User Interviews Vol.04

ーまずは自己紹介をお願い致します。

塩田寿弘と申します。私は東京23区で土地を仕入れ、自ら新築企画してＲＣを建てる手法で不動産投資を行っています。また自ら継続して新築企画を実践するだけでなく、自身の新築企画の実践ノウハウを伝えるコミュニティ「新築企画倶楽部」の運営、トランクルーム事業、コインランドリー事業、リラクゼーション事業等、複数事業による長期安定的な財務基盤の構築を目指し活動しています。

ー投資を始められたきっかけをお聞かせ頂けますか。

もともとはコンサルティングファームにおいて、主に管理会計業務の高度化、経営管理システムの構想企画に関するコンサルティングに２０年超従事しておりました。

１５年ほど前、自宅を新築した際、定年後も続く重い長期の住宅ローンに不安を覚え、会社に頼らず生涯お金を稼ぎ続けられる仕組み作りとして、不動産投資を開始したのがきっかけです。外資企業によくあると思いますが、当時も上司などを含めて５０代以上の社員がほぼいなかったという環境による影響が大きかった気がします。

当初はその当時流行っていた積算評価がでる地方築古ＲＣを検討していましたが、長期融資がつくからと言って築古の物件を買ってしまったら１０年後に出口はあるのか？仮に売却できたとしても買い叩かれてそれまで得たキャッシュフローをすべて吐き出すようなキャピタルロスになってしまわないか？など不安を覚え、出口がしっかり見込める（１５年持ってもまだ３０年融資がつく）新築ＲＣを狙うことにしました。

とはいえ、不動産投資自体が初めてで当然建築に関する知識も乏しかったため、最初は札幌の新築建売物件を、２棟目は千葉の新築プラン付き物件を購入するところからスタートしました。

ーその後に、現在の投資方法へシフトしていったきっかけは何だったのでしょうか。

今の投資方法へシフトしていったきっかけは、当時のメインバンクの都銀から、今後都内で拡大していく上では１棟目の札幌の物件が足引っ張っていると言われたことでした。地方とはいえ、そのとき保有していた物件の中では残債利回りも積算評価も一番高い物件だったので正直意外でした。その銀行では（実際の売却金額と乖離の大きな）積算評価は全くみていない、現在の実際賃料をそのエリアの利回り相場で割り返した金額で資産評価しているため、いくら残債利回りが高くても利回り相場が高い地方物件ではよい評価がでなかったのです。

また地方物件は新築とはいえ、家賃下落や空室率上昇スピードが速いことは札幌・千葉の物件を５年以上保有してすでに実感していたため、地方物件はすべて売却して、今後はメインバンクで評価の高い東京にシフトすることにしました。実際に地方の物件と東京の物件を売却してみて分かったのですが、キャピタルゲインのインパクトが全然違うということです。

仮に投資金額２億円、利回り７.５％で都内と地方でそれぞれ新築ＲＣを建てた場合、地方の利回り相場が７％だとキャピタルゲインは１千万円程度に留まりますが、東京で５％で売却するとキャピタルゲインは１億円になります（単純比較のため、いずれも諸費用、税金は考慮せず）。

不動産投資においてキャッシュフローはもちろん大事なのですが、それだけでなくキャピタルゲインと合わせたトータルでの経済的な利益で投資判断するのが重要だと考えています。そのため、売却による利益確定を繰り返しながら、試行錯誤の末、東京２３区で利回り８%超の新築マンションを自ら企画する投資法に行き着いたのです。

都内で８％の新築ＲＣを建てれば保有期間中十分なキャッシュフローが得られますし、５年から１０年保有して大規模修繕する前に売却すれば億単位のキャピタルゲインも狙えます。まさに「持ってよし、売ってよし」の不動産投資法だと考えています。

ー現在、新築を中心に投資をされていますが適正な賃料を調べられるシーンはどの様な時でしょうか。

大きくは２回あります。１回目は、物件の一次評価を行う際です。私の投資手法は土地を仕入れて新築するので、中古物件のように最初から利回りはでておらず、自分で算出する必要があります。具体的には、新築企画倶楽部でも活用している「一次評価シート」という初期段階での物件評価シートを使って、建物のボリューム（階数、戸数、戸当たり面積）を想定した上で、建築費を概算し、相場の家賃を把握して想定利回りを算出しています。一般的には、建築士にボリューム図を描いてもらって、それをもとに建築会社に建築費を、賃貸・管理会社に賃料査定をしてもらう手順となりますが、そんな悠長なことをしていたら当然よい土地を買うことはできません。都内の土地は実需の面でも投資の面でも人気が高く、業者も含めてライバルが多いので、良い土地を仕入れるには如何に速くかつ正確に一次評価できるかが最大のポイントになるからです。

特に家賃査定は利回りに大きく影響するのでその金額を正確に把握することは重要です。素早く出す必要がありながらも、できるだけ適正な家賃を把握することが求められるため、スマサテのような家賃相場を把握するサイトは必要不可欠なツールだと認識しています。現在、プラン売り業者の参入も非常に増えてきているのでスピード感としては当然1日以内、時には1時間以内に適正な評価結果をださなければならないケースもあります。

