La locazione è il contratto con il quale una parte (tecnicamente definita "locatore", ma nota anche come "padrone di casa", "proprietario" o simili) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (tecnicamente "conduttore" o "locatario", anche se, nel linguaggio corrente, è spesso chiamato "inquilino", o "affittuario"), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione, sono: la data di stipula; l'indicazione dettagliata delle generalità delle parti; l'identificazione del bene; il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata della locazione.

Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto le parti hanno l'obbligo di registrare il contratto ad eccezione di quelli che hanno una durata inferiore a 30 giorni durante l'intero anno.

Il contratto a canone libero

Il canone può, appunto, essere determinato liberamente dalle parti.

La caratteristica di tale tipologia di contratto di locazione, che è la più diffusa nella prassi, è quella di avere una durata legislativamente stabilita in quattro anni, prorogabili per altri quattro salvo che intervenga disdetta. Quest'ultima può essere esercitata dal locatore solo laddove ricorrano i motivi espressamente individuati dalla legge e, per tale ragione, si parla nel linguaggio comune anche di contratto quattro + quattro.

Il contratto convenzionato

Si prevede solo una durata minima, che è quella triennale con rinnovo automatico biennale alla scadenza se le parti non si accordano sul rinnovo triennale e purché non intervenga disdetta. Sebbene quindi la loro durata sia variabile e non fissa come per la tipologia analizzata sopra, a questi contratti ci si riferisce normalmente con la dicitura contratti tre+due.

La durata più breve rispetto a quella dei contratti quattro+quattro è tuttavia controbilanciata dalla previsione di un canone calmierato, fissato in genere da una tabella concordata nei diversi Comuni tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini.

Fiscalmente, sono avvantaggiati dall'essere gravati da minori imposte e, in alcuni casi, da sconti fiscali.

Il contratto transitorio

E' applicabile agli immobili ad uso abitativo e può avere una durata inferiore ai quattro anni.

Può estendersi sino a 18 mesi se vi è un'esigenza transitoria specifica e documentata in contratto, riconducibile sia al conduttore che al locatore.

Il contratto a studenti universitari

La durata limitata nel tempo riguarda anche i contratti di locazione stipulati con studenti universitari, che possono estendersi per un arco temporale compreso tra sei mesi e tre anni. Alla scadenza, vi è rinnovo automatico per pari durata rispetto a quella originaria, salvo disdetta del conduttore.

Sono previsti vincoli sia per il canone che per le norme accessorie.

Il contratto per uso turistico

E' assoggettato esclusivamente alla normativa di cui al codice civile (artt. 1571 e ss.). Per tale ragione, esso si caratterizza per un'ampia libertà delle parti di contrattare secondo le loro personali esigenze.

Lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone pattuito. Secondo il disposto dell’art. 658, 1° comma, c.p.c., infatti, "il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti".

Presupposti della procedura di sfratto per morosità

Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali:

- la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore (Trib. Roma 1.10.2014);

- il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, "degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone". Tale criterio, tuttavia, "trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo" (Cass. n. 8628/2006), per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui all’art. 5 della l. n. 392/1978, "come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto" (Cass. SS.UU. n. 12210/1990; n. 5902/2006).

Il procedimento di sfratto per morosità

In genere, il primo atto del locatore, di fronte alla persistente morosità dell’inquilino, consiste in una lettera di diffida, inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali.

Se la diffida non sortisce effetti, il locatore agisce con l'atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché, come previsto dall’art. 658 c.p.c., ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà decreto ingiuntivo).