2013

E/F HUMLEPARKEN BLOK VIL

Referat af ordinær generalforsamling

Ar 2013, onsdag den 20. marts kl. 19.00, afholdtes ordinær generalforsamling i E/F Humleparken Blok VII i fælleslokalet, Teglgårdsvej 531 A, 3050 Humlebæk.

dagsordenen var følgende:

1. Valg af dirigent

2. Bestyrelsens beretning om foreningens virksomhed i det forløbne år

3. Forelæggelse af årsregnskab for 2012 til godkendelse

4. Forelæggelse af budget 2013 til godkendelse

5. Valg af medlemmer til bestyrelsen

6. Valg af 2 suppleanter for bestyrelsen

7. Valg af revisor og revisorsuppleant

8. Behandling af indkomne forslag:

A. Bestyrelsens forslag til opsparing B. bestyrelsens forslag til havedage

9. Eventuelt

Mødt/repræsenteret var 12 ejerlejlighedsejere af i alt 32 mulige.

Ad 1:

Formanden, Lone Holmberg, bød velkommen til generalforsamlingen og foreslog som dirigent advokat Camilla Kisling, der blev valgt.

Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig.

Ad 2:

Lone Holmberg aflagde følgende beretning:

Vi har igen valgt at skrive beretningen ned. Den vil blive vedhæftet referatet, så også fraværende medlem mer af ejerforeningen kan følge med i bestyrelsens arbejde, tanker og planer for blokkens vedligeholdelse og økonomi. Dertil kommer, at referenten kan læse med og nøjes med at notere, hvis der ændres i teksten undervejs. Alle bestyrelsesmedlemmer har haft mulighed for at føje til og rette i beretningen.

Vi har efterhånden fået godt fat i de løse ender omkring virkelig store og dyre opgaver i forbindelse med vedligeholdelsen af vores blok. Vi har et godt overblik over de udfordringer, der venter os. Derfor er en stor del af årets møder blevet brugt på at tale om økonomi, og om, hvordan vi bedst sikrer beboerne en fornuftig fremtid og blokken et godt ry - også med henblik på køb og salg. For at starte med den mest iøjefaldende forandring, så er vi godt i gang med facaden på havesiden. Vi kommer til at se mere til Danpox ApS i løbet af foråret. Facaden skal renses igen, der skal påføres algedræber og den endelige imprægnering. Det er temperaturen og vejrudsigten, der afgør, hvornår der arbejdes. Vi og Danpox ApS håber, at facaden er færdig i løbet af april og maj. Vi har overført årsresultatet fra 2012 til netop dette arbejde, der blev bestilt og påbegyndt i 2012.

Vi kan se, at malingen på den anden side af blokken begynder at skalle mere og mere. Den behandling, som vi giver havesiden nu, bør vi planlægge at give køkkensiden. Tidens tand, vejr og vind har gjort overfladerne mere ru, så nu kan skidt og snavs finde små huller og hylder at lande på. Derfor bliver facaderne hurtigere grålige. Den optimale behandling til begge facader inkluderer påføring af et nyt tyndt lag hvid beton, der så lukkes med en imprægnering. Den behandling, facaden får nu, bør kunne holde en 8-10 år. Imprægneringen gør facaden smuds- og algeafvisende, og den kan tåle afvaskning med varmt vand, hvis vi synes, den trænger.

I 2013 skal vi prøve at finde en løsning på problemerne med ledningerne til varmeelementerne på taget. Sidst på efteråret oplevede vi, at lyset i opgangene og det varme vand forsvandt samtidigt. Et relæ slog fra, og elektrikeren brugte en del tid på at finde årsagen. Det viste sig, at nogle af samledåserne til varmeelementerne på taget var væltet ved at ledningerne var blæst hid og did, og de kunne så blive fyldt med regnvand. Vi har bedt Amstrup og Icopal komme med forslag til en løsning, så vi ikke skal reparere ledninger hvert år. En løsning, som ikke ødelægger taget eller ophæver vores produktgaranti. Det undrede os og elektrikeren, at både trappebelysning og varmtvandspumpe blev påvirket samtidigt. At varmtvandspumpen blev påvirket af fejl på en sikringsgruppe, der egentligt kun skulle styre udendørs- og trappebelysning. Vi må have kigget på vores elinstallationer. '

