إيجار مباني

المحكمة العليا

القضــاة :

سعادة السيد مهدى محمد أحمد            قاضي المحكمة العليا        رئيساً

سعادة السيد حسن محمود بابكر           قاضي المحكمة العليا        عضواً

سعادة السيد هنري رياض سكلا           قاضي المحكمة العليا        عضواً

ورثة عوض سالم النور  الطاعن

ضــــد

عبد القادر الشيخ  المطعون ضده

م ع/ ط م/307/74

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الإخلاء لعد دفع الأجرة – لا يحكم به متى كان عدم الوفاء من خطأ المالك وليس من تقصير المستأجر – المادة 11 (أ)

إذا عرض المستأجر الأجرة علي المالك عن طريق المناولة ورفضها الأخير ثم قام المستأجر بتحويلها بالبريد ورفض المالك استلامها فإن إيداع المستأجر للأجرة بالبريد واحتفاظه باستمارة التحويل يشكل وفاء بالتزامه في سداد الأجرة لأن التقصير هنا من جانب المالك

المحامون :

السر خليل          عن الطاعن

محمود تندل            عن المطعون ضده

الحكم:

22/1/1975:

هذا طعن بالنقض في حكم محكمة الاستئناف المدنية الذي صدر بتاريخ 29/8/1974 في الاستئناف رقم 244/1974 والقاضي بتأييد حكم قاضي المديرية وحكم قاضي محكمة أمدرمان الجزئية بإخلاء الطاعنين من العقار موضوع الدعوى

تتلخص وقائع الطعن في أن المطعون ضده بتاريخ 6/5/73 أقام الدعوى المدنية رقم 488/1973  يدعى فيها أن الطاعنين وهم ورثة عوض سالم النور المستأجر الأصلي للدكان ملكه عجزوا عن دفع الأجرة الشهرية وقدرها 2500 مليمج عن المدة من يونيو 1972 إلي 30/4/1973 ولذلك يلتمس الحكم له بالإخلاء والمتأخرات

وقد أنكر الطاعنون الدعوى ودفعوا بأنهم سددوا كل الأجرة المستحقة عن طريق البريد وقد حددت نقطة نزاع واحدة تدور حول الوفاء بالمتأخرات للأجرة ويقع عبئ إثباتها علي الطاعنين وقبل بداية السماع استغنى المطعون  ضده عن مقاضاة بقية الورثة وحصر دعواه في مواجهة الغارة حميدة بحكم كونها الشاغلة للدكان

وبعد الاستماع إلى بينات الطرفين خلصت محكمة الموضوع إلي أن الطاعنة قد استخرجت حوالات بأجرة ستة شهور من الشهور المطالب بأجرتها واحتفظت بتلك الحوالات في حوزتها ولم ترسلها إلي المطعون ضده رغم معرفتها بعنوانه كما خلصت إلي أن مجرد استخراج حوالات بالبوستة دون تحويلها لا يشكل عرضا قانونيا صحيحا للأجرة يبرئ ذمة الطاعنة وكذلك قضت للمطعون ضده بالإخلاء والرسوم فلم تقبل الطاعنة بالحكم واستأنفت لدى قاضي المديرية ثم لدى محكمة الاستنئاف وتأيد الحكم في المرحلتين ومن ثم طلب الطعن بالنقض الحالي

ومؤدى الطعن أن حكم محكمة الموضوع مؤيد بالحكم المطعون فيه قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه حين قضى بأن مجرد إيداع الأجرة بالبوستة دون تحويلها للمؤجر لا يشكل عرضاً قانونياُ صحيحاً

ويضيف محامى الطاعنة أن عدم استلام الأجرة لم يكن نتيجة تقصير من جانب الطاعنة إذ أنها دأبت منذ وفاة زوجها علي إرسال الاجرة بالبريد المسجل وأن الحوالات كانت تعود إليها لأن المطعون ضده يرفض استلامها وأن موكلته امتنعت عن التحويل واكتفت باستخراج الحوالات بعد أن تبين لها بما لا يدع مجالا للشك أن المطعون ضده لن يستلمها وبالتالي لا طائل من وراء إرسالها

هذا النعى في محله ذلك لأن الطاعنة قد أخذت كل الخطوات اللازمة للوفاء بالتزاماتها في سداد الأجرة وقد بائت كلها بالفشل نتيجة لإصرار المطعون ضده على عدم الاستلام فقد حاولت أن تسدد عن طريق المناولة الشخصية ولكن المطعون ضده امتنع عن الاستلام كما أنها حاولت طريقة الحوالات بدون جدوى ازاء إصرار المطعون ضده علي عدم استلام الحوالات ومن ثم لم تجد الطاعنة وسيلة سوى إيداع الأجرة المستحقة في البوستة والاحتفاظ باستمارة التحويل

فهي إذن كانت دائما وأبدا علي استعداد من جانبها للوفاء بما في ذمتها وجاء عدم الوفاء نتيجة لتقصير من جانب الطاعن وفي مثل هذه الدعوى يصبح من غير المستساغ عقلا  ومنطقا القول بأن الطاعنة فشلت أو عجزت عن السداد

ولما كان حكم محكمة الموضوع قد خالف هذا النظر حين قضى بأن الطاعنة فشلت في سداد الأجرة أو عرضها عرضا قانونيا صحيحا مما يتعين نقضه ونقض الحكم المطعون فيه المؤيد له ولذلك نأمر بالآتي :-

1-   نقض الحكم المطعون فيه وحكم محكمة الموضوع

2-   تشطب دعوى المدعى المطعون ضده برسومها

3-   لا أمر بصدد الرسوم

4-   رد الكفالة للطاعنة

المحكمة العليا

القضاة :-

سعادة السيد  /حسن محمود بابكر             قاضي المحكمة العليا                 رئيساً

سعادة السيد  /رمضان علي محمد           قاضي المحكمة العليا                 عضواً

سعادة السيد  /فاروق احمد ابراهيم          قاضي المحكمة العليا                 عضواً

فضل احمد فضل الطاعن

ضد

عوض بشير المطعون ضده

(م ع/ ط م/164/1974)

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات – هلاك العين المؤجرة هلاكا كليا بفعل لادخل لمالكها فيه – اثره علي الاجارة

اذا هلكت العين المؤجرة هلاكا كليا بفعل لا دخل  لمالكها فيه فإن الإجارة الواقعة علي العين تنتهي تلقائيا من تاريخ ذلك الهلاك الكلي ويستوى في ذلك الاجارة القانونية والتعاقدية

المحامـــون:

علي محمد خيرعن الطاعن

الحكم:

27/7/1974:

هذا طعن بالنقض مقدم لهذه المحكمة وفقا للمادة 231 من قانون المرافعات المدنية ضد الحكم الصادر من محكمة مديرية كسلا بتاريخ 23/3/1974 في استئنافها المدني رقم 31/1974 والذي قضي بشطب استئناف الطاعن المدعي عليها المقدم لها ومن ثم جاء مؤيدا للحكم الابتدائي الصادر ضده لصالح المدعي المطعون ضده من محكمة القضارف الجزئية بتاريخ 2/2/1974 في دعواه المدنية رقم 253/1968

تتلخص أسباب الطعن المقدمة لنا في أن الحكم المطعون فيه قد خلط بين القضية المقدمة المدنية رقم 100/1964 والأخري رقم 421  إذ لاحجية بينهما لعدم وحدة الاطراف فيها ثم تستطرد الاسباب في سرد وقائعي تخلص منه الي ان الطاعن لا يلتزم بدفع اجرة عن نصف الدكان الذي تسلمه في عام 1965 لانه مستأجر لكل الدكان الذي لم يتسلم نصفه الأخر الا في يوم 20/10/1969 اذا ان النصف الاول لايفي بغرضه لانه يستعمله كمطعم ثم يدعي الطاعن بانه لم يتوان في تنفيذ الحكم بتسليمه كل الدكان عبر الفترة من عام 1964 حتي عام 1968 اذ انه لم يسمع بعودة الاجراءات من الاستئناف الا في عام 1967 ويضيف انه بعد تسلمه الدكان كاملا قد عرض الاجرة علي المطعون ضده الذي رفض استلامها   ثم يطلب منا اخيرا الغاء الحكم المطعون فيه

تسلم المطعون ضده اسباب الطعن للرد عليها منذ يوم 5/6/1974 لكنه لم يرد حتي الان

لقد كان الطاعن يستأجر هذا الدكان وهو مشيد كقسم واحد منذ الخمسينات وفي أوائل الستينات  فان هذا الدكان قد أنهار تماما بفعل العوامل الطبيعية ومن ثم فان العين المؤجرة قد هلكت هلاكا كليا بفعل لا دخل لمالكها فيه, وفقا للقانون فان الإجارة الواقعة علي هذه العين تنتهي تلقائيا من تاريخ ذلك الهلاك الكلي ويستوي في ذلك الإجارة القانونية والتعاقدية و هذا المبدأ القانوني هو ماقرره محكمة الاستئناف المدنية القديمة في الدعوى المدنية رقم 421/1963 التي أقامها شريك الطاعن ضد المطعون ضده لاسترداد حيازة نفس هذا الدكان بعد أن أعيد تشييده وقسم الي دكانين أعيد تشييده وأجر لمستأجرين آخرين

