ーまずは自己紹介をお願い致します。

健美家のコラムを書いたり、ネットラジオのstand.fm等で発信している「やっさん」こと大野靖弘と申します。現在は、8棟95室を保有しており、満室時の年間家賃収入は6,300万円です。サラリーマンの時に木造1棟収益物件を購入して大家を始めて、不動産オーナーとして12年が経ちます。

ー投資を始められたきっかけをお聞かせ頂けますか。

直接的なきっかけ以外にも私の幼少期まで話が遡りますが、生まれた時から父が単身赴任の生活だったため、家では祖父母と母と一緒に過ごしていました。そんな中、母を7歳の時に亡くしました。

その後、私自身は大学に進学・卒業し、企業へ就職しました。社会人になって数年すると父が末期ガンと診断を余命僅かで受けて自宅療養することで、人生で初めて父と共に暮らす体験をしました。仕事人として、私自身も尊敬していましたが、一方で私自身は「家族の時間」をもっと大切にして生きていきたいと思いました。その様な半生を過ごしたため「絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じました。

それからしばらく経ってからは、社会人として働き、結婚して子供を授かり憧れだった自分自身の家族を持つことができました。そして、不動産投資を始める大きなきっかけとなったのも家族でした。

それはある日、お祭りの日に娘に1本の焼き鳥をせがまれたのです。その時にたった100円程の焼き鳥を買うことに躊躇している自分に「強烈な違和感」を感じたのです。「絶対に後悔しない人生」を送ると誓っていたものの、当時はまだ明るい未来が見えていなかったのです。そんな状況を打破すべく行動を始めました。同じ北海道で活躍される、加藤ひろゆきさんの本を読み始めて、まずは自分でもできると想像できるまで勉強していきました。

ーその後はどの様に大家業を進めていったのでしょうか。

まずは1棟目を購入してから、大家の会などのコミュニティで知り合いになった先輩大家さん達が開始5年ぐらいでFIREしていくというのを見てきていました。私も、自分も同様に目標を立ててできると思って開始しました。私のFIREの目標として当時掲げていたのが月間キャッシュフロー100万円という数字でした。

ただ、現実としては早期FIREを実現できていた大家さん達は10年などの期間で新築を中心に短期で伸ばしていました。当初描いていたイメージと現実のギャップがあり戸惑いましたが、家族とも相談して5年10ヶ月で、月間キャッシュフロー70万円を目途に退職をすることでFIREの目標を達成しました。

大家になってからも順調だったわけではなく、大家になって2年目で2棟目の物件が火災にあってしまいました。当時、正月休みで、管理会社様から突然連絡があり、物件や入居者の方が心配のなか現地に駆けつけました。火災により、一部は使えなくなってしまいました。前月にリフォームをしたばかりで大変でしたが、火災があった物件は、火災保険がおりて再度部屋をなおして、6年間の保有で利益を出して売却することができました。

ー様々なご経験をされ、現在ご自身で不動産スクールも運営されていますが始められた経緯はどのようなことだったのでしょうか。

当初は不動産に関することも何も発信も一切していませんでした。そもそも、人前に出ることが苦手だったのです。FIREしてからは、大家さん仲間からぜひ人前で話してほしいと誘いを何回か受けましたが、当時はメガ大家さんがセミナーするのが普通だったので、自分の様な手の届く範囲の投資の話なしが需要があるか分かりませんでした。ですが、一度だけと思い5年前に登壇してみました。

すると、聴いていらっしゃった皆様が共感し、時に涙まで流して頂けてくれたこともあって、聴いて頂ける方によっては有益なのかもしれないと自信が付きました。その後、ツイッターや健美家でも投稿するようになり、好きな言葉として良く使うのですが「恩送り」という言葉を大切にしています。私の次の大家さんに、何かしらの形で送ることができればと思って現在もセミナーや発信を続けています。また、リアルセミナーも全国で少しづつ受け続けていました。