Vi har allerede samlet en del dokumentation om blokken. Vi har plantegninger over vandrør og varmesystem stående i vores arkivrum. Vi har brugt megen tid og energi i årenes løb på at finde ud af, hvem der har udført forskellige opgaver, og dertil kommer så hvordan, hvornår og hvorfor. Vi forsøger at samle så mange fif og så megen viden som muligt i en "Håndbog for bestyrelsens arbejde". Forrige år fik vi renset og repareret drænet på havesiden. Det har vist sig, at mindst en af betonterrasserne er ødelagt af vandet, der ikke kunne komme væk. Samtidigt er betonen i dørtrinet ind til opgang 523 i en meget dårlig stand. Lappeløsningen, som vi fik lavet i 2011 holder, mens resten af trinet omkring lappen er fortsat med at smuldre. Så i 2013 vil bestyrelsen gerne sætte en murer i gang med at udbedre skader på terrasser, trin og andre små opgaver. 1 2012 rakte pengene kun til tre altaner. Vi havde håbet, at det kunne blive til fem, men det viste sig at være nødvendigt at skifte og reparere mere end forventet, da tømreren fik pillet tingene fra hinanden. Til efteråret når vi de sidste lejligheder på 3. sal plus nogle flere. Vi opfordrer jer til, at I sørger for at få malet træværket og listerne i de lejligheder, der allerede har haft besøg af tømreren. Vi vil gerne finde en fælles løsning, evt. på en havedag, men alle kommer til at deltage mere aktivt i vedligeholdelse af vores blok. Der skal males med jævne mellemrum for at beklædning og lister overlever. Vores økonomi tillader ikke, at vi udskifter vinduespartier og undervægge de næste mange år, og vi har foreløbigt brugt ca. 120.000,- på at tætne altanerne. Hvordan vi end vender og drejer det, så er vores økonomi styret af vores lån. Det ser nu ikke helt sort ud. I maj 2020 betaler vi sidste ydelse på renoveringslånet, som årligt udgør 345.000 kr. I december 2020 skal vi betale første afdrag på lånene til grundkøbet, hvilket er ca. 180.000 kr årligt. Vi arbejder på en løsning, hvor vi fra 2020 og fremadrettet stadig opkræver de 345.000 kr, som vi hidtil har taget til renoveringslånet og ikke kun de 180.000 kr. Selvfølgelig skal de lejligheder, der allerede har betalt deres del af grundkøbslånet, modregnes i de 345.000 kr. På den måde kommer vi i gang med at afdrage på grundkøbet, og vi kommer hurtigere ud af gælden. Vi skal huske på, at en del af lånet er med variabel rente. Vores grundfond er nu på ca. 640.000 kr og den vokser med 90.000 kr om året. Desuden står der omkring 173.000 kr på vores aktionærkonto. Disse penge er vores fælles reserve, og vi har fredet dem i vores planlægning. Hvis ejerforeningen ønsker det, kan de senere indgå i tilbagebetalingen af lånet, men lige nu er de rare at have i banken, hvis vi får brug for dem - vi skal simpelthen ikke låne flere penge. Vi er opmærksomme på, at verden omkring os forandrer sig, og at vi selvfølgelig kan blive nødt til handle derefter.

Bestyrelsen har kigget på, hvordan vi får klaret de store projekter, der venter i fremtiden. Vi har udarbejdet et forslag om henlæggelser i fonde, som de siddende bestyrelser kan anvende til at få udført reparationer og renoveringer, når behovet opstår, uden at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling eller sendes store ekstraregninger til ejerne jvf. vores vedtægter. Vi har udarbejdet en model, der fordeler penge fra det årlige vedligeholdelsesbeløb til disse fonde.

Bestyrelsen mener, at vi bør have følgende fonde: Renovering af tag, renovering af alle fire facader, udskiftning af vinduer, renovering af opgange, renovering af alle kældre, udvendig maling samt investeringer i grøn energi. Der skal selvfølgelig stadig være penge til den almindelige vedligeholdelse og akutte reparationer. For selv om vi har et godt overblik, så dukker der stadig uforudsete fejl og mangler op, og vores planlægning overhales af og til af virkeligheden. At vi foreslår henlæggelser til grøn energi bygger blandt andet på, at Blokejerforeningen arbejder med en plan om at anlægge et fælles solvarmeanlæg. Et anlæg, der skal supplere vores kraft/varmeværk, 1 blok 7 bør vi også kigge på solceller, som kan være med til at betale en del af vores elforbrug til grundvandspumpe og trappelys. 2012 regnskabet viser, at vi har fælles udgifter til el på 37.000 kr. Vi har afventer de nye regler for tilskud til bolig- og ejerforeninger. Vi må erkende, at grønne løsninger kan indgå i mange køberes Overvejelser, Det, der møder os, når vi kommer hjem, er også det første indtryk en interresseret køber får. Vi vil alle gerne have rare og rene omgivelser, gode faciliteter og flinke naboer. Lige nu ser opgangene ikke særligt indbydende ud. Der er spindelvæv i krogene, tryksværte-fingre og gammelt klisterbånd på postkasserne, måtterne i indgangene er slidte, væggene er nussede, der er fedtede aftryk på glasset i dørene og sko og støvler flyder på reposerne. Vi kan betale os fra rengøringen, men vi vil gerne have jer til at deltage i den daglige vedligeholdelse. Det vil være med til at sende et klart signal til nuværende beboere og kommende køberellejere om, at vi ønsker at bevare blok 7 som et attraktivt sted at bo.

