השקעות נדל"ן בארה"ב

למה להשקיע בנדל"ן בארה"ב?

רבים מתלבטים האם להשקיע בנדל"ן בארה"ב (לכאורה המדינה שסבלה הכי הרבה ממשבר הסאב-פריים). התשובה לשאלה זו במשפט אחד היא " דווקא בגלל שזו ארה"ב ודווקא בגלל שהנדל"ן בארה"ב נפגע כה חזק כדאי להשקיע שם". תשובה מעמיקה יותר, מתייחסת לפרמטרים רבים כגון:

• • תזמון (timing) - כיום, ניתן עדיין לרכוש נכסים במקומות טובים עם אוכלוסיה איכותית ב-50% מעלות הבניה, ב-30% ממחירי השיא (2006-7)

  • מקרו כלכלה - ארה"ב עדיין המעצמה הכלכלית הגדולה בעולם. אג"ח ממשלת ארה"ב המבוססות על הדולר מהוות, גם בתקופה זו, מעגן מבטחים.

  • מוניטריים - המדיניות של הממשל ושל הנגיד האמריקאי היא מרחיבה מתוך כוונה להמשיך ולשחרר את מחנק האשראי שנוצר, לעלות את המשק על פסים של צמיחה ולצמצם את האבטלה.

  • תרבותיות - לטוב ולרע האמריקאים קפיטליסטים (בניגוד לאירופאים היותר סוציליסטים). מבנה משק קפיטליסטי מאפשר גמישות רבה יותר לממשל ולחברות לנקוט צעדי התייעלות כלכליים.

  • דמוגרפיה – 77,000,000 בייבי בומרס יוצאים לפנסיה ועוברים להתגורר ברובם בדרום מזרח ארה"ב.

  • מגמות בשוק הנדל"ן בארה"ב - ישנה עצירה בירידות המחירים. בחצי שנה האחרונה בחלק מהמדינות ניתן לראות תחילתה של מגמה של עליית מחירים.

הינה מספר פרסומים של כלכלנים בכירים לגבי שוק הנדל"ן בארה"ב:

• • מבחינה היסטורית, השקעה בדיור היתה משתלמת יותר מהשקעה במניות. במהלך 2008, השנה הגרועה ביותר של משבר הדיור, ירד חציון מחירי הבתים בארה"ב ב-15% בהשוואה לירידה של יותר מ-38% במדד סטנדרד אנד פור'ס 500.

  • הירידה במחירי הבתים הובילה לשוק הזול ביותר מזה ארבעה עשורים. יכולת רכישת הבתים בארה"ב הגיעה לשיא בדצמבר, לפי נתוני התאחדות סוכני הנדל"ן, הנמדדים מאז 1970. הקבוצה מבססת את הערכתה על מחירי הנכסים, ריבית המשכנתאות וחציון ההכנסה.

  • לפי נתוני ההתאחדות, בפברואר חציון מחירי הבתים בארה"ב היה נמוך ב-32% מהשיא שנרשם ב-2006 - שפל של תשע שנים. בשפל הגדול שלאחר המשבר של 1929, לשם השוואה, ירדו המחירי הנדל"ן בארה"ב ב-27% ב-5 השנים הראשונות, לפי סטן המפריס, כלכלן בכיר בזילווף חברת מידע נדל"ן מסיאטל.

  • "אם תוכלו לעבור את המשוכות בדרך למשכנתא, ויהיו משוכות, הרי זאת תקופה מדהימה לרכוש נדל"ן", אמר רוברט סטיין, כלכלן בכיר בפירסט טראסט פורטפוליוס באילינוי. "הרבה אנשים יאכלו את הכובע בעוד כמה שנים על כך שלא ניצלו את המחירים הנמוכים ואת ריביות המשכנתא הנמוכות". (דהמרקר 13.5.11)