ただ、セミナーを受けた直後だと感化されてやる気も上がりますが、10日も経てば忘れてしまいます。そんな中、誰もが簡単に集まれる場を市内のイオンを毎週必ず回って、不動産投資の情報共有の場として集客や運営を行っていました。その中で一番集客できるイオンで毎週定期的に開催しました。

ただ、大きくその状態を変えてしまったのがコロナでした。コロナによってその様なコミュニティさえも無くなってしまっては、これから不動産投資を始められる方が相談できる機会もないと感じ、その問題を解決したと思うようになりました。そのことがきっかけで、前々から誘われていた不動産スクールを開始することにしたのです。当時から継続して、現在は既に4期目が終わりに近づいてきています。そこでも大きな心境の変化もありました。

不動産オーナーの経営は、どうしても数字が中心となってしまいがちであり、私自身も資産を増やすことに意味を感じられないことが多々ありました。一方で、現在のスクールなどのコミュニティでは、不動産に対して恩返しができると感じることができています。

大家業をやっていると直接的には、入居者の方から感謝されることは稀ではありますが、結局は数字の先に人がいて、他の大家の方々がセミナーやスクールを通して感謝して頂けることがあります。最終的には苦手だと思っていた発信が、現在は天職だと思えるようになりました。

ー現在でも運営されているスクールでトピックに良く上がる内容などはありますでしょうか。

スクールでもよく議論することとして客付けや空室対策についての悩みは多いと思います。私自身もまだ大家業を開始して数年においては客付けの方法が本当にわかっていなかったです。広告料を上げること以外に入居が決まるその他の要素や変数をりかいしていなかったため、広告料を5か月つけることもありましたが、それでもなかなか決めることができませんでした。広告料だけではなく、適正な賃料を調べることや決めることにもいつも自信が持てず、当時は業者さんの言うことを鵜呑みにすることしかできなかったです。スクールではその様なことを一から勉強頂ける機会も創出できていると思います。

ーさきほどのお話で適正賃料を調べることに苦労されているとのことでしたが、実際に賃料を確認されるシーンをお教え下さい。

主に2つのシーンで行っています。

1つ目は、既存物件が空室の時に。

2つ目は、新規の物件取得を検討する際に、空室の場合、適正であるかを確認する時に行っています。

従来の方法ですと、ポータルサイトで対象物件と似たような条件設定を行って、50件程の物件を手書きで家賃などの情報を記録して、最後に件数と平均で割り出すなどの方法をとっていました。その他は、賃貸仲介会社に周辺の相場を聞いたりすることが多かったですね。

上記の方法は私だけではなく、他の投資家の方も同じ方法をとることが多いと思うのですが、適正な賃料を設定する際に、自信をもって行うことがなかなかできません。不動産はやはり2つとして同じものが存在せず、各々条件はかなり違うので、アバウトにしかできなかったのが現状でした。

大きく客付けという観点で言えば、後は設備や広告料などで工夫するなどの方法になってきます。その他には、初期費用の設定の仕方は入居付けに重要だと思っています。例えば細かい設定で言うと、入居者の費用負担を入居時と退去時に選べるようにするなどの方法もあります。

その他にも、仲介会社に物件を紹介してもらう前提で、管理会社で選ぶこともあります。上記の条件がいいだけでも、管理会社が仲介会社などの業者と相性が悪いとそれだけで紹介してもらえないということもあります。

もちろん、物件力があればそれだけで客付けできますが、物件力以外のところの取組を行って、普通と言われる物件に投資して入居させる工夫は色々必要です。

ースマサテ for Ownersを使ってみてよかった点があればお教え下さい

新規で物件購入をするときにまずはスマサテで調べるようにしています。現在の家賃が相場と比べて、購入した後に利回りを上げられそうだなと想像できるので、利回り上げる方法がスマサテでは適正家賃で利回りが上げられる余地があるかなどを確認することができます。

