חמשת השלבים לקניית דירה

חמשת השלבים לבדיקה בקניית דירה:

הליכי הבירוקרטיה הרבים ברכישת דירה גוזלים היום זמן רב, בייחוד מזוגות צעירים ואנשי עובדים שצריכים להתעסק בנוסף לעבודה ו/או גידול ילדים, גם בבירוקרטיה של קניית דירה וכל המכשולים הנלווים לכך. לפעמים הזמן הרב שנגזל, בשיטוט בבדיקת הדירה, שיטוט בבנקים וביצוע בדיקות באינטרנט ומאגרי מידע וכן איסוף וקבלת מידע מחברים לא מוביל לתוצאה הנכונה ומבזבז זמן יקר. 

קניית דירה הינה הרכישה היקרה היותר של האדם בחייו ולכן צריך להתייחס אליה בהתאם ולהשקיע לפעמים קצת זמן וכסף כדי להבטיח את הרכישה ולמנוע תקלות שיכולות לעלות בעתיד כסף רב.

להלן חמש השלבים החשובים לבדיקה בקניית דירה והחשוב ביותר שהבדיקה תעשה עוד טרם חתימה על חוזה מכר:

1. בדיקת מימון מקסימלי לכל תהליך רכישת הדירה - רכישת הדירה אינו מסתיימת בגיוס הון עצמי ומשכנתא. בדרך כלל ישנם הוצאות רבות נלווית שמייקרות את הרכישה ולכן צריך להכניסם לתוך כמות הכסף שמקצים לרכישת הדירה, היות וכל כסף נוסף מייקר ומקשה על מימון הרכישה של הדירה. כך לדוגמה, יש להוסיף לרכישה: הוצאות שיפוץ , הוצאות ריהוט הדירה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך למתווך ומיסוי הדירה (פעמים רבות יש לשלם מיסוי ברכישת דירה ו/או מיסוי לרשות המקומית ברכישת דירה שנקרא היטל השבחה (את זה עו"ד ושמאי בודק לפני הרכישה). 

2. חלוקת הכסף למנות ומימון בשלבים באמצעות משכנתא - חשוב מאוד כבר בהתחלה לפני החתימה על חוזה הרכישה לבדוק את אופן מימון חלוקת הכסף לפי הנקודות הבאות: 

 א. גובה המשכנתא והון ראשוני - כלומר כמה הון ראשוני חייבים ללת כדי שמשכנתא תאושר לתקציב הרכישה שהוגדר מראש. כמה משכנתא ניתן לקחת? ומתי ? והאם ניתן לעמוד בהחזרים של המשכנתא גם במקרים קשים בו יש אבדן חלק מהכנסה. 

ב. תכנון התשלום והמימון בתשלומים ובמועדים עם התאמה לחוזה הרכישה -  סוגיות כגון : מימון הרכישה כאשר יש גם שכירות ו/או כאשר צפויים לקבל כספים מכירת דירה ו/או כספים אחרים שיתקבלו לצורך רכישת הדירה כגון קרנות השתלמות קופת גמל וכו'- הכל צריך להיות מתואם ובזמנים ובמרווחים כדי לאפשר נשימה פיננסית במימון העסקה, ולא ליצור מצב שמחכים לכסף שיתקבל או ישתחרר ולא מקבלים אותו בזמן ונאלצים או להפר את החוזה או לקחת הלוואות גישור יקרות מאוד בשל הלחץ לעמוד בזמני התשלום.  

האישור החשוב ביותר הוא אישור עקרוני למשכנתא - זהו אישור שבו הבנק מאשר כמה משכנתא יכול לתת ללקוח בקניית נכס ועל פי אישור זה אפשר לדעת כיצד לתכנן את עלות רכישת הבית כולל כל ההוצאות שפורטו בצירוף ההון העצמי שקיים.

רצוי גם להתייעץ עם יועץ משכנתא או איש פיננסי כדי למזער את תשלומי המשכנתא העתידיים - מה שזול היום כמו ריבית נמוכה,  יכול להיות בנוסחת המשכנתא לאורך שנים להיות יקר יותר ורק מומחה משכנתאות או  יועץ פיננסי יכול להביא את ההצעה הטובה ביותר והמשתלמת לאורך כל השנים בתשלומי המשכנתא.

