Ich bin seit mehr als 25 Jahren im Wohn- und Gewerbemietrecht tätig und stehe Ihnen mit meiner langjährigen Erfahrung zur Seite.
Ich vertrete Sie auf Mieter- und auf Vermieterseite sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch bei der Durchsetzung von Räumungen, dem Einfordern ausbleibender oder verspätet gezahlter Mieten sowie in allen anderen Fragen im Wohn- und Gewerbemietrecht zur Seite.
Ich erstelle für meine Mandanten einen monatlichen Mandantenrundbrief im Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wenn Sie Interesse am Bezug dieses Rundbriefes haben, so melden Sie sich bitte gerne bei mir oder über unser Kontaktformular.
Unter anderem berate und vertrete ich Sie gerne in folgenden Bereichen:
Bei der Gestaltung eines Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter sind die Vertragsparteien im Grundsatz frei in der Festlegung des Inhalts.
Dabei können in einem Gewerberaummietvertrag deutlich mehr Regelungen zwischen den Vertragsparteien verhandelt werden als im Wohnraummietrecht. Das Wohnraummietrecht ist gesetzlich umfangreich geregelt, viele Regelungen können nicht abweichend von Nr. U der gesetzlichen Normierung vereinbart werden. Zahlreiche Paragrafen weisen als letzten Absatz die Formulierung „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ auf.
Für die Wirksamkeit eines Mietvertrages ist nur eine Einigung über die Vertragsparteien, die Mietsache und die Höhe der Miete erforderlich.
Fast kein Mietvertrag beinhaltet nur die Festlegung der Vertragsparteien, der Mietsache und der Miethöhe. Eine Vielzahl weiterer Regelungen sind sinnvoll und erforderlich, wie z. Bsp. Größe der Mietsache, Anzahl der Räume, Anzahl der Schlüssel, Beginn des Mietverhältnisses, Möglichkeiten der Erhöhung der Miete, Recht zur Untervermietung, Fristen zur Kündigung, unbestimmte Laufzeit oder Befristung, Schönheitsreparaturen, Kaution, Haustierhaltung, Übergabeprotokoll, Nebenkosten etc.
Bei einem Gewerbemietvertrag kommen z. B. der Mietzweck, der Konkurrenzschutz, die Umsatzsteueroption, Art und Umfang von Werbemaßnahmen, Festlegungen zu Instandsetzung und Instandhaltung Verlängerungsoptionen etc. als weitere Bestandteile hinzu.
Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten während eines Mietverhältnisses die Miete zu erhöhen.
Wird im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, legt der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages ist fest, dass sich die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht, dies um einen konkreten Betrag. Dabei ist zu beachten, dass die sogenannte Mietpreisbremse bei neu abgeschlossenen Mietverträgen auch für Staffelmietverträge gilt.
Wird im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, bedeutet dies, dass sich die Miete parallel zu den Lebenshaltungskosten, die durch das statistische Bundesamt in Verbraucherpreisindex abgebildet werden, entwickelt. Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt die Miete, sinkt der Index, sind die Miete. Aufgrund der Inflation ist in den vergangenen Jahren die Miete stetig gestiegen.
Ist dem Vertrag weder eine Staffelmiete noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter ein Mieterhöhungsbegehren stellen, um die Miete bis zur ortsüblichen Miete zu erhöhen. Der Mieter muss zustimmen. Bei dem Mieterhöhungsbegehren sind folgende Punkte zu beachten.
Begründung des Mieterhöhungsbegehrens mit vergleichbaren Wohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten oder mit einem Bezug auf den örtlichen Mietspiegel oder mit einem Bezug auf einen Mietdatenbank.
Beachtung der sogenannten Kappungsgrenze von 20 %. Der Prozentsatz reduziert sich auf 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierungen diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt haben.
Der Bezug der Mietsache bzw. letzte Mieterhöhung muss mindestens 12 Monate zurückliegen.
