Foire aux questions

Quel est le rôle du conseil syndical ?

Le conseil syndical est la courroie de transmission entre les copropriétaires et le syndic. Il peut ainsi donner son avis au syndic en relayant les interrogations des copropriétaires. Mais il remplit également des missions plus précises. C'est par exemple lui qui se charge de contrôler le budget prévisionnel et la gestion menée par le syndic. Il peut ainsi intervenir s'il s'aperçoit que la répartition des charges n'est pas correcte. Par ailleurs, il doit obligatoirement être consulté par le syndic pour la réalisation de travaux urgents. A noter que tous les copropriétaires peuvent prétendre être membres de ce conseil ainsi que leurs conjoints. Ses règles de fonctionnement sont en général établies en assemblée générale ou dans le règlement de copropriété.

Qu'est ce qu'un tantième de copropriété ?

Les tantièmes correspondent à la quote-part de partie communes de chaque copropriétaire déterminée par la valeur relative de ses parties privatives par rapport à la valeur de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble. Leur répartition est inscrite dans l'état descriptif de division, joint au règlement de copropriété et décrivant notamment la surface et l'emplacement du lot. Elle est exprimée en millièmes. Par exemple, un copropriétaire peut détenir 120/1000 de parties communes. Ces tantièmes de copropriété correspondent à des tantièmes de voix au moment des votes en assemblée générale : plus un copropriétaire détient de tantièmes, plus son poids dans le vote est prépondérant.

Quels sont les documents à fournir à l'acheteur d'un logement en copropriété ?

Avant d'acquérir un lot en copropriété, un acheteur doit pouvoir accéder aux différents diagnostics lui permettant d'acheter en toute connaissance de cause. Cela concerne les états relatifs à la présence de plomb, d'amiante, de termites, d'installation électrique, de gaz ou encore de performance énergétique. Il faut également exiger d'avoir connaissance de la garantie de superficie, du carnet d'entretien de l'immeuble, du montant des charges de copropriété et du règlement de copropriété. Toutes ces informations doivent être livrées avant la signature du compromis de vente ou, s'il n'y en a pas, au moment de la signature de l'acte de vente. S'il manque l'un des ces documents, il est même possible de négocier un baisse du prix de vente.

Qu'est-ce qu'un fond de roulement dans une copropriété ?

Lorsqu'un copropriétaire achète un lot de copropriété, qui comprend le logement, le parking, la cave, il lui est demandé de verser une avance de trésorerie qui lui est remboursée lorsqu'il revend son bien. C'est ce qu'on appelle le fonds de roulement. Il permet notamment au syndic de payer les dépenses qui n'étaient pas prévues dans le budget prévisionnel ou encore de faire face aux impayés. Cependant, l'existence de ce fonds de roulement doit être mentionnée dans le règlement de copropriété ou avoir été décidée en assemblée générale. Et son montant global, partagé entre tous les copropriétaires, ne peut pas dépasser 1/6 du budget prévisionnel, chacun versant une somme en proportion de la valeur de son lot de copropriété.

A quoi correspondent les parties communes ?

Comme leur appellation le sous-entend, les parties communes correspondent aux espaces de l'immeuble à l'usage de tous les copropriétaires. Elles sont mentionnées dans le règlement de copropriété et, sauf exception, correspondent aux jardins, terrains, couloirs ou passages, ascenseur, interphone, la loge de la concierge ou encore la chaufferie. Le règlement peut également prévoir d'accorder à un seul propriétaire l'usage exclusif d'une partie commune, par exemple une terrasse. Mais cette partie reste malgré tout considérée comme commune dans la mesure où son entretien et les éventuelles réparations restent à la charge de la copropriété. Il s'agit d'une règle qui peut toutefois varier selon les immeubles.

Comment changer de syndic ?

Le changement de syndic peut intervenir à la fin du contrat. L'assemblée générale des copropriétaire décide alors de ne pas le renouveler. En cours de contrat, il est également possible de révoquer le syndic mais seulement pour un motif grave, par exemple s'il facture des honoraires qui ne correspondent pas réellement aux dépenses. Si la cause de la révocation du syndic n'est pas réelle et sérieuse, cela peut entraîner le versement de dommages et intérêts. Ce n'est donc pas une décision à prendre à la légère. La dernière possibilité consiste dans la démission du syndic lui-même. Mais cette décision doit alors être connue plusieurs mois à l'avance afin de donner le temps à la copropriété de trouver une autre solution.

A quoi sert le budget prévisionnel d'une copropriété ?