そのほか、細かい機能で言うと散布図が直観的に物件と相場を理解できるので重宝しています。安めか高めなのか、検討する物件で結構みています。こういう情報をみながらかうの判断をしています。スマサテは、実際に近隣にどんな物件があるか事例が豊富なのと、設備などのスペックもすぐにわかるのでいままでの調査方法と違って情報量が豊富なので助かってます。

事例リストの㎡単価などの情報も比較する際にはよく確認しています。

ースマサテを使って実現できたことがあればお教え下さい

今回、新たに購入する物件でスマサテで査定をして買付をいれることができました。購入を検討していた物件なので、すぐに「物件名で検索」して査定しました。物件名での査定であれば面倒な入力なしですぐに結果を知ることもできます。また、現況のレントロールに対して適正家賃からどれくらいの値上げなどの余地があるかを確認したり、リフォームに全部の部屋が入れ替わることで0.3%位の利回りアップが見込めそうでした。

また、金融機関に関しても高くない家賃の設定で、話をすることもスマサテの適正賃料を抑えておくことで可能となりました。

平均家賃を知ることが重要なので、いまの家賃が相場か確証をもてないこととたくさんの数字を一瞬で確認できることがでかいと思います。

実際に査定の金額やスマサテで取得できる情報を金融機関に持っていくだけでも結構喜ばれることもあります。金融機関も収益還元で考える機関も増えてきているため賃料の精査するときにスマサテの情報を渡すと根拠として活用して頂けそうで、実際に喜ばれるので嬉しい情報なのかと感じております。今回購入予定の物件も、物件に持ち込んだときに融資付けのプラスアルファの資料としても活用させてもらいました。

ー今後のスマサテに期待することはありますか

スマサテは、不動産業者が既に活用しているというのもあり、今後は不動産業者とオーナーが同じようにスマサテの結果や事例を見ながら賃料について会話ができる機会も増えてくると感じています。より多くの業者も見れることによってコミュニケーションが円滑になることによって一方的だったやりとりが双方向に変わってより業者との会話が建設的で生産的なものになるのではと期待しております。

また、機能面についても改善を期待していることがあります。北海道ですと、築20年などの物件はエアコンがあるなしで結構影響することもある。エアコンありなしで結構金額や入居付けにある。

その他にもどの管理会社が管理している物件なのかがわかるととても助かると感じています。

客付けに必要な様々な情報がスマサテの画面で確認できるとわざわざ様々な情報ソースを覗いたり調べる必要がないので情報が網羅されると嬉しいと思っています。

ーご意見ありがとうございます。

最後に、これからスマサテ for Ownersを利用する方へメッセージをお願いします

不動産投資を始める最初のころは物件を買うことが最優先になってしまって、空室時にどの程度の期間で埋めることができるか等の情報は業者からのそのままの数字を信じてしまいがちです。本来は自分でそこは調べて、自分で理解をして、仮に業者の言われた賃料設定が正しかったとしても自分で情報を取りに行って進めることが大事だと考えます。

また、元来大家はいかに家賃を上げるかといったことスマサテで得られるような情報を活用したりしますが、客観的に見た時には家賃をさげるなどをして入居者さんに適正家賃を提示して、入居者の方に選んでもらうことも重要です。

昨今の利回りが下がっている市況では、自分のちょっとしたひと手間をかけることで物件の潜在能力を高めることができるので、一歩踏み込んで物件を良く見てみることによって、他の人が見落としてしまう物件も購入できると思います。そういった意味でも、スマサテだけではないと思いますが自らデータをとりにいくことが重要だと考えています。

■大野靖弘(やっさん)

やっさんラジオ：https://stand.fm/channels/60012046fc3475e2c8dadbcd

健美家コラム：https://www.kenbiya.com/ar/cl/yassan/

■スマサテ for Owners

お問合せ先：owners@sumasate.jp

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