שוק הנדל"ן בארה"ב: מאפיינים, גודל, היקף פעילות

לא אחת אנו נחשפים לנתונים סטטיסטיים לגבי שוק הנדל"ן בארה"ב– "מס. התחלות הבניה", "מחירי הנדל"ן", "כמות המכירות שבוצעו" וכד'. אחד הדברים שרצוי לזכור לגבי השוק הנדל"ן בארה"ב זה את הממדים העצומים שלו. רצ"ב מספר נתונים וגרפים ע"מ להבין טוב יותר את הקנה מידה של שוק זה:

• • היקף המכירות- בארה"ב בין השנים 2000-2006 נמכרו בכל חודש 1,600,000-2,000,000, לשם השוואה, בישראל מדברים על בניה של 40-50,000 נכסים בשנה (זה הכמות הנדרשת ע"מ שלא יווצר עודף ביקוש). חלק מהרוכשים האמריקאים רכשו דירות לשם השקעה או לצורכי נופש ("בית קיט" הוא דבר מאד מקובל בארה"ב).

• • ניתן לראות מהגרף כי לאחר משבר הסאב-פריים ירד היקף המכירות בצורה משמעותי עד לרמות של 400,000 דירות בחודש (?!). ניתן גם לראות שמאז היקף המכירות לא השתנה משמעותית.

  • · מחירי הנדל"ן– בגרף הזה ניתן לראות כי מחירי הנדל"ן בארה"ב נשחקו ב-25-30% בממוצע. מחירי החציון ירד אף ביותר, והסיבה לכך היא שחיקה משמעותית יותר במחירי דירות היוקרה.

• • *הגרף אינו מנורמל ולכן אין להתייחס למחירים בצורה אבסולוטית אלא למגמה.

  • השוואה למשברים קודמים – הגרף של מדד הקייס-שילר (מדד של חברת S&P אשר מייצג מגמות בשוק הנדל"ן) מציג כי עוצמת המשבר הנוכחי גדולה בצורה משמעותית ביחס למשבר הקודם שהיה בשנות ה-90.

• • ניתן לראות שהמדד הגיע לאיזה שיא שלילי בשלהי 2009 אולם מאז עדיין אין התרוממות משמעותית.

  • התפלגות עלייות המחירים בתקופת הבועה – במפה הבאה אפשר לראות את ההבדלים המשמעותיים שקיימים בין המדינות השונות בנוגע לעליית המחירים בתקופת הבועה.

• • ניתן להתרשם מתרשים זה לגבי ההעדפות של האמריקאים בנוגע לבחירה של אזורים למגורים/השקעה. יש לזכור כי מתרשים זה ניתן ללמוד בערבון מוגבל והוא לא בהכרח מעיד על האזורים שבהם יהיו עליות מחירי הנדל"ן בארה"ב בעתיד.

כדאי להמנע מלבחון את שוק הנדל"ן בארה"ב ב"עיניים ישראליות", הגודל של שוק הוא עצום, ולכן לא ניתן להתייחס לדינמיקה (בין אם לטובה ובין אם לרעה) שבו כמקשה אחת. יש לפלח את השוק לאזורים ולנתח את מצב שוק הנדל"ן באותו אזור. האינדיקטורים המתפרסמים לגבי שוק הנדל"ן בארה"ב משמשים בעיקר את מקבלי ההחלטות ברמת המאקרו ופחות רלוונטים לבחינה של השקעת נדל"ן ספציפית באזור מסויים בארה"ב.

שוק הנדל"ן בארה"ב: יותר זול לקנות מאשר לשכור

סקר חדש שהתפרסם באתר הנדל"ן האמריקאי Trulia.com מציג כי ב-74% מן הערים הגדולות בארה"ב יותר זול לקנות מאשר לשכור.

מה משמעות ממצא זה?

הכוונה היא כי התשלומים החודשיים בגין המשכנתא, על פי מחיר הנכס, נמוכים יותר מאשר שכר הדירה החודשי בגין נכס זה. מצב זה אינו ורמלי, מכוון שבניגוד לתשלומי שכר הדירה, תשלומים בגין המשכנתא מהווים חלק מן התשלום בגין הנכס עצמו (החלק השני של התשלום נועד לתשלום הריבית על המשכנתא – לפי לוח שפיצר).

