2014

E/F HUMLEPARKEN BLOK VII

Referat af ordinær generalforsamling

År 2014, onsdag den 19. marts kl. 19.00, afholdtes ordinær generalforsamling i E/F Humleparken Blok Vil i fælleslokalet, Teglgårdsvej 531 A, 3050 Humlebæk.

Dagsordenen var følgende:

1. Valg af dirigent

2. Bestyrelsens beretning om foreningens virksomhed i det forløbne år

3. Forelæggelse af årsregnskab for 2013 til godkendelse

4. Forelæggelse af budget 2014 til godkendelse

5. Valg af medlemmer til bestyrelsen

6. Valg af 2 suppleanter for bestyrelsen

7. Valg af revisor og revisorsuppleant

8. Behandling af indkomne forslag:

A. Bestyrelsens forslag til renovering af indgangspartier mv.

9. Eventuelt

Mødt/repræsenteret var 11 ejerlejlighedsejere af i alt 32 mulige.

Ad 1: Formanden, Lone Holmberg, bød velkommen til generalforsamlingen og foreslog som dirigent ad vokat Camilla Kisling, der blev valgt.

Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig.

Ad 2: Lone Holmberg aflagde følgende beretning:

Beretningen er som de seneste år nedskrevet og vil blive indsat i referatet fra Generalforsamlingen. Den kan derudover også læses på vores hjemmeside.

Det mest iøjnefaldende, der er sket i 2013, er vores tidligere rode - nu hvide facade. Danpox ApS blev færdige med at rense og imprægnere betonen først på sommeren. Lidt misfarvning kan stadig anes i fugtigt vejr. Det er rester af rødder fra algebevoksningen. Disse skygger må vi leve med, ind til vi har penge nok på kontoen til at lægge et nyt tyndt lag hvid beton på. På vores østvendte facade ser de hvide felter lidt triste ud. De trænger til kærlig behandling, men de må også vente, indtil vi har sparet lidt mere op. Vi bor nemlig arbejde på at få begge sider frisket op samtidigt, så vi frem over kan planlægge vedligeholdelse af hele facaden som et samlet projekt.

I 2013 prøvede vi at betale os fra hovedrengøring af de fire opgange. Det var mildest talt ikke nogen succes. Måske var bestyrelsen ikke skarp nok, da vi beskrev opgaven, men det, vi fik for penge, levede ikke op til vores forventninger. Det startede godt nok, og vi fik da også noget af det, vi havde bestilt. Fra rengøringsfirmaet side var der desværre ikke afsat timer nok til at nå alle fire opgange lige grundigt. Så da bestyrelsen skulle lægge budgettet for 2014, blev vi hurtigt enige om, at det var en enlig svale. Vi kan i fremtiden benytte vores arbejdsdage, og selv gøre det meget bedre.

Bestyrelsen fik for nogle år siden mandat til at gøre noget ved træværk, fuger og lister på vores altaner og terrasser. Vi havde konstateret, at der manglede fuger, og på nogle af altanerne havde vejr og vind ødelagt træpaneler og lister. Vi mistænkte, at det førte til vand/fugtskader i de enkelte lej ligheder og hos underboerne og naboerne. Hård vind og kraftig regn kunne presse vandet ind i mel lemrummene, hvor det så kunne løbe frit i etageadskillelserne og langs samlingerne i væggene. Vi mangler stadig adgang til en enkelt tom lejlighed, ellers er vi færdige. Det har kostet ejerloreningen ca. 300.000 kr. at "lappeløse" disse fejl og mangler. Vi bærer som medlemmer af ejerforeningen selv ansvaret for denne udgift. Vi har alle pligt til at vedligeholde vores lejligheder - herunder også at sørge for maling af lister og paneler på altanerne og terrasserne. Bestyrelsen har ikke lyst til at være sure blokpolitibetjente, men vi kommer til at indføre en eller anden form for kontrol, hvor vi følger op på, hvordan det går med vedligeholdelsen.

Bestyrelsen vil rulle en plan ud, så alle får malet træværk og lister i 2014. Maling og pensler vil ejerforeningen betale i denne omgang. Vi vender tilbage med en liste, som vi følger op på i løbet af foråret og sommeren. Vi vil helst ikke diktere, men vi må finde en løsning, hvor de, der selv vil male, kan gøre det, og de, der ønsker hjælp fra naboer eller en maler, kan gøre det. Men males -- det skal der, og fremover gerne med få års mellemrum.