Eine Sonderform der Mieterhöhung ist die sogenannte Modernisierungsmieterhöhung. Wenn eine frei finanzierte Mietsache (keine Sozialwohnung) modernisiert wird, kann der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten durch eine Mieterhöhung umlegen. Voraussetzung für eine solche Mieterhöhung ist eine objektiv nachvollziehbare Modernisierungsmaßnahme. Erhaltungsmaßnahmen fallen nicht hierunter. Handelt es sich um eine modernisierende Instandhaltung, müssen alle Kosten im Zusammenhang mit den Erhaltungsmaßnahmen separat berechnet werden, Grundlage für die Modernisierungsmieterhöhung kann nur die Modernisierung, nicht die Instandhaltung seien. Seit 2018 ist die Erhöhung der Miete auf maximal 3,00 € pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren begrenzt, bei einer Quadratmetermiete von bis zu 7,00 € liegt die Grenze bei maximal 2,00 € pro Quadratmeter.
In kaum einem Bereich des Mietrechtes gibt es mehr Streit zwischen Vermieter und Mieter und sind mehr gerichtliche Entscheidungen ergangen als zur Thematik der Schönheitsreparaturen.
Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die gesetzliche Regelung ist aber dispositiv also nicht zwingend. Der Vermieter kann - und das ist die Regel - durch eine vertragliche Regelung im Mietvertrag, die Schönheitsreparaturen auf Mieter abwälzen. In vielen Mietverträgen sind diese formularvertraglich vereinbarten Klauseln aber unwirksam mit der Konsequenz, dass der Mieter nicht renovieren muss.
Klauseln, die starre Renovierungsfristen enthalten – z. Bsp. je nach Raum alle 3, 5 oder 7 Jahre – sind unwirksam. Ebenso ist eine Verpflichtung des Mieters, in jedem Fall – unabhängig vom Zustand der Wohnung und der letzten Renovierung – Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen, unwirksam. Eine Verpflichtung, Handwerker zu beauftragen, ist nicht wirksam. Eine Formulierung, dass der Mieter Schönheitsreparaturen „ausführen lassen“ muss ist damit ebenfalls unwirksam. Das gleiche gilt für eine Bestimmung, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in einer bestimmten Farbe, meist „Weiß“ zurückzugeben. Darüber hinaus gibt es viele weitere Gründe, die eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam werden lässt.
Regelmäßig finden sich in Mietverträgen sogenannte Kleinreparaturklausel. Unter eine solche Klauseln fallen Reparaturen von defekten Fensterläden, Tür- oder Fenstergriffen, tropfenden Wasserhähne oder Toilettenspülungen, Lichtschaltern, Steckdosen, Ventilen von Heizkörpern, Armaturen wie Mischbatterien und Wasserhähnen, Duschköpfe etc.
Die Verpflichtung hinsichtlich der Kleinreparaturen muss sich ausschließlich auf häufig und regelmäßig genutzte Gegenstände innerhalb der Wohnung beschränken. Die Mieter dürfen nicht verpflichtet werden, die Reparaturen selbst vorzunehmen und eine doppelte Kostenobergrenze muss vorhanden sein, zum einen ein Höchstbetrag hinsichtlich der einzelnen Reparatur ( z. Bsp. 100,00€ bis 150,00 € sowie ein Jahresobergrenze aller Kleinreparaturen (z. B. 8 % der Jahreskaltmiete).Wird die Kostengrenze für die einzelne Reparatur überschritten, muss der Mieter sich nicht bis zur Kostengrenze an den Kleinreparaturen beteiligen, der Vermieter hat die Kosten vollständig zu übernehmen.
Nach § 551 BGB hat der Mieter eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummieter ist die Kaution auf das dreifache der monatlichen Grundmiete/Kaltmiete begrenzt. Stellt der Mieter die Kaution als Geldsumme, so ist er berechtigt, diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Die erste Zahlungszahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Der Vermieter hat die hinterlegte Sicherheitsleistung zu verzinsen und getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die gesetzliche Vorschrift, dass der Vermieter die Sicherheitsleistung getrennt von seinem Vermögen anzulegen hat, soll den Mieter im Insolvenzfalle des Vermieters schützen.
