今回の管理会社紹介を申し込んでみようと思ったきっかけは？

【O様】

そうですね、やはり管理会社さんを選ぶのが少し難しいような感じが前からしていまして。

紹介であったりとか、ネットで検索してみたりとか、というところで任せてみて、いいところに当たる確率が50％切ってるんじゃないかなっていうような印象がありまして。それであれば、最初から第三者機関としてスマサテさんが一度判断していただいた上での管理会社の中から選んだ方が確率が上がるんじゃないかなと思ったのがきっかけです。

【スマサテ】

ありがとうございます。

やはり元々委託されている管理会社さんに対して、具体的な不満を覚える体験があったのでしょうか?

【O様】

そうですね。ひどいところは本当に対応が遅いというか、対応してないんじゃないかなとか、対応していてもそれって入居につながらないような対応を勝手にされていたり、マイナスかなっていうところはありました。

あとは、金額面で現在であれば満室賃料の何パーセントとかが今は多いと思うんですけれど、固定額でとられてしまっていてとにかく空室になると、どんどん管理費の割合が高くなるので、そういうとこもいまいちなと感じていました。

他にいい管理会社さんにその割合でやっていただいて問題ないところがあれば、固定費でやってくれている管理会社さんも悪くはないんですけども、金額面は少し気になってまして。「他がこれぐらいでやっていますよ」と言えれば、交渉材料にもなるのかなっていう考えもあって申込まで行いました。

【スマサテ】

なるほど、ありがとうございます。ちなみに、以前に委託されていた管理会社はどのようなきっかけで委託契約を結ばれたのですか？

【O様】

これは、ひとつはネットで探したというのがあるのですけれど。その前は、そのままというか、購入時の管理会社さんをそのまま引き継ぎでやっていたみたいな感じですね。

【スマサテ】

ご自身で探された際にはネットなどで探されるとは思うんですけれども、最終的にこう決め手というか、任せてみようって、その時に思えたものって何だったのですか？

【O様】

そうですね・・。会ってみたり、電話で話したりすると、受け答えですとか・・。客付けにしても、良いことは言うのですけれども、たとえば2〜3ヶ月でつくですとか、ちゃんとやりに行きますよ、みたいなことは言ってくださっていても、蓋を開けてみると違うなっていうような感じですね。だから難しいなと思いました。

【スマサテ】

実際、期間で言うと委託をされてどれくらいの期間でちょっと違うなって分かるものなのですか？

【O様】

そうですね。でも、何もなければあまり分かりにくい。ちょっと引っかかる点はあるのですが、掃除の写真がいつも送られてくるものが同じだったり、「それやってます？」みたいなことがあったりですね。そういうところが引っかかりつつも、そこを注意したらやってくれているのかなとは思うのですが。大きいものがあった時の対応などで、大体分かるという感じですかね。

例えば、退去時の現状回復で、「いえいえ、壁に穴開いているのだから、入居者に請求するでしょ！」みたいな感じのところを請求せずに、「原状回復費用はいくらです」みたいな感じでこちらに振るとか…

前に隣の建物を立て壊しがあった時には、こちらが所有している物件の壁が一層無い状態なので直した方がいいですよと違う業者から指摘を受けたので管理会社に相談したんですが4ヶ月放置とか…いやぁ、そういうのはちょっと厳しいですよね…

【スマサテ】

そういう致命的なところで対応がなかったりすると大変ですよね。

やはりその物件に関しては、お住まいのエリアから、どうしても管理委託しなければいけないような、少しだけ遠方みたいな感じなんですかね？

【O様】

こちらも不動産投資を専業にすれば、多分行ける範囲だと思います。他の仕事もあったりするので、というところでの委託ではありますね。県をまたいでいるとかではないんですけれどね。

【スマサテ】

とはいえ、そんなに頻繁に行けるような距離ではもちろんないっていうことですよね？

【O様】

そうですね、しかも全部回ろうとすると厳しいですね。なので、管理会社さんにお願いするしかないかなと思っています。

【スマサテ】

確かに、物件数が多いとやはり信頼して任せたいですよね。

今回依頼するにあたって一番重視した点はなんですか？

【O様】

やはり、信頼感というか。ちゃんとやってくれそうか？というところの信頼感というところと、あとはお値段も、どれくらいでちゃんとしたサービスをやってくれるのかな？という点で見ていました。

【スマサテ】

実際、そのあたりというのは、どういった方法で確かめられたんですか？

【O様】

そうですね。難しいところなんですけれども。

例えばA社は、横の建物を壊して建物一層無いという状態の話をした時に、管理会社が一応話を横の建物の持ち主としていたら、どこまで壊すとか、どこまで壊していいのかという、その覚え書きなどは普通取るので、それを許可なくやっていたらその管理会社の責任が取れるんじゃないかっていうようなことを言ってくださったり。そういうところでも、それがすっと出てくるのであれば、こういうケースとかも、その様に対応されるんだろうなっていうところがあり、信頼できそうだと思ったきっかけではあります。