２回目は、一次評価を終えて二次評価の段階、つまり事業計画書を作成する際、適正な家賃相場を把握します。銀行融資をひくうえで「本当にこの賃料でいけるのか」を、サブリース賃料査定をとって検証しています。サブリース賃料が常に正しいかどうかは別として、その金額なら一括借りしてもよいと言っている金額ですので、安心して計画できる賃料水準だからです（※かぼちゃの馬車のような建築会社が建築してもらうために付属しているサブリースとは全く本質が異なります）。銀行評価上でも保守的に高い空室率で計算されてしまうよりも満室賃料が保証されているサブリース賃料を事業計画書に明記した方が有利な場合もあります。とはいえ、一次評価段階での想定賃料がここで大きく崩れてしまうと、計画自体が頓挫してしまうことになりますので（契約後だと違約金を支払わなければならないおそれもありますので）、１回目の賃料相場の正確性がなによりも重要です。

ー従来はどの様に賃料を調べていましたか。

これまでは、地場の客付会社にヒアリングしたり、他社サイトを使って家賃を想定していました。地場の客付会社は当然エリア内の家賃相場を一番よく知っているとは思うのですが、ヒアリングの仕方やたまたま対応してくれた担当者次第で、大きく家賃が変わってしまうという印象です。複数社に問い合わせると全く異なる金額を提示されることも多く、正直素早く正確に家賃相場を確認するのは難しいと実感しています。

その意味で、とにかく素早く家賃相場がわかるサイトの活用は有用と考えていましたが、それまで使っていたサイトでは、例えば駅距離は5-10分とか住戸面積は20-25㎡とかいった具合に一定の幅をもたせて条件入力を行うため、徒歩5分で25㎡の住戸と徒歩10分で20㎡の住戸は家賃は同じ家賃になってしまい、正確性に対する疑問はありました。

また、明確な金額はでるものの、なぜこの金額になったのか根拠が全く分からなかったため、サブリース査定後に業者と議論する際にはあまり役に立たなかったです。

ースマサテ for Ownersを使ってみてよかった点、実現できたことがあればお教え下さい

一番よかったのは、裏付けデータが確認できることです。従来の方法ですと、素早く金額はでせても裏付けデータがないため、本当にこの家賃でいけるのかという確証があまりないままに一次評価を終えることが多く、その後、二次評価の段階でサブリース家賃査定をとってみて大きく崩れててしまった、ということもしばしば起きていました。

一方スマサテは、近隣の取引事例に基づいており、その事例も潤沢なリストで確認できるため安心して利用することができます。先ほどお話した、サブリース査定の結果に対しても想定する金額にいかなかった際、スマサテの結果や裏付けデータを使うことで業者と突っ込んだ議論ができるようになった点で大きな変化を実感しています。

また、私が新築する物件は通常エレベータはつけないことが多いのですが、エレベータなしの物件では「分譲が多いエリアのため実態としてはそこまでの賃料は難しい」と言いくるめられてしまうこともありました。しかし、スマサテを使えば自分で分譲を除くことやエレベータを設備から外すことができるため、業者と同じ目線で実態を確認できるのがありがたいです。

あと、同じ駅でも全然商圏が違うエリアが存在しています。例えば南千住です。南側はドヤと呼ばれる安い簡易宿所が密集する治安のよくない地域ですが、駅の反対の北側はタワマンなどが立ち並ぶ非常に開発が進んでいる地域です。南側の家賃相場を知りたくて徒歩１０分とかで調べると当然北側の家賃も拾ってきてしまいますが、スマサテの機能で駅の反対側の物件は除くこともできるため、非常に精度の高い賃料査定を瞬時に行うことができ、投資リスクを軽減することができると考えています。

ー今後のスマサテに期待することはありますか

スマサテを使って各種のパラメータをいじって様々なケースで査定するのですが、戻るボタンを押すと初期データが消えてしまい、再度入力し直さなければならないことがあります。そのため、再入力の手間ができるだけ省けるような工夫をしてもらえると大変助かります。

また、区ごと、駅ごと、間取りごとの賃料相場などが俯瞰してみえるような参考情報があると、そもそも土地を仕入れる際、どういったエリアを狙えばよいかという目安となり、相場感も養われるので、そういった情報も追加していただけるとありがたいです。

あとは、印刷機能をもっと充実させてほしいです。現在利用できる「簡易査定書」をPDFにするときなど、どのような条件で査定したのか入力情報が完全に反映されている形できれいに印刷できたり、PDF化できると業者や金融機関に提出する際とても有用となりますので、ぜひ追加してほしい機能です。

ーご意見ありがとうございます。

最後に、これからスマサテ for Ownersを利用する方へメッセージをお願いします

スマサテは新築に限らず、様々な投資法をされている方が各種の局面で有効活用できるツールだと思いますが、私のように新築投資をされている方は是非物件評価を行う際利用すると、素早く客観的なデータに基づいた意思決定ができるようになると思っています。

５年間「新築企画倶楽部」を運営する中で、多くのメンバーの家賃相場の把握方法や算出結果をレビューすると、単に実際に貸している物件をみたり業者にヒアリングして決めている人では、同じ物件でも非常に大きなブレが発生してしまっていると感じます。例えば、性格がポジティブな方だと高い例外的な事例ばかり恣意的に選んでしまい、とても満室になりそうもない高い家賃水準で計画してしまう。逆に、極度に慎重な性格の方だと低すぎる金額帯ばかりを選定して投資機会を自ら放棄してしまうようなことが見受けられます。自分では気づきにくい属人的な方法ではどうしても適正な家賃相場を把握することが困難なため、スマサテのように誰が行っても客観的で信頼性の高い結果がでるような仕組みを使って正しく見極めることが重要だと考えています。

■塩田 寿弘（シオダ ナカヒロ）

Mail：nk_office@r01.itscom.net

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メルマガ：東京23区の新築マンションで利回り８％を超える！『最強物件企画』

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