User Interviews Vol.01
北国の大家様【25年の投資経験でも驚いた、データの力】
「最大10%の賃料UPと融資確保に繋げられました」
ユーザーインタビューVol.01
北国の大家様【25年の投資経験でも驚いた、データの力】
「最大10%の賃料UPと融資確保に繋げられました」
北国の大家様は、スマサテ for Ownersのリリース前からサービスをテスト頂いたりと積極的にご活用頂いており、スマサテ for Ownersの活用方法や効果体験についてオンラインでお伺いしました。
ハンドルネーム：北国の大家
投資歴：25年
保有物件：8棟（RC x 2棟 木造 x 6棟、計70戸）
投資エリア：北海道 札幌市および近郊
ー自己紹介をお願いします。
「北国の大家」というハンドルネームで、楽待実践大家コラムを書いています。北海道出身在住で不動産投資歴は25年です。サラリーマン大家として不動産投資を開始して、2019年7月から49歳で脱サラ、起業、専業大家として4年目になりました。
ー賃料査定をするシーンをお教え下さい
主に「中古物件を探すとき」に賃料査定を活用しています。
物件探しではマイソクなどの物件情報を見て、エリア・築年数・価格・表面利回りを確認しますが、ここで多くの物件が対象外になります。条件に合致する物件が見つかると、レントロールや謄本などを取り寄せて細部の検討を行います。特にレントロールでは、不自然な家賃設定がないか、売主が売却用に無理に満室にした痕跡はないかなど、適正な家賃の確認には時間を掛けるようにしています。実はこのプロセスはとても重要で、適正賃料を見抜く「目利き力」は不動産投資で失敗しないための重要なスキルの一つです。
適正賃料は自分が物件を持っているエリアではある程度の相場感がありますが、その他のエリアでは適正賃料が把握できないため、細かく調査すると非常に時間が掛かります。この賃料の相場観を養うのは、新築・中古問わず投資家として必須スキルなので、25年間の投資歴の中で職人技の様に鍛えてきました。
ー今までの査定の方法をお教え下さい
主に3つの方法で行っていました。
１. 物件付近の仲介店に飛び込んで賃料相場を聞いてみる
メリット：そのエリアに精通しており、相場の実態を直にヒアリングできる
デメリット：コミュニケーション力が求められる。また、担当者によって知識不足または偏りのある情報を得てしまうことがある。
この仲介店にヒアリングするというのは正攻法だと言われることも多いですが、実際には仲介会社さんも人の入れ替わりが多く営業マンが実はあまり詳しくないこともあります。特にフランチャイズ系の仲介店ですとその傾向が顕著だと思います。逆に、地場に根付きすぎている会社ですと、2駅離れてしまうと相場が解らないといったケースもあります。
2. 管理会社の担当者に聞いてみる
メリット：100-1,000戸を見ているプロの意見を確認できる
デメリット：どの様なオーナーを対象にしている管理会社なのかなど、管理会社の特性に左右される場合がある
管理会社は、担当者ごとに数百戸、管理センター全体で数千戸を管理している会社もあります。多くの物件を管理されているプロの意見としてアドバイスを頂くこともあります。管理委託以外のこれから購入しようとする物件の相談に乗って頂く訳ですから管理担当者から見ると全く答える必要・責任のない作業範囲外の相談です。ですが、いつも快く相談に乗って頂いています。私たち夫婦が２０年間以上もサラリーマンの副業として不動産投資を行えたのは管理会社のおかげだといつも感謝しています。通常の管理業務に加えて、私たちが規模を拡大しようとするときに、このような業務外の相談にもお答え頂けたことには本当に感謝しています。
一方で賃料設定に関しては、管理担当者のアドバイスも鵜呑みにできない場合もあります。例えば、１０年で１割ほど落ちる家賃設定を提案されることが多いです。年１％程度の家賃下落率という事です。大きな管理会社ほど、縦割りで分業化されていることが多く、客付けのことは「仲介店にお任せ」というスタイルで、管理担当者は賃料設定に詳しくない場合もあります。また、管理会社のオーナーの客層として、投資家タイプ・地主タイプのどちらのオーナーの物件を管理しているかという点で回答が変わる場合もあります。空室対策や広告料の考え方も違う場合もあり、どちらのタイプの管理会社かを把握しないと、せっかく頂いた賃料設定などの貴重な情報も、活用が難しい場面があります。
3. ネットのデータを活用する
メリット：自分だけで情報を処理できる
デメリット：情報量が多いので精度を上げるために時間がかかる
私の場合は、一般的なポータルサイトからターゲット物件に近い物件を検索して地道に調べたり、SUUMOの「賃貸経営サポート」などもよく使っていました。私は「楽待相談室」でも先輩大家として回答をすることがあります。相談室で「物件の適正賃料はどう調べれば良いのですか？」という質問を頂くこともあります。スマサテを使う前は、SUUMOの「賃貸経営サポート」が便利ですよと回答することが多かったです(笑)。SUUMOの「賃貸経営サポート」は無料で利用できますし、人に聞く手間がないのが良い点です。一方でデータをリスト化して表示するだけなので検索結果が多いと膨大な事例をチェックする必要がありました。ポータルに掲載されている情報が本当に妥当な賃料なのかも解りません。今までお勧めしてきたこの方法は、スマサテが登場した今となっては、サラリーマン投資家の方だと、時間が掛かりすぎて適正賃料を見極める精度を上げるのは難しいと感じます。