Le budget prévisionnel est établi chaque année. Il permet de prévoir le montant des différentes charges courantes de maintenance, de fonctionnement et de gestion des parties communes ainsi que des équipements communs de l'immeuble. C'est le syndic qui établit ce document puis qui le soumet au vote en assemblée générale dans les six mois suivant le dernier jour de l'exercice comptable précédent. Ce budget doit être très précis puisqu'il doit détailler les sommes prévues poste par poste. Une fois cette formalité accomplie, cela permet au syndic de pouvoir réclamer aux copropriétaires leur participation aux charges de la copropriété. Il leur demande d'abord une provision pour les dépenses les plus urgentes.

Que se passe-il en cas de non respect du règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété définit les droits et les devoirs de chaque copropriétaire en détaillant notamment l'emplacement et l'usage des parties communes et privatives. Si l'un d'eux enfreint ces règles, il s'expose à une mise en demeure par lettre recommandée de la part du conseil syndical. Et si ce courrier n'est pas suivi d'effets, le syndic a la possibilité de demander à l'assemblée générale d'intenter une action en justice après avoir fait constater les abus par un huissier.

Et si c'est le locataire qui est à l'origine d'une irrégularité, c'est au bailleur-copropriétaire d'intervenir. Il peut l'affaire devant le tribunal de grande instance si ce locataire ne modifie pas son comportement, et ce afin d'obtenir réparation.

Comment le syndic est-il choisi ?

C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui est chargée de désigner le syndic à la majorité de tous les copropriétaires. A défaut, il faut au moins un tiers des voix pour que l'assemblée entérine le choix du syndic. Ce qui revient à obtenir une majorité simple qui ne prend pas en compte les copropriétaires absents au moment du vote ou qui refusent de participer au scrutin. L'AG peut également décider de reporter la décision à la prochaine convocation. Ces règles s'appliquent aussi pour renouvellement d'un syndic lorsque le contrat vient à son terme : en général tous les trois ans. Pour un premier contrat, il peut être prudent de prévoir une période plus courte.

Qu'est-ce qu'un quitus ?

En donnant quitus à un syndic, les copropriétaires lui donnent leur accord sur toute la gestion de la copropriété. Cela signifie que le syndic est déchargé de toute responsabilité en cas de problème et est couvert en cas de contestations ultérieures. Ce quitus est voté en assemblée générale mais sachez qu'il n'a rien d'obligatoire. Il peut même être dangereux car il engage la copropriété sur toute la durée du contrat du syndic et empêche toute action contre ce dernier pendant trente ans. Refuser de voter un quitus peut toutefois froisser la susceptibilité du syndic. Il est donc important de bien lui expliquer les raisons de ce choix pour que les relations restent respectueuses entre les parties.

Comment contester la répartition des charges ?

Les charges sont réparties entre les copropriétaires selon la valeur de leur logement et des dépendances. On parle aussi de lot. Cette répartition est souvent sujette à désaccords. Si l'un d'entre eux estime que le calcul n'est pas correct, il a la possibilité de le contester en assemblée générale. L'éventuelle modification doit alors être adoptée à l'unanimité des copropriétaires.

Si cette initiative n'est pas couronnée de succès, il est également possible de saisir le tribunal de grande instance pour une demande en révision si la personne concernée considère que ses charges sont supérieures de plus de 25 % à ce qui devrait lui être demandé. Si les juges que cette requête est valable, ils peuvent décider d'une nouvelle répartition.

Quel type d'assurance faut-il pour une copropriété ?

Le règlement de la copropriété impose le plus souvent de garantir les dommages qui pourraient être causés aux parties communes de la copropriété, par exemple les conséquences d'un incendie, d'un vol... Le syndic dispose aussi d'une assurance couvrant la responsabilité civile de la copropriété en cas d'incident causé par les bâtiments, par exemple un accident lié au mauvais fonctionnement d'un ascenseur. Il est également possible que l'assurance couvre la responsabilité civile personnelle de chaque copropriétaire, par exemple pour une fuite causant des dégâts chez le voisin de palier. Quoi qu'il en soit, mieux vaut vérifier ces éléments avant de souscrire un autre contrat dans une compagnie d'assurances.

Quelles sont les règles de convocation de l'assemblée générale ?

En premier lieu, l'assemblée générale de la copropriété doit toujours être convoquée par le syndic qui agit à son initiative, sur proposition du conseil syndical, ou à la demande d'un copropriétaire détenant au moins un quart des voix. La convocation en elle-même doit indiquer le lieu, la date, l'heure à laquelle se tient l'assemblée et indiquer l'ordre du jour et les questions qui seront soumises à un vote. Ce document est envoyé à chaque copropriétaire au minimum vingt-et-un jours avant la réunion par lettre recommandée avec accusé de réception, sauf si le règlement prévoit un délai plus long. Si nécessaire, le courrier peut également être accompagné d'informations annexes, comme le budget prévisionnel.

Dans quels cas tous les copropriétaires doivent-ils être d'accord ?

