Wohnungseigentum ist das der Miteigentümerin/dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbstständige Wohnung, eine sonstige selbstständige Räumlichkeit oder einen Kfz -Abstellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen.
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Die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und den Aufteilungsplan kann man als Verfassung einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnen. Ihnen kommt zentrale Bedeutung zu.
In der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan wird das Sondereigentum (Wohnfläche) bzw. das Teileigentum (Nutzfläche) vom Gemeinschaftseigentum genau abgegrenzt und definiert. Voraussetzung dafür ist, so normiert § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG, dass diese Flächen abgeschlossen, d. h. eindeutig vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt sind. Im Wesentlichen ist in der Teilungserklärung das Sondereigentum definiert, dass Miteigentum am Gemeinschaftseigentum und die Sondernutzungsrechte geregelt.
Der Aufteilungsplan ist eine grafische Darstellung des Gebäudes und der darin enthaltenen Wohnungen, Gewerbeflächen, Garagen etc. Diese Darstellung definiert genau, welche Bereiche des Gebäudes einzelnen Eigentümern gehören. Der Aufteilungsplan ist Teil der Teilungserklärung.
Die Gemeinschaftsordnung definiert die Regeln für das Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft. U. a. werden dort das Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung (Wertprinzip, Kopfprinzip, Objektprinzip) , eine etwa ich erforderliche Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung, der Kostenverteilungsschlüssel (Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen, nach der Quote der Wohn- und Nutzfläche, nach Verbrauch etc.) für die gemeinschaftlichen Kosten, Nutzungsregelungen des Gebrauches, Vertretungsregelungen in der Eigentümerversammlung, Zulässigkeit von baulichen Änderungen, Hausordnung, Gartennutzung, Haustierhaltung, Regelungen zu Modernisierungen und Instandhaltung, Verwalterbestellung, Zeitpunkt und Ablauf von Eigentümerversammlungen etc. geregelt.
Geht eine Maßnahme über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus, liegt eine bauliche Veränderungen vor. Beispiele hierfür sind ein Umbau der Balkone, der Einbau eines Aufzugs, der Einbau eines Treppenlifts, die Installation einer Parabolantenne, der Einbau von Dachfenstern, der Anbau einer Markise, etc. Für jede bauliche Veränderung ist ein Beschluss erforderlich.
Grundsätzlich haben diejenigen, die der jeweiligen Maßnahme zustimmen, die Kosten für die Maßnahmen zu tragen und sind zur entsprechenden Nutzung berechtigt. Von dieser grundsätzlichen Kostenregelung gibt es jedoch zwei Ausnahmen.
Wird eine bauliche Veränderung mehrheitlich beschlossen sind die Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG)
Ebenso sind alle Wohnungseigentümer zur Kostentragung verpflichtet, wenn die bauliche Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen wird, die die Hälfte der Miteigentumsanteile ausmacht, wenn die entsprechende Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. . (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).
Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf die Durchführung einer baulichen Maßnahme wenn sie die Barrierefreiheit, den Einbruchschutz, das Laden von Elektroautos oder den Anschluss an das Glasfaserkabel ermöglichen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG). Hinsichtlich des „Ob“ einer solchen Maßnahme sind die Wohnungseigentümer gebunden, hinsichtlich des „Wie“ haben die Wohnungseigentümer jedoch einen Ermessensspielraum. Die Wohnungseigentümer können dann konkrete Vorgaben hinsichtlich der Ausführung der Maßnahme machen. Sie können auch entscheiden, ob die Maßnahme durch die Gemeinschaft auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers ausgeführt wird oder durch den bauwilligen Wohnungseigentümer selber.
Wichtig ist, dass bei allen Maßnahmen der baulichen Veränderung, deren Kosten nicht von allen Wohnungseigentümern gemeinsam getragen werden, das Abstimmungsverhalten namentlich dokumentiert wird.
Führt eine bauliche Veränderung zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage oder werden einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern durch die bauliche Maßnahme unbillig benachteiligt, so darf eine solche bauliche Maßnahme nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG).