מה הסיבות שבגינן נוצר עיוות שוק זה?

ישנן מספר סיבות שיכולות להוביל למצב זה:

• • קונים פוטנציאלים מעריכים כי צפויה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן ולכן הם בוחרים להמתין עם תהליך הרכישה. הירידה חייבת להיות משמעותית מכוון שבנתיים השוכרים משלמים שכר דירה גבוה כל חודש. זה אינו המצב כיום בשוק הנדל"ן בארה"ב (למרות שלא בהכרח ראינו את התחתית). אינדיקטורים שונים מראים כי ישנה ירידה משמעותית בהיקף הבתים המעוקלים ובקצב שחרורם לשוק (הקצב שהבנקים מוציאים את הבתים המעוקלים למכירה). הסיבה לך היא שהבנקים כבר מחקו סכומי עתק בגין משכנתאות שהחזרן מוטל בספק וכרגע הם אינם ממהרים למכור את הנכסים שברשותם (כפי שקרה בשנתיים האחרונות). הבנקים מעדיפים לטפטף לשוק את הנכסים במחירים סבירים ובקצב שהשוק מסוגל לאכל.

  • שוכרים אינם יכולים לרכוש את הנכס בגלל מחירו הגבוה - מחירי הנכסים בארה"ב נמצאים בשפל של עשור. בחלק מן המקומות מחירי הנכסים נמצאים מתחת לעלות הבניה (באחוזים לא מבוטלים).

  • העדר יכולת לקבל מימון – עקב משבר הסאב פריים אחוז לא מבוטל מן השוכרים אבדו את בתיהם כתוצאה מחוסר יכולת לשלם את המשכנתא. ברגע שלווה הופך חדל פרעון (Default), דירוג האשראי שלו (Credit Score) יורד וכתוצאה מכך גם אם אותו לווה משתכר בצורה סבירה הוא לא יכול לקבל מימון לרכישת נכס אחר במשך תקופה ארוכה.

  • פחד של השוכרים לקחת התחייבות לזמן ארוך עקב בעיות תעסוקה/אבטלה. שיעור האבטלה בארה"ב עלה בצורה משמעותית בעקבות משבר הסאב פריים. אומנם לאחרונה חלה התייצבות ואף ירידה קלה במספר המובטלים אולם עדיין השוק לא חזר לרמות נורמליות של אבטלה. במצב זה גם קונים פטנציאלים, שיכולים, תיאורטית, לקבל מימון לרכישת נכס, חוששים לכושר ההשתכרות שלהם בעתיד ומפחדים לקחת משכנתא (התחייבות לזמן ארוך) בכדי להימנע ממצב של חדלות פרעון.

אנליסטים שונים מעריכים כי מחירי הנדל"ן בארה"ב יתייצבו לקראת סוף 2012, כלומר במועד זה צופים האנליסטים כי שוק הנדל"ן בארה"ב יתאזן וכמות הלווים בסיכון/בהפרה של תשלומי המשכנתא יחזור לרמה נורמלית. חזרה של השוק לנורמל תאפשר עליית מחירים כתוצאה מעלייה בביקוש ותחילה של בניה חדשה.

האם מצב בשוק הנדל"ן בארה"ב יכול להסתיים בירידת מחירי השכירות?

בטווח המיידי, התשובה היא חד משמעית לא ! ההיפך הוא הנכון. הסיבה העקרית לירידת מחירי הנדל"ן היא הצפת השוק בנכסים מעוקלים של לווים חדלי פרעון. אותם לווים צריכים לחפש לעצמם מקום מגורים חלופי ומכוון שאין באפשרותם לרכוש נכס הם שוכרים. מדד S&P, המציג את אחוזי הבעלות של האמריקאים על בתים בהם הם גרים, הגיע לשפל של 59.7% (בניקוי הלווים שמפגרים בתשלומים אולם ביתם עוד טרם עוקל). הביקוש הגדל לשכירות בשילוב עם מלאי הנכסים הקיימים למגורים גורם לעליית בביקוש וירידה בהיצע. אי לכך המחירים עולים.