I samme omgang bliver vi også nodt til at tage et tjek på ventilationen i lejlighederne. Vi har des værre fået endnu en henvendelse om fugt og begyndende svamp. Henvendelsen kom fra en ejer til en udlejet lejlighed. Det blev opdaget i forbindelse med installeringen af et nyt køkken. Det viste sig, at der var lukket af for ventilationen både i køkkenet og i badeværelset, selv om vi gang på gang har advaret mod dette. Ventilationen er lovpligtig, og den skal forebygge svamp og fugt. I skal være opmærksomme på, hvordan jeres egen forsikring dækker ved svamp. Vores fælles forsik ring dækker ikke - slet ikke, hvis I eller jeres lejere overtræder de gældende regler,

Vi kan alle mærke, at priserne på ejerlejligheder er i bund. Det er svært at få en god pris for vores boliger, selv om de ligger godt og er i fin stand. De høje fællesudgifter får som regel skylden for, at det er svært at sælge i øjeblikket. En anden grund, som vi helt glemmer, er det første indtryk, der møder vores gæster eller mulige købere. Vi ved, at vi bor godt, men vi viser det ikke særlig tydeligt. Vi kan kun justere ganske lidt på vores fællesudgifter. Vi kan ikke ændre på, at vi betaler af på lån til grundkøb og renovering. Vi kan ikke ændre på, at vores udgifter følger den almindelige prisudvikling, at vi skal betale til Blokejerforeningen, til ejendomskat osv. Men vi kan justere på vores egen indstilling til vores omgivelser. Det er ikke kun det med storskrald, vi ikke kan finde ud af. Tag den 1. januar, livor plæner og stier ikke ser særligt indbydende ud. Sporene efter festerne får lov til at ligge og ligge og ligge -- lige til ejendomsfunktionærerne har tid, mellem deres andre op gaver, til at rydde op efter os.

Det samme gælder gamle havemøbler, indkøbsvogne, cigaretskod, tom emballage og gamle jule træer. Vi insisterer på at bruge de to nærmeste containere til vores skrald. De flyder tit over til fest og glæde for rotter og ræve. Ofte er de næste to containere kun halvt fulde og de to længst væk er stort set tomme. Vi kan gøre den lille forskel ved at tage et par ekstra skridt. Vi skal ikke rydde op efter alle de andre, der ikke kan finde ud af at følge reglerne, bare efter os selv. Det ville sende et signal om, at vi tager vores ejerskab alvorligt. Tænk på, at ejendomsfunktionærerne ganske vist tager skraldet, men vi betaler.

Blokejerforeningen bruger næsten halvdelen af driftsbudgettet på at rydde op efter beboerne i de 618 lejligheder. Prøv at forestille jer, hvor fine vores grønne arealer og legepladser, parkeringsplad ser og fortove kunne have været. Blokejerforeningen har afholdt en række temadage i løbet af 2012 og 2013. Det var spændende og rystende at høre fra en ejendomsmægler, hvorfor han ikke kan sæl ge vores lejligheder til fornuftige priser. Han nævnede de hoje fællesudgifter, men det var billeder af de grønne områder med vildtvoksende buske, rustne kuglegrills, rådne borde/bænke og knuste flasker, han brugte mest tid på. Faktisk så var han tæt på at tale om slum.

På Blokejerforeningens generalforsamling blev det besluttet, at der skal gøres noget ved problemet med de triste fællesarealer. Der er blevet bevilliget 500.000 kr. af foreningens fonde, men der er 5,7 hektar eller 57.000 m2 grønne områder og heraf er de 42.000 m2 græsplæner. En hurtig ho vedregning giver knap 50.000 kr. pr pergola/plæne. Det betyder, at vi kommer til at lave en stor del af arbejdet selv, da der kun bliver råd til at hyre professionelle til at fjerne buskene og til at indkøbe materialer. Blok 7 skal sammen med blok 19 og 20 have lavet en plan for, hvad vi vil med området på østsiden/indgangssiden af blokken. Det samme skal vi sammen med blok 3 og 6 for området på vestsiden/havesiden.

Vi synes, at vi i Blok 7 skal koncentrere os om ostsiden i år. Vestsiden trænger også til en kærlig hånd, men her må vi lige se tiden an, da der er planer om at etablere en stor legeplads med udendørs træningsredskaber til både børn og voksne, og det skal måske være her. Det har dog lidt lange ud sigter, da det koster noget mere, end der er plads til i Blokejerforeningens økonomi lige i øjeblikket. Vi vil gerne vente, indtil vi har erfaringerne med fra østsiden, men det kan være, at bestyrelser ne i de andre blokke vil starte for, og så må vi prøve at være med begge steder.