Das Sondereigentum wird nicht im Gesetz sondern in der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan für die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft definiert. Grundsätzlich können alle Teile des Gebäudes, welche nicht zwingendes Gemeinschaftseigentum sind, zum Sondereigentum erklärt werden. Was nicht ausdrücklich als Sondereigentum bestimmt wird, ist Gemeinschaftseigentum.
Zum Sondereigentum können z. Bsp. gehören/erklärt werden: Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbelag, Innentüren, Heizkörper, Thermostatventile, nichttragende Innenwände, Verputz, Verkleidung von Wänden und Decken, , Öfen, Einbauschränke, oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, Garagen. Fenster hingegen können nicht zu Sondereigentum erklärt werden. Sie sind zwingendes Gemeinschaftseigentum.
Mit seinem Sondereigentum kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich beliebig verfahren, wobei die Teilungserklärung gewisse Einschränkungen vorsehen kann. Allerdings muss der Eigentümer sein Sondereigentum auch eigenständig und auf eigene Kosten instand halten.
Von Teileigentum spricht man, wenn Sondereigentum an Räumen begründet wird, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie z. Bsp. Ladenflächen, Büroräumen. Die rechtliche Behandlung von Sondereigentum und Teileigentum unterscheidet sich nicht.
Sondernutzungsrecht:
Das Sondernutzungsrecht ist ein „minus“ zum Sondereigentum. Es kann einem Wohnungseigentümer an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Die übrigen Sondereigentümer der Gemeinschaft sind von der Nutzung dieses Teils ausgeschlossen.
Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen gemeinschaftliches Eigentum. Nach § 5Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen, Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Eine Wohnungseigentümerversammlung ist mindestens einmal im Jahr einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Erfordert die ordnungsgemäße Verwaltung mehrere Versammlungen im Jahr, so sind entsprechend weitere Versammlungen einzuberufen. Nach § 24 Abs. 2 WEG ist außerdem dann eine Versammlung einzuberufen, wenn mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt.
Grundsätzlich wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter einberufen. Die Einberufung hat in Textform zu erfolgen (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG) In der Einladung muss der Tagungsort, der Beginn der Versammlung und die Tagesordnung (über was soll in der Versammlung beschlossen werden) enthalten sein. Die Einladungsfrist beträgt 3 Wochen, es sei denn, es liegt ein besonders dringlicher Fall vor (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Einzuladen sind alle Wohnungseigentümer, wobei immer der aktuell im Grundbuch eingetragene Eigentümer eingeladen werden muss.
Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann verlangen, dass von ihm gewünschte Themen auf die Tagesordnung gesetzt werden, wenn dies der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Sofern die Wohnungseigentümerversammlung nichts anderes beschließt, führt der Verwalter den Vorsitz (§ 24 Abs. 5 WEG). Vor jeder Beschlussfassung hat der Vorsitzende den Inhalt und die erforderliche Mehrheit für das Zustandekommen des Beschlusses bekannt zu geben. Anschließend hat der Vorsitzende das Abstimmungsergebnis bekannt zu geben und den Beschluss zu verkünden, wenn die erforderliche Mehrheit erreicht wurde.
Alle Beschlüsse und die jeweiligen Abstimmungsergebnisse sind in einer Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung aufzunehmen. Diskussionsbeiträge, Wortmeldungen etc. müssen nicht protokolliert werden. Die Niederschrift ist vom Vorsitzenden der Versammlung und von einem Wohnungseigentümer, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder dessen Vertreter zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG). Diejenigen, die die Niederschrift unterzeichnen, müssen in der Versammlung anwesend gewesen sein. Die Niederschrift ist von der Verwaltung unverzüglich anzufertigen und aufzubewahren. Die Verletzung der Frist (unverzüglich) wirkt sich jedoch nicht auf die Wirksamkeit der Beschlüsse aus. Die Beschlüsse sind in einer Beschlusssammlung zu sammeln, die seit 01.07.2007 Pflicht ist (§ 24 Abs. 7 Satz 1 WEG).
