانقضاء هذا الأجل يسلم المسكن خاليا الى المالك أو المستأجر الأصلى بحسب الأحوال.
الباب الثانى:
وقد تضمن الأحكام الخاصة بالمنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة.
وفى هذا الصدد نصت المادة ٣٠ من المشروع على تحديد المبانى والمنشآت التى يسرى عليها القانون وهى التى يخشى من سقوطها أو سقوط جزء منها مما يعرض الأرواح والأموال للخطر - وكذلك المبانى والمنشآت التى تحتاج الى ترميم وصيانة لتأمين سلامتها أو للحفاظ عليها فى حالة جيدة بهدف اطالة عمرها تمشيا مع ما تهدف اليه الدولة فى سياسة الاسكان.
وحتى تكون أعمال الترميم التى تفرض على الملاك متمشية مع الأهداف العامة للمشروع، فقد نصت المادة على أن يبين فى القرارات التى يصدرها وزير الاسكان والمرافق، الأعمال التى تعتبر من أعمال الترميم والصياغة وحدودها فى تطبيق أحكام القانون.
وقد أناطت المادة ٣١ من مشروع القانون بالجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم بالمجالس المحلية معاينة وفحص المبانى والمنشآت وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح والأموال سواء بالهدم الكلى أو الجزئى، وكذلك تقرير التدعيم أو الترميم والصيانة لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله اذا كان الترميم والصياغة يحققان ذلك.
ولضمان صدور القرارات على جانب من الدقة والموضوعية وتمثيل المتخصصين والمعنيين من التشكيلات الشعبية المحلية فقد نصت المادة ٣٢ من المشروع على أن ينشأ فى كل مدينة أو قرية بها مجلس محلى لجنة أو أكثر يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص تتولى دراسة التقارير المقدمة من الجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم فى شأن المبانى المشار اليه واصدار قرارات فى شأنها على أن يبين كيفية تشكيل تلك اللجان والقواعد والاجراءات التى تتبع فى مزاولة أعمالها بقرار يصدره وزير الاسكان والمرافق.
وبينت المادة ٣٣ كيفية اعلان قرار اللجنة الى ذوى الشأن من الملاك والشاغلين للعقار وأصحاب الحقوق ضمانا لعلمهم بما تقرر ليكون لهم رأى فى القرار لما فى تنفيذه من تعرض للملكية أو للحقوق المكتسبة ولما له من أثر على شاغلى العقارات.
وأوجبت المادة ٣٤ على ذوى الشأن تنفيذ قرار اللجنة فى المدة المحددة لتنفيذه مع عدم الاخلال بما نص عليه القانون رقم ٤٥ لسنة ١٩٦٢ فى شأن تنظيم المبانى من اجراءات للرقابة على الأعمال المطلوبة.
وتشجيعا للملاك على تنفيذ ما يتقرر من أعمال الترميم والصيانة ولمواجهة ما يتحملونه من تكاليف إضافية فى هذا الشأن فقد قضت المادة ٣٥ بأن يكون لهؤلاء الملاك الذين يقومون بأعمال الترميم والصيانة بعد اعلان القرارات اليهم حق زيادة الأجرة السنوية بنسبة مئوية من قيمة هذه الأعمال تساوى مرة ونصف النسبة المحددة فى الباب الأول للفائدة المقررة مقابل استثمار المبانى الجديدة واستهلاكها وادارتها وصيانتها وذلك مقابل ما أنفق على ما تم من أعمال على ألا يزيد ما يتقاضاه بأى حال عن ٥٠% من القيمة الايجارية، ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة وتختص المحاكم العادية بنظر كل المنازعات الناشئة عن تقدير هذه الزيادة.
ومن وسائل التشجيع أيضا ما أجازته المادة ٣٦ من اقراض ملاك المبانى الخاضعة لأحكام القانون للقيام بترميمها وصيانتها وبينت الجهات التى يعد اليها بالاقراض وعلى أن يصدر بشروط وقواعد الاقراض قرار من وزير الاسكان والمرافق - مع اعفاء القروض من جميع الضرائب والرسوم، وتقرير امتياز لها على العين التى تم ترميمها أو صيانتها يجئ فى الترتيب مع الامتياز المقرر فى القانون المدنى للمقاولين والمهندسين.