מתי המצב ישתנה?

השינוי במצב הקיים יתרחש כאשר השוק יחזור למצבו הנורמלי, כלומר מחירי הנדל"ן בארה"ב יחזרו לרמה שפויה (לפחות מעל מחירי הבניה). אמריקאים יחזרו לקנות נכסים והביקוש לשכירות ירד. קיים קשר בין התאוששות שוק הנדל"ן בארה"ב לבין נושא התעסוקה ומחנק האשראי. שוק הנדל"ן בארה"ב יתאושש כאשר רמת האבטלה תחזור לממדים נורמלים (אזור ה-5-6%), ומחנק האשראי (אי מתן הלוואות מצד בנקים למשכנתאות) יצטמצם. האשראי ישמש לווים טובים (בעלי הכנסה סבירה) לשם רכישת הבתים במקום לגור בשכירות.

האם זו הזדמנות? מה צריך לעשות משקיע נדל"ן?

המצב הנוכחי שבו כדאי לקנות נכס על פני לשכור, הוא א-נומליה זמנית. המשמעות היא שנמצאת בפנינו הזדמנות לקבלת תשואה עדיפה. מצב זה אינו יכול להמשך לאורך זמן ולכן צפויה לנו עלייה במחירי הנדל"ן בארה"ב בטווח הארוך. מכוון שאין כמעט בניה חדשה (נכסים נמכרים במקומות רבים מתחת לעלות הבניה) ועדיין ישנם לא מעט לווים בעייתיים אשר יאבדו את ביתם ויצטרכו להתגורר בשכירות. המשמעות היא שעד שמחירי הנדל"ן בארה"ב יעלו, המשקיעים יכולים להנות מתשואת שכירות גבוהה.

בחירת האזור בו משקיעים?

עקב הגודל העצום של ארה"ב מתקשים משקיעי נדל"ן רבים לבחור את המקום בו ישקיעו. התשובה לדילמה זו מתחלקת לשלושה חלקים: קשריים עסקיים, מאפיינים כלכליים (ואחרים שמשפיעים על הכלכלה), והעדפות אישיות/אינטואיציה:

• • קשרים עסקיים טובים – זהו הפרמטר הכי חשוב במערכת השיקולים. בעלי המקצוע הדרושים למשקיע ישראלי המשקיע בנדל"ן בארה"ב הם: ברוקרים אמינים, חברות ניהול, שיפוצניקים, רו"ח, עו"ד ועוד. רוב המשקיעים מבצעים את השקעתם באמצעות חברה ישראלית אשר לה קשרים אלו. בחירת החברה היא ההחלטה החשובה ביותר.

  • ניתוח של פרמטרים כלכליים של מדינות ומטרופולינים (יחידת סטטיסטיקה בארה"ב, כגון: ניו-יורק, מיאמי, טמפה, אטלנטה, וכד'). אלו הם רק חלק קטן מפרמטרים אלו: שיעור אבטלה, גרעון, התנהגות מדד מחיר הדירות, הכנסה ממוצעת לנפש, וכו'. ככול שתוכל/י לשקלל נתונים רבים כך תייטיב/י להעריך את מצב הכלכלה במדינה המדוברת.

  • שיקולים רגולטורים – ארה"ב מורכבת מ-50 מדינות. בכל מדינה יש שלטון מקומי, כלומר ישנם לעיתים הבדלים בחוקי הרכוש, המיסוי וכד' בין המדינות השונות. יש לשם לב להבדלים אלו ולהתייעץ עם מומחים בטרם ביצוע ההשקעה.

  • העדפות אישיות – בין אזורי ההשקעה השונים ישנם הבדלים בסוג הנכסים, מחירים, סוג האוכלוסיה, מזג אויר וכד'. הבדלים אלו יכולים להשפיע על הביקוש לנכסים באזור מסויים וכתוצאה מכך על שווי הנכס.