Det er med ejendomsmæglerens ord i tankerne, at vi har stillet forslag om at bruge rigtigt mange penge på vores indgange og bede foran blokken. Vi kan meget selv, men at støbe nye trin og rette fliser og bede op er en kæmpe opgave, som kræver det rigtige værktøj og hele arbejdsdage, hvis det ikke skal gå som i en af vores naboblokke, hvor de brugte næsten tre år. Vi har bedt flere anlægs gartnere give tilbud. En del takker nej, når vi siger, at vi ikke er indstillet på at låne penge til arbej det. Vi skal enten have pengene på vores konto, eller vi må lave det i etaper.

Murerne er blevet bedt om at give tilbud på tre opgaver. Nemlig trinene ind til opgangene, kælder rummene og cykelrummet. Hvis vores forslag bliver godkendt, er det et arbejde, der skal laves i samarbejde med en anlægsgartner. Terrasserne og trinene på havesiden er opgave nummer to, og endelig er den tredje opgave fugebåndene, der flere steder på begge sider af blokken helt mangler og flagrer. Vi håber, at vi kan få lavet både trin og bede på østsiden samt alle fugebåndene i år.

Vi ser frem til at se jer på vores arbejdsdage i år. Vi vil gerne bruge de tre dage på at skifte lamper ne ud i opgangene. Bestyrelsen har ikke fået nogen protester eller andre forslag, så vi indkøber den model, der siden i sommer har hængt i opgang 521 lige ved døren. Desuden skal vi have gjort lidt rent, ordnet bede, plantet krukkerne til, samlet det sidste bord og bænke med mere. I finder datoerne på vores hjemmeside, og vi sørger for opslag i opgangene i god tid. For en god ordens skyld får I dem også lige her: 27. april, 1.juni og 7. september.

Til sidst skal vi fortælle, at Blokejerforeningen er i gang med at rette de overordnede vedtægter til efter grundkøbet. Alle tinglysninger er nu på plads. Så nu er tiden kommet, hvor vi skal gennemgå vores egne vedtægter og have dem tilpasset vores nye virkelighed. Når vi alligevel er i gang, bør vi se på, om der er andre ændringer, vi kunne have gavn af. Det er en stor opgave, der kræver mange timer og mange indfaldsvinkler. Vi forventer, at I vil blive bedt om at tage stilling til resultatet på næste generalforsamling.

På forespørgsel om hvorledes overskud fra havedage anvendes oplyste Lone Holmberg, at over skuddet i 2013 var 16.500 kr., der anvendes til måtter, krukker mv.

På forespørgsel om hvorvidt bestyrelsen har tænkt sig at gøre noget ved de slidte gynger oplyste Lone Holmberg, at gyngerne er Blokejerforeningens opgave.

Dirigenten konstaterede, at beretningen var taget til efterretning.

Ad 3: Camilla Kisling gennemgik regnskabet, der så anderledes ud end i tidligere år. Bestyrelsen har gennemført ønsket om, at foreningens overskydende midler henlægges til mere specifikke opgaver. Det er derfor det af regnskabet for 2013 fremgår, at der i 2013 er henlagt i alt kr. 100.500,00 til særlige vedligeholdelsesopgaver. Til gengæld er der fra foreningens henlæggelser til planlagt vedligeholdelse i 2013 overført 86.003,43 til driften. Årets overskud på kr. 145.719,43 blev af bestyrelsen foreslået overført og henlagt til altanrenovering i 2014. Foreningens egenkapital udgør ved udgangen af 2013 ca. kr. 1.150.000,00, hvilket må anses som tilfredsstillende.

17. w

På forespørgsel om saldoen vedrørende grundkøbslånene på henholdsvis kr. 3.301,44 og kr. 6.836,72, kan det oplyses, at saldoen vedrørende det variabelt forrentede lån, kr. 6.836,72, er ud lignet pr. 1. marts 2014 og at saldoen vedrørende det fastforrentede lån, kr. 3.301,44, bliver udlig net med opkrævningen pr. 1. maj 2014, hvor de løbende betalinger for 2014 ligeledes bliver regu leret, således at betalingerne svarer til opkrævningerne fra realkreditinstituttet.

Dirigenten konstaterede, at regnskabet var enstemmigt godkendt.

Ad 4: Camilla Kisling gennemgik budgettet i hovedtræk og oplyste, at bestyrelsen foreslog de samlede fællesudgifter fastsat uændret til kr. 1.147.250,00. Hertil skal lægges udgifter grundkøbslån for de ejere, der fortsat deltager i lånene.

Dirigenten konstaterede, at budgettet var enstemmigt godkendt.

Ad 5: Dirigenten konstaterede, at Lone Holmberg, Danny Sand Melgaard og Kim Wentzel Oxenlund var genvalgt til bestyrelsen.

Ad 6: Dirigenten konstaterede, at Tonny Vind Rasmussen og Ulla Mogensen var valgt som suppleanter.