ماخري بعد ذلك هو رفع الطاعن للدعوى المدنية رقم 100 /1964 ضد المطعون ضده لاسترداد حيازة ذات الدكان بعد أعادة تشييده وتقسيمة الي دكانين وتأجيره الي مستأجرين أثنين لكل واحد قسم منه اصدر حكم لصالح الطاعن في تلك الدعوى باسترداد حيازة الدكان ويبدو أنه كان رضائياً وعلي ضوء ذلك فان الحكم المطعون فيه لم يخلط بين القضيتين  ذلك ان الحجية التي تحدث عنها ليست حجية سبق الفصل في الموضوع () وانما حجية مبدأ قانوني قررته أعلي محكمة في البلاد في القضية الأولي وينطبق علي القضية الثانية وفق الوقائع وقد تشكك الحكم المطعون فيه – دون أن يتدخل طبعا- في صحة الحكم الاخير قانونا علي ضوء ذلك المبدأ القانوني وهوتشكك في محله

عندما هلك الدكان المؤجر هلاكاً كلياً فان حق الطاعن في الأجارة قد أنقضي وقتها قانونا اذ لم يكن للمالك يد في ذلك الهلاك و قد ذهب الطاعن واستأجر دكانا اخر واستعمله كمطعم كما كان يفعل بالسابق اعاد المالك المطعون ضده تشييد الدكان  وقسمه الي جزئين اجر كل جزء لمستأجر منفصل بالقضية المدنية رقم 100/64 صدر حكم لصالح الطاعن باسترداد وحيازة الدكان وسواء كان ذلك الحكم رضائيا ومن ثم يمكن اعتباره تعاقدا جديدا  علي العين الجديدة أو كان حكما مخالفا لكنه واجب النفاذ لانه قائم فقد نشأ للطاعن وقتها وفي ذات عام 1964 حق قانوني بحيازة العقار كمستأجر سلمه احد المستأجرين القسم من الدكان الذي يستأجره وحازه منذ يوم 1/2/1965 كمستأجر لعقار وليس لعمل تجاري و لم يتمكن من حيازة الجزئ الآخر والذي كان في حيازة مستأجر آخر الا في يوم 20/10/1969 وقد يكون هذا التأخير لاسباب شتي لكن علي أي حال أن هذا كان بفعل المالك وحده اذا ان الجزء ذاك لم يكن في حيازته انما كان في حيازة مستأجر آخر تسير بالطبع أجراءات التنفيذ الجبري ضده بصفة اساسية

لقد قبل الطاعن وتسلم فعلا حيازة ذلك الجزء في عام 1965 كمستأجر له بالطبع وليس بأي صفة اخري حارماً المالك من استغلاله

ان التزام المالك عند تأجير عقار وليس عملا هو تمكين المستأجر من حيازة العين المؤجرة وهذا قد حصل فعلا في عام 1965 وقد سعي الطاعن فعلا لاستغلاله – وهو يستأجر عينا اخري كمطعم بعد انهيار الدكان

وقد تمكن خلاف فترة من استغلاله كمحل للحلاقة وواضح من هذا انه لم يكن هناك اتفاق صريح ولا اخر ضمني  يمكن استخلاصه من  الظروف بان نية المتعاقدين قد أتجهت الي تأجير الدكان كمطعم  فقط ذلك ان استغلاله علي وجه مفيد بواسطة المستأجر ممكن وليس مستحي وقد استغله فعلا لفترة كمحل للحلاقة ومن ثم والقسم الثاني في الدكان في حيازة مستأجر أخر وليس في حيازة المالك ولا حق قانوني قبل الحكم للطاعن في اجازة الدكان المشيد حديث بعد هلاك العين التي كانت مؤجرة له وقد قبل هو حيازة النصف وجارة وسعي لاستغلاله بذلك الوصف واستغله لفترة فعلا فلا قانون يسند ادعاء الطاعن بانه يلتزم بسداد اجرة ذلك النصف الذي حازه مختارا منذ يوم 1/2/1965 واستغله

وبما أن اجرة الدكان كله قد كانت 12 جنيها شهريا فيصح القول ان اجرة النصف هي سته جنيهات شهريا لعدم وجود اتفاق صريح يقضي بغير ذلك ومن ثم فالطاعن قد حاز  ذلك الجزء  طيلة تلك السنين كمستأجر  له دون ان يدفع اجرة عن ذلك وبدون مسوغ قانوني وهذا وحده يبرر الحكم الصادر ضده بالاخلاء  لانعدام اي ظرف قضائي عام مناسب يمنع ذلك

لامنازعة في الألتزام بسداد اجرة الدكان كاملة منذ يوم 20/10/1969

لكل ذلك فان الحكم المطعون فيه صحيح ويتعين قيامه ومن ثم قاننا نرفض هذا الطعن بالنقض ونلزم الطاعن بالرسوم ونأمر بمصادرة نصف الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد / صلاح الدين شبيكة          قاضي المحكمة العليا             رئيساً

سعادة السيد / الصادق عبد الله             قاضي المحكمة العليا بالإنابة      عضواً

سعادة السيد / عبد الله الأمين               قاضي المحكمة العليا بالإنابة     عضواً

علي حسن الصغير    الطاعن

/ ضد /

أحمد زين العابدين   المطعون ضده

م ع / ط م / 337 / 73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – تنازل المالك عن حقه في انتظام دفع الأجرة – عدم قبول المالك للدفع غير المنتظم – المادة 11 ( أ )

1-  إذا ثبت من الوقائع أن المالك لم يعتد استلام الأجرة شهريا فان هذا لا يعني انقطاع المستأجر عن دفع الأجرة لمدة طويلة

2-  يجوز للمالك الإصرار علي المطالبة باستلام الأجرة شهريا إذا أفصح عن رفضه لعادة دفع الأجرة في فترات متباعدة

المحامون :

عز الدين عدلان   عن الطاعن

الحكم:

التاريخ : 12 / 6 / 1964

  حاصل الطعن أن المطعون ضده ( المدعي ) رفع ق م / 21 / 72 محكمة بامدرمان المدنية ضد الطاعن يطلب إخلاءه من الدكان رقم 103/ 2/5  المنطقة الصناعية بامدرمان الذي يستأجره الطاعن من المطعون ضده ويطلب المطعون ضده أيضا الحكم له بمتأخرات أجرة تبلغ 690 جنيه عن الفترة من فبراير سنة 1970 حتى ديسمبر سنة 1971

أدعي الطاعن أمام محكمة الموضوع أنه قد جرت العادة أن يدفع الأجرة لفترات متفاوتة امتدت أكثر من سنة كما أنه عرض الأجرة من يناير إلى يونيو سنة 1972 عرضاً قانونيا

بخصوص الدفاع الأول فقد قضت محكمة الموضوع بأنه بالرغم من حدوث الدفع لفترات متفاوتة إلا أن المؤجر ( المطعون ضده ) لم يكن موافقا علي طريقة الدفع تلك بدليل أنه أنذر المستأجر ( الطاعن ) بالدفع بانتظام وبدليل أنه أقام دعوي مدنية ( ق م / 72/ 70 ) صدر فيها حكم غيابي بالإخلاء ودفع المتأخرات إلا أن الطاعن لم يقم بالإخلاء كما لم يدفع المتأخرات وظل مستمرا في الدفع بغير انتظام

وعن دفع الثاني تجيب محكمة الموضوع بأن ما حدث لم يكن عرضا للأجرة بل محاولة لا قناع المطعون ضده بأجراء محاسبات كما أنه حتى هذه المحاولة قد تمت بعد رفع الدعوى

بناء علي ذلك أصدرت المحكمة حكمها للمدعي ( المطعون ضده ) بالإخلاء والمتأخرات

ولدي استئناف الطاعن لمحكمة المديرية قضت بتأييد الحكم استنادا إلى أن المطعون ضده حتى إذا صح أنه قد تنازل عن حقه في استلام الأجرة بانتظام إلا أن تنازله هذا قد أنتهي بمجرد تمسكه بحقه في الدفع شهريا وبمجرد رفعه القضية المدنية 272 / 70 مطالباً بالمتأخرات والإخلاء ومن ثم كان يجب علي الطاعن مراعاة الدفع المنتظم

وتستند محكمة المديرية أيضا إلى أن تأخير الأجرة لمدة سنتين ونصف ليس له ما يبرره وكان علي الطاعن أن يحاول دفعها قبل مضي تلك المدة الطويلة خاصة أن المطعون ضده كان قد رفع الدعوى المشار إليها مطالباً بالمتأخرات والإخلاء

أما رفض المطعون ضده للمحاسبة فلا ينهض عذرا  للاحتفاظ بالمتأخرات إذ كان بوسع الطاعن إرسالها بالبريد وحتى بعد رفع هذه الدعوى وبعد صدور أمر من المحكمة فأن المطعون ضده لم يسدد المتأخرات تقدم الطاعن بطعنه هذا ينعي فيه علي الحكم أنه بني علي إجابة غير صحيحة علي نقطتي النزاع إذ أن العادة قد جرت علي الدفع لمدد متفاوتة وأن الأجرة قد عرضت عرضا صحيحا ورفضت

