מימון

מהו הון העצמי הנדרש להשקעת נדל"ן בארה"ב?

יש החושבים כי זו שאלת המיליון דולר. מחיר ממוצע של נכס נדל"ן בארה"ב שאני קונה הוא 75,000$, כלומר 260,000 ש"ח בערך. חצי מההון העצמי שדורש בנק למשכנתאות בגין משכנתא על דירת 3 חדרים ברמת גן. כמובן שיש נכסים יקרים יותר וגם זולים יותר. אולם ההון התחלתי הנדרש משמעותית יותר נמוך ממה שאנשים נוטים לחשוב.

חשוב להבין כי לפני 4 שנים המחיר הממוצע לנכס מהסוג שאני רוכש היה בין 200,000 ל-300,000 דולר. נתונים אלו משקפים את ההזדמנות שקיימת בשוק הנדל"ן בארה"ב כיום - בגלל זה אני שם !

כמובן שהתשובה לשאלה הרבה יותר מורכבת, מחיר של נכס מושפע בהרבה מאד פרמטרים, למשל:

• מיקום.

• סוג נכס.

• מה המטרה שלשמה אתה משקיע (נכס לדורות הבאים, Fix & Flip, טווח של כמה שנים קדימה וכו')

• וכד'.

אולם הפרמטר הכי חשוב (כמו בכל תחום בשוק קפיטליסטי) הוא ההיצע והביקוש - אני קורה לזה טיימינג (timing). אין ספק שטיימינג הנוכחי מאפשר כניסה לשחקנים שבעבר לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש נדל"ן בארה"ב, במחירים מאד אטרקטיביים - 50% מעלות הבניה (בתים פרטיים למכירה)

הירידה במחירי הנדל"ן בארה"ב במשבר האחרון היא הגדולה ביותר במאה שנה האחרונים. אולם השוק בארה"ב תמיד התאושש. זה לא אומר שאנו נראה בשמן הקרוב את מחירי הבועה שהיו עד לפני 4 שנים. אולם ההזדמונות להרוויח מעליית ערך אינה מבוססת על חזרת המחירים לרמת הקודמת, אלא חזרה של המחירים לעלות הבניה של הנכסים בתוספת עלות של פיתוח הקרקע.