  • אינטואיציה – כמו כל תחום אחר בהשקעות או בעסקים, גם נדל"ן הוא אינו מדע מדוייק ולכן כאשר סוכמים את כל המשתנים, עדיין אין ודאות מוחלטת, ההכרעה בין האזורים השונים עם הפרמטרים הדומים מבוססץ על איטואיציה. כמובן, אינטואיציה אפקטיבית נתמכת ע"י ניסיון.

מבנה האחזקה בנדל"ן למגורים בארה"ב – איזה אסטרטגיית השקעה מומלצת?

אחת השאלות שמאד מעניינות משקיעי נדל"ן בארה"ב היא כיצד המשבר הסאב פריים השפיע על תפיסת המגורים של אמריקאים או במילים אחרות מה מעדיפים האמריקאים לשכור או לקנות?

התשובה לשאלה זו מעניינת (בין היתר) שני גופים עקריים: הקבלנים (Home Builders) וחברות/קרנות האחזקה (REIT וכד'). כאשר האמריקאים מעדיפים לקנות בתים הרווחים של ההקבלנים עולים ותשואת השכירות יורדת (שכ"ד נשאר קבוע אבל מחיר הנכס עולה) וכאשר האמריקאים מעדיפים לשכור הרווחים של קרנות האחזקה עולים (שכ"ד עולה והמחיר נשאר קבוע/יורד). ניתן להבין את המגמות בשוק הנדל"ן בארה"ב מתוך הגרף הזה (מתוך האתר של S&P):

ממבט חטוף ניתן לראות ששנים 2004-7 היו שנות השיא בשיעור הבעלות של אמריקאים (Homeownership) על נדל"ן בארה"ב – 69.4%. כיום שיעור הבעלות עומד על 65.9% (נכון 2Q/2011). יהיו כאלו שיטענו כי שינוי של 3.5% בין שיא לשפל הוא קטן, ובכן השינוי הזה הוא עצום(!!). שינוי זה מסביר את הצניחה במחירי הנדל"ן ואת הכמות הבתים המעוקלים האדירה שהיתה בארה"ב מאז משבר הסאב פריים.

כיום הרבה מאד אמריקאים שוכרים בתים ביחס למה שהיה מקובל בעבר. המשבר הוביל לירידה משמעותית במחירי הבתים ובמספר התחלות הבניה (בערך שליש מתקופה השיא) לעומת השינוי המינורי יחסית בשכ"ד (הביקוש לבתים להשכרה עלה) הובילו להעליית התשואות משכירות בעשרות אחוזים.

כל זאת למרות שאנו בסביבה של רבית נמוכה לכאורה. למה לכאורה? מכוון שבפועל אין אשראי !! מחנק האשראי אומר שלא מקבלים הלוואות ולכן אין (כמעט) חשיבות לגובה הרבית. אם כן ניתן לומר בפה מלא שעכשיו אנו בתקופה שבה ידן של קרנות האחזקה על העליונה.

איך כל זה משפיע על משקיע הנדל"ן הקטן?

לאור נתונים אלו יכול כל אחד מאיתנו יכול ליישם בעצמו אסטרטגיית השקעה פשוטה:

• • אסטרטגיית קנה והחזק (Buy & Hold), כלומר קנה נכס והשכר אותו עבור תשואה טובה ותמתין לתקופה של עליית מחירים – אסטרטגיה שבה דוגלות קרנות ה-REIT שנכון לממש אותה כעת.

  • אסטרטגיית קנה, שפץ ומכור (Fix & Flip) –בתקופה של עליית מחירים, קנה נכס, תשביח אותו (ע"י שיפוץ למשל) ומכור אותו ביותר, או קנה קרקע ובנה בתים (Home Builders). מבין שתי האופציות למשקיע נדל"ן קטן ה-Fix & Flip מתאימה יותר מאשר האופציה הייזמית (קניית קרקע ובניה), אולם אף אחת מהאסטרטגיות הנ"ל לא מתאימה לתקופה זו.