صحيح أن العادة قد جرت للدفع في مدد متفاوتة ولكن في المرة ألا خيره فأن المدة قد طالت أكثر من العادة وذلك حسب أقوال الشهود مما حدا بالطاعن لمحاولة الاتصال بالمطعون ضده لعرض الأجرة عليه ولكن هذا العرض الذي رفض بواسطة المطعون ضده قد تم بعد رفع هذه الدعوى

ومن جهة أخري فان الموافقة علي الدفع بغير انتظام قد انتهت بالإنذارات وبالقضايا المرفوعة ضد الطاعن إذ أنه بداهة إذا كان من الممكن أن يعدل الاتفاق للدفع الشهري بسلوك المؤجر لاستلامه الأجرة لفترات متباعدة فإن الاستلام لفترات متباعدة نفسه يمكن أن يعدل مرة أخري إذا تسمك المؤجر بحقه في الدفع الشهري المنتظم وفي هذه الحالة لم يطالب المطعون ضده بالدفع المنتظم فحسب بل أنذر ورفع دعاوى وصدر أكثر من حكم ضد الطاعن بالإخلاء وبالمتأخرات إلا أن الطاعن لم يلتزم بالتنفيذ

المطعون ضده لم يرد رغم إعلانه إلا أن وزارة الصناعة والتعدين قد تقدمت بالتماس مفاده أنهم حاولوا التوفيق بين الطرفين ولم يوفقوا ويضيفون أن المصنع يقوم بتصنيع الكراسي من المواد الخام المحلية ويستخدم عمالا سودانيين ومرتبط بعقود مع وحدات حكومية وقد خصصت قطعة ارض لبناء هذا المصنع وتحتاج لمهلة زمنية اقلها سنة

هذه الدعوى يحكمها قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 الذي تنص مادته 219 علي ما يلي :

( لا يجوز في الاستئناف إدخال من لم يكن خصما في الدعوى الصادر فيها الحكم المستأنف )

كما أن المادة 242 من قانون المرافعات تقصر الإدخال والتدخل في الطعن علي الخصوم في الدعوى فقط

وحيث أن وزارة الصناعة لم تكن طرفا في الدعوى فان التماسها هذا لا يجوز أن يؤخذ علي سبيل الإدخال أو التدخل في الطعن غير أنه من الممكن أخذ الاعتبار الذي يجيزه قانون تقييد الإيجارات نظرا لظروف العمل والعمال الذين يعملون بالمصنع فإذا كان المصنع الجديد سيستغرق بناؤه حوالي سنة فإن قانون الإيجارات لا يتسع لمهلة أكثر من ثلاثة شهور وهي المدة القصوى وعلي أي حال فقد مضت فترة تزيد علي السنة منذ تاريخ تقديم التماس وزارة الصناعة والتعدين لهذه الأسباب نأمر بما يلي :

1- يشطب الطعن علي أن يمهل الطاعن للإخلاء فترة ثلاثة شهور من تاريخ إعلانه بهذا الحكم إذا دفع آجرتها مقدما

2-   يلزم الطاعن بالرسوم

3-   ترد الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد/ دفع الله الرضي                 قاضي المحكمة العليا                 رئيساً

سعادة السيد/ عمر بخيت العوض             قاضي المحكمة العليا بالإنابة     عضواً

سعادة السيد/ فاروق أحمد إبراهيم           قاضي المحكمة العليا بالإنابة     عضواً

حافظ أحمد اللبودي   الطاعن

/ ضد /

فاطمة حاج حسن وآخرون   المطعون ضدهم

م ع / ط م / 126 / 73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الحكم بالإخلاء لعدم دفع الأجرة – المادة 11 (أ)

أقام المطعون ضدهم دعوي لاسترداد حيازة العقار الذي يشغله الطاعن كمستأجر علي أساس أن الأخير قد فشلفى سداد أجرة شهر سبتمبر 1972 صرحت الدعوى 26/10/1972 واقر الطاعن أمام المحكمة أنه سدد أجرة سبتمبر في 28/10/ 1972/ - أي بعد رفع الدعوى أصدرت المحكمة حكمها بالإخلاء

1-  في حالة دفع الأجرة المتأخرة والمستحقة قانونا بعد رفع دعوي الإخلاء يصبح لزاما علي المحكمة الحكم بالإخلاء

2-  طول مدة الايجارة والنظام المستأجر في الدفع خلالها لا يسلبان المالك حقه في استرداد الحيازة بعد فشل المستأجر في دفع الأجرة

ملحوظة المحرر :

يخالف هذا الحكم الاتجاه الذي كان سائدا حتى وقت قريب والذي كان منشؤه الحكم الصادر في قضية ورثة نور الدائم محمود ضد الحاج محمد صلاح الدين (1962) مجلة الأحكام القضائية ص (81) ويتبع الاتجاه الذي قالت ب قضية أحمد رمضان ضد دينا كوستا (1967) مجلة الأحكام القضائية ص (125)

المحامون :

أحمد بدران عن الطاعن

توفيق عبد المجيد عن المطعون ضدهم

الحكم:

التاريخ : 15 / 5 / 1974

  هذا طلب للطعن بطريق النقض في الحكم الذي أصدره قاضي المحكمة الكلية والذي تأيد بموجبه الحكم الرضائي الصادر من قاضي جزئي الخرطوم بحري ويقضي بإخلاء الطاعن من العقار موضوع النزاع

 تتحصل وقائع الطعن في أن المطعون ضده أقام دعوي مدنية لاسترداد حيازة العقار الذي يشغله الطاعن كمستأجر علي أساس أن الأخير قد فشل في سداد أجرة سبتمبر 1972

صرحت الدعوى في 26/ 10 / 1972 وفي جلسة 19 / 12 / 1972 اقر الطاعن أمام المحكمة بأنه سدد إيجار سبتمبر في 28 / 10 / 1972 أي بعد رفع الدعوى وقد برز إيصالا في ذلك المعني أضاف بأنه أجري إصلاحات في المنزل بلغت قيمتها 170 جنيها

طلب محامي المطعون ضده إصدار حكم رضائي بناء علي اعتراف الطاعن بتأخير دفع الإيجار كما طالب بتفاصيل الإصلاحات المدعي بأجرائها بالمنزل

في جلسة 27/ 12 / 1972 ظهر محامي الطاعن وطلب تعديل دفاعه فيما يختص بتاريخ دفع الأجرة ليصبح 20/10/ 1972 بدلا من 28 / 10 / 1972 بحجة ان التاريخ الأخير هو تاريخ استخراج الإيصال وليس تاريخ الدفع

أعترض محامي المطعون ضده علي ذلك التعديل وعليه أصدرت المحكمة أمرا برفضه وأن يصدر بحكم رضائي بإخلاء الطاعن من العقار موضوع النزاع يؤسس محامي الطاعن طلب الطعن علي سببين :

1- أن رفض المحكمة طلب تعديل الدفاع يعني حرمان موكله من فرصة إثبات واقعة دفع الإيجار في الموعد المحدد

2- ان موكله ظل يقيم في العقار مدة ثلاثة عشرة عاما كان خلالها مستأجرا حسنا وليس من العدالة أن يخلي العقار بسبب تأخير إيجار شهر واحد

بالنسبة للسبب الأول فأنني أتفق مع محامي المطعون ضده في رده علي تلك النقطة فقد اقر الطاعن صراحة بواقعة تأخير دفع الإيجار وأبرز مستندا يؤيد ذلك الإقرار وبالتالي لا يجوز إثبات ما يخالف ما أشتمل عليه ذلك المستند بشهادة الشهود ( المادة 13 (1) من قانون الإثبات في المواد المدنية لسنة 1972 )

بالنسبة للسبب الثاني فالواضح لدينا أن الطاعن قد قام بدفع الإيجار بعد تاريخ رفع الدعوى ولكن هل يبرر ذلك إصدار حكم بالإخلاء ضده ؟

لقد قضت المحكمة العليا ( سابقا ) في قضية ورثة نور الدائم محمود ضد محمد صلاح الدين ( 1962 ) مجلة الأحكام القضائية ص (81) بأنه يتعين علي المحكمة آلا تحكم تلقائيا بالإخلاء لمجرد عدم دفع الإيجار بانتظام وأن عليها أن تبحث في كل الظروف المحيطة بعقد الإيجار كمدة الإيجار وسلوك المستأجر السابق لرفع الدعوى فيما يختص بدفع الأجرة وبرغم أن هذه السابقة تبدو وكأنها تشمل كل حالات الدعاوى بالإخلاء لعدم الإيجار في المدة القانونية الإ أن السوابق القضائية اللاحقة قد استقرت علي وجوب التفرقة بين واقعتي دفع الأجرة قبل رفع الدعوى ودفعها بعد ذلك وقد قضت تلك السوابق بأنه علي المحكمة أن تحكم بالإخلاء إذا ثبت لديها أن الإيجار قد دفع بعد رفع الدعوى ففي السابقة القضائية رمضان محمد الحسن ضد علي محمد التوم ( 1968) مجلة الأحكام القضائية ص ( 113)  أرست محكمة الاسئتناف القاعدة القانونية التالية :