3. בדיקת מצבה הפיזי של הדירה - בדיקת הדירה הן באמצעות העין והן באמצעות ממומחה מקצועי, כלומר ביצוע סיור בדירה ובדיקה שאין רטיבות ופגמים והן בדיקה באמצעות בעל מקצוע שיוכל לאבחן פגמים בדירה כגון צנרות ישנות, רטיבות  ואף ליקויים בבנייה ו/או בתוספות בנייה. רצוי להיעזר במהנדס בנייה ו/או מומחה בניה שיסתכל על מצב הדירה הפיזי והתכנוני מבחינת ליקויים (בייחוד ברכישה של בתי קרקע ובתים ישנים) וכן בשמאי בטרם החלטה על רכישת הדירה, אותו בעל מקצוע שהינו  שמאי עורך דוח ובו הוא בודק את כל הזכויות בדירה וכך גם את מחירה והאם יש פגמים סמויים בדירה ו/או האם יש זכויות בנייה ו/או היטלים עתידים בדירה שעשויים לשנו את מחירה.

4. בדיקת משפטית של הדירה באמצעות עורך דין - זוהי בדיקה שנעשית ומומלץ לעשות אותה טרם החתימה על חוזה וגם טרם החתימה על זיכרון דברים ( היות וזיכרון דברים פעמים רבות מחייב כמו חוזה ויכול להיות שהרוכש קונה דירה עם פגמים או עם בעיות משפטיות או דירה בכלל שלא של המוכר) . בדיקה משפטית מתחלקת בד"כ לשניים והינה בדיקת זכויות ובדיקת מיסוי וחובות הנכס.

בבדיקה הזכויות נבדקים מספר פרמטרים כגון: היכן רשומה הדירה , האם רשומה בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת (האם החברה המשכנת בפשיטת רגל או לא ו/או אולי עדיין הדירה  לא רשומה ובתהליכי רישום ו/ ואו הדירה מצויה באמצע הליך רישום שלא הושלם ונתקע  או הדירה באמצע הליך של הושלם ונתקע .  קיימים מצבים בהם לדירה יש צו הריסה או מתנהלים הליכים משפטיים לבנייה לא חוקית או תוספות בנייה בדירה. 

בדיקה משפטית נוספת הינה בדיקת מיסוי הדירה - הן מיסוי  למדינה מיסוי מקרקעין) והן מיסוי לרשויות בצורת היטל השבחה ומיסוי עירוני שקיים ורובץ על הדירה. כל עיכוב של מיסוי ו/או רישום יכולים לעכב  ו/או לסכל את קניית הדירה.

פתרון בעיות במצב הדירה - ניתן בד"כ להתגבר על רוב המכשולים בדירה שאינה רשומה כדין ו/או יש לה בעיות מיסוי  כלשהן וזאת על ידי בניית מנגנון בתוך החוזה או לפני שמבצע תיקון רישום הדירה תוך כדי החוזה ו/או הכנס מנגנונים של התמודדות עם מיסוי מוגבר שאז יכולו על המוכר אותם מיסים,  אם לא יהיו ניתנים לפתרון או יגולמו במחיר הדירה (שיופחת בשל הבעיות שטרם נפטרו) כגון: אי השלמת רישום  הדירה ברשויות השונות ו/או מיסוי דירה שלא שולם כגוןף מיסוי מקרקעין, מיסוי הארנונה ומיסוי היטל השבחה עתידי. למעשה  ברוב המקרים, הכל  ניתן לפתור בהליכים מקדימים לפני החתימה על החוזה או להסדיר אותם בתוך  חוזה המכר (לפני חתימתו) כך שכל הסיכונים יתומחרו והחוזה יהיה בר שלבים לאט לאט עד שיוכשרו כל התנאים להעברת הדירה ורישומה.

5. בדיקת הוצאות ותשלומים נוספים ולא צפויים - כך לדוגמה חשוב ביותר בדיקה של הארנונה החודשית על הדירה. יכול להיות שבדיקה של ארנונה חודשית בשילוב של משכנתא תראה על חוסר כדאיות ברכישת דירה. בדיקה נוספת הינה תשלום ועד הבית בייחוד בדירות חדשות ובניינים רבי קומות שם תשלום הוועד הינו גבוהה יותר לשם אחזקת הבניין (בד"כ 2-3 מעליות ומערכות מים מיוחדות) לעומת בניין עם מעט קומות ומעלית אחת.  ניתן גם לדבר עם הוועד ולראות האם יש הוצאות שיפוץ עתידיות קרובות הכרחיות לבניין שיחייבו את הרוכשים בכסף נוסף.

 לסיכום,

רצוי לבדוק ולעבור על כל חמשת השלבים בטרם החתימה על חוזה רכישה ובטרם החתימה על זיכרון דברים, חשוב מאוד כבר מהתחלה לאגד מספר בעלי מקצוע שיעבדו מהתחלה יחדיו ויעזרו לכם ברכישה כגון עו"ד שמהתחלה עובד עם שמאי ועם יועץ משכנתא  כך שיחדיו יהיו מתואמים לגבי רכישת אותה דירה ויחסכו זמן רב וכסף ברכישת הדירה.

המאמר עודכן ביום 19/12/2023