Proptech
Proptech, abreviação de property technology, inclui todas as startups e scale-ups que trazem inovação na indústria imobiliária, utilizando tecnologias como software, hardware e inteligência artificial para trazer soluções nos segmentos
de aluguel, compra, venda, construção e gestão de imóveis.
COM OS INSIGHTS DE:
Júlio Viana
Plaza
Mateus Olivindo
Terracotta Ventures
Indicadores Setoriais
MERCADO
O mundo enfrenta uma crise habitacional, com mais de 1 bilhão de pessoas em habitações precárias, sem água potável ou saneamento. Na América Latina, a escassez habitacional é qualitativa e quantitativa. Além da disparidade entre a oferta e a demanda por moradias, há um déficit nas condições de habitação, como a qualidade dos materiais da construção, o acesso a serviços básicos, a posse da habitação, o superlotamento e a distância entre os imóveis e os locais de trabalho.
O mercado imobiliário brasileiro tem um tamanho considerável. Estima-se que os serviços imobiliários representem 10% do PIB. Entre os 6 unicórnios de proptech na América Latina, 3 são brasileiros: Creditas, Loft e Quinto Andar.
1068 proptechs foram mapeadas no ecossistema em 2023 — 11,8% a mais que 2022. Além disso, a mortalidade entre o segmento caiu praticamente pela metade em 2023: 5,2%, contra 11,9% (2022). Apesar de Sul e Sudeste concentrarem 88,5% das empresas, as regiões Nordeste e Centro-Oeste têm apresentado um ritmo consistente no surgimento de novos negócios.
CAPITAL
Como grande parte das proptechs ainda estão em estágios iniciais, o setor é dependente de Venture Capital. No Brasil, o investimento em proptechs caiu de US$ 1,2 bilhão em 2021 para US$ 176 milhões em 2022, representando apenas 3,9% de todo o VC do país. Na América Latina, o setor arrecadou em 2022 pouco mais da metade de 2021 (US$ 896 milhões).
A queda dos investimentos está acompanhada a dois fatores: a diminuição nos investimentos globais de VC e o primeiro ano de queda no mercado imobiliário brasileiro desde 2017 (-3,2% nas vendas gerais e -8,6% nos lançamentos do então Casa Verde e Amarela), principalmente em razão dos juros em 13,75%, que tornaram os saques da caderneta de poupança menos atraentes.
No mundo, as proptechs mais afetadas foram as de modelos intensivos em capital e baixa margem, com queda no valor das ações em 50% no Q2 de 2022, incluindo players do mercado como Airbnb e OpenDoor. Os M&As ocorreram principalmente entre players maiores, como a aquisição da Walker & Dunlop pela Geophy, e a HappyCo levantando US$ 52 milhões via Camber Creek.
Apesar do cenário desafiador, o investimento nas proptechs de early stage teve um aumento 24,4% em 2023.
As soluções do setor de proptech contribuem diretamente para o avanço dos seguintes Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da Agenda 2030 da ONU:
Tendências do setor segundo a Rede Endeavor
1. TRABALHO HÍBRIDO IMPULSIONA ABORDAGENS HÍBRIDAS E A MIGRAÇÃO PARA SUBÚRBIOS E CIDADES MAIS ACESSÍVEIS
A presença nos escritórios têm aumentado com a adoção do trabalho híbrido. Porém, os funcionários ainda passam menos tempo no escritório do que antes da pandemia. A presença tende a ser ainda menor em áreas metropolitanas com habitações mais caras e trabalhadores com maior qualificação. Nesse cenário, o setor deve apostar em abordagens híbridas, como bairros e edifícios mistos, voltados a escritórios e varejo.
Nas grandes cidades, o mercado de novos imóveis apresenta características distintas, como vendas na planta, envolvendo incorporadoras e construtoras como proprietárias dos imóveis, o que torna os players mais profissionais e a experiência geralmente melhor. A compra antecipada é comum neste segmento, levando a financiamentos desde o início, o que implica em uma jornada e experiência diferentes.
A segmentação também se aplica à área residencial, seja em locação ou venda, com oportunidades específicas, como o processo de venda com jornadas mais longas que também cria oportunidades únicas.