“ An offer of arrears of rent made before the case was allowed would be enough to save the neck of the tenant from the sword of eviction But  if the offer was made after the case was allowed then it would be valueless

ثم تبعت ذلك السابقة القضائية عبد الرحمن أحمد عبد الرحمن ضد يسن حمزة ( 1969) مجلة الإحكام القضائية ص (56) وأصبح لزاما بموجبها علي المحكمة ان تحكم في هذه الحالة بالإخلاء

“ Where there is rent lawfully due under the Rent Restriction Ordinance’s 11(a), and not paid at time of the institution of the suit, there must be eviction The principle of reasonableness is not applicable, because there is no such provision in the above Ordinance “

  والواضح من المبائ التي ارستها تلك السوابق أن ثمة تغيير قد حدث في اتجاهات محكمة  الاستئناف عند تقييمها الواقعة عدم دفع الإيجار وهذا واضح من حيثيات الحكم الذي أصدره القاضي عثمان الطيب في قضية أحمد رمضان ضد دينا كوستا ( 1967) مجلة الإحكام القضائية ص ( 123 ) حيث قرر في صفحة  125 ما يلي :

“ This is the English law which provides by statute that the court shall not make order of possession unless it is satisfied that is reasonable in the circumstances to do so In the Sudan we have no such provision in our statute law, namely, the Rent Restriction How can we receive the foreign statute to substitute or amend our own ? I think this we are not authorized to do under the Civil Justice Ordinance,s9”

كذلك حكم القاضي عثمان الطيب في قضية محراث دياب ضد خالد أحمد سليمان ( م أ / أ ن / 431 ر1967 ) – غير منشورة بالمجلة – حيث يقول :

“ It has been decided in many recent cases that where is rent lawfully due and not paid at time of the institution of the suit, there must be eviction The principle of reasonableness has no application in the Sudan ”

بقيت نقطة أخيرة وهي ما ورد في طلب الطعن من أن الطاعن كان مستأجرا حسنا طيلة فترة الايجارة السابقة والتي بلغت ثلاثة عشر عاما

لقد اقر محامي المطعون ضده فيما يختص بالمدة ولكنه عارض فيما عدا ذلك

وبالرجوع إلى السابقة القضائية أحمد رمضان ضد دينا كوستا المشار إليها أعلاه نجد أن مدة الايجارة لا تسلب المؤجر حق استرداد الحيازة طالما فشل المستأجر في دفع الإيجار وقد جاء علي صفحة 126 من هذه القضية ما يلي :

“ The facts that the defendant has been the tenant for about forty years and that he was a good tenant, in my opinion Does not Justify depriving the plaintiff of his right for possession “

وحيث أنه ثبت أن الطاعن قد قام بدفع الإيجار بعد رفع الدعوى فإن الحكم الصادر ضده بالإخلاء كان صحيحا ومن ثم يصبح الطعن من غير أساس ويتعين رفضه موضوعيا ونأمر بإلزام الطاعن بالرسوم ومصادرة الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد / دفع الله الرضي          قاضى المحكة العليا         رئيساً

سعادة السيد/ رمضان علي محمد  قاضي المحكمة العليا بالأنبه     عضواً

سعادة السيد / فاروق أحمد إبراهيم   قاضي المحكمة العليا بالإنابة   عضواً

حجير محمد الحسن     الطاعن

/ ضد /

ورثة جلال عبد الغفور        المطعون ضدهم

م ع /ط م / 652 / 73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات – الحاجة الماسة – المعاناة في السكن والتي ترقي للحاجة الماسة – اشتراك المالك في خلق الظروف المؤيدة لمعاناته في السكن – المادة 11(هـ)

1-    الحاجة الماسة تنشأ بعد ثبوت المعاناة في السكن والتي تطلبها القانون لنشوء الحاجة الماسة ولا يعتبر من قبيل تلك المعاناة الوضع الذي ساهم المالك في خلقه بإيوائه من لا يلزمه القانون بإيوائهم من أفراد أسرته

2-    لا يلزم القانون المالك بإيواء ابنه المتزوج أو مطلقته

3-    علي الرغم من أن السوابق قررت بقاء الابن في كنف أبيه بحكم الصلة المباشرة بينهما ألا أن الأمر يختلف مع الحفيد والذي يجوز أن يقيم مع عمه أو أي شخص آخر يمت له بصلة مماثلة

 ملحوظة المحرر :

   ناقشت المحكمة القضية إبراهيم رزق ضد ميلاد فانوس ( 1969) مجلة الأحكام القضائية ص (42) وقررت اختلافها مع القضية الراهنة

المحامون  :

فوزي التوم منصور عن الطاعن

السر خليل          عن المطعون ضده

الحكم:

التاريخ : 28 / 1 / 1974

   أقام الطاعن دعوي مدنية لاخلاء المطعون ضدهم من منزله المؤجر لهم بحجة أنه يحتاج إليه حاجة ماسة وضرورية بعد أن توفت ابنتاه في حادث وخلفتا 9 أطفال أصبح هو عائلهم الوحيد

   ذكر الطاعن في أقواله أمام محكمة أول درجه بأن منزله الحالي يتكون من غرفتين وأن عدد أفراد أسرته يبلغ 12 شخصا وأنه بعد وفاة بنتيه أصبح مسئولا عن 21 شخصاً بما فيهم ابنه المتزوج وزوجته المطلقة أضاف بأن المنزل الآخر به تسعه حجرات

   ناقض شهود الادعاء أقوال الطاعن حيث ذكر الشاهد الأول أن المنزل الذي يقيم فيه يتكون من خمسة حجرات بينما ذكر الشاهد الثاني وهو ابن الطاعن أن المنزل يتكون من أربعة حجرات وصالون هذا وقد دفع المطعون ضدهم بأن المنزل يتكون من أربعة أجزاء جزء يسكنه الطاعن وجزء تسكنه زوجته وأولاده والجزء الثالث يسكنه ابنه وزوجته أما الجزء الرابع فتسكنه زوجته المطلقة وأولاده منها وقد وردت بينة أخري تشير إلى وجود جزء خاص من المنزل يسكنه شقيق الطاعن

 كذلك ذكر شاهد الادعاء الأول بان ابنتي الطاعن خلفتا سبعة أطفال وليس تسعة كما قال الطاعن وبالنسبة لمكان سكن هؤلاء الأطفال فقد تضاربت البينات حيث أدعي الطاعن بأنهم يقيمون معه بينما أكد المطعون ضده بأنهم يقيمون مع أعمامهم بأمبدة

   قررت محكمة أول درجة أن الطاعن لا يعاني من ضيق بمنزله الحالي يرقي إلى درجة المعاناة والحاجة الماسة والضرورية للمنزل الآخر وعليه قررت شطب الدعوى

واستؤنف هذا الحكم أمام محكمة المديرية وتأيد بواسطتها لأسباب الآتية :

1- أثبت البينات أن ادعاءات الطاعن حول عدد المنافع الموجودة بالمنزل غير صحيحة وأن عددها الحقيقي يزيد عما ادعاه

2-   أن أبناء بنتيه يقيمون مع أعمامهم في مكان آخر وبالتالي لا يحتاج للمنزل موضوع النزاع لإيوائهم

3-   أن الطاعن غير ملزم بإيواء زوجته المطلقة

4- ان سكن أحد عشر شخصا في منزل به أربعة أو خمسة غرف وصالون لا يعتبر وضعا غير أنساني أو أن فيه معاناة تبرر طلب الإخلاء

5-   أن الطاعن كان يسعي لمجرد المزيد من الراحة أو لسكن افضل

ينعي محامي الطاعن علي هذا الحكم بان محكمة المديرية قد أخطأت حينما خلصت إلى نتائج منطقية وقانونية لا تتفق والوقائع الثابتة بمحضر الدعوى

رد محامي المطعون ضدهم مؤيدا ما ورد في الحكم

في رأينا فان ثبوت أو عدم ثبوت الحاجة الماسة والضرورية للعقار هو أمر يعتمد علي الوقائع والقانون وبالرجوع إلى محضر النزاع نجد أن الطاعن قد فشل في إثبات ما ادعاه حول حقيقة الوضع بالمنزل الذي يقيم فيه كما أن هنالك بعض الساكنين معه ممن لا يلتزم بإعالتهم كابنه المتزوج ومطلقته وبالتالي فان وجودهم معه لا يعتبر من قبيل المعاناة التي يتطلبها القانون إذ أنه خلق هذا الوضع باراته ولا يصح أن يعتمد عليه كأساس لاخلاء الآخرين فضلا عن ذلك فإن الطاعن لم يقدم دليلا واحدا حول ما ادعاه من أنه يعول أولاد بنتيه وحتى لو افترضنا أنه يعولهم وانهم لا يقيمون مع أعمامهم فان في منزله الحالي متسع لهم خاصة وقد سمح لمن لا يعولهم بالبقاء فيه ولو أخذنا بشهادته بأن منزله يتكون من غرفتين بينما يتكون المنزل الآخر من 9 غرف وأن عدد أحفاده كما ثبت لدينا سبعة فكأنه يطالب بغرفة لكل منهم وهو أمر غير مألوف أو متعارف عليه في أوساط الأسرة السودانية