מה חשוב לבדוק בהשקעת נדל"ן בארה"ב?

• • רקע על החברה שדרכה אתה רוכש את הנכס – חשוב לבדוק לגבי זמן הפעילות שלה בארה"ב בכלל ובאזור המדובר בפרט.

  • מהי חברת הניהול – בד"כ נכסי נדל"ן בארה"ב מנוהלים באמצעות חברת ניהול מקומית או החברה שמוכרת/מתווכת את הנכס. חשוב לבדוק: כמה נכסים היא מנהלת? מה אחוז התפוסה? מה העלויות שהיא גובה בשוטף ועל תקלות? והאם יש לה אישור פעילות (בארה"ב זה נדרש)?

  • הוצאות – ארנונה וביטוח חלים על בעל הנכס. הם מהווים את ה"סיכון" שלך בתור המשקיע במקרה שאין דייר בנכס. לעיתים בחלק מנכסי נדל"ן בארה"ב כגון: דירות (Condominiums) או ביתים פרטיים ב"שכונות סגורות" (Gated Communities), ישנם תשלומי "ועד בית" (HOA – Home Owner Associations), תשלומים אלו עלולים להיות משמעותיים ויכולים להגיע לאלפי דולרים בחודש (!!), בנכסים אלו ה"סיכון" של המשקיע גדל, במקרה שהנכס עומד ללא דייר. יש לבדוק את הנתונים שמועברים ע"י המוכר – למוכר יש אינטרס להציג את ההוצאות האלו כנמוכות במיוחד.

  • מה השכר דירה שניתן לקבל בגין הנכס – למוכר יש אינטרסט מובהק להציג שכ"ד גבוה ע"מ להעלות את התשואה הצפויה על הנכס.

  • יש לבדוק את מחיר הנכס ביחס לנכסים דומים – ישנם אתרי אינטרנט המציגים הערכות שווי לנכסי נדל"ן בארה"ב וכן דוח על עסקאות נדל"ן בארה"ב עפ"י ערים/אזורים. יש לזכור כי הערכות שווי הן משהו אמורפי ולא תמיד מדוייק (גם למעלה וגם למטה).

  • כללי – לעיתים ישנם סוגי מגבלות (לגבי אזור מסויים) אשר אינם מוכרים בשוק הנדל"ן בישראל, כגון: מגבלה על כמות נכסים מושכרים בשכונה מסויימת. כדאי לשאול את המוכר שאלות כלליות על האזור.

  • מאפייני הנכס שישפיעו על עלות האחזקה שלו, כגון: שנת בניה, בית מעץ או מלבנים וכד' (נדון הדברים אלו בפוסט נפרד).

נקודות אלו הן העיקריות אולם הם מחדדות את הצורך בבחירה נכונה של החברה שדרכה את/ה מבצע את העסקה, זה אולי הדבר החשוב ביותר.

תפקיד המתווך הישראלי ברכישת נדל"ן בארה"ב

במחשבה ראשונה רוב המשקיעים הישראלים נוטים לשלול את הצורך מעורבותו של מתווך ישראלי בעסקת נדל"ן בארה"ב בטענה שאין שום טעם לשלם כפל עמלה בגין רכישת הנכס. יש המציגים גישה הפוכה !! ישנם כמה תפקידים חשובים שיכול המתווך הישראלי למלא עבור המשקיע הישראלי אשר בהחלט יצדיק "כפל עמלה":

• • מחסום השפה – רובנו לא מסוגלים לנהל שיחה טכנית באנגלית. גם דוברי האנגלית המדופלמים ביותר עלולים למצוא את עצמם מתקשים להבין את המונחים המקצועיים בהם משתמשים האמריקאים בעסקאות נדל"ן בארה"ב.