Arbejdsdagene i 2012 resulterede blandt andet i Fritz-Wentzels Plads. Vi skylder Fritz og Kim stor tak for de mange timer, de lagde i arbejdet med at grave ud, slæbe og lægge fliser. Det overgår langt, hvad arbejdsdage er tænkt som. Men vi har vist alle nydt pladsen. Sammen med naboblokkene og Blokejerforeningen vil vi gerne gøre noget ved pergolaen og legepladsen. Vi har allerede indkøbt to sæt borde-og-bænke mere. De skal samles og indvies på den første af årets havedage. Vi forestiller os, at det ene bord skal stå ved legepladsen, mens det andet kommer til at stå i den modsatte ende af pergolaen. Selve pergolaen skal have fjernet tjørnebuske og brombærkrat, så vi kan færdes der uden rifter. Vi kommer ikke uden om, at krisen og de lave boligpriser har ændret sammensætningen af beboerne i Humleparken. Der er kommet flere lejeboliger. Vi har alle et ansvar for at bevare Humleparken som et godt sted; at undgå en forslumring af området. Blokejerforeningen har været vært ved nogle temamøder, hvor vi sammen med advokater og ejendomsmæglere kiggede på Humleparkens mulligheder. Hvordan vi, som minimum, bevarer værdien af vores boliger. Selv om tanken kan være ubehagelig, kommer vi alle til at holde lidt mere øje med, at alle respekterer ordensreglerne, både blokkenes og Biokejerforeningens. I blok 7 er vi heldige, vi har kun småtterier, men i andre blokke kæmper man f.eks. med beboere, der deponerer husholdningsaffaldet ved at smide det ud over altankanten.

Bestyrelsen har snakket om, hvordan vi kan være på forkant og sikre os, at alle nye beboere, ejere eller lejere, kender ordensreglerne. Vi kunne kræve, at nye beboere afleverer et underskrevet eksemplar af reglerne, men hvordan administerer vi det? Skal en ejer, der gerne vil leje ud, sørge for, at lejer har kendskab til og forstår reglerne? Hvad gør vi som ejerforeningen, hvis en beboer ikke overholder reglerne? Vi vil gerne have forslag fra jer. Det gælder om at finde en balance, hvor vi bevarer værdien af vores investering og i særdeleshed bevarer det gode og rare miljø.

Ikke alene Blokejerforeningen, men også de enkelte ejerforeninger, kommer til at arbejde meget mere med de mange små og store problemstillinger og løsningsforslag. Det kan blive nødvendigt at stramme op, og det vil vi alle komme til at mærke. F.eks. har Blokejerforeningens pjece om skrald ikke haft den ønskede virkning. Der er nu stillet forslag om aflåste skraldehytter. Der er også blevet foreslået at indføre videoovervågning, hvilket er en kedelig udvikling, men det koster os alle mange penge, at vi skal bruge ejendomsfunktionærenes arbejdstid på at rydde op efter nogle få, der ikke har forstået fællesskabet - eller ikke vil...

De næste mange år vil vi mærke, at blokkenes økonomi er stram pga. grundkøbet. De andre blokke er, lige som os, nødt til at prioritere, hvordan de bruger deres penge, men alle er enige om, at målet er at bevare vores fælles værdier. Som en af talerne på Blokejerforeningens temadage, sagde: "I skal huske på, at Humlebæk og Humleparkens beliggenhed er en perle! Hvor mange steder kender I, som har skov og strand så tæt på? Hvor der er to, nej tre, havne ganske tæt på jeres gadedør? Og hvor I sågar har en biografi"

Dirigenten konstaterede, at beretningen var taget til efterretning.

