User Interviews Vol.02

もぎじゅん様【投資スタイルは「金融賃貸業」】

「初の新築RC用の土地を契約することができました」


ユーザーインタビューVol.02

もぎじゅん様【投資スタイルは「金融賃貸業」】

「初の新築RC用の土地を契約することができました」


ハンドルネーム：もぎじゅん

ー現在の投資状況や、投資を始められたきっかけなど自己紹介をお願いします。


「もぎじゅん」というハンドルネームでtwitterで不動産投資についてツイートしています。サラリーマンの時に地方の1棟収益物件を購入して大家デビューして、現在は30代後半で北海道札幌市内を中心に現在11棟130部屋を保有しています。満室時の年間家賃収入約9,000万円で購入総額は約8億円です。


不動産投資を始めたきっかけは、大学在学中にロバート・キヨサキ氏の著作『金持ち父さん 貧乏父さん』を読んだときまで遡ります。ただ、大学卒業後に商社に入社して仕事に追われる日々を過ごしていたため、すぐにアクションを起こすことはありませんでした。数年が経ち気持ちにも時間にも余裕が出てきた頃、会社員をしながら不動産投資に関する書籍を読み始めました。学ぶだけでなく、セミナーに参加したり現地で物件を確認したりもしました。約1年間は購入することが出来ませんでしたが、2015年、1棟目を購入してから現在8年ほど経過しています。


私の投資スタイルは「金融賃貸業」という、借入することに主眼を置いて賃貸業に取り組んでいます。不動産は銀行融資を利用しやすいため、持たざる者が資産を築くための手段としてはベストな事業だと考えています。自己資金を温存し、キャッシュフローを重視して不動産の規模を拡大することで、更にそこから次の融資に結びつきやすいと思います。


購入している物件は、当初からファミリータイプの物件が多く、保有している物件の75％以上がファミリー物件で構成されています。ファミリータイプの物件は入居期間が長く安定しているので長期的には手元に残る金額も多くなります。


ー賃料査定をするシーンをお教え下さい


主に2つのシーンで行っています。


1つ目は、新築の査定です。

新築の家賃は全体的に上がってきている印象で、特にファミリータイプとなると事例が少なく、現在募集中の部屋がない事も多く、適正家賃を算出するのが難しいです。新築は想定家賃次第で利回りが変わり、購入判断にも大きな影響を与えるので、慎重に行っています。


2つ目は現在の保有物件の空室時に、どこまで賃料を攻めていけるのか探りにいくために賃料を確認しています。管理会社にも退去の際には提案して頂くようお願いしていますが、過去の家賃が基準となる事が多く、最近の家賃上昇は考慮されていないと感じる事が多いです。特にエアコンなどの設備や内装など競合物件とは差別化できるように意識してリフォームすることが多いため、追加投資分をどのくらいの期間で回収できるかという点は重視しています。



ー今までの査定の方法をお教え下さい


相場感を知るためにSUUMO、アットホーム等のポータルで掲載情報を見ていましたが、物件情報が掲載中の空室しか出てこず、まだ決まっていない募集条件だけで適正家賃を判断するのはどうかなと思っていました。


ただ、購入エリアを限定して慣れてくると平米賃料の相場がわかってくるので、細かくレントロールを確認せずに判断できるようにはなっているとは思います。


ースマサテ for Ownersを使ってみてよかった点をお教え下さい


新築の検討では圧倒的に効率的に、さらには高い精度で査定できるので土地を買う、買わないの判断がスマサテのおかげで向上したと思います。

特に、私が主戦場とするファミリータイプの物件だとあまりデータがないので、同時に成約賃料などの近隣事例がみれるのがとてもありがたいです。その他にも、事例の内容はとても充実しており、似たような築年の面積や約40項目の設備情報が瞬時にわかるのが良いです。事例の確認の仕方もGoogleマップの地図情報から近隣での同一または類似間取での供給量が多いのかなどのマクロ的な視点を持つことも可能です。

また、スマサテの具体的な使い方として、複数間取を同時に査定することは土地の検討の際には頻繁に利用しました。間取りや平米数などの数字を調整した結果賃料にどの程度影響するのかを確認するのはもちろんですが、それぞれのケースで事例を確認できるのでより多角的に情報を確認することができます。複数の間取りで一番平米賃料が高いものを中心に組み立てる事が多いです。

実際に、新築の家賃が設計事務所の想定よりもスマサテ上では高くでることが多かったので、「ここまで家賃が取れるのであれば検討できる」という自信を持って土地の検討や買付を行ってます。


ースマサテを使って実現できたことがあればお教え下さい


1つは、保有物件の賃料ＵＰが実現できたことです。

 

直近では、スマサテの賃料結果が上になることがあったのでその金額で募集をしたところ、元々は46,000円で入居していた部屋が63,000円と約37%の賃料アップが実現できたことです。もちろん、元々の入居者が安い賃料で入居していたのもありますが、スマサテで膨大なデータに基づいて統計的に算出している金額を把握して、さらに攻めるかどうか自分で判断して募集ができるようになったことは大きなアドバンテージになりました。管理会社と募集家賃を決める際にも、スマサテの査定賃料を提示できると説得力もあると思います。

 

2つ目は、土地の買い付けから契約に繋がったことです。


新築の案件ですが、初めて土地の契約をすることができました。設計事務所の想定家賃だと利回りが投資基準を満たさず購入を見送ろうと思ったのですが、スマサテを利用して家賃を精査したところ、投資基準を満たしそうだったので購入することにしました。スマサテの的確な賃料査定結果と広範囲な比較事例がなければ実現できなかった案件です。

ー今後のスマサテに期待することはありますか


正直、現在の機能でも十分すぎるくらいだと思っています(笑)

ただ、もう少しわがままを言うと査定をする際の設備情報がもう少し追加されると嬉しいかなと思います。例えば、北海道の物件であれば「エアコン」の有無が賃料に影響を与える可能性が本州と比べると高いと思います。他には、「ウォシュレット」「ロードヒーティング」などの設備や「駐車場あり」でどれほど賃料に影響するかなどが分かるようになるとより便利になるかなと思います。

一方で、スマサテの事例一覧に40項目近くの設備の付帯有無の情報が分かるようになっているのでその内容を確認するだけでも十分価値があるのではないかと思っています。

ーご意見ありがとうございます。

最後に、これからスマサテ for Ownersを利用する方へメッセージをお願いします


こんなに素晴らしいサービスが無料で使えるので使い倒した方がいいと思います。

特にこれから不動産を購入する人であれば適正賃料の査定を判断するのは難しいと思いますが、レントロールをもらったら全て査定することをお勧めしたいです。私も同様でしたが、まずは相場感をつかむことが非常に重要だからです。スマサテを使えばサラリーマンとして働きながらも高精度の査定を簡単に実施できるので最大限活用した方がいいと思いますね。



■もぎじゅん 様

Twitter アカウント名：@mogi_jun (https://twitter.com/mogi_jun)

もぎじゅん様が運営に携わっているサロン：https://www.harmonyestate.net/club


■スマサテ for Owners

お問合せ先：owners@sumasate.jp

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過去の記事：北国の大家様【25年の投資経験でも驚いた、データの力】




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