Ａ：

＜飲食店等のテナント＞

　家賃の免除・猶予・減額のためには、家主との交渉が必要です。

　２０２０年３月３１日に、国土交通省は、不動産関連団体を通じて、賃貸用ビルの所有者など飲食店をはじめとするテナントに不動産を賃貸する事業を営む事業者に対して、新型コロナウイルス感染症の影響により、賃料の支払いが困難な事情があるテナントに対しては、その置かれた状況に配慮し、賃料の支払いの猶予に応じるなど、柔軟な措置の実施を検討するよう要請しました（http://www.mlit.go.jp/report/press/content/001339166.pdf ）

　この要請を受け、賃料の支払い猶予などの措置に乗り出した一部の事業者もいます。

　現段階では、賃借人の賃料支払義務が当然に免除・猶予・減額されるものではありませんが、国土交通省の要請や実際の事例等を踏まえて交渉をされてください。

＜一般のマンションなど＞

　家主との交渉の結果、免除・猶予・減額をしてもらうことはあり得るでしょうが、一般のマンションなどについては、特に行政から上記のような要請はされていません。

Ａ：新型コロナウイルスの影響によって賃料が支払えなくなったとしても、賃貸借契約上の賃料支払義務を履行しなくていいということにはなりません。そのため、賃料の不払いの態様等によっては、解除事由となることも考えられます。

　なお、一般に、賃料不払いを理由に賃貸人から賃貸借契約を解除するには、不払いの態様等が、賃貸借契約上の信頼関係を破壊したといえるほどのものか、といった観点から解除の可否が判断されますが、新型コロナウイルスの影響等により一か月分の賃料が支払えなかったからといって、直ちに信頼関係を破壊したとは言い難いと考えます。

　賃料の不払いは貸主・借主双方にとって、負担になりますので、まずは貸主と協議されてはいかがでしょうか。

Ａ：すでに賃貸借契約関係にあるため、実際に居住を開始していなかったとしても、賃料を支払う義務を負います。

Ａ：共用の喫煙室は、まさに密閉、密集、密接の３密に該当するというべきケースが多いように思われます。感染していても症状がない場合も多く、テナント内で感染が拡大することは避けねばなりませんから、予防的な観点からは、施設管理権に基づくやむを得ない措置として、一時的に利用を制限することが望ましいです。

Ａ：ウイルスの感染力が強いこと、有効な治療法が見出されていないこと、重大な結果に至る可能性があること等（感染拡大防止目的）から、賃貸借契約上の付随義務として、オーナー（管理会社）に連絡すべきと考えられます。

Ａ：後々のトラブルを防止する観点から、減額する賃料の金額、賃料を減額する期間、期間経過後の賃料の取扱い（一定期間が経過したら元の賃料に戻すのか、どのような事情を考慮して決めるのか）等を合意書などのかたちで明確にしておくのが良いです。

合意書（例）はこちら

Ａ：

【家賃支援給付金】

５月の緊急事態宣言の延長等により、売上の減少に直面する事業者の事業継続を下支えする目的で、地代・家賃（賃料）の負担を軽減する給付金が支給されます。

７月１４日（火曜日）より申請受付が開始されました。申請の期間は２０２０年７月１４日から２０２１年１月１５日までとされていましたが、２０２１年１月以降の新型コロナウイルスの感染拡大等を踏まえ、２０２１年２月１５日（月曜日）２４時まで申請期限が延長されています。詳しくは、中小企業庁の家賃支援給付金のHP等をご確認ください。