Ad 3:

Camilla Kisling gennemgik regnskabet i hovedtræk og oplyste, at årets overskud, kr. 86.003,43 af bestyrelsen blev foreslået overført til ejendommens henlæggelseskonto og anvendt til færdiggørelse af den i 2012 igangsatte facaderenovering. Foreningens formue udgør pr. 31. december 2012 kr. 903.000,00, hvoraf dog kr. 86.000,00 skal anvendes til planlagt vedligeholdelse.

Dirigenten konstaterede, at regnskabet var enstemmigt godkendt.

Ad 4 og 8A:

Camilla Kisling gennemgik budgettet i hovedtræk og oplyste, at bestyrelsen foreslog de samlede fællesudgifter fastsat til kr. 1.147.250,00, hvilket var en forhøjelse i forhold til budgettet for 2012 på ca. kr. 47.000,00. Ud over almindelige prisstigninger skyldtes stigningen hovedsageligt, at bestyrelsen foreslår vedligeholdelsesbudgettet hævet med kr. 30.000,00 årligt.

Bestyrelsens forslag til opsparing/henlæggelser var som følger:

1. Hvorfor skal vi spare op?

Vi ved, at der venter flere større reparationer, renoveringer og investeringer i energiløsninger inden for de næste år. Vi ved, at vores gæld ikke tillader yderligere lån. Vi vil gerne prøve at holde fællesudgifterne til vedligeholdelse i ro, for der er andre faktorer, som vi ikke har indflydelse på, der kan betyde stigninger. F.eks. ejendomskatter og energiafgifter. Pengene skal være til rådighed for de siddende bestyrelser, så reparationer m.m. kan startes, før de bliver dyre.

2. Hvad skal vi spare op til?

Vi skal bruge penge til reparation og renovering af vores tag, der er fra 2001/2002, og har en for ventet levetid på 20-25 år. Vores facader skal vedligeholdes. Vores vinduer skal renoveres. Det samme skal vores opgange og kældre. Desuden er der fokus på energiforbrug og grønne løsnin ger. Bl.a. arbejder Blokejerforeningen med et forslag om solfangere.

3. Hvordan gør vi?

Bestyrelsen foreslår, at vi som udgangspunkt frem over årligt tager 100.000,-kr fra posten "vedli geholdelse", og fordeler dem mellem disse projekter. Beløbet kan variere, hvis der opstår uforud sete udgifter i forbindelse med den almindelige vedligeholdelse. Se bilag A.

Tag: 20.000 Facade: 20.000

Vinduer: 20.000 .

Opgange: 10.000

Kælder: 7.500

Maling: 5.000

Grøn energi: 17.500

4. Hvorfor er vedligeholdelsesbeløbet for 2013 på 230.000,- kr?

Vi skal, ud over at være færdige med facaden og flere altaner, have gjort mere rent. Vores opgange skal have en grundig hovedrengøring. Vi håber, at beløbet i 2014 igen er 200.000,- kr.

5. Hvad gør vi med fremtidige driftsoverskud?

Bestyrelsen har de sidste år overført driftsoverskud til store og dyre projekter. Det har været nod vendigt for at få tætte ovenlys og få en hvid facade. Det kan blive nødvendigt at gøre igen, men ellers foreslår vi, at eventuelle driftsoverskud betales ind på vores grundkøbslån. Lejligheder, der har indfriet deres andel af lånet skal modregnes.

Dirigenten konstaterede, at budgettet var enstemmigt godkendt og at bestyrelsens plan om opspa ring også var enstemmigt godkendt.

Ad 5:

Dirigenten konstaterede, at Lone Holmberg, Danny Sand Melgaard og Kim Wentzel Oxenlund var genvalgt til bestyrelsen.

Ad 6:

Dirigenten konstaterede, at John Kusz var genvalgt og at Mie Kramer Madsen var valgt som sup pleant.

Ad 7:

Dirigenten konstaterede, at Axel Duelund var valgt som revisor og at Erdinc Ünsün var valgt som revisorsuppleant.

Ad 8:

Danny Sand Melgaard gennemgik bestyrelsens forslag om havedage, der var sålydende:

Bestyrelsen prøvede for nogle år siden at indføre obligatoriske havedage, men disse blev ikke vel modtaget på generalforsamlingen det pågældende år. Derfor begyndte vi at arrangere frivillige havedage. Det har været en blandet succes, men generelt har der været for dårligt fremmøde. På en gennemsnitlig havedag er der 5 lejligheder repræsenteret, hvoraf bestyrelsen udgør de 3.

Det betyder, at vi står i en situation, hvor vi ikke på de eksisterende havedage kan klare alle de småting, som vi oprindeligt havde i tankerne.