Ad 7: Dirigenten konstaterede, at Axel Duelund var genvalgt som revisor og at Erdinc Ünsün var gen valgt som revisorsuppleant.

Ad 8A: Bestyrelsen havde med indkaldelsen til generalforsamlingen fremlagt følgende forslag:

Forslag om opretning og opfriskning af indgangspartierne og bedene:

Bestyrelsen har i løbet af efteråret 2013 og de første måneder af 2014 haft kontakt til både anlægsgartnere og murere med henblik på at få repareret betonkanter, dørtrin og terrasser.

Vi tror, at det mest fornuftige er at lave nye trin, der har længere levetid end en lappeløsning. Erfaringen fra opgang 523 er, at reparationen gik i opløsning allerede den næste vinter og nu er det kun armeringsjernet, der er tilbage.

Det kommer til at koste mere, end vi har sparet op. Vi vil derfor gerne have Ejerforeningens tilladelse til at bruge nogle af de penge, vi har stående på aktionærkontoen. Der står i øjeblikket ca. 170.000,-kr. Desuden vil vi bruge resten af overskuddet fra 2013 - det, der ikke bliver brugt på altaner/terrasser. Alene på østsiden kommer vi til at bruge et belob på omkring 250.000,-kr.

Vi kommer til at dele opgaven op i flere etaper. Efter at have talt med flere gartnere og murere, er vi kommet frem til en prioritering, der lyder således for 2014:

Nye trin til opgangene, fyrrum og kælderrum på østsiden af blokken. Ny belægning på lavegangene og genopretning af underlaget, så regnvand løbet væk fra blokken. Nye kanter langs bedene. Bedene skal friskes op, da opretningen vil gå ud over bl.a. lavendler og buske tæt på kantstenene. Vi forsøger med genbrug af planeter i første omgang, da vi ikke regner med at få råd til den store genbeplantning,

Vi fortsætter i 2015 (eller 2014, hvis og) når vi har penge til det:

Terrasser på vestsiden samt dørtrin Planter i bedene på østsiden

Vi vil gerne give blokken et friskt udtryk, der kan være med til at løfte blokkens image og lette salget af lejligheder (til gode priser). Vi vil gerne have, at blokken siger velkommen til beboere, gæster og købere.

Sammen med Blokejerforeningen skal vi i løbet af 2014 og 2015 have givet vores grønne områder et ansigtsløft. Når dette løft er gennemfort, vil vores indgangspartier i Blok 7 se endnu mere forsømte ud, hvis vi ikke renoverer.

En ejer fandt, at fliser og trappepartier er de vigtigste opgaver i 2014.

På opfordring ville bestyrelsen gå til Blokejerforeningen og klage over, at oprydningen efter det træ, der væltede i stormen, var meget mangelfuld og bede om at arbejdet blev færdiggjort.

Lone Holmberg oplyste, at hvis de foreslåede arbejder vedtages og gennemføres vil ejerforeningen fortsat have en opsparing på ca. kr. 750.000 ved udgangen af 2014, idet den samlede udgift til at gennemføre de foreslåede arbejder udgør ca. kr. 400.000,00

Dirigenten konstaterede, at forslaget var enstemmigt vedtaget.

Ad 9: Bestyrelsen tager sig af problemet med, at nogle beboere i opgang 517 ulovligt stiller deres cykler i opgangen.

Tonny Vind Rasmussen fandt det besynderligt, at han havde været nødt til at skifte bank for at kunne købe lejlighed i Humleparken, idet kun Nordea yder realkreditlån til købe af lejligheder i Humleparken.

Camilla Kisling oplyste at det skyldes, at ejerne stadig bor på bygning på lejet grund, idet det dog er ejerforeningen, der ejer grunden. Der var – med meget stort besvær - blevet tinglyst en allonge til den tidligere lejekontrakt, hvoraf det fremgår, at ejerne lejer grunden af ejerforeningen for kr. 0,00. Tinglysningen af allongen var ikke tilstrækkelig for de øvrige kreditforeninger til at ville yde realkreditlån. Der arbejdes på at finde en løsning herpå. Til gengæld var købet af grunden delvist blevet finansieret med et lavere forrentet realkreditlån en et banklån.

Der foreligger nu et koncept for enkeltejernes indfrielse af grundkøbslånene. Det havde været kompliceret at finde frem til den rigtige og holdbare løsning. Camilla Kisling beklagede overfor en af ejerne, at der var gået så lang tid.

Dirigenten konstaterede, at dagsordenen var udtømt, takkede for god ro og orden og hævede generalforsamlingen.

Således passeret

Som dirigent: Camilla Kisling