Иджара: договор аренды
Иджара - это договор аренды имущества на принципах исламских финансовых отношений.
Основные правила аренды в исламском финансовом праве:
1. Аренда: это договор, в котором собственник передает право пользования своим имуществом другому лицу на определенный срок за согласованную плату.
2. Ценностная характеристика: предмет аренды должен иметь ценностную характеристику или полезное свойство в использовании, ибо вещи без какого-либо применения не могут быть сданы в аренду.
3. Финансовые обязательства: аладелец арендованного имущества несет ответственность за все финансовые обязательства, связанные с владением, в то время как финансовые обязательства, связанные с использованием имущества, лежат на арендаторе. Например, при сдаче недвижимости в аренду, оплата налога на недвижимость, страхования, расходы амортизации является ответственностью арендодателя, в то время как арендодатель отвечает за финансовые расходы, связанные с арендой как оплата счетов за электричество, воду, отопление и другие.
4. Срок аренды: срок аренды должен быть четко определен.
5. Цель использования: арендатор не может использовать арендованное имущество для других целей, кроме указанных в договоре аренды. Если в договоре не указана цель использования, арендатор может использовать его для целей в соответствии с характеристиками его применения. Однако, если он хочет использовать его для целей, отличенных от характеристик применения, ему необходимо получить разрешение от арендодателя.
6. Компенсация убытков: арендатор обязан компенсировать убытки арендодателю, связанные с неправильным использованием или халатностью в отношении предмета аренды.
7. Риски и право собственности: арендодатель несет все риск, связанные с правом собственности арендуемого имущества, на протяжении всего срока аренды, что означает, что убытки, вызванные факторами вне контроля арендатора, несет арендодатель.
8. Совладельцы имущества: имущество, принадлежащее нескольким лицам, может быть сдано в аренду, и арендная плата должна распределяться между всеми совладельцами в соответствии с их долей в имуществе.
9. Сдача в аренду доли совладельца: совладелец имущества может сдать в аренду свою долю в имуществе только другому совладельцу, а не другому лицу.
10. Идентифицируемость имущества: для действительной договора аренды арендуемое имущество должно быть идентифицируемым.
11. Арендная плата: арендная плата должна быть определена на момент заключения договора на весь срокаренды. Например, если арендодатель А сдает в аренду квартиру арендатору В на пять лет с условием, что ежемесячная плата будет составлять 1000 долларов в первый год, а каждые последующие года будет увеличена на 10% ежегодно, такой контракт считается действительным. Однако, если арендодатель А ставит условие, что арендная плата в первый год будет составлять 1000 долларов в месяц, а последующие года арендная плата будет определяться по усмотрению арендатора, то такой контракт будет считаться недействительным в связи с неясностью арендной платы.
12. Увеличение арендной платы: арендодатель не может увеличивать арендную плату одностороннем порядке, и любое такое соглашение считается недействительным.
13. Предоплата арендной платы: арендная плата или ее часть может быть уплачена арендодателю заранее до передачи имущества арендатору, но сумма, взимаемая арендодателем, остается у него как «платеж в счет будущей арендной платы» и должна быть учтена после ее наступления.
14. Начало срока аренды: срок аренды начинается с дня передачи арендованного имущества арендатору, независимо от того, начал ли арендатор его использовать или нет.
15. Утрата функциональности имущества: если арендованное имущество утратило свою функцию, для которой оно было арендовано и его невозможно восстановить, аренда завершается в день утраты. Однако если утрата произошла из-за неправильного использования или халатности арендатора, он должен компенсировать арендодателю остаточную стоимость имущества, до состояния его утраты.
Исламские банки и финансовые институты используют договор Иджара для операционной аренды, финансовой аренды, включая ипотечное кредитование, заканчивающаяся выкупом недвижимости арендодателем, а также для выпуска исламских облигаций Сукук, который иметь свободное обращение на вторичном рынке ценных бумаг в отличие от долговых контрактов. Удобной составляющей договора Иджара является гибкость изменения ставок аренды согласно рыночному уровню. Однако при секьюритизации актив, который будет генерировать прибыль, должен иметь ценность и уровень выплат, который действуют на рынке на момент выпуска облигаций.
Основные различия договора Иджара и традиционного лизинга:
1. Момент начала платежей: в лизинге платежи начинаются с момента заключения договора, так как основная цель договора - предоставление финансирования для приобретения объекта. В случае Иджары, платежи начинаются с момента передачи объекта в аренду, поскольку основное внимание уделяется фактическому объекту, а не финансовым средствам.
2. Использование объекта: в договоре Иджара указывается, как будет использоваться арендованное имущество, поскольку основной упор делается на аренду конкретного актива с определенной целью, указанной в договоре. В лизинге центральное значение имеют финансовые аспекты, и детали использования объекта могут быть менее конкретны.
3. Начисление сложных процентов: в случае просрочки платежей по лизингу банк может начислять проценты на задолженность, включая проценты по прошедшим периодам. Это считается начислением сложных процентов, что противоречит принципам исламских финансов. В договоре Иджара такие условия и начисления исключаются.
4. Риск утраты имущества: в случае утраты арендованного объекта в лизинге, если это произошло по обстоятельствам, за которые не несет ответственности лизингополучатель, его обязательства по выплате арендной платы остаются в силе, так как основной объект - выделенные для покупки средства, а не сам объект. В договоре Иджара, где объект аренды является центральным, утрата объекта приводит к прекращению обязательств выплачивать арендную плату, что обусловлено акцентом на самом объекте аренды.