Konsekvensen af dette er, at vi skal ud og hyre håndværkere, rengøringsfolk, anlægsgartnere mm. for at holde vores blok og omgivelser ved lige. Derfor bliver vi nødt til at hæve fællesudgifter ne for at have råd til alle de små vedligeholdelsesopgaver.

Eller behøver vi nu også det??

Bestyrelsen foreslår, at vi indfører delvist obligatoriske arbejdsdage/havedage:

Hvorfor: Vi ønsker at skabe et godt miljø og samtidigt holde udgifterne nede.

Hvordan: Der planlægges fra årets start 3 havedage. Hver måned opkræves der 75 kr ekstra på alle lejligheder (900 kr årligt) via fællesudgifterne. Hvis man møder op til havedagene, så modreg nes der sidst på året 300 kr for hver arbejdsdag, hvor der er deltaget. Det betyder, at vi som ejere reelt set selv bestemmer, om vores respektive fællesudgifter skal stige.

Hvis det skulle vise sig, at alle lejligheder skulle dukke op, så kan vi nå uendeligt meget. Hvis der som forventet kun kommer en moderat stigning i deltagelse, så har vi til gengæld flere penge til at hyre ekstra rengøring, købe nye lamper, nye buske osv.

Husk på, at det ikke er hårdt arbejde! Det drejer sig kun om 3 timer pr. gang. Hvis der er beboe re, der har dårlige rygge, er dårlige til bens eller lignende, så skal I blot møde op med en kande kaffe og være solidariske. Det tæller også!

Bestyrelsen anbefaler, at vi benytter denne model, der har vist sig meget succesfuld i andre blokke i Humleparken.

Advodan vil stå for den administrative del af opgaven, så de der deltager slipper for at betale den ekstra udgift.

Det blev understreget, at hvis man ikke kan deltage en af de planlagte havedage, kan man forud for en havedag rette henvendelse til bestyrelsen og efter nærmere aftale med bestyrelsen påtage sig en opgave og derved opfylde sin forpligtelse til at deltage i havedagene.

Bestyrelsen oplyste, at havedagene i 2013 finder sted den 28. april, 16. juni og 22. september fra kl. 14.00 til kl. 17.00.

Dirigenten konstaterede, at forslaget var enstemmigt vedtaget, således at der med virkning fra 1. januar 2013 opkræves kr. 75,00 pr. måned pr. lejlighed til havedage, eller i alt kr. 900,00 årligt pr. lejlighed. Beløbet tilbagebetales inden udgangen af det løbende regnskabsår med kr. 300,00 for hver havedag, lejligheden deltager i.

Ad 9:

På baggrund af en henvendelse fra en af beboerne redegjorde Camilla Kisling om mulighederne for individuelt at indfri grundkøbslånene, dog med det ene forbehold, at det ikke inden generalfor samlingen var lykkedes Camilla Kisling at få oplysningerne bekræftet hos foreningens bankrädgi vor i Nordea. Camilla Kisling oplyste, at der mod betaling af et gebyr på hhv. kr. 500.00 og kr. 900,00 til Nordea og et gebyr på kr. 1.250,00 ti! Advodan er mulighed for individuelt at indfri sin lejligheds andel af de i forbindelse med grundkøbet oplagne lán.

Advodan vender tilbage til den pågældende beboer når der foreligger en indfrielsesopgørelse fra Nordea.

Der var klage over dunken i rør i forbindelse med aftapning af vand.

Der var klage over et køkkenvindue, der ikke kan lukkes.

På forespørgsel om havehegn blev det oplyst, at bestyrelsen ikke har planer om at fjerne disse hegn. Lone Holmberg anbefalede at vente med at malerbehandle hegn til facaderenoveringen er færdig og oplyste, at facaderenoveringen påregnes færdiggjort i løbet af maj måned 2013.

Der var klage over, at beboerne ikke kan finde ud af at parkere lovligt på området og Lone Holmberg ville skaffe flere sedler, der kan sættes i vinduet på bilerne. I tilslutning hertil blev det oplyst, at Blokejerforeningen vil sørge for opmaling af parkeringsbåsene.

Det blev endelig oplyst, at Kim Wentzel Oxenlund er blevet indvalgt som suppleant i Blokejerfore ningens bestyrelse og at Lone Holmberg er med i et udvalg angående pasningen af fællesarealer.

Dirigenten konstaterede, at dagsordenen var udtømt, takkede for god ro og orden og hævede generalforsamlingen.

Således passeret.

Som dirigent: Camilla Kisling