  • מחסום המיומנות/הכרות עם התהליך – תהליך הרכישה של נדל"ן בארה"ב שונה מישראל, לרוב עו"ד כלל לא מעורב בתהליך. חוקי הגנת הצרכן, חוקי המס, חוקי החברות, אופן רישום הבעלות על נכס שונים מישראל וטומנים בחובם "מלכודות" רבות למשקיע הלא מיומן.

  • השלכות היותך משקיע זר – ישנם חוקים המבחינים בין משקיעים זרים לאזרחי ארה"ב (למשל: ניקוי מס במקור), מתווך אמריקאי אינו מנוסה בהבדלים אילו.

  • קרבה פיזית – מתווך ישראלי נמצא בישראל, זמין בשעות סבירות, ואפשר לפגוש אותו כשרוצים ולדון בדברים שמטרידים. לעומתו, מתווך אמריקאי נמצא אלפי ק"מ מישראל, עובד עפ"י שעון ארה"ב ובכדי לפגוש אותו יש לטוס 9-12 שעות – "רחוק מהעין רחוק מהלב".

  • רמת מחוייבות – המרחק הפיזי משפיע על רמת המחוייבות שחש כלפיך מתווך אמריקאי לעומת מתווך ישראלי.

  • סמכות שיפוטית – במקרה של חילוקי דעות הסמכות השיפוטית מול מתווך אמריקאי היא בארה"ב, שם עלות תביעה גבוהה מאד, החקיקה שונה מבישראל והלוגיסטיקה קשה, מסובכת ויקרה. בעוד שמול מתווך ישראלי ניתן לקבוע כי הסמכות השיפוטית היא בישראל.

  • יכולת לבקר את המתווך – כאשר אתה מתקשר עם מתווך אמריקאי, היכולת שלך לאמת את המידע שהוא מציג, לבדוק את איכות הפעילות שלו, ולדבר עם לקוחות אחרים שלו - לא קיימת. לגבי מתווך ישראלי, ניתן בקלות רבה יותר לנסות לאתר מידע לגבי התנהלותו, ושביעות רצון לקוחותיו וכד'.

  • שירות לאחר הרכישה – הטיפול בנכס נדל"ן בכלל ונכס נדל"ן בארה"ב בפרט אינו מסתיים בתהליך הרכישה. מדי פעם נדרשת מעורבות של בעל הנכס, למשל: תקלות אחזקה. ההתמודדות עם הגופים האמרקאים עלולה להיות לא פשוטה למשקיע חסר ניסיון, למשל: "איפה אני מוצא שרברב בטמפל טרס בטמפה בשעה 10 בלילה (שעון ארה"ב)?".

שימוש במתווך ישראלי בהשקעת נדל"ן בארה"ב מומלץ בחום. המתווך נדרש להצדיק את עלותו באמצעות חפוי על החסרונות של עבודה ישירות מול מתווך אמריקאי. לא מעט משקיעי נדל"ן שפעלו ללא מתווך ישראלי הצטערו על כך וכמו שאומר הפתגם הידוע – "הזול יצא יקר".

מהם הסיכונים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב?

השקעה בנדל"ן בארה"ב כמו כל סוג השקעה מגלמת רמה מסויימת של סיכון (בניגוד להשקעה בפק"מ או באג"ח מדינה). הנוסחא הזו מציגה את ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו בהשקעת נדל"ן בארה"ב:

להלן עיקרי גורמי האי הוודאות הנובעים מן הנוסחא ומגורמים אחרים:

• • שער דולר – סעיף זה מהווה גם סיכון וגם הזדמנות, התשלומים בגין שכ"ד וכן שווי הנכס הם בדולרים. שער הדולר יכול לעלות ואז התשואה/הרווחים גדלים, כמו כן השער יכול לרדת ואז התשואה יורדת. אנו נמצאים בתקופה ששער הדולר נמוך והרגולטור הישראלי פועל על מנת לעלותו בטווח הארוך, על כן סעיף זה יכול להיות ההזדמנות שלנו.

