Del 3:
Behov for tomteerverv og finansiering

Langsiktig økonomiplanlegging forutsetter at vi har en ide om behovet for tomteerverv og når det vil oppstå, slik at man kan sette av midler til å finansiere arealet til riktig tid.

Det er stor usikkerhet om befolkningsutviklingen i et så vidt og langt tidsperspektiv. De to prognosealternativene gjenspeiler dette, hvor utgangspunktet er å erverve tilstrekkelig areal til at kommunen framover skal kunne ivareta tjenesteytingen til innbyggerne.  

Valgt mellomprognose ligger opp til SSBs forutsetninger, men er lagt noe høyere. Dette mellomalternativet anses som det mest sannsynlige alternativet. Samtidig er det en reell mulighet for at befolkningsveksten kan bli høyere og nærme seg høyt alternativ. Gjennomgangen av arealbehov og muligheter i bydelene er gjort for å sikre at det er mulig å dekke arealbehovet dersom befolkningsveksten følger den høye prognosen. Det er identifisert mulige plasseringer for kommunale formål i hver bydel og denne må legges til grunn ved vurdering av strategiske kjøp innenfor den enkelte bydel. Dette for å sikre at man ikke går glipp av muligheten til å sikre seg tomteareal som det vil bli behov for dersom høy prognose oppfylles.

For å ivareta en viss arealberedskap og ta høyde for den store usikkerheten i befolkningsutviklingen framover, vil kommunedirektøren også vise konsekvensene av et mulig høyt alternativ for befolkningsutvikling. Dette tilsier et betydelig større omfang av kommunalt tomteerverv enn i mellomalternativet. Arealberedskap for formål som vi ikke kjenner i dag tilsier også at det kan bli nødvendig å erverve mer enn det mellomalternativet skulle tilsi.

For kommunens framtidige investeringsbudsjett er det også viktig å understreke at det vil være behov for tomteareal til en rekke kommunale/offentlige formål ut over de som behandles i denne planen. Det totale investeringsbudsjettet for tomteerverv vil derfor være mer omfattende enn det som framgår av dette kapitlet. For øvrig må det arbeides videre med samlokalisering og sambruk slik at arealressursene kan utnyttes best mulig.

3.1 Tomtebehov

Tomtebehov for hvert enkelt formål er beregnet på grunnlag av vedtatte areal- og funksjonsprogram. Det totale arealbehovet kan dels løses med ubebygde tomter som Trondheim kommune i dag eier, dels ved endret utnyttelse av bebygde eiendommer ved tilbygg eller riving/nybygging, og endelig ved å erverve nye tomtearealer.

(tabell 1)

Tabell 1 over viser oversikt over arealforbruk og tomteerverv i planperioden 2022-2040 for formålene barnehager, skoler, HVS og gravplass, og er den mest sannsynlige investeringsbanen. Totalt forbrukes om lag 446 dekar for å dekke kommunale formål fram til 2040 i mellomalternativet. Anslagsvis 243 dekar av disse er nye erverv. 

Vurderingen av behov for nye anlegg er beregnet bydel for bydel, det vil si at det for enkelte investeringskategorier er en overoppfyllelse av behovet. Når det gjelder barnehageområdet tilsier forventet befolkningsutvikling i mellomprognosen behov for 32 nye barnehager frem til 2040. Av dette er det behov for å erverve areal til 13 nye barnehager. Det er under planlegging flere store utbyggingsprosjekter i ulike deler av byen de neste årene. 

Når det gjelder skoleareal kan det i enkelte tilfeller være snakk om å bygge skoler med plass til færre enn 600 elever. Dette kan spesielt være aktuelt i sentrumsnære områder. 

Når det gjelder areal til HVS er det foretatt en vurdering av at åtte av byggene kan løses på eid tomt. I noen tilfeller vil det være snakk om å rive eksisterende bygg og deretter bygge nytt. Ut over dette må det erverves areal til fire nye helse- og velferdssentre i perioden frem til 2040.  

Det er under regulering en grav- og urnelund på Kattem Ust. Arealet erverves når reguleringen er ferdig behandlet og godkjent. 

(tabell 2)

Tabell 2 viser tilsvarende oversikt for formålene idrett og kulturanlegg. For disse områdene er det behov for om lag 222 dekar frem til 2040, og av dette er det behov for å erverve om lag 98 dekar i samme periode. 

For idrett er det anslått at om lag 40 % av totalt arealforbruk må erverves i mellomprognosen frem mot 2040. Når det gjelder kulturanlegg forventes det om lag fem anlegg i samme periode. 