CENÁRIOS E POLÍTICAS QUE INFLUENCIAM ESSA TENDÊNCIA
Cenário macroeconômico com inflação, juros e mercado de trabalho
O setor é altamente sensível à inflação e à empregabilidade. Apesar de 2023 ter expectativas mistas quanto à receita, a perspectiva é positiva para o longo prazo. A economia brasileira já apresenta alguns destes sinais: redução da taxa de juros para 13,25% e previsão do mercado de fechar em 11,75% até o fim do ano, devido à deflação (o mercado reduziu pela 5ª semana consecutiva a estimativa da inflação para 2023 em junho). Contudo, a previsão da Selic de 2026 permanece alta, em 8,75%.
Nova dinâmica urbana no Brasil
Segundo o Censo 2022, cidades maiores e mais antigas estão crescendo lentamente, em contraponto a cidades menores e mais novas que cresceram significativamente. Uma hipótese é a valorização imobiliária dessas cidades em crescimento, sinal de que o aumento na oferta não acompanhou o aumento da demanda.
Ademais, o número médio de pessoas morando em um único imóvel tem diminuído devido a mudanças socioeconômicas e culturais, como o adiamento da formação de famílias, o aumento do custo de vida e/ou da busca por praticidade e conveniência nas cidades.
Trabalho remoto e demanda por escritórios
O trabalho remoto impulsionou a migração para regiões mais baratas e busca por espaços mistos — que permitam moradia e trabalho. A América Latina tem condições favoráveis para este cenário: mais de 80% da população vive em cidades e o comportamento dos consumidores está cada vez mais digital.
A demanda por espaços de escritórios e varejo em metrópoles tende a permanecer abaixo dos níveis pré-pandêmicos, apesar da procura variar muito por bairro e cidade.
Demanda por casas inteligentes
Millennials (pessoas entre 23 a 41 anos) já são 43% dos compradores no mercado imobiliário no mundo. Por se tratar de um público mais experiente com a tecnologia, o setor tem sido provocado a desenvolver soluções para agilizar a acessibilidade física e digital. A segurança em ambientes físicos e digitais dessas soluções segue sendo uma preocupação.
Nas áreas urbanas da América Latina, 40% das pessoas ainda vivem de aluguel. As preferências variam de acordo com a classe social e a localidade
2. MODELO DE MARKETPLACE NO SETOR DE FINTECH PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO COMERCIAL
As “real estate fintechs” permanecem em alta, especialmente diante de um cenário de maior restrição de crédito.
Uma tese de negócio que alie os setores financeiros e imobiliários é um diferencial, porque são setores que lidam com muito capital e ainda existe pouca eficiência quando conectados.
Apesar das vantagens de um mercado amplo e transacional, há oportunidades de escalabilidade em plataformas com anúncios segmentados e imóveis únicos.
3. MERCADOS DE CONSTRUÇÃO FOCADOS EM DIGITALIZAÇÃO E PROCESSOS ESG
A digitalização na construção é uma tendência, especialmente na cadeia de suprimentos, mas ainda é desafiadora devido à maioria dos custos do processo construtivo estarem atrelados a bens tangíveis. A adoção em massa do digital depende de um modelo que prove trazer benefícios significativos. Proptechs que desenvolvem marketplaces de materiais de construção têm recebido atenção de investidores, apesar das dificuldades.
Algumas boas práticas no setor de construção têm sido o emprego de novos materiais como painéis solares, telhados vivos e cimentícios gerados a partir de resíduos, em oposição ao cimento tradicional, além da maior circularidade dos materiais, que reduz a emissão de gases. É necessário atenção para os custos adicionais que novas regulamentações sobre emissões e sustentabilidade de imóveis comerciais podem gerar para investidores e compradores.
CENÁRIOS E POLÍTICAS QUE INFLUENCIAM ESSA TENDÊNCIA
Impacto ambiental
Os esforços para diminuir o impacto ambiental do setor imobiliário estão concentrados nos segmentos de construção e de infraestrutura. Ações como utilização de materiais recicláveis, tecnologias inovadoras e redução de desperdícios e ineficiências podem permitir a redução da pegada de carbono.