أننا نري أن الطاعن وبأقل تدبير يمكنه إيواء أحفاده في منزله الحالي ولربما يكون هنالك بعض الضيق في السكن وأن كان هو الذي تسبب فيه ولكنه لا يرقي إلى درجة المعاناة أو اللاإنسانية التي تبرر إخلاء المنزل الأخر

ومن هنا نري أن ما خلصت إليه محكمتي أول وثاني درجة من أن الطاعن ينشد مجرد الراحة أو السكن الأفضل كان استخلاصا صحيحا ويتفق والوقائع الثابتة بالمحضر

يشير محامي الطاعن إلى السابقة القضائية إبراهيم رزق ضد ميلاد فانوس ( مجلة السودان القانونية سنة 1969 صفحة 42 ) وهذه السابقة يمكن تمييزها عن الدعوى الحالية في الآتي :

1- في تلك السابقة راعت المحكمة ضرورة بقاء الابن في كنف أبيه بحكم الصلة المباشرة بينهما ولكن بالنسبة للأحفاد فقد يكون عائلهم شخص آخر بخلاف جدهم كما أنه لا غضاضة في ان يقيموا مع أعمامهم أو أي شخص آخر

2- أنصب طلب الإخلاء في تلك السابقة علي جزء من المنزل موضوع النزاع بينما يطلب الطاعن إخلاء منزل مستقل لإيواء أحفاده وقد أشارت المحكمة إلى أن الحاجة في الحالة الأولي تكون أكثر إلحاحا من حاجة المالك لاخلاء منزل بأكمله

أن ما رأته السوابق القانونية من ضرورة قيام حاجة ماسة وضرورية للعقار كأساس للإخلاء لم يتحقق في الدعوى موضوع هذا الطعن ومن ثم نؤيد حكم قاضي المديرية بشطبها

عليه نقرر شطب الطلب مع إلزام الطاعن بالرسوم وتصادر الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد / مهدي محمد أحمد         قاضي المحكمة العليا             رئيساً

سعادة السيد / هنري رياض سكلا       قاضي المحكمة العليا             عضواً

سعادة السيد / الصادق عبد الله         قاضي المحكمة العليا بالإنابة      عضواً

محمد عبد القادر إسماعيل     الطاعن

/ ضد /

فاطمة حسين بريمة  المطعون ضدها

م ع / ط م / 661 / 73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الحاجة الشخصية الماسة – حاجة أفراد أسرة المالك – حاجة الزوجة المالكة للعقار – المادة 11 (هـ) تعديل 1958

1)  المقصود من تعديل قانون تقيد الإيجارات لسنة 1958 هو عدم الاعتداد بحاجة الأباء والأولاد المسقلة عن حاجة المالك في دعوي الإخلاء والقول بأن الحاجة تكون مقصورة علي المالك فقد دون بقية الأسرة التي تقيم معه لا يعدي أن يكون اعتسافا في التفسير

2)  بما أن الشريعة الاسلامية لم تحظر علي الزوجة الاسهام في نفقات الحياة الزوجيه إذا كانت قادرة وراغبة وبما أن عدم استقرار الأسرة يؤثر علي حياتها الزوجية بأن يجعلها غير مستقرة وغير هادئة فهذا يشكل حاجة شخصية ماسة للزوجة نفسها

المحامون :

عبد الله الحسن وأبو شكيمة   عن المطعون ضدها

الحكم:

التاريخ : 3 / 1 / 1974

    يطعن مقدم الطلب بالنقض في حكم محكمة المديرية دائرة الخرطوم المؤرخ 25/ 9 / 1973 في الاستئناف رقم 123/ 1973 والقاضي بإلغاء حكم محكمة الخرطوم الجزئية بشطب دعوي الإخلاء المقدمة من المطعون ضدها

تتلخص الوقائع في أنه بتاريخ 19 / 11/ 1972 أقامت المطعون ضدها دعوي مدنية رقم 2228 / 1972 تدعي فيها حاجتها الماسة لمنزلها رقم 3 مربع 11 ص شرق الامتداد والذي يستأجره الطاعن بأجرة شهرية قدرها 32 جنية أنكر ألطاعن حاجة المطعون ضدها للعقار وناهض الإخلاء وبعد أن صاغت محكمة الموضوع الإقرارات ونقاط النزاع حددت جلسة 18/2/1973 لسماع الدعوى وقد تخلف الطاعن عن الحضور في تلك ألجلسه فاستمعت المحكمة للمطعون ضدها علي اليمين ولشاهدها الذي هو زوجها ثم قضت بشطب الدعوى لعدم قيام الحاجة الماسة في الاستئناف الغي السيد قاضي المديرية حكم قاضي الموضوع وأصدر حكما يقضي بإخلاء الطاعن من العقار في خلال شهرين من تاريخ صدوره ومن ثم طلب الطعن بالنقض الحالي وما ينعاه الطاعن علي الحكم المطعون فيه أنه خالف القانون وأخطأ في تطبيقه حين قضي علي عكس الأدلة في الإثبات بتوافر عناصر الحاجة الماسة في وقائع الدعوى النتيجة التي لا يقود إليها العقل أو المنطق أو تدعمها الأدلة وهذا النعي في غير محله إذ الثابت في الأوراق أن المطعون ضدها تشغل الآن منزلا أعير إلى زوجها المنتدب في معهد شمبات الزراعي بصفة مؤقتة والإعارة تمت لحل أشكال وقتي وأن أثاثات مستأجر المنزل الأصلي ما زالت في المنزل وأن بقاء المطعون ضدها وزوجها بالمنزل مرهون بانتهاء بعثة المستأجر في مدة أقصاها مارس القادم ولما كان الحكم المطعون فيه قد قضي بأن الوضع الذي تعيش فيه المطعون ضدها لا يحقق الاستقرار المنشود وينهض قرينة قوية علي قيام الحاجة الماسة فان استخلاصه يكون استخلاصا سائغا ومدعما بالبينات ومن ثم لا محل للطعن فيه بمخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه

وغني عن البيان أن محكمة الموضوع حادت عن جادة الصواب حين قررت بأن تعديل قانون تقييد الإيجارات لسنة 1958 جعل الحاجة الماسة وقفا علي شخص المالك ولا تشمل أسرته ذلك لان المقصود من التعديل هو عدم الاعتداد بحاجة الأباء والأولاد المستقلة عن حاجة المالك في دعوي الإخلاء إذ أن القانون قبل التعديل كان يبيح للمالك طلب الإخلاء لسكني أحد أبويه أو أولاده حتى ولو لم يكن المالك شخصيا في حاجة للسكن والقول بأن الشارع قصد اقتصار الحاجة علي المالك نفسه دون بقيه الأسرة ممن يقيمون معه كالأطفال فهو لا يعدو الاعتساف في التفسير ومن هذا القبيل ما جاء في حكم محكمة أول درجة من أن الحاجة قائمة أساسا في حق الزوج وهو ملزم شرعا بأعداد منزل الزوجية وبالتالي لا تنسحب الحاجة علي زوجته ذلك لان الشريعة الغراء لم تحظر علي الزوجة الإسهام في نفقات الحاجة العائلية إذا كانت قادرة وراغبة في ذلك فضلا عن أن عدم الاستقرار الذي تعاني منه ألا سره يؤثر علي حياة الزوجة نفسها ويجعل حياتها الزوجية غير مستقرة وغير هانئه مما شكل حاجة شخصية للزوجة نفسها

كما أن هذا النظر يخالف ما اضطرد عليه قضاء المحاكم في هذا الصدد  قضت محكمة الاستئناف في العديد من السوابق بحق الزوجة في الإخلاء عند قيام الحاجة الماسة

ونشير علي سبيل المثال لا الحصر للسوابق القضائية فاطمة عبد الرسول ضد سعاد محمد الطيب ( م أ / أ ن / 34 / 70 )  ومحمد توفيق ضد دريه حمزة يسن ( م أ /أ ن / 212 /1972 )

بكل ما تقدم يرفض الطعن وترد الكفالة للطاعن

محكمة الاستئناف

القضاة :

سيادة السيد/ التجانى الزبير                                قاضي محكمة الاستئناف   رئيساً

سيادة السيد / محمد محمد الحسن شقاق                     قاضي محكمة الاستئناف   عضواً

سيادة السيد / زكريا أحمد الهاشمي                         قاضي محكمة الاستئناف   عضواً

أحمد إدريس أحمد المستأنف

/ ضد /

أحمد علي الطويل المستأنف ضده

م أ / 172 / 73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات 1953 – الإخلاء لسبب عدم دفع الأجرة المستحقة – وجوب صدور الأمر دون النظر في معقوليته – المادة 11 ( 1)

1-  بما أن المحكمة العليا وهي اعلي سلطة قضائية مختصة بتفسير القانون ن قد استقر قضاؤها علي عدم جواز النظر في معقولية أمر الإخلاء في حالة عدم دفع الأجرة الشهرية لأي سبب من الأسباب فان جميع المحاكم الأدنى ملزمة بهذا القضاء