  • נכס ריק – כאשר הנכס עומד ריק העלויות הקבועות (ארנונה, ביטוח, ועד בית – אם יש), החלות על בעל הנכס, ממשיכות להצבר. רצוי לרכוש נכסים בהם העלויות הקבועות האלו נמוכות ככל הניתן – בתים שבהם אין ועד בית/שכונה, ארנונה נמוכה וכד'

  • עלויות אחזקה – לכל נכס יש עלויות אחזקה (אנו נוטים לשכוח זאת). ככל שהנכס ישן יותר, בנוי בסטנדרט נמוך יותר או נמצא באזור שבו מז"א הוא בעייתי יותר כך הסיכוי שעלויות האחזקה יועלו. בכל מקרה נכון לחשב סכום מסויים כתלות בפרמטרים אלו אשר אנו נשקיע כל שנה באחזקת הנכס.

  • התחייבות לשכ"ד שמגולם במחיר – אחד הדברים שחשוב להבין הוא שאין ארוחות חינם. בד"כ התחייבויות לתשואה מסויימת מצד המוכר מגולמת במלואה או ברובה במחיר הנכס.

  • הצגה של חוזה שכירות פיקטיבי – ישנם נוכלים אשר מציגים לך לכאורה חוזה שכירות המגלם מחיר גבוה מהמקובל בשוק ובכך מציג תשואה גבוהה. כמובן שהמוכר מפצה את השוכר בהפרש. הקונה יתקל בפער בין מה שהוצג לו ובין המציאות במועד חידוש החוזה כשנה לאחר מכן (חוזה שכירות סטנדרטי בארה"ב הוא לשנה).

  • חברת ניהול שגובה כסף מזומן מהדייר ומדווחת שאין שוכר – מקרים כאלו יכולים לקרות בעיקר אם מתקשרים עם חברת ניהול קטנה ולא מקצועית. בכל מקרה רצוי לבדוק את חברת הניהול מבחינת רקע, זמן פעילות, תפיסות של הנכסים, כמות הנכסים המנוהלים וכן במהלך תקופת ההשקעה יש לבדוק חיובים נשלחים אליך בכל חודש.

  • תלות הדדית – בחלק מהנכסים בארה"ב כגון: קונדו, קהילה סגורה, וכד' ניהול הנכסים מבוצע בשיתוף מלא (קופה משותפת) בין בעלי הנכסים. תלות הדדית זו מתחדדת כאשר חלק מבעלי הנכסים לא משלמים את חלקם בהוצאות המשותפות ובעלי הנכסים האחרים עלולים להדרש לשלם עבורם.

  • נכסים מסוכנים עם תשואה גבוהה לכאורה – תשואה זהו שם המשחק. המרדף אחרי התשואה גורם למשקיעים לעיתים לקנות נכסים מסוכנים. נכסים מסוכנים הינם נכסים באזורי ביקוש נמוכים, נכסים ישנים וכד'. צריך לזכור את המשפט שאומר "הזול הוא עיתים מאד יקר".

אלו הסיכונים העקריים שעומדים בפני משקיעים בהשקעה בנדל"ן בכלל ונדל"ן בארה"ב בפרט. זה לא אומר שההשקעה בארה"ב אינה משתלמת, זה רק אומר שצריך להבין את הסיכונים ולצמצם אותם למינימום.

לסיכום

שוק הנדל"ן בארה"ב אינו מתנהג בטבעיות, קיים מצב בו משתלם לקנות על פני לשכור. מצב זה אינו יכול להתרחש לאורך זמן והוא טומן בחובו הזדמנות למשקיעי נדל"ן. מכוון שהביקוש לשכירות במגמות עלייה (אנשים מאבדים את ביתם) ומחירי הנדל"ן בארה"ב נמצאים בשפל היסטורי, כניסה לשוק הנדל"ן בנקודה זו מאפשרת שילוב בין פוטנציאל לעליית ערך וקבלת תשואה גבוהה על ההשקעה בזמן ההמתנה.