4. AQUISIÇÃO E LOTEAMENTO
A área de aquisição tem sido considerada promissora, e deve ser impactada pelo programa Minha Casa Minha Vida, que melhora as condições para a compra de imóveis entre a população de menor renda. Startups e scale-ups podem atuar neste segmento desenvolvendo aplicativos que simplificam o processo de inscrição, plataformas que conectam interessados em imóveis com construtoras e agentes financeiros, entre outras soluções.
O loteamento de terrenos é uma área de atuação com potencial de crescimento, por ser um subsetor com poucos players e diversas barreiras tecnológicas. Entre as 1068 proptechs do ecossistema, apenas 7 desenvolvem soluções neste segmento.
CENÁRIOS E POLÍTICAS QUE INFLUENCIAM ESSA TENDÊNCIA
Programas governamentais
A retomada do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) deve gerar diversos efeitos em todo o mercado. Ao menos 555 mil novos imóveis devem ser entregues até o final de 2023, sendo 440 mil com recursos do FGTS — 15% a mais que 2022. Além das incorporadoras/construtoras, é previsto financiamento de imóveis usados e aluguel social, o que deve estimular a atividade imobiliária.
Potencial de mercado na América Latina
88% das empresas de proptech da América Latina e do Caribe estão trabalhando em aquisição, compra e venda de imóveis, especificamente sob o modelo de corretagem habilitado para tecnologia, com soluções que substituem os corretores de imóveis tradicionais por processos digitais.
5. SUPORTE PARA O INTERMEDIÁRIO, COMO CORRETORES E IMOBILIÁRIAS
O desenvolvimento de ferramentas de gestão, integração no processo de financiamento e distribuição de anúncios para conectar corretores apresenta oportunidades promissoras ainda não exploradas. Além disso, as áreas de crédito para venda e garantia para locação são altamente influenciadas pelo papel do corretor de imóveis, sendo essencial estabelecer parcerias com grandes players, corretores, imobiliárias ou portais para obter sucesso nesse contexto.
CENÁRIOS E POLÍTICAS QUE INFLUENCIAM ESSA TENDÊNCIA
Diferenças na oferta no cenário mundial e no brasileiro
Em muitos países, o processo de compra costuma ter mais transparência de informação, tornando a experiência mais organizada. Já no Brasil, há várias disfunções relacionadas a anúncios duplicados e falta de transparência com relação aos imóveis. Como resultado, a oferta de imóveis é comprometida e gera distorções no mercado.
A figura do corretor é conhecida mundialmente, com apoio tanto para o comprador quanto para o vendedor. Quando um corretor representa os dois lados, há um conflito, dado que os benefícios são contrários. Para resolver o problema de confiança atual, é necessário que o processo inclua dois corretores ao invés de apenas um.
Disfunções do mercado imobiliário
O mercado imobiliário ainda é muito ineficiente, burocrático, pouco transparente e com altas barreiras de entrada. No Brasil, é uma indústria ainda muito atendida por corretores pequenos e agentes independentes, sem capital para digitalização de seus processos.
Exemplos da Rede Endeavor
BID (2023). Proptech: Como essas scale-ups podem ajudar a reduzir o déficit habitacional na América Latina e Caribe.
Banco Central (2023). Focus: 01 de setembro de 2023.
Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) (2023). Após 5 anos de crescimento, mercado imobiliário registra queda em 2022.
Distrito e Instituto Caldeira (2022). Porcentagem do VC recebido por Proptech: valor obtido com base no total de dólares de 2022 investidos no Brasil (US$ 4,48 bilhões).
BID (2022). PropTech in Latin America and the Caribbean. How technology can help reduce the housing deficit.
Caos Planejado (2023): As primeiras fotos do Censo 2022: um retrato da dinâmica urbana.
Datazap (2023). Radar imobiliário.
Feicon (2020) via Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
McKinsey Global Institute (2023): Empty spaces and hybrid places - The pandemic’s lasting impact on real estate.
Folha de S. Paulo. (2023). Caixa prevê ao menos 555 mil imóveis do Minha Casa, Minha Vida até o fim do ano.
Latitud (2022). The LatAm Tech Report 2022.
SelectHub (2023). What Is Proptech? Trends and Opportunities In 2023.