מינוף (מימון זר/משכנתא) לרכישת נדל"ן בארה"ב

אחד היתרונות הבולטים שעומדים לרשות משקיע נדל"ן פרטי הוא היכולת לקבל מימון, בשוק ההון היכולת לקבל מימון זר (מינוף) כמשקיע פרטי מאוד מוגבלת וכרוכה בהעמדת ביטחונות מעבר ל"נכס" לשנרכש באשראי שניתן.

את היתרון במינוף ניתן להמחיש באמצעות דוגמא פשוטה:

* חישוב מדוייק ליציג תשואה גבוהה יותר. אין התייחסות לתיקונים, חודשים ללא שוכר וכד'.

הדוגמא לעיל ממחישה את היתרון העצום שקיים במינוף לעומת השקעה ללא מינוף. חשוב לדעת כי מינוף גם מגדיל את הסיכון.

מחנק האשראי לאט לאט משתחרר אם לפני שלוש שנים לא ניתן היה לקבל משכנתא בכלל, כיום המבנקים מאפשרים משכנתאות ללקוחות בעלי credit score (היסטוריה טובה של עמידה בתשלומים) טוב. כמשקיע זר (ישראלי המשקיע בארה"ב) אין לך credit score ולכן היכולת שלך לקבל משכנתא מוגבלת (אלא אם כן אתה גם אזרח ארה"ב).

אם כן, מהן הדרכים לקבלת מימון למשקיע זר להשקעות נדל"ן בארה"ב? קיימות שתי אופציות:

· Refinance – אופציה שחלק מהבנקים מאפשרים לאזרחים זרים. משמעות של אופציה זו היא שאתה רוכש את הנכס במלואו מהון עצמי. לאחר שהנכס שופץ והושכר במשך מספר חודשים ניתן לפנות אל הבנק, להציג את הנתונים, ולקבל משכנתא בדיעבד. באמצעות הליך זה ניתן לרכוש נכס נוסף או למשוך את הכסף חזרה – שתי פעולות אלו מקטינות את הסיכון של המשקיע באמצעות פיזור (השקעה בשני נכסים במקום באחד) או הקטנת החשיפה (כמות הכסף שאתה השקעת בנדל"ן בארה"ב).

· מימון מבנק ישראלי – בנק ישראלי אינו יכול למשכן נכס מחוץ לישראל, ולכן לקיחת אשראי במבנק ישראלי מחייב העמדת בטוחות בישראל. בטוחות אלו יכולות להיות משכנתא על נכס בישראל, שעבוד של נכסים אחרים כגון: רכבים, תיק ניירות ערך וכו', או (במידה ואתה עומד בקריטריונים של הבנק) קבלת הלוואה "לכל מטרה". ישנם שני חסרונות לאפיק זה: חשיפה למט"ח (מכוון שההלואה היא שיקלית שינוי שער שקל-דולר משפיעים על היקף החוב לבנק), אין שעבוד בלעדי של הנכס (הבנק יכול לממש בכל הבטחונות שניתנו ולא רק את הנכס במקרה של חדלות פרעון).

מימון זר מאפשרת הגדלה משמעותית של התשואה שניתן לקבל על השקעה בנדל"ן בכלל ובנדל"ן בארה"ב בפרט. השימוש במימון זר משמש מצד אחד להורדת הסיכון (כמות הכסף שאני משקיע או מספר הנכסים שאני מחזיק) מחד, והגדיל את הסיכון מצד שני (יש צורך לשלם משכנתא/הלוואה גם אם הנכס לא מושכר).

*** הרשום לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ע"י בנקאי ו/או רו"ח אשר ידע להתאים את המסלול אישית לכל אחד.***