Lors du vote pendant une assemblée générale, des décisions ne peuvent être validées que si elles sont adoptées à l'unanimité des copropriétaires. C'est le cas pour une modification de la répartition des charges de copropriété, pour la suppression d'un équipement commun, par exemple un chauffage collectif ou un ascenseur.

L'unanimité n'est pas réelle lorsque des absents sont recensés à l'assemblée générale. Même si la totalité des voix des personnes présentes ou représentées vont dans le sens de l'adoption de la décision, celle-ci ne peut être validée. Il faut dire qu'il s'agit de décisions ont un impact direct sur chaque copropriétaire.

Comment sont désignés le président et le bureau d'une assemblée générale ?

Le président de l'assemblée générale des copropriétaire doit être élu avant la première mesure votée dans chaque réunion parmi les copropriétaires. Les employés du syndic pas plus que leurs conjoints ne peuvent occuper cette fonction. Dans les faits, il s'agit souvent du président du conseil syndical. Le président peut être assisté d'un bureau, composé de ce que l'on appelle deux "scrutateurs". Ces derniers doivent également être élus avant le premier vote de l'assemblée. Quant au secrétariat, il est en général tenu par le syndic. Il se charge notamment de rédiger le procès verbal afin que toutes les décisions prises soient entérinées.

A quoi correspondent les charges courantes ?

Chaque copropriétaire doit assumer sa part de dépenses liées à l'usage et l'entretien des parties communes. Parmi elles, les charges courantes sont celles qui sont inclues dans le budget de la copropriété. Elles concernent en particulier la maintenance de l'immeuble et toutes les questions de gestion telles que les honoraires du syndic ou les frais de tenue des assemblées générales. Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires même si la dépense en question ne les concerne pas directement. En plus, de ces charges courantes, il existe les charges spéciales qui concernent des dépenses ponctuelles et les charges pour des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Pour quels travaux l'autorisation de la copropriété est-elle nécessaire ?

Chaque copropriétaire ne peut pas entreprendre tous les travaux qu'il souhaite dans l'immeuble. Ainsi, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, donnée par un vote, est obligatoire si ces travaux concernent les parties communes de l'immeuble. Cette accord est également nécessaire pour les travaux sur les parties privatives s'ils ont des conséquences sur l'aspect extérieur de l'immeuble.

Même en cas de décision favorable de la part de l'assemblée générale, le copropriétaire qui souhaite effectuer ces travaux doit également de respecter les règles du droit de l'urbanisme, ou les règles d'accessibilité pour les handicapés par exemple.

Que doit contenir le carnet d'entretien d'une copropriété ?

Toutes les copropriétés doivent tenir un contrat d'entretien géré par le syndic de copropriété. Il permet d'assurer le suivi des différents travaux de maintenance et d'entretien qui sont engagés. Ce document doit indiquer au minimum l'adresse de l'immeuble, l'identité du syndic, les références des contrats d'assurance et d'entretien, l'échéancier des travaux ainsi que la date de réalisation des gros travaux comme un ravalement ou l'installation d'un ascenseur. L'assemblée générale peut décider d'y intégrer d'autres informations si elle le juge nécessaire. Cela peut être par exemple lié aux spécificités de la construction ou concerner des études réalisées pour l'immeuble (nuisances, isolation...).

Quelles règles les copropriété doivent-elles respecter vis-à-vis des ascenseurs ?

Il appartient aux copropriétés qui disposent d'un ascenseur de gérer l'entretien même si celui-ci doit être effectué par une entreprise spécialisée. Ces règles sont définies par arrêté. Par exemple, il faut obligatoirement procéder à un nettoyage du local des machines au minimum une fois par an. Il s'agit également de réparer les éventuelles pièces usées. Ensuite, un contrôle technique destiné à vérifier que l'ascenseur dispose des équipements de sécurité (moyens d'alertes pour les utilisateurs, fermeture des portes, etc.) adéquats doit être réalise tous les cinq ans. En cas de non respect de ces obligations, la copropriété s'expose à payer une amende de 450 euros.

Quelles sont les modalités de vente d'un lot de copropriété ?

Evidemment chaque copropriétaire a la possibilité de revendre son lot de copropriété mais il faut tout de même respecter une procédure. Cette opération doit se réaliser avec le concours d'un notaire qui vérifie que l'opération peut se faire et dans quelques conditions. Il faut également s'adresser au syndic pour connaître les sommes restant à verser ou à recevoir par le copropriétaire et celles que le nouvel acquéreur aura à assumer. Le vendeur doit aussi fournir au notaire un certificat du syndic certifiant qu'il est libéré de toute obligation vis-à-vis de la copropriété. S'il n'effectue pas cette démarche, le notaire doit alors le signaler au syndic dans les quinze jours qui suivent la vente. Ce dernier peut alors estimer que le copropriétaire n'est pas libéré de toute obligation et prélever les sommes qui lui sont dues sur la vente.