وقد عالجت المادة ٣٧ موضوع اخلاء المبنى مؤقتا من شاغليه فى الحالات التى تستلزم ذلك لتنفيذ أعمال الترميم والصيانة فنصت على أن يحرر محضر ادارى بأسمائهم وتقوم الجهة الادارية القائمة على شئون التنظيم باخطارهم بالاخلاء فى المدة التى تحددها فاذا لم يتم الاخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الادارى.
كما قضت بأن لشاغلى البناء الحق فى العودة الى العين بعد ترميمها دون حاجة الى موافقة المالك وأن يتم ذلك بالطريق الادارى فى حالة امتناعه وتحدد الجهة الادارية المختصة المدة اللازمة للترميم ولا يجوز مد هذه المدة الا بموافقة تلك الجهة - وقد نصت هذه المادة على اعتبار العين خلال مدة الترميم فى حيازة المستأجر قانونا حفظا لحقه فى الرجوع اليها على أن تظل التزاماته قبل المالك قائمة كما خطرت على المالك القيام بأى تغيير فى معالمها وذلك كله ما لم يبد المستأجر رغبته فى انهاء العقد خلال ١٥ يوما من تاريخ اخطاره بقرار الاخلاء المؤقت.
ونظرا لأن بعض المبانى الآيلة للسقوط قد تكون فى حالة يخشى من سقوطها قبل اتمام الاجراءات اللازمة لاتمام عملية الهدم أو الترميم - وحفاظا على الأرواح والأموال فقد نصت المادة ٣٨ على أنه فى الأحوال الخطر الداهم يجوز اخلاء البناء عند الضرورة من السكان بمعرفة الجهة الادارية القائمة على شئون التنظيم كما يجوز لها أيضا فى هذه الأحوال اخلاء المبانى المجاورة من السكان وذلك بالطريق الادارى مع اتخاذ ما تراه لازما من الاحتياطات والتدابير فى مدة لا تقل عن أسبوع - على أنه اذا توقعت احتمال تهديد البناء بالانهيار العاجل فيكون لها الحق فى اخلاء البناء فورا.
وتستلزم بعض الحالات هدم البناء فورا دون انتظار الاجراءات القضائية حفاظا على الأرواح والأموال، لذلك فقد أجازت المادة المذكورة فى مثل هذه الحالة هدم البناء بشرط الحصول على موافقة لجنة بينت المادة طريقة تشكيلها واجراءاتها.
الباب الثالث
وتضمن هذا الباب الأحكام الانتقالية والختامية، فنص فى المادة ٣٩ منه على استمرار العمل بالأحكام المحددة للأجرة والعقوبات المقررة على مخالفتها بالقوانين ١٢١ لسنة ١٩٤٧ و٤٦ لسنة ١٩٦٢ و٧ لسنة ١٩٦٥ والقوانين المعدلة لها، وذلك بالنسبة الى نطاق سريان كل منها.
وقضت المادة ٤٠ منه على أنه مع عدم الاخلاء باختصاص لجان تحديد الأجرة ولجان المراجعة المشار اليها فى المشروع، ترفع المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكامه الى المحكمة الابتدائية المختصة بطلب يقدم من ذوى الشأن الى قلم كتاب هذه المحكمة، وبينت المادة الاجراءات والقواعد التى تتبع فى هذا الشأن، على أن يصدر الحكم على وجه الاستعجال ويكون نهائيا وغير قابل للطعن - كما نصت هذه المادة على أن تظل المنازعات المدنية الأخرى خاضعة للقواعد القانونية العامة من حيث الموضوع والاختصاص والاجراءات.
ونصت المواد ٤١، ٤٢، ٤٣ من المشروع على العقوبات التى يحكم بها عند مخالفة بعض أحكام المشروع، مراعية فى ذلك تناسب العقوبة مع المخالفة.
ونصت المادة ٤٤ من المشروع على الغاء العمل بالقوانين ١٢١ لسنة ١٩٤٧ و٤٦ لسنة ١٩٢٦ والقوانين المعدلة لهما، كما نصت على الغاء القانون رقم ٦٠٥ لسنة ١٩٤٥ وكل نص يخالف أحكام المشروع.
ويتشرف وزير الاسكان والمرافق بعرض مشروع القانون المرافق مفرغا فى الصيغة التى أقرها مجلس الدولة - رجاء فى حالة الموافقة عليه التفضل باحالته الى مجلس الأمة،
Page updated
Google Sites
Report abuse