2-  قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 جاء في معظم نصوصه حاميا لمصلحة المستأجر وعليه لا يكون من العدل وضع قيود علي الحقوق القليلة التي تحمي مصلحة المالك في القانون ومنها حقه في استلام ألاجره في مواعيدها أو المطالبة بالإخلاء في حالة عدم استلامها

رأي معارض :

تقتضي العدالة والتفسير الصحيح لنصوص قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 والاتباع الصحيح للقواعد القائلة بإلزامية السوابق القضائية أن تكون للمحاكم بعض السلطة التقديرية للنظر في معقولية أمر الإخلاء حتى لا تصبح عملية إصدار الأمر عملية آلية وفقاً لثبوت الفشل في دفع الأجرة المستحقة

المحامون :

مبارك أحمد صالح عن المستأنف

علي محمود حسنين وبعد ياجي عن المستأنف ضده

الحكم:

التاريخ : 5 / 12 / 1973

القاضي : زكريا أحمد الهاشمي

هذا طعن عن طريق الاستئناف من قرار قاضي المديرية بأمدرمان في القضية أ ن / 283 / 1973 الصادر في 16/10/73 والقاضي بتعييد حكم محكمة بأمدرمان الجزئية في القضية رقم 17/1972

وتتلخص وقائع هذه الدعوى في الآتي :-

1- المدعي المستأنف ضده هو المالك المسجل للمنزل رقم 35/3/1 بيت المال بأمدرمان وفق شهادة البحث المودعة

2-   المدعي عليه المستأنف يستأجر هذا المنزل بأجرة شهرية قدرها 11250 جنيه

3- اعترف المدعي عليه المستأنف بأنه لم يدفع الأجرة عن شهر نوفمبر 1971 قبل تصريح الدعوى ولكنه أرسلها بالبوسته في 5/1م1973 أي بعد تصريح الدعوى ويدعي أنه ذهب لمنزل المدعي عدة مرات ولكنه لم يجده

4- أصدرت محكمة الموضوع حكمها بالإخلاء والرسوم والمتأخرات وايدها في ذلك قاضي المديرية ومن ثم هذا الاستئناف

تتلخص أسباب الاستئناف في أن فشل دفع أجرة شهر واحد لا تستدعي أن يصدر حكم بالإخلاء بل يتعين علي محكمة الموضوع أن تحقق في جميع الظروف الملابسة وان المدعي عليه المستأنف لم يؤخر دفع الأجرة قبل ذلك وما كان لمحكمة الموضوع أن تأمر بالإخلاء واستشهد محامي المستأنف بالسابقتين : ورثة نور الدائم محمود ضد الحاج محمد صلاح الدين (1962 ) مجلة الأحكام القضائية ص (81) وفاطمة بابكر ضد جماع إبراهيم ( 1966) مجلة الأحكام القضائية ص (19)

تقرر بداءة أن قانون القضاء المدني يحكم هذه الدعوى ذلك لأنه وفقا لنص المادة 6 من قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 ( الملغي ) فان الدعوى يفصل فيها عند نفاذه

لابد من التعرض للسوابق القضائية التي عالجت سلطة المحكمة في إصدار حكم قضائي بسبب إخفاق المستأجر في دفع الأجرة المستحقة – إذ أن هناك سوابق متناقضة في هذا المضمار وتقرير مدى التزام هذه المحكمة بأي منها دون غيرها  والأجدر أن نستعرض هذه السوابق حسب التسلسل التاريخي لصدور الأحكام فيها

ولنبدأ بقضية عبد الوهاب محمد مكي ضد زير فوس (1960) مجلة الأحكام القضائية ص 43   ورغم أن تلك القضية تتعلق بنزاع جدي حول الأجرة القانونية إلا أن الحكم اشتمل علي عبارات فضفاضة حول سلطة المحكمة في رفض الحكم بالإخلاء مما يستنتج منه أن سلطة المحكمة في إخلاء العين المؤجرة لاخفاق المستأجر في دفع الأجرة سلطة تقديرية تخضع لعوامل كثيرة

“ Possession may only be covered if rent is in arrears where proceeding were commenced and the court think it reasonable to make the order and in deciding whether it is reasonable to make the order the judge must take into account in a broad common scans way all the relevant circumstances as they exist at the date of the hearing , giving such weight as he thinks fit to the various factors in situation”

استرشدت المحاكم بهذا المبدأ ويبدو ذلك من الحكم الذي أصدره سعادة القاضي عبد المجيد إمام قاضي المحكمة العليا لدائرة الخرطوم في قضية ورثة نور الدائم ضد الحاج محمد صلاح الدين (1962) مجلة الأحكام القضائية ص (89)

في تلك القضية اخفق المستأجر في دفع أجرة شهرين بسبب وفاة والدته وسفره لنيالا وقد قرر القاضي عبد المجيد إمام إعادة القضية للسماع للتحقيق من الظروف التي أدت إلى فشل المستأجر في دفع الأجرة المستحقة وقد أعتمد القاضي عبد المجيد إمام عدد من السوابق القضائية كما أنه فسر نص المادة 11 (أ ) من قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 على أن يخول للمحكمة سلطة تقديرية ذلك لأنه استعمل عبارة (the court shall not – unless ) بدلا من عبارة the court shall grant relief التي تفيد الالتزام

أيدت محكمة الاستئناف هذا الاتجاه في قضية فاطمة بابكر ضد إبراهيم جماع (1966) مجلة الأحكام القضائية ص (81)

بيد أن محكمة الاستئناف قد أصدرت حكما مناقضا لحكمها السابق الإشارة إليه في قضية أحمد رمضان ضد دينا كوستا ( 1967) مجلة الأحكام القضائية( 123) وقد جاء في حيثيات رئيس المحكمة القاضي عثمان الطيب ما يلي :

… Section 11 of our ordinance is clear in that the court is bound to make an order of possession , when any of the grounds therein stated has been established ,and in particular , the failure to pay rent Law fully due at the time of the institution of the suit

الجدير بالذكر أن محامي المستأنف في القضية أعلاه لم يشر إلى سابقة فاطمة بابكر ضد إبراهيم جماع

أيدت محكمة الاستئناف برئاسة القاضي عثمان الطيب هذا الاتجاه الجديد في قضية محراث دياب ضد خالد أحمد سليمان ( وهي قضية لم تنشر بالمجلة ) ولكنها لم تناقش الموضوع بإفاضة

أيد القاضي مهدي محمد أحمد هذا الاتجاه وشطب الطلب المقدم إليه في قضية عبد الرحمن أحمد عبد الرحمن ضد حمزة يسن حمزة ( 1969 ) مجلة الأحكام القضائية ص (56)

وسنحت الفرصة مرة أخري لمحكمة الاستئناف في قضية محمد علي جده ضد عبد الحميد عبد الرحيم ( م أ / أ ن / 403 / 72 – غير منشورة بالمجلة ) فاستعرضت كل السوابق القضائية التي أشرت إليها وتعرضت لمبدأ التزام هذه المحكمة بأحكامها وخلصت إلى أنها غير ملزمة باتباع حكم الاستئناف في قضية أحمد رمضان ضد دينا كوستا لأسباب عدة أهمها :

أولاً : في قضية دينا كوستا لم تتطرق محكمة الاستئناف إلى قضية فاطمة بابكر وسواء كان هذا الإغفال سهوا أو عمدا فان هذا يعطي المحكمة الحق في عدم الالتزام بقضية دينا كوستا

ثانيا : لا تري المحكمة أن الفترة التي انقضت منذ صدور الحكم في قضية دينا كوستا قد أكسبته حجية خصوصا إذا أخذنا في الاعتبار أنه قد صدر من محكمة كتب رئيسها الحكم الصادر في قضية فاطمة بابكر

ثالثا : أن النقد الذي قد يوجه للأخذ بمبدأ المعقولية لانه ربما يؤدي إلى اختلاف في القرارات ينبغي أن لا يعتمد به ذلك لان هناك كثير من الأمور التي يخضع تقديرها للقاضي ولم يقل أحد أن اختلاف تقييم القضاء يصلح سببا لسلب هذه السلطة والمحاكم الأعلى درجة في وضع يمكنها من وضع الأسس الكفيلة بعدم تجاوز استعمال هذه السلطة

رابعا: أن هذه المحكمة تملك صلاحية تفضيل سابقة واحدة علي أي من السوابق الأخرى إن تعددت

“ Wherever a relevant prior decision is not cited  before the court or mentioned in the judgement it must be assumed that the court acts in ignorance or forget fullness of it If the new decision is in conflict with the old one it is given per incur am and not binding and the court can follow either even if this involves preferring an earlier to a later decision”

SALMOND ON JURISPRUDENCE ( 11thed)P206

لكل ما تقدم فقد رأت محكمة الاستئناف العودة إلى ما استقر عليه القضاء قبل قضية دينا كوستا اعتبرت التسبيب الوارد في تلك القضايا جزءا مكملا لحكمها

أجد نفسي متفقا مع هذا الاتجاه الأخير والذي جاء في حكم محكمة الاستئناف في قضية محمد علي جده ضد عبد الحميد عبد الرحيم ( م أ / أ ن / 403 / 72 – غير منشورة بالمجلة ) لذات الأسباب الواردة في مذكرة زميلي الفاضل الطيب عباس الذي كتب حكم المحكمة أضيف ما يلي :

