És més: no poden baixar. I tampoc haurien de baixar-ho. La qüestió llavors, que fem? Té solució? Sí!
Sé que sona contradictori quan parlarem de la necessitat d'habitatge assequible a Tiana i diem que els preus no baixaran, especialment amb el debat sobre Cals Frares. Però la realitat és que esperar que els preus de l'habitatge baixin per solucionar el problema d'accessibilitat és com esperar que plogui per omplir un dipòsit amb forats: pot passar, però el problema real és un altre.
El punt positiu és que hi ha alternatives a la nostra mà per capgirar la situació.
L'habitatge a Espanya no són només cases: són productes financers. Quan compres un pis, el que realment fas és accedir a un crèdit hipotecari que el banc concedeix basant-se en el valor de l'immoble com a garantia. Les constructores financen els seus projectes amb crèdits bancaris basats en projeccions de preus futurs. Els ajuntaments basen els seus ingressos en l'IBI calculat sobre el valor cadastral.
Si els preus baixen significativament:
Les hipoteques queden “descobertes” (deus més del que val la casa)
Els bancs tallen el crèdit i es congela el mercat
Les constructores fan fallida o paren projectes
Els ajuntaments perden ingressos fiscals
En el pitjor dels casos, es repeteix el col·lapse del 2008
No és una qüestió ideològica: és matemàtica financera. El sistema està dissenyat perquè els preus siguin estables o pugin moderadament. Una baixada brusca és una crisi sistèmica.
A Tiana no tenim un problema de quantitat d'habitatges: tenim un problema de desajust entre l'oferta i la demanda real (i amb el model de poble que volem).
Mirem les xifres:
Entre 9 i 25 pisos turístics (segons l'ajuntament o la Generalitat), amb més de 100 llits potencials
Molts d'aquests pisos poden estar parcialment aturats, però el simple fet de tenir llicència turística incrementa el valor del pis entre un 10% i un 30%
Cases unifamiliars grans (oferta per a famílies amb alt poder adquisitiu)
Habitatge protegit planificat (oferta per a famílies amb baixos ingressos)
Aquí tenim una distorsió clau del mercat: fins i tot els pisos turístics que no funcionen actuen com a especulació immobiliària. La llicència turística es converteix en una eina per incrementar artificialment el valor dels habitatges, una tàctica comuna per manipular preus.
¿I què necessita realment el poble?
Habitatge per a joves que volen independitzar-se
Pisos petits per a persones grans que volen deixar la casa familiar
Habitatge per a famílies de classe mitjana
Espais per a qui vol combinar habitatge i activitat professional
Estem produint habitatge per als extrems (turistes, famílies riques, habitatge social) però no per a la demanda intermèdia que forma les arrels del poble.
L'habitatge de protecció oficial resol el problema d'accés per a algunes famílies concretes, però no canvia el model que genera el problema. És com posar més ambulàncies en lloc de millorar la seguretat viària: tracta els símptomes, no la causa.
A Tiana hem vist promocions d'habitatge protegit amb tipologies absurdes: cases unifamiliars de protecció oficial, i pisos amb terrasses i jardins desproporcionadament grans. Habitatge protegit que en alguns casos ha costat de cobrir. I això no té cap sentit: si una persona necessita habitatge assequible, el que necessita és un habitatge funcional, ben connectat i de manteniment barat. No espais que comporten despeses de manteniment que no es pot permetre.
A més, concentrar habitatge protegit en una sola promoció crea guetos econòmics. Strong Towns ho explica perfectament: quan segregues per nivell econòmic, crees barris de primera i de segona.
En lloc d'obsessionar-nos amb abaixar preus que no poden baixar i fer promocions d'habitatge protegit que arriben fins on arriben, podem canviar com creix el poble per crear més oportunitats d'habitatge assequible de forma natural:
Permetre construcció incremental: Deixar que la gent ampliï les seves cases, construeixi una remunta, o divideixi una casa gran en dues de petites. Ara mateix això és gairebé impossible per la normativa.
Barreja d'usos: Permetre pisos damunt de botigues, o botigues a sota de pisos, oficines petites a cases, tallers familiars. Quan separes rígidament habitatge de tota la resta, encareix tant l'habitatge com els locals comercials.
Més diversitat tipològica: No només cases unifamiliars grans o blocs d'habitatge protegit. Necessitem pisos petits per a gent jove, cases per a famílies, lofts per a artistes, espais per a gent gran...
Desenvolupament orgànic: En lloc de grans promocions puntuals, permetre que el poble creixi a poc a poc, parcel·la a parcel·la, segons les necessitats reals.
Imaginem que en lloc de deixar que 25 pisos es converteixin en allotjaments turístics o concentrar habitatge protegit en una gran promoció, féssim això:
Revocar les llicències turístiques (possible com a mercat tensionat, tal com va fer Barcelona)
Facilitar que les famílies puguin construir un pis petit al jardí per als fills
Permetre dividir cases grans en dues unitats
Autoritzar pisos damunt dels comerços, o fer comerços als baixos
Crear normatives flexibles per a habitatges no estàndard
El resultat seria més habitatge distribuït per tot el poble, més assequible (construcció incremental vs. promoció industrial), més integrat socialment, i més adaptat a les necessitats reals de cada família.
El cas de Cals Frares és l'exemple perfecte del que estem fent malament. Un barri ja massificat que no té serveis: ni comerços de proximitat, ni espais de trobada. Un barri que necessita el seu centre neuràlgic, el seu punt de trobada, els seus serveis de proximitat.
I què fem? En lloc d'utilitzar l'únic terreny disponible per crear aquest centre del barri que falta, el volem omplir amb més pisos. No és que els habitants de Can Gaietà s'oposin per NIMBY: s'oposen perquè ja viuen en un barri dormitori sense serveis, i en lloc de corregir-ho, ens oferim més de la mateixa cosa que no funciona.
Podem aprendre per al futur: el problema d'habitatge a Tiana no es resol amb una promoció, es resol canviant com pensem el creixement del poble.
Com dèiem amb els ressalts i els radars: el problema no són els conductors que van ràpids, és el disseny dels carrers. Amb l'habitatge passa igual: el problema no són els preus alts, és un model de poble que crea escassetat artificial.
Strong Towns ho resumeix perfectament: “No construïm pobres perquè siguem pobres. Som pobres perquè construïm com a pobres”. Adaptant-ho a la nostra situació: no tenim problemes d'habitatge perquè siguem un poble petit. Tenim problemes d'habitatge perquè planifiquem com si no poguéssim fer res per canviar-ho.
És hora de pensar com un lloc que pot oferir qualitat de vida i habitatge assequible alhora.