あと、B社は提案として、現状回復費を入居者さんから取る時に、報酬を現状回復取れた時に支払うシステムを提案してもらいました。以前は、現状回復費を入居者さんに取るのが難しいらしく、私へすぐ振ってくるというような管理会社の印象があったんですね。そういうケースでも、成功報酬はパーセンテージで取られるのですけれども、そこに力を入れてて頑張ってくれそうだというところがあるなら、そういった課題は解決できるのかなといういい印象を受けました。

【スマサテ】

あとは、コストの部分なのですけども、それはどの様に比較して判断されましたか？

【O様】

そうですね。私も金額の面では、勘違いといいますか…最近の傾向というか、管理会社は家賃の何％で管理業務を全部補うみたいなイメージがあったんです。ですが、今って基本の部分は家賃の何パーセントで、プラスでコールセンター業務とかは別にされてるところが結構多いなというような印象。

掃除はもちろん、今も別なんですけれど、そういう感じなんだという風に再認識しまして。結構、パーセントだけ見ていると、結局これが付くからそのパーセントではないないんだねという風に思ったりして。計算を僕の方で勘違いしていた部分が最初はありました。

ただ、今の固定とかでやってもらってるところよりは安くなります。

空室が出た時も、その家賃のパーセンテージになるので、そういう面では今後しっかりやってくれるとする前提で、少しは安くなるというような印象でした。それは、紹介頂いた３社全てに言えたかなと思います。

それぞれの企業の印象はいかがでしたか？

【O様】

それぞれの企業に行かせていただいたのですけれど、ビルであったりとか。会社として物理的な大きさというか、そういうのは感じました。ただ、具体的にお話をする上で管理内容や提案の方が重要であるというのは変わりないなとは思います。

【スマサテ】

ちなみに、やはり管理会社さんとお会いする時は、実際に訪問された方がより良いと思いますか？

【O様】

最初は来てくれた方が楽だなとは思っていたのですが、行くとやはりそこの設備でしたり、大きさとか雰囲気とか、そういうところが分かるので訪問する方がいいかなと個人的には思いました。

結局、管理会社さんのところにはそんなに行かないと思うのですけれど、最初は面談などで行った方がいいと思います。

例えばですけれど、B社であれば、本社のビルが独特と言いますか、結構ユニークな建物というところが印象的でした。ビル自体にペインティングがされていまして、確かお家物件だとおっしゃっていたと思うのですが、個性があるなと思いました。女性ならではの印象と言いますか、その色を出していきたいといいますか、そんなところもあるのかなという印象も受けました。

そして、A社さんに関しては、人柄がしっかりしてるなという風な印象を受けました。あとは、元明石市長の講演会のポスターが貼ってありまして、僕もその方のことは割と好きでして、（子育ての支援とかはちょっと言いすぎるところもありますけれど）しっかりとした意見を持った人だなと思っていましたので、その講演会のポスターについて聞いてみましたら、社長またはオーナーの方がこういう信念を持っている方や自分が良いと思った人を呼んで、イベントを開催されているといったお話を教えてくださいました。

そこで選ばれている人も、僕らが共感を持てる方でしたので、それだったらいいかな、シンパシーがあるのかなという風に感じることができました。

今回のスマサテの管理会社紹介は体験としていかがでしたが？

【O様】

そうですね。実際のところ今、移行手続き中で、早いものだと1ヶ月後からお願いするという形になってるんですけども。そちらの会社様は丁寧ですね。丁寧にいろいろ本当に確認を何回もしてもらえるみたいなところでは、そこまで確認されるんだっていうような印象もあるんですけれど、もう全然放置されるとかそういうところと真逆で、今からこうやって確認してくださるなら大丈夫かなというところの、信頼感に繋がるかなという風には思ってます。

【スマサテ】

ありがとうございます。

ご紹介までというところで、我々は少しお時間いただいておりますが、タイムラグがあったり、そこの流れなどで何かご不便かける部分などありましたか？

【O様】

いいえ、それほどはなかったですね。

たまたま、ご紹介をいただいた会社さんの本社が全部同じ最寄り駅だったので、同日にスケジュールを入れてという風に、まとめてすぐに回ることができました。

半月くらいスケジュール合わせで調整したのですけれども、紹介企業が同じ最寄り駅の住所だったので、それはまとめられたのでよかったかなと思いました。なので、特に不便はなかったですね。

【スマサテ】

この度は、夜遅い時間に本当にありがとうございました。

【O様】

こちらこそ、いい企業をご紹介頂きありがとうございました。