1. 모아타운을 지정받기 위해서는 도시정비조례 기준(철근콘크리트 30년, 단독/벽돌집 20년) 50%를 충족해야합니다.

2. 모아타운 관리계획 수립이 완료되어 지정고시되면, 모아주택 사업을 시행하기 위한 노후도는 20년, 57%입니다. 삼전동 상단 모아타운은 20년 기준 약 57~60%정도의 노후도입니다.

1. 노후주택 기준 완화

 - 30년>20년 지난 주택, 67%>57% 

2. 용도지역 상향

 - 1 ,2종 > 2,3종 일반주거 지역으로 층수가 10층이하 >15층 이하 상항됨

3. 정비계획 수립,조합추진위 승인,관리처분 계획인가 단계 삭제로 기존 재개발 소요기간이 8~10년 정도 대비 2~4년 수준으로 대폭 감소 

 - 다만, 모아타운은 노후도,개발 소요기간 등에 장점이 있으며 재개발은 대단지 개발이 되는것에 장점을 들수 있다. 

   소규모 주택정비사업인 모아타운 개발과 재개발과 차이가 있음을 인지해야 함

4. 가로주택정비 대비 지하주차장,지상 녹지,커뮤니티 시설을 개발계획에 포함하며 타운급 개발은 통합 주차장 설계로 하나의 아파트 단지와 같이 건축하고 공공 건축자 설계지원 등 최대 375억원 국비,서울시 예산 지원도 있음

 - 다만, 재개발 대규모 단지와 차이는 도로로 나뉜 구획은 유지가 되기에 단지 사이 가로6미터 이상 도로가 존재할 수있음

소유하신 토지/건물의 가액이 큰 경우에는 입주권이 3개까지 나올 가능성이 있습니다.

다만, 소유하신 주택의 전용면적 총합이 앞으로 받게 될 새 아파트의 전용면적 총합보다 크거나, 소유하신 토지/주택의 가액이 새 아파트의 분양가 총합보다 커야합니다.

주택을 한 사업시행구역에서 여러채 가지고 계신 경우에도 동일합니다.

여러채 주택의 권리가 산정액이 새 아파트의 전용면적 분양가보다 크거나, 여러채 주택의 가액 총합이 새 아파트의 분양가 총합보다 크다면, 1+1, 혹은 1+1+1의 입주권을 받으실 수 있습니다.

1. 조합설립 이전까지 매수를 하시면 입주권을 받으실 수 있습니다. 

(권리산정일 이전 매물에 대해서만 매수를 하셔야 하며, 권리산정일 이후 1. 신축 2. 토지 분할 3. 다가구-->다세대(구분등기)로 전환 4. 토지/건물 분할 취득 시에는 현금 청산 대상입니다.)

2. 조합설립 이후부터는 조합원 지위 양도가 금지되어 현금청산 됩니다.

모아타운은 각각 개별적으로 소규모 관리지역으로 지정고시될 예정입니다. 빈집법에 따라 관리지역 안에서는 연접한 복수의 가로구역을 하나의 사업시행구역으로 시공/설계를 할 수 있습니다. 단, 각각 다른 소규모 관리지역이기 때문에, 만약 A에 주택이 있고, B에도 주택이 있고, 추후에 80% 동의율을 달성하여 A, B 모두 사업이 진행된다면, A에서 한개, B에서 한개 입주권이 나올 수 있습니다.

다만, A영역에서 여러개를 가지고 있는 경우라면 지금 상황에서 명확하게 답변드리기는 어렵습니다. 왜냐하면 A영역의 관리계획 수립이 진행중에 있고, 관리계획의 수립이 완료되었다고 하더라도, 주민들의 의사에 따라서 사업시행구역의 영역과 모양이 달라질 수 있기 때문입니다. 하나의 사업시행구역 안에서 2채 이상을 가지고 있다면, 이 둘은 합쳐서 아파트가 1채가 나올 수도 있고, 두 집의 전용면적 총합이 새 아파트 두채의 전용면적 총합보다 크다면 입주권 두개가 나오실 수도 있습니다.

모아타운(대상 구역) 내에 실거주를 안해도 분양권은 나옵니다.

 - 대상 : 보유하고 있는 건물이 권리산정일 전에 건축이 된 건물 또는 이전에 건축 허가를 받아 진행하고 있는 신축 

  ※ 권리산정일 이후로 건축이 되는 건물에 대해서는 분양권 미존재

권리산정일 이란?

 - 권리산정기준일은 분양자격을 정하는 기준일, 즉 지분쪼개기를 금지하는 기준일이다.

조합 생성 시, 생성된 조합의 방침 마다 정책이 달라서 해당 부분에 대해서 명확하게 답변 드리기 어렵습니다.

일반적으로는 안나오는 경우가 대부분으로 알고 있으며, 그 이유는 아래와 같습니다.

- 근린생활시설이란 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설을 말합니다. 

 > 정리하자면, 주택이 아니기 때문에 주택에 대한 분양권이 나올지는 미지수 입니다.