Bei der Gewerberaummiete gelten die für Wohnraummieter geltenden Vorschriften nicht. Vermieter und Mieter müssen eine Vereinbarung über die Sicherheitsleistung schließen
Neben der Stellung der Kaution als Geldsumme kommt auch die Verpfändung eines Sparbuchs, die Sicherungsabtretung, die Bankbürgschaft, die Bürgschaft von Privatpersonen oder die Verpfändung von Wertpapieren in Betracht.
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter über die geleistete Kaution abrechnen. Nach der Abrechnung der Kaution muss der Vermieter den Kautionsbetrag, ggf. nach Abzug von berechtigten Einbehalten (Nebenkostennachforderung, Schadensersatzansprüchen etc.) auszuzahlen bzw. er muss die Sicherheit freigeben.
Der Vermieter ist u. U. berechtigt, einen Teil der Kaution einzubehalten, wenn noch Ansprüche wie Nebenkostenabrechnungen offen sind. Der Einbehalt hat sich dabei an den Abrechnungen der Nebenkosten aus den Vorjahren zu orientieren.
Für den Zeitpunkt des Rückzahlungsanspruches gibt es keine gesetzliche Vorschrift. Die Rechtsprechung geht häufig von einer Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses aus. Diese häufig genannte Sechsmonatsfrist ist aber nicht bindend, es kommt immer auf die gesonderten Umstände des einzelnen Mietverhältnisses an (z. B. Nebenkosten konnten noch nicht abgerechnet werden, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung oder nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sind noch nicht bezifferbar etc.) .
Nach § 554a BGB hat ein Mieter das Recht auf eine behindertengerechte Mietwohnung, vorausgesetzt es liegt ein berechtigtes Interesse vor, also der Mieter ohne einen behindertengerechten Umbau nicht mehr in der Wohnung leben kann.
Ausgangspunkt für § 554a BGB war die sogenannte „Treppenliftentscheidung“ des Bundesverfassungsgerichtes im Jahr 2000. Eine querschnittsgelähmte Mieterin, die im 2. Obergeschoss eines Mietshauses wohnte, forderte seinerzeit von ihrem Vermieter die Zustimmung zum Einbau eines Treppenlifts. Das Bundesverfassungsgericht bejahte den Anspruch der Mieterin auch unter Hinweis auf Artikel 3 des Grundgesetzes. Niemand darf aufgrund seiner Behinderung benachteiligt werden.
Ein berechtigtes Interesse liegt aber nur dann vor, wenn durch die vom Mieter geforderte Maßnahme eine Behinderung abgebaut oder geschmälert werden kann, um dem behinderten Mieter die uneingeschränkte Teilnahme am gesellschaftlichen Leben zu ermöglichen. Eine bloße Annehmlichkeit reicht nicht aus.
Neben dem Einbau eines Treppenliftes kommen Maßnahmen wie ein Badumbau (barrierefreie Dusche), der Einbau eines Aufzuges, ebenerdiger Hauszugang/Rampe, rutschsicherer Bodenbelag, Montage von Stützstangen oder Handläufen, Verbreiterung der Tüten auf Rollstuhlbreite etc. in Betracht.
Der Mieter darf aber nicht einfach die Mietsache nach seinen Bedürfnissen umgestalten. Er benötigt hierzu einer Erlaubnis des Vermieters, die er vor Durchführung der Maßnahmen einholen muss.
Der Vermieter kann vom Mieter eine angemessene Sicherheitsleistung vor Durchführung der Maßnahmen verlangen. Ein Verweis des Mieters auf die bereits gezahlte Kaution ist nicht ausreichend. § 554a II BGB spricht ausdrücklich von der Stellung einer „zusätzlichen“ Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Die Höhe der Kaution richtet sich nach den zu erwartenden Rückbaukosten.
Endet das Mietverhältnis nicht durch Zeitablauf (wenn es für eine bestimmte Zeit eingegangen wurde), so können sowohl Vermieter als auch Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen.