Totalt sett for de kommunale formålene som listet opp i tabellene over er det behov for om lag 670 dekar ved bruk av mellomprognosen fram til 2040. Om lag 340 dekar av det totale arealet gjelder nye erverv. I vedtatt Plan for areal til offentlige tjenester (PAOT) fra 2017 ble det estimert et forbruk på om lag 1000 dekar for å dekke kommunale formål i perioden 2015-2050 i mellomalternativet. Anslagsvis 480 dekar av disse var anslått å være nye erverv. En kortere tidshorisont  (2021-2040) er hovedforklaringen for at behov denne gangen estimeres til å være lavere. En del av veksten var knyttet til vekst i årene som er lagt bak oss samtidig som veksten i perioden 2041-2050 for enkelte tjenesteområder antas å kunne bli betydelig. Særlig gjelder dette innenfor helse- og velferd. For idrettsareal er det lagt til grunn en ny beregning som tar hensyn til flere behov enn forrige gang og dette øker det estimerte arealbehovet. Kulturanlegg har ikke vært inkludert tidligere.

3.2 Tomtekostnader

Når det gjelder forutsetninger om tomtekostnad er dette utfordrende i et så langt perspektiv. I vedtatt Plan for areal til offentlige tjenester fra 2017 ble investeringsbehovet presentert med et kostnadsnivå mellom 3 000 og 7 000 kroner per kvadratmeter, men med en gjennomsnittlig pris per kvm på 4 500 kroner. Dette er en gjennomsnittsbetraktning som ikke er knyttet til erstatning på tidspunkt for erverv. I den videre beregningen er det valgt å ta utgangspunkt i gjennomsnittlig pris per kvm fra 2017 og justere for prisstigningen i nyboligmarkedet, som er hoveddriveren for eiendomsprisene. Fra medio 2017 og frem til 2022 tilsier dette en økning på ca. 25 %. Basert på en totalvurdering settes gjennomsnittlig pris per kvm til 6 000 kroner. 

Totalt sett er det beregnet at det må gjennomføres om lag 20 små og store erverv til de offentlige formålene barnehage, skoler, HVS og gravplass fram til 2040 i henhold til mellomprognosen. I tillegg forbrukes om lag 28 tomter som er i kommunalt eie i dag. 

I tillegg er det behov for et betydelig areal knyttet til idrett og kultur ut over allerede kommunalt eid areal. 

(figur 1)

Arealene for de planlagte ervervene er høyest i starten av perioden. Venstre akse viser arealbehov i dekar.

Ved å legge til grunn 6 000 kroner som en gjennomsnittsbetraktning, er investeringsbehovet i 2022-kroner frem til 2040 på omtrent 1,6 milliarder kroner. Investeringsbehovet for hvert intervall som vist i figuren kan leses av på høyre akse. Arealer til grav- og urnelund er ikke vist i grafen, men er med i den totale beregningen. Det er som tidligere beskrevet knyttet usikkerhet til anslaget på pris per dekar, og investeringsbehovet antas å ligge i størrelsesorden 1,6 - 2,3 milliarder kroner, gitt tomtepriser i intervallet 6 000 - 9 000 kroner pr kvadratmeter. 

Det totale arealbehovet bør også vurderes i forhold til arealene som forbrukes av Trondheim kommune i tråd med betraktningene om gjenanskaffelseskostnad i Formannskap 262/15, Oversikt over kommunens ubebygde eiendommer med vurderinger tilknyttet fremtidig utnyttelse og salg. 

Kommunedirektøren har foretatt en gjennomgang i forbindelse med planarbeidet der alle formålene har blitt innplassert, hvor kommunalt eid areal er disponert der det er hensiktsmessig. På lang sikt er alt areal som er egnet til kommunale formål benyttet. Denne fremgangsmåten gjør at vi gjennom dette planarbeidet har disponert det meste av kommunalt eide arealer som egner seg for formålsbygg. 

Anslått verdi av disse tomtearealene er mellom 2,9 - 5,0 milliarder kroner. Dersom man i framtiden skal ha den samme fleksibiliteten som vi har i dag, må det gjenanskaffes arealer etter hvert som de forbrukes. 

(tabell 3 og 4)

Dersom befolkningsveksten følger kurven for høyt prognosealternativ, vil investeringsbehovet bli vesentlig høyere. Ovenfor vises en oversikt over arealforbruk og tomteerverv i planperioden frem mot 2060 hvor man forutsetter at alle bydeler har full utbygging.

Dersom 6 000 kroner per kvadratmeter legges til grunn som en gjennomsnittsbetraktning, er investeringsbehovet i 2022-kroner frem til 2060 med høyprognose på 6,3 milliarder kroner. Det er knyttet usikkerhet til anslaget på pris per dekar, og investeringsbehovet antas å ligge i størrelsesorden 6,3 - 9,5 milliarder kroner, gitt tomtepriser i intervallet 6 000 - 9 000 kroner.