모아타운은 재개발 등을 할 수 없는 저층 주거지의 주거환경을 개선하기 위한 것입니다. 주차문제, 녹지문제, 편의 시설 확보 등 열악한 주거 환경을 어떻게 할 것인가 고민 하다가 모아타운이 시작되었습니다. 기존의 소규모 주택정비관리지역(빈집법)을 법적 근거로 활용하여, 노후도 20년 이상이고, 노후 불량 건축물이 50% 이상 되는 곳을 모아타운으로 지정하게 됩니다. 

서울시는 2~4년이라고 말하지만, 정비사업에는 변수가 존재하긴 합니다. 모아타운 지정 및 관리계획 수립까지 1년, 이주까지 1년, 멸실에 1년, 공사 기간을 2년 반 잡으면 현실적으로 5년 반 정도 예상됩니다. 하지만 보통의 재개발에 비하면 정말 빠른 속도로, 이것이 모아타운의 큰 장점입니다.

물론 감정평가는 지금 시점이 아니라, 나중에 이루어지는 것이지만, 감정평가를 받아 봐서, 권리가액에 따라 아파트 3채를 받을 수 있고, 그래도 남으면 상가를 추가로 받는 경우도 있습니다. 재개발 재건축은 1+1으로 최대 2채까지만 가능하지만, 모아타운은 3채를 받는 것이 굉장히 큰 강점입니다. 또한 무엇보다도, 모아타운에 지정되는 순간부터, 지가가 상승할 것입니다. 일단 지정되는 것이 중요합니다.

서울시에서는 2023년~2026년 노후도까지 계산해서 보여주더군요. 그 말은, 처음에는 노후도가 안 되어 사업을 못 하는 블록도 나중에 노후도가 차면 해주겠다는 것입니다. 존치구역을 그냥 존치해두고 방치한다는 것이 아니라, 일단은 존치하지만, 나중에 노후도가 차면 해주겠다는 것이지요. 다만, 신축이 더 들어서면 우리 모두에게 좋지 않습니다. 우리 모두 앞으로 들어설 신축은 힘을 합쳐 막아야 합니다.

서울시는 이번 2차 모아타운 선정에서 선정된 곳은 물론 선정이 되지 않은 곳들까지 권리산정기준일을 22년 10월 27일로 지정 고시해 신축 지분 쪼개기를 차단하고 있습니다. 이는 이번에 선정되지 않은 곳도 차후에 다시 모아타운에 지정될 수 있도록 노후도를 관리해주는 것으로 보입니다. 앞으로 공모를 받은 3차 모아타운도 발표일을 기준으로 권리산정기준일이 만들어질 것입니다. 우리 삼전동이 3차 모아타운을 신청하게 되면 만에 하나 선정이 되지 않더라도 권리산정기준일 효력이 발생해 신축이 더 늘어나기는 힘들게 될 것입니다. 이것 때문이라도 모아타운 신청을 꼭 해야 합니다. 

조합원께서 집이 아닌 현금으로 받기를 원할 때입니다. 많지는 않지만, 이런 경우도 종종 있습니다. 그리고 권리산정기준일 이후에 지어진 신축도 현금청산 대상이 됩니다.

과거 하락장에서도 우리 삼전동처럼 입지가 좋은 곳은 사업이 진행되었습니다. 또한 현재 정부와 서울시가 정비사업을 통한 신축 공급을 우선시하고 있어서, 이번 11.10 대책처럼 정비사업이 원활히 진행되게 돕는 추가 대책을 내놓을 것입니다. 사업비 지원이나 용적률 상향 등이 있을 수 있습니다.

1주택자는 이주비가 나오고 2주택자는 기존 주택 처분 조건으로 이주비가 나옵니다. 다주택은 서울의 경우 현재 규제지역이어서 이주비 대출이 어렵지만, 조합과 시공사가 논의해 별도의 추가 대출을 해주는 곳이 많습니다. 추진위의 협상 능력이 중요합니다!

지금은 분담금을 고민할 정도의 시기는 아닙니다만 현재 정비사업 트렌드를 보면 공사비 인상으로 조합원 분양가가 올라가고 있는 것은 사실입니다. 다만 서울시에서 모아타운 일반분양가에 대해 긍정적으로 대처해주고 있습니다. 

분담금은 일반분양가가 결정하는 몫이 큽니다. 우리 삼전동은 높은 분양가가 가능하고, 그렇게 되도록 모두 노력하겠습니다

신속통합기획과 공공재개발은 노후도는 물론 기반 시설도 열악해야 지정됩니다. 삼전동은 노후도가 높지 않습니다. 현재 조건에서 유일하게 진행 가능한 것이 모아타운입니다.

(둘 다 재개발이지만, 신속통합기획과 공공재개발은 주체가 다릅니다. 신속통합은 서울시와 민간, 공공재개발은 국토부와 LH, 신속통합기획은 빠른 속도가 강점, 공공재개발은 속도+ 사업성이 강점(사업성이 부족한 지역에, 공공성을 강화하는 대신, 용적률을 상향시켜 줍니다))