https://www.meti.go.jp/covid-19/yachin-kyufu/index.html

＜支給対象（①②③すべてを満たす事業者）＞

①資本金１０億円未満の中堅企業、中小企業、小規模事業者、フリーランスを含む個人事業者（※）

※医療方針、農業法人、ＮＰＯ法人、社会福祉法人など、会社以外の法人も幅広く対象となる。

②５月～１２月の売上について、

・１カ月で前年同月比▲５０％以上　または、

・連続する３カ月の合計で前年同期比▲３０％以上

③自らの事業のために占有する土地・建物の賃料を支払い

＜給付額＞

法人に最大６００万円、個人事業者に最大３００万円を一括支給。

算定方法は、申請時の直近１カ月における支払賃料（月額）に基づき算定した給付額（月額）の６倍

詳細は、下記資料等をご参照ください。

https://www.meti.go.jp/covid-19/yachin-kyufu/pdf/yachin-kyufu.pdf

＜申請要領・給付規程＞

申請要領・給付規程等が経済産業省の下記HP上で公表されていますので、ご確認ください。

https://www.meti.go.jp/covid-19/yachin-kyufu/index.html

【住宅確保給付金】

行政が、賃借人に代わって、原則３か月間、賃料を支払ってくれる住宅確保給付金の支給対象者が、２０２０年４月２０日から拡大されます。

（https://www.mhlw.go.jp/content/000605807.pdf ）。

これまでは、離職又は廃業した日から２年を経過していない方に限られていましたが、それに加えて、給与等を得る機会が当該個人の責に帰すべき理由・当該個人の都合によらないで減少し、離職又は廃業には至っていないが、こうした状況と同程度の状況にある方も支給対象に含めることになりました。年齢制限はないほか、雇われた方だけでなく、フリーランスの方も対象となります。

Ａ：現状、応じる義務まではありません。飲食店をはじめとするテナントに不動産を賃貸する事業を営む事業者に対しては、国土交通省から、賃料の支払いの猶予に応じるなど、柔軟な措置の実施を検討するよう要請が行われており、可能であればこれを踏まえた対応が望ましいですが、義務付けではありません（http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000201.html ）。

　なお、賃料を減免した場合、税務上、損金処理が可能となります（https://www.mlit.go.jp/common/001340572.pdf ）。

Ａ：賃貸借契約でそのように定められているのでもない限り、応じる義務はありませんが、支払いの猶予等も含め、賃借人と協議することが望ましいと思います。なお、実際に敷金を充当している例もあるようです。

Ａ：賃貸人は、テナントに対して、賃貸借契約上、物件を安全に使用収益させる義務を負います。そのため、感染予防の観点から、建物の構造や用法等から感染の可能性が極めて低いといった事情でもなければ、賃貸借契約上の付随義務として、告知を求められるケースが多いと思われます。ただし、プライバシーには配慮する必要があり、少なくとも、感染予防に関連性の低い感染者の個人名の開示は適切ではないと思われ、仮に個人名等の情報開示が必要であれば、できるだけ本人の同意を得ておくことが望ましいと言えます。

なお、賃貸人としては、予め、テナントに対して、感染者が出た場合には（保健所とともに）速やかに報告すること、感染防止のために他のテナントに必要な範囲で情報を開示することを周知しておくのがよいです。

Ａ：コロナ感染者が出た場合の建物等の消毒等の作業に要する費用については、現時点で公費でまかなわれる等の対応は取られておらず、基本的には実施者の自己負担となっています。その場合において、クラスターが発生したテナントの専有部分についてはテナントの負担で実施されるべきと考えられますが、共用部分の消毒等に要する費用については、クラスターが発生したテナント側に、営業自粛要請にも関わらず「３密」を解消するための対応を取らないまま漫然と営業を継続していた等のクラスター発生についての落ち度が認めらる場合でない限りは、オーナー側から法的権利として費用負担を求めることは難しいものと考えられます。いずれにしても、テナントビルとしての価値を維持するためには消毒作業を行うことは不可欠ですから、消毒作業等に要する金額、消毒する範囲、テナント側の上記「落ち度」の大小、テナントの事業の見通し等も踏まえ、オーナー側、テナント側とで柔軟な話し合いが望まれるところです。

Ａ：賃貸借契約の定めによりますが、契約書上、特に定めがない場合、テナントが貸室を使用収益できなかった以上、他のテナントへの賃料の請求は困難です。

また、クラスターを発生されたテナントに対しても、漫然と従業員を出社させ感染予防を怠っていた等、賃借人の責めに帰すべき事情（過失）がない限り、当該テナントの家賃についても請求は困難と思われます（民法536条1項）。

Ａ：新型インフルエンザ等対策特別措置法49条1項は、都道府県知事は、緊急事態宣言がなされた場合において、臨時の医療施設を開設するため、土地、家屋又は物資を使用する必要があると認めるときは、所有者及び占有者の同意を得て、当該土地等を使用することができることを定めていますが、この条項に基づく要請であれば、同意をしない限り、強制的に使用に供されることはありません。

一方で、同条2項は、所有者若しくは占有者が正当な理由がないのに同意をしない等の状況では、都道府県知事は、臨時の医療施設を開設するため特に必要があると認めるときに限り、1項の定めにかかわらず、同意を得ないで、使用することができると定めていますので、この条項を根拠とする場合には、応じざるを得ない可能性があります。