Der Mieter kann immer mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Für den Vermieter gelten gestaffelte Kündigungsfristen von 3 Monaten bei einem Mietverhältnis von einer Dauer bis zu 5 Jahren, von 6 Monaten bei einer Dauer des Mietverhältnisses bis zu 8 Jahren und von 9 Monaten bei einer Dauer des Mietverhältnisses von mehr als 8 Jahren.
Der Mieter benötigt für eine ordentliche Kündigung keinen Grund. Der Vermieter hingegen kann nur aus folgenden Gründen kündigen:
Pflichtverletzung: Der Mieter verstößt schwerwiegend gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. In Betracht kommen die Nichtzahlung der Miete, die unerlaubte Überlassung der Wohnung an Dritte etc.
Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige, Kinder eines Lebenspartners oder benötigtes Pflegepersonal. In diesem Fall muss der Vermieter aber eindeutig angeben, wer, wann und aus welchen Gründen die Wohnung benötigt.
Wirtschaftlichen Verwertung: Der Vermieter wird durch die Vermietung daran gehindert, seine Immobilie angemessen wirtschaftlich zu verwerten und erleidet durch die Vermietung erhebliche Nachteile.
In einigen Fällen gibt es ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters. Leben Vermieter und Mieter im selben Ein- oder Zweifamilienhaus, kann der Vermieter ohne Gründe kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von 3,6 oder 9 Monaten verlängert sich in diesem Fall jedoch um jeweils 3 Monate. Bei Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung kann der Vermieter mit drei Monatsfrist kündigen.
Sowohl Mieter als auch Vermieter können das Mietverhältnis auch außerordentlich kündigen. Eine außerordentliche, fristlose Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn es dem Vermieter oder Mieter nicht weiter zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen und zwar auch nicht nur für die Dauer der Kündigungsfrist.
Der häufigste außerordentliche Kündigungsgrund ist Zahlungsverzug. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Eine Abmahnung muss der Vermieter in diesem Falle nicht aussprechen.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann der Mieter heilen. Die Kündigung wird gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Zahlungsrückstand innerhalb der ersten 2 Monate nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage ausgleicht. Diese Heilungsmöglichkeit hat dem Mieter jedoch nur einmal innerhalb von 2 Jahren.
Nach § 536 BGB mindert sich die Miete teilweise oder vollständig wenn ein Mangel vorliegt, d. h. solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter ist mithin berechtigt, lediglich einen Teil der Miete zu entrichten oder gar nicht zu zahlen, wenn der Ist-Zustand der Mietsache nicht dem im Mietvertrag vereinbart Soll-Zustand entspricht. Mängel sind z. B. undichte Fenster, nicht ausreichende Heizung, undichtes Dach, Ungezieferbefall, defekter Aufzug, Schimmelbefall etc.
Die Höhe der Mietminderung ist gesetzlich nicht festgelegt. Ist die Mietsache in ihrer Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Es gibt unzählige Urteile, die sich mit der Höhe der Mietminderung beschäftigen. Entscheidend ist die Schwere des Mangels und der Grad sowie die Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch.
Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Bruttomiete (Kaltmiete plus Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung).
In folgenden Fällen ist eine Mietminderung gegebenenfalls ausgeschlossen:
Unerheblichkeit des Mangels (z. B. sozial übliches Verhalten von Mitmietern, Haarrisse an der Zimmerdecke, Kinderlärm, kurzfristiger Ausfall der Heizung, defekte Glühbirne im Treppenhaus, etc.)
Mangel durch Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag akzeptiert
Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels
Mieter hat den Mangel selbst herbeigeführt
Mieter verweigert die Beseitigung des Mangel
Mieter hat dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt
Verwirkung, längere vorbehaltlose Zahlung der Miete trotz Kenntnis des Mangels
Zusätzlich zur Mietminderung kann der Mieter auch ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Der Mieter behält einen Teil der Miete ein, um so den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu bewegen.