ースマサテ for Ownersを使ってみてよかった点をお教え下さい
まずは、精度の高さに大変驚きました！
25年の大家経験があっても、データがこんなに役に立つのかと驚きました。アパートやマンションなどの賃料は物件の個別的な要因が強いとずっと思い込んでいました.「不動産は2つとして同じものがない」という観点のもと、マクロ的な視点では分析しきれないと思っていました。ですがスマサテを使って考えが変わりました。いままで培ってきた職人的な査定観点、主観、思いが邪魔をしていたのだなと気づきました(笑)。
スマサテを使って良かった点ですが、時間の短縮効果がとても大きいです。賃料査定は非常に重要なプロセスのため多くの時間を割いてきましたが、スマサテでレントロールの妥当性を確認する時間が非常に短くなったので、他の投資判断に多くの時間を使えるようになりました。購入を検討すると言う意味では投資判断に、保有物件の家賃を適正化すると言う意味では経営判断にも有効で、非常に助かっています。
ースマサテを使って実現できたことがあればお教え下さい
1つは、保有物件の賃料ＵＰが実現できたことです。
25年経過した新築物件ですが、私自身も住んでいるため街の遍歴なども詳しく、家賃設定もずっと妥当だと思っていました。今回「スマサテ for Owners」で早速査定したところ、最大10%位高い金額の査定結果がでました。以前の金額は、仲介会社、管理会社にも確認して決めた家賃でした。しかし、スマサテの査定結果の家賃へ値上げしても、繁忙期ということもあり、ノールックで直ぐに決まりました。まさか適切な家賃を長い間誤解していたとは！？我ながら驚きました。
実際には、仲介会社が想定する賃料より高いと思われると紹介してくれないこともあるのですが、スマサテで査定した結果を「簡易査定書」などでダウンロードしてファイルを証拠として確認して頂きました。こうすることで仲介店が自信を持って客付けできたことが大きかったと思います。
2つ目は、金融機関の融資枠の拡大に繋がったことです。
土地を仕入れて新築する場合の賃料査定では、ディベロッパーやハウスメーカーと同レベルの査定が個人でも出来るのがとても助かっています。
実際に銀行へ融資打診に行く際に、そのエリアの賃料設定が妥当かどうかというのは金融機関の担当者も気になるので、裏付けとしてスマサテの査定書を添付して説明すると、支店長レベルとの話もとてもスムーズで建設的に行いやすい気がします。
スマサテだけの要因ではないですが、今回初めてお取引する金融機関において、クレジットラインを4億円まで確保できたことはとても大きかったです。金融機関の融資の仕組みとして、担保として積算価格、収益性として収益還元法、販売価格のいずれかの最安値の価格で融資額を決めるというのが定石であると思います。ただ、地方から都心部へ支店を出している金融機関などの収益用不動産に積極的な所であれば、収益還元法を重視して融資をするという金融期間も存在しています。そんな観点からも規模拡大を目指す投資家さんにとって賃料決めや妥当性はとても重要になると思います。
ー今後のスマサテに期待することはありますか
地方都市を探す場合、駐車場料金がきっちり出るとありがたいと思っています。実際に駐車場料金が家賃に10％程影響していることがあるので、その金額の妥当性もスマサテで確認できるようになると便利になると思っています。
ーご意見ありがとうございます。駐車場料金はリリースを検討しているので、今後機能追加されましたらぜひご活用ください。
最後に、これからスマサテ for Ownersを利用する方へメッセージをお願いします
冒頭でもお話ししましたが、不動産投資家の「目利き力」についてです。スマサテが使えるようになった今では以前ほど重要ではなくなる可能性があります。つまりベテラン投資家と初心者投資家の格差を減らす効果があります。その「目利き力」をスマサテが補ってくれるようになり、以前に比べて初心者の投資家の方々が活躍できる機会が増える可能性が多いにあるので、非常に強力な武器として活用頂けると思います。
これから積極的に投資をされる投資家さんに対しては、スマサテを単なる投資判断の武器として使うのではなく、保有物件を経営する際の不安を取り除くなど、経営者としての自信にも繋げる様に活用してほしいと思っています。
退去者などが出た時に、まず初めに議論に上がるのが賃料を下げることだと思います。実際に賃料設定だけでない要素が、退去や空室に影響を与えているかもしれないのに、むやみに賃料を下げてしまうと退去者が出るたびに値下げをしなければなりません。スマサテがあれば客観的な適正賃料を直ぐに確認できます。客付けの促進のために賃料の値下げが必須でないと客観的視することで経営が安定します。不安心に駆られて家賃を下げるのではなく、冷静に客観的な視点で分析することで、皆さんの不動産経営の自信に繋げてい頂きたいと思っています。