なお、いずれの場合であっても、使用に供した場合には、損失補償が行われます（同法62条1項）。

Ａ：感染症の予防及び感染症の患者に対する医療に関する法律や関連政令により、次の定めが設けられています。

①感染症の蔓延を防止するため、消毒により難いときは、期間を定めて、当該建物への立入りを制限し、又は禁止することができる

②それでも蔓延の防止ができない場合は、緊急の必要があると認められるときに限り、建物について封鎖その他蔓延防止のために必要な措置を講ずることができる

こういった措置は必要最小限度のものでなければならないとされていますが、ビルのオーナーとしては、早期から保健所の指示に従って協力することが望ましいといえます。

Ａ：賃借人が行方をくらました場合であっても、賃貸人において直ちに実力を行使して賃借物件に立ち入り、動産を整理したり原状回復を行うことは、法的には認められません。仮に強行した場合は、賃借人の財産権等の侵害の責任を問われる可能性があります。手間はかかりますが、管轄の裁判所に訴訟を提起し、明渡し等を命じる確定判決を得た上で、強制執行の手続を経るのが本来です。

Ａ：賃借人が破産手続の申立てをして、破産手続が開始された場合には、裁判所が、賃借人の財産の清算を行う破産管財人（弁護士）を選びます。したがって、この破産管財人と協議して、明渡しに向けて進めていくことが多いと思われます（事情によっては、破産手続の開始前に、テナントの代理人弁護士との間で協議を行うこともあります。）。

敷金を充ててもなお原状回復費用や未払の家賃等が残る場合、その残額は、破産債権となり、破産手続きの中で配当という形で支払いを受けることになります。賃借人の財産がどれだけ確保できるかによりますが、配当まで少なくとも数ヶ月以上を要するのが通例ですし、一般論としていえば、受けられる配当金はかなり少なく、配当を受けられないことも珍しくありません。

Ａ：この条項は通常、対象物件の物理的な損壊、滅失を想定した条項です。

　資金調達ができないことと、新型コロナウイルス感染症拡大との間に因果関係があるのかという問題もあり、白紙解約に応じる義務はないと思われます。履行に着手していない段階であれば、手付解約として売主は手付を没収することができます。

Ａ：資材の代替性や請負業者の規模、人員にもよりますが、工期遅延が不可抗力によるとして遅延損害金を請求できない場合も多いと思われます。

　国土交通省は、施工中の工事における、新型コロナ感染症の影響に伴う資機材調達困難や感染者発生等については、建設工事標準約款に定める「不可抗力」にあたるものとして、工期の延長を請求でき、増加する費用については、受発注者間で協議して定めるものとする通知を出しています（https://www.mlit.go.jp/common/001341799.pdf）。

　賃料負担の増加についても同様に考えられ、また、住宅ローンの返済が始まっていない場合には、施主側に損害が発生したとも言えないので、請負業者にその負担を求めることはできない可能性が高いと思われます。

　なお、設備資材の納入遅延の場合には、設置未了で未完成状態でも完了検査を認める措置がとられています（https://www.kensaibou.or.jp/news_release/files/20200228_coronavirus_mlit_02.pdf ）。

　完了検査を受けられれば、住宅ローンの実行が可能となりますので、受注業者は資金繰りの面で救済されます。しかし、施主側は設備設置未了で生活はできないので、住宅ローンの返済と賃料負担という二重の負担を負うことになりかねません。引き渡しを受けるか否か、設備の在庫品への変更可否など慎重に検討する必要があります。

Ａ：売買契約の内容を確認する必要がありますが、当該店舗で飲食店経営を目的としたものであることから、履行不能による契約解除（民法543条）が可能となる余地はあると思われます。

一方、飲食店で感染症発生のリスクが指摘されていますので、感染防止対策をどこまで講じていたかにもよりますが、適切な防止措置を講じていてもなお、感染者が発生した場合には、債務者の責めに帰することができない事由によるとして、解除は認められないこともあるでしょう。

Ａ：買主には購入意思があるのであれば、白紙解除はできず、手付倍返しでの解除とならざるを得ないと思われます。

解除せずに決済日を延期する場合には、延期後の決済日を定めるとともに、延期後の決済日時点で決済不可能な状況が解消されていない場合の契約の処理（白紙解除を認めるのか否か）等を明確に合意しておく必要があります。