أولا : لقد رفض القاضي عثمان الطيب اتباع المادة المقابلة للمادة 11 (أ) من القانون الانجليزي وجاء في حيثيات حكمة ما يلي :

“ Un the Sudan , we have no such provision in our statute Law , namely the Rent Restriction Ordinance How can we receive the foreign statute to substitute or amend our own? I think this we are not allowed to do ”

ومما لاشك فيه أن المحاكم لا يجوز لها تعديل أي نص صريح أو مخالفته بيد أن نص المادة 11(أ) ليس واضحا كما ذكرنا فالصياغة كما ذكر الأستاذ (Cliff Thompson ) في مقالته المنشورة في ( 1962 ) مجلة الأحكام القضائية ص (411) تستوجب أن تأمر المحكمة بالإخلاء إذا ثبت الشروط المنصوص عليها في الفقرة 11 ( أ ) من تلك المادة بل أنها تجعل توفر تلك الشروط شرطا لممارسة سلطاتها في الإخلاء فإذا كان الأمر كذلك فليس هناك ما يمنع أن تطبق المحكمة قواعد العدالة والوجدان السليم وقد رأت محكمة الاستئناف في قضية زير فوس أن العدالة تقتضي إخضاع سلطة المحكمة في الإخلاء بمقتضى المادة 11(أ) لمبدأ المعقولية الذي طبقته المحاكم الإنجليزية يؤيد هذا الاتجاه ما جاء حكم القاضي بابكر عوض الله في القضية ورثة إبراهيم إمام ضد الأمين عبد الرحمن (1962 ) مجلة الأحكام القضائية ص (228) علي ص 234

“ The Honorable Judge  of the Hight court refused to afford protection to the family of a deceased statuary tenant in the Sudan because in his opinion he would be following the provision of an English statute But would he ? Much as I do respect the attitude of the Honorable judge of the High Court I murt I  must say with much diffidence that the earl question before him was whether in this case there is an obvious hardship which it would be contrary to justice equity and good conscience to leave unremmedied Once the court is satisfied that there is such hardship, then it should not my view be disabled from its duty in applying the principles of the civil Justice ordinance , s9,by the simple fact A similar situation was in England remedied by statutory provision What we apply in the Sudan is not the English statutory provision itself but the general principles of justice which the legislature in England to cater for the situation the has always been the attitude of the Sudan courts in matters of this sort “

وهذا بعينه ما فعلته محكمة الاستئناف في قضية زير فوس حين قررت أنه من العدل أن تأخذ المحكمة في الاعتبار جميع الظروف قبل أن تأمر بإخلاء المستأجر لإخفاقه في دفع الأجرة

ثانيا :  لقد أخطأت محكمة الاستئناف في قضية دينا كوستا حادت علي ما استقر عليه القضاء , ذلك أن محكمة الاستئناف مقيدة بأحكامها إلا في حالة التعارض وقد ذكر القاضي ( Lord Green ) في قضية :

Young v Bristol Aeroplane Co

(1945) IKB718 at p729

ما يلي :

“ Where two decisions of the court of appeal are in conflict, the court may review the earlier decisions and select whichever it considers to be correct ”

ثالثا: تأسيسا علي ما سبق أرى أن العدالة تقتضي اتباع حكم محكمة  الاستئناف في قضية محمد علي جده ضد عبد الحميد عبد الرحيم ( م أ / أ ن / 403/72  غير منشورة بالمجلة ) والتي رجحت الاتجاه الذي كان بائدا قبل قضية دينا كوستا ذلك لأنه ليس عدلا أو أنصافا أن تأمر المحكمة بإخلاء العين المؤجرة لفشل المستأجر في دفع الإيجار دون مراعاة للظروف الأخرى التي جاءت علي سبيل المثال في قضية زير فوس

بناء علي ذلك وحيث أنه لم يثبت لمحكمة الموضوع أن المستأجر قد اخفق في دفع الأجرة قبل ذلك طيلة فترة الإيجار كذلك لم يثبت أي إخلال آخر بشروط العقد وحيث أن الإخفاق كان بالنسبة لاجرة شهر واحد فقط قام المستأنف بإرسالها يوم 5 / 1 / 1973 عن طريق البوستة بدون أن يعلم بإقامة الدعوى فلا مناص من قبول هذا الطلب وإلغاء حكم محكمة الموضوع والسيد قاضي المديرية بامدرمان فيما يتعلق بإخلاء العين المؤجرة وتأييد ذلك الحكم فيما يتعلق بدفع متأخرات الأجرة

لا أمر فيما يتعلق بالرسوم

القاضي : التجانى الزبير

التاريخ : 20 / 12/ 1973

مضمون رأي الزميل زكريا أن الإخلاء ليس تلقائيا لعدم دفع المتأخرات ومع قوة الحجة والأسانيد التي اعتمد عليها ألا أن هناك مجموعة من القضايا للمحكمة العليا قالت بخلاف ذلك ومنها قضية ميرغني معتصم ضد روزه بطرس بولس م ع / ط م / 94 / 73 غير منشورة بالمجلة ) والتي جاء فيها ( ما دام هناك إقرار بالمتأخرات فالمادة 11 ( أ ) من القانون لا تترك مجالا أمام محكمة الموضوع سوي الحكم بالإخلاء والمتأخرات ) والمحكمة برئاسة القاضي خلف الله الرشيد رئيس المحكمة العليا

وفي قضية عبد العزيز جبر الله ضد سوكوليس ( م ع / ط م / 104 / 73 – غير منشورة بالمجلة ) وبرئاسة القاضي مهدي محمد أحمد جاء في الحكم أن الطاعن لم يدفع المتأخرات وقدرها 193 جنيه لمرضه واعتماده علي الدكان في كسب عيشه وقالت المحكمة أن هذا ليس دفعا قانونيا

وفي قضية زكي محمد البدري ضد عبد الله صالح ( م ع / ط ع / 103 / 73 ) غير منشورة بالمجلة ) جاء الآتي : ( ومن حيث واقعة المرض فان محكمة الموضوع  إذا التزمت بما استقر عليه القضاء من حيث عدم الالتفات إلى الظروف المحيطة بالأطراف إلا إذا كان الأمر متعلقا بنزاع جدي حول الاجره الأساسية أو عرض المستأجر للاجره فإنها لا تكون قد أخطأت في تطبيق القانون إذ أن هذا ما استقر عليه القضاء )

وإذا كانت المحكمة العليا هي التي تفسر القانون وإذا كانت القضايا التي عرضت عليها بالنقض تتعلق بتفسير قانون الإيجارات وإذا كان ما يفهم من قراراتها هذه أن تفسير قانون الإيجارات في المادة 11 ( أ ) منه يجعل الإخلاء ملازما لعدم دفع الإيجار في موعده مهما كانت الأسباب فرأي أن أي تفسير تقول به محكمة الاستئناف بخلاف ذلك قد لا يتمشى ورأي المحكمة العليا وهي المحكمة المختصة بتفسير القانون والتي يجب أن يكون رأيها فيما يتعلق بتفسير القانون ملزما للمحاكم الأخرى بما في ذلك محكمة الاستئناف

ومن الناحية الأخرى فرأي أن قانون الإيجارات أعطي حماية كبيرة للمستأجر حتى قيل أنه لمصلحة المستأجر أكثر منه لمصلحة المؤجر وإذا كان من حق المؤجر أن يطالب بالإخلاء في حالة عدم دفع المتأخرات فان وضع أي قيود علي حق الإخلاء – اعتبار الظروف مثلا – عند عدم دفع الإيجار يفقد المؤجر القيمة القانونية للحق الذي أعطاه له القانون وهو حق الإخلاء لعدم دفع الإيجار واعتقادي أنه من الأصوب أن تكون هناك قاعدة عامة تجعل الإخلاء لازما عند عدم دفع الإيجار حتى يستقر قضاء المحاكم الأدنى :

قد تكون هناك ظروفا قاسيه تمنع المستأجر من دفع الإيجار ولكن وبنفس القدر قد تكون ظروف المؤجر قاسية إذا كانوا ورثة مثلا تجعلهم يحتاجون للإيجار في موعده المحدد لمقابلة متطلبات المعيشة لذلك يؤسفي ألا أتفق مع الحكم الجيد الذي أصدره الزميل المحترم

التاريخ : 24 / 12 / 1973

القاضي : محمد محمد الحسن شقاق

أنني أتفق مع الزميل الموقر السيد التجانى الزبير علي أن السوابق الجديدة التي أشار إليها والتي صدرت عن المحكمة العليا قد وضعت حدا للتضارب الذي كان قائما بين أحكام محكمة الاستئناف السابقة فيما يختص بتفسير المادة 11 ( أ ) من قانون تقييد الإيجارات والذي أشار إليه الزميل الموقر زكريا أحمد الهاشم في حكمه الجيد كما أنني أتفق مع الزميل التجانى علي أن هذه المحكمة ملزمة بالأحكام التي تصدرها المحكمة العليا بوصفها أعلي محكمة في البلاد وأن تفسير القوانين من مهامها الأساسية