Nicht alle von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse sind wirksam, sie können nichtig oder anfechtbar sein. Ein anfechtbarer Beschluss ist rechtswidrig, hat aber zunächst Rechtswirkungen, wie ein wirksamer Beschluss. Ein nichtiger Beschluss ist rechtlich nicht existent und hat keinerlei Rechtswirkungen.
Nichtigkeit des Beschlusses liegt vor, wenn er gegen Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung verstößt, er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann oder wenn der Beschluss unbestimmt, in sich widersprüchlich oder sachlich undurchführbar ist.
Anfechtbarkeit eines Beschlusses liegt vor, wenn er formelle oder inhaltliche Mängel hat.
Formelle Mängel liegen z. B. vor, wenn in der Einladung zur Versammlung Fehler vorhanden sind und sich diese Fehler auf das Beschlussergebnis auswirken.
Inhaltliche Mängel liegen vor, wenn der Beschluss gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt oder er zu unbestimmt ist (fließende Grenze zur Nichtigkeit).
Will ein Eigentümer gegen einen Beschluss vorgehen, so muss er diesen binnen Monatsfrist nach Beschlussfassung (nicht nach Zustellung des Protokolls) mit einer Anfechtungsklage vor Gericht angreifen und binnen eines weiteren Monates die Klage begründen. Anfechtungsberechtigt ist jeder einzelne Wohnungseigentümer, mehrere Wohnungseigentümer zusammen oder auch der Verwalter.
Zu richten ist die Anfechtungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eine Anfechtungsklage hat zunächst keine rechtlichen Wirkungen. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind mit der Verkündung durch den Verwalter gültig, bis sie durch eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung aufgehoben oder für ungültig erklärt werden (Ausnahme nichtiger Beschluss). Eine Anfechtungsklage hat hinsichtlich des Beschlusses keine aufschiebende Wirkung.
Ist die Anfechtungsklage erfolgreich, entfällt der Beschluss rückwirkend. Wurde der Beschluss bereits ganz oder teilweise umgesetzt, kann nun jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass dies rückgängig gemacht wird, es handelt sich um den sogenannten Folgenbeseitigungsanspruch.
In der Regel hat jeder Wohnungseigentümer ein monatliches Hausgeld, auch Wohngeld genannt, an die Wohnungseigentümergemeinschaft, üblicherweise z. Hd. des Verwalters, zu zahlen. Der Begriff des Hausgeldes ist gesetzlich nicht definiert, das Gesetz spricht in § 16 WEG vielmehr von "Kosten und Lasten ".
Mit dem Hausgeld werden die Kosten und Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft gedeckt, die im alltäglichen Betrieb, bei der Nutzung, bei der Verwaltung und für Instandsetzung und Instandhaltung anfallen.
Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus dem vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan, in welchem er die laufenden Kosten und Lasten errechnet. Dort wird auch der Verteilerschlüssel genannt, dieser bemisst sich in der Regel an den Miteigentumsanteilen, die der jeweilige Wohnungseigentümer innehat. Über den Wirtschaftsplan ist von den Wohnungseigentümern in der jährlichen Versammlung ein Beschluss herbeizuführen.
Mit dem Hausgeld bestreitet der Verwalter z. B. die Kosten für Reparaturen, Wartungs- und Reinigungsarbeiten, Kosten für Versicherungen, Zahlung von Gebühren wie Wasser, Abwasser, Müll, die Vergütung des Verwalters etc.
Nach § 21 Abs. 5 Satz 4 WEG hat die Wohnungseigentümergemeinschaft eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln. Diese dient der Finanzierung von größeren Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Entweder wird ein Teil des monatlich gezahlten Hausgeldes in die Instandhaltungsrücklage überführt oder der Verwalter zieht einen einmaligen Jahresbetrag von den Wohnungseigentümern ein. Wie viel der jeweilige Eigentümer zu zahlen hat, bemisst sich an den jeweiligen Miteigentumsanteilen.
Übersteigen die Kosten für eine Reparatur die finanziellen Mittel der Rücklage, so müssten die Wohnungseigentümer eine sogenannte Sonderumlage zahlen. Auch diese bemisst sich hinsichtlich der Höhe an den jeweiligen Miteigentumsanteilen.