Ａ：賃貸借契約の場合、いわゆるＩＴ重説（重要事項説明をテレビ会議等のＩＴを活用して行うもの）の方法を用いることが可能です。

　ただし、次の要件を満たすことが求められます。

（１）宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に

映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施している

こと。

（２）宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送

付していること。※ＰＤＦファイル等による電子メール等での送付は認められない。

（３）重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること

並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。

（４）宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上

で視認できたことを確認していること。

　なお、宅地建物取引士は、ＩＴを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開することが必要です。

　国土交通省の「ＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル」にて、望ましい対応が詳細に説明されていますので、詳しくはこちらをご確認ください。

（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001397149.pdf）

Ａ：売買契約の場合、重要事項説明を省くことはできません。

　社会実験を経て、令和3年3月30日より、不動産売買においてもIT重説の本格運用が開始されました。
　要件、実施方法については国土交通省から実施マニュアルが公表されています。

　「ITを活用した重要事項説明　実施マニュアル」　（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001397149.pdf）

Ａ：当該物件で感染者が居住していた事実は対外的には公表されることはないですし、適切な除染を行えば法律的には心理的瑕疵に該当しないと思われますので、説明義務はないと思われます。

Ａ：媒介契約において手付解除の場合の仲介手数料の合意が行われていれば、その定めに従うことになります。

一方で、そのような合意がない場合には、ある程度の支払いを受けることは可能ですが、媒介契約で定めた金額全額の支払いを得るは困難と思われます。すなわち、一般に、仲介による報酬の請求権は売買契約の成立によって発生しますが、媒介契約で合意された仲介手数料の金額は、売買契約が成立し，その履行がされ，取引の目的が達成された場合について定められているものであるため、手付解除の場合に直ちに適用されるとは限りません。そして、媒介契約における約定の適用がないとされる場合には、取引額、仲介の難易、期間、労力のほか、手付金放棄による解除がなかったとした場合に仲介業者が受領し得たはずの約定報酬額、解除によって売主が現実に取得した利益の額等をも総合的に考慮して定めるべきことになります。

Ａ：区分所有法上、毎年1回一定の時期に集会を招集し、管理者または理事はその事務を報告する必要があります。

標準管理規約では会計年度開始後の2か月以内の集会招集を定めているところが多いと思われます。

しかし、前回開催時から1年以内に開催することが求められているわけではなく、集会を開催できる状況となった時点で、本年中に開催すればよいとされています（http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00024.html）。

通常総会を開催した場合には、委任状や書面による議決権行使（区分所有法39条2項）の方法で、３密を避ける方法で行うといった工夫も考えられます。

感染症が終息せず、本年度内に通常総会を現実に開催できない場合には、区分所有者全員の承諾により書面又は電磁的方法での決議を行うことも可能であり（区分所有法45条）、電磁的方法にはWEB会議での承諾もありえると思われます。

Ａ：ウイルスの感染拡大を受け、多くの管理会社が業務を縮小しています。実際に感染者が出た場合には、管理会社が撤退して、全くサービスの提供を受けられない可能性も想定されますので、最低限、共用部分の清掃やゴミの分別・収集場所への移動を誰が担当するのかといったことは、予め決めておくのがよいと思われます。

また、共用部分の消毒に関しても、消毒作業を業者に頼むか否か、頼むのであれば費用の確認、自分達で行うのであれば消毒箇所や方法、必要な物資の準備、作業の割当といったことを検討しておくとスムーズでしょう。

Ａ：感染者が出た場合に、感染力の強さや有効な治療法が見出されていない現状では、工事は一定期間止めざるを得ない場合も想定されます。そのこと自体、特段の事情がない限り、業者に帰責事由があるとは考えづらいと思われます。感染拡大防止の目的や、職人の確保といった面で合理的と判断される期間、工事が止まり、その分工期が遅れたということであれば、違約金の支払いを求めることは難しいと考えられます。

Ａ：売主側としても、決済資金を前提に様々な計画をされているとは思いますが、買主と協議して決済日の延期を含めた柔軟な対応を検討した方がよいでしょう。ただし、不透明な状況ではありますが、決済日をいつまで延期するのか、延期後の決済の実行が困難となった場合にどうするのかを決めておいた方がよいでしょう。