لهذه الأسباب فإنني أتفق مع الزميل التجانى علي شطب طلب إعادة النظر وتأييد حكم محكمة الموضوع الذي عدله السيد قاضي مديرية أمدرمان

المحكمة العليا

القضاة:

صاحب السعادة السيد/ خلف الله الرشيد                رئيس المحكمة العليا               رئيساً

سعادة السيد/ مهدي الفحل                             رئيس محكمة الاستئناف            عضواً

سعادة السيد/ الصادق عبد الله                       قاضي المحكمة العليا بالإنابة          عضواً

حسن إسماعيل فريني                           الطاعن

علي يعقوب تبيدي                                المطعون ضده

م ع/ط م /520/73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الحاجة الماسة لغير السكن – وجود عمل حقيقة – توسيع دائرة نشاطه – المادة 11(د)

1)  الدفع بأن بيع العقار كان صورياً بغرض التحايل على قانون الإيجارات لإخلاء المستأجر يلقي العبء على المدعى لإثبات أن التسجيل باسم المالك الجديد قد تم عن طريق الغش كنص المادة 85 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها لسنة 1925

2)  إن قاعدة الحاجة الشخصية الماسة تنطبق على  المساكن والمتاجر على حد سواء وبالتالي يكون لها في الحالتين نفس المعنى الذي فسرته المحاكم في السوابق القضائية مع مراعاة الاختلاف الذي تحدثه عبارة " في كل الظروف " الواردة بشأن العقارات غير السكنية

3)  الحاجة الماسة في حالة السكن لا تختلف من حالة إلى حالة لتعلقها بسكن واحد فقط أما فيما يتعلق بمكان العمل فإنها قد لا تقتصر على مكان واحد بالنظر إلى كم العمل وضخامته

4)  استمرار المالك على نفس الحالة لأمد طويل لا يترتب عليه الحكم باستمرار نفس الحالة لأن ذلك يتعارض مع سنة التطور التي تحتم التغيير إلى الأحسن

5)  وجود العمل التجاري حقيقة مع اتخاذ خطوات جادة لتوسيع دائرة نشاطه يشكل السبب الأساسي لاسترداد الحيازة فيما يتعلق بالعقارات غير السكنية

المحامون:

عبد الله الحسن وأبو شكيمة                       عن الطاعن

السر خليل                                        عن المطعون ضده

الحكم:

14/10/1973:

هذا طعن تقدم به الطاعن (المدعى عليه ) حسن إسماعيل فريني ضد حكم قاضي مديرية الخرطوم الصادر بتاريخ 24/6/1973 الذي قضى بتعديل حكم المحكمة الجزئية الصادر لصالح الطاعن

تتلخص وقائع هذا الطعن في أن المطعون ضده (المدعى) على يعقوب تبيدي المالك المسجل للدكان الواقع في القطعة نمرة 1(2) مربع 3 و غرب مدينة الخرطوم قد رفع دعوى في مواجهة الطاعن بإخلاء الدكان المذكور للحاجة الماسة

ناهض الطاعن الدعوى بحجة أن المطعون ضده بالرغم من أنه المالك المسجل للدكان موضوع النزاع ألا أن الملكية قد آلت إليه  بطريقة صورية وأن الشخص الذي سيستفيد من هذا الموضوع هو شقيقه الأمين تبيدي المالك السابق لنفس الدكان وحقيقة الأمر في نظر الطاعن أن الأمين تبيدي الذي اشترى الدكان في بادئ الأمر من المدعو الزيات وجد ألا سبيل إلى إخلاء الطاعن وعليه باع الدكان بيعاً صورياً لشقيقه علي يعقوب وهو لا يملك دكاناً آخر حتى يتمكن من إخراج الطاعن ويقول الطاعن أن الزيات المذكور كان قد رفع دعوى عليه قبل بيعه الدكان وأنه فشل في إخراج الطاعن ولذلك السبب باع الدكان للأمين تبيدي

قضت المحكمة الجزئية لصالح الطاعن ولكن محكمة المديرية عدلت حكم الجزئية إذ أنه جاء ضد وزن البينات وقضت بالحيازة لصالح المطعون ضده لما ثبت لديها من الحاجة الماسة للاستعمال الشخصي في جانب المطعون ضده وضد حكم محكمة المديرية قدم هذا الطعن

يتلخص الطعن في الآتي:-

1) قررت المحكمة الجزئية أن البيع كان صورياً وهذا يستدل من وجود وثيقتين: مستند إدعاء (1) ومستند إدعاء (2) الأولى عبارة عن عقد بيع من شقيق المطعون ضده بتاريخ 4/11/1970 لبيع الدكان بمبلغ 4000جنيه والوثيقة الثانية عبارة عن عقد رهن لنفس الدكان بنفس المبلغ وهذا يوضح أن المطعون ضده وشقيقه الأمين قد تآمرا على البيع حتى يتمكنا من إخراج الطاعن ثم أن الثمن لم يدفع نقداً وأن الرهن لم يسجل وقد تبين أن المستند الثاني قد ظهر بما يفيد فك الرهن ولكن بعد رفع القضية بأكثر من شهرين كل ذلك يشكل قرينة قوية ضد المطعون ضده

2) لم تناقش محكمة المديرية صورية المبايعة وقبلت التسجيل كحجة مسلم بها رغم أن تسجيل الدكان لم يكن موضوع نزاع ولا موضوع نقاش وكان على القاضي مناقشة الدفع بالصورة وبالتالي اختلط الأمر على قاضي المديرية ورتب حكمه على مناقشة خارج الموضوع

3)     وعلى سبيل الاحتياط فإن الحاجة الماسة لم تثبت للأسباب الآتية:-

أولاً: إذا تبين أن المطعون ضده قد قضى 43 سنة في فرندة أخيه خضر يعقوب تبيدي ثم فرندة الأمين تبيدي وحتى رفع الدعوى فما الذي جد في ظروفه حتى يعمل صائغاً في دكان المنفصل

ثانياً: أن مجرد امتلاك الدكان لا يعطيه الحق في الحيازة للاستعمال الخاص لأنه لا يملك الخبرة ولا المقدرة التي تمكنه من مباشرة العمل

ثالثاً: ثبت أن المطعون ضده عاجز عن العمل ولم يستخرج رخصة طيلة الثلاث وأربعين سنة التي قضاها في العمل

رابعاً: عجز المطعون ضده عن أن يثبت أنه بذل جهده للحصول على محل للأجرة طيلة حياته

رد محامي المطعون على الطعن يتلخص في الآتي:-

1) الاستنتاج بأن العقد كان صورياً بني على أساس خاطئ إذ ليس هناك ما يستغرب في أن يبيع شقيق دكاناً لشقيقه ثم يرهنه بنفس المبلغ ثم ما المانع في أن يهب له الدكان دون مقابل وسبب الرهن يرجع إلى المطعون ضده الذي أصر عليه وكان ذلك مقابل دين في ذمته لأخيه

2)     لم يقدم دليل على عدم مقدرة المطعون ضده المالية للقيام بالعمل

3) أن المطعون ضده وهو صائغ ورث هذا الفن عن آبائه أثبت حاجته الماسة بما فيه الكفاية وكونه قضى مدة يعمل في فرندة تفسيره بسيط هو أنه لم يكن يملك القدرة على اقتناء دكان ولكن لما تحسنت أحواله رأى أن يوسع أعماله

4) العجز الجسماني لم يمنع المطعون ضده من القيام بعمل الأختام ثم أن عمله كصائغ لا يحتم عليه العمل بيده بل هو عمل إشرافي

وباستقراء كافة الأوراق يتضح أن الطاعن يسلم بأن ملكية الدكان موضوع النزاع قد انتقلت بالشراء ولكن النزاع ينحصر في نقطتين وقد اتفق عليهما أمام المحكمة الجزئية

النقطة الأولى:

هل كان انتقال الملكية إلى (المطعون ضده) المدعى من المالك السابق صورياً؟

النقطة الثانية:

إذا كانت الإجابة بالنفي هل يحتاج (المطعون ضده) المدعى للقطعة محل النزاع لاستعماله الشخصي لاحتياجه الماس والحالي والضروري؟

كان على الطاعن المدعى عليه عبء إثبات النقطة الأولى ووقع على المطعون ضد (المدعى) عبء إثبات النقطة الثانية ومن الأدلة  التي ثبتت أمام المحكمة استنبط القاضي أن البيع كان صورياً وأنه لذلك السبب قضى بشطب الدعوى ألا أن قاضي المديرية لم يجد وجهاً لذلك الاستنباط وقضى بإبدال الحكم

ومن حيث أن واقعة البيع قد تمت وأن الملكية قد انتقلت بالشراء كما سلم بذلك الطاعن وبما أن عقد البيع قد سجل بموجب قانون تسوية الأراضي وتسجيلها لسنة 1925 وأن هذا التسجيل حجة في مواجهة الكافة ألا إذا ثبت أن التسجيل قد تم عن طريق الغش حسب منطوق المادة 85 من القانون المشار إليه وبما أن شيئاً من هذا لم يثبت فإن المالك المسجل يكون بذلك التسجيل قد ملك كل الحقوق المترتبة على التسجيل كما تقضي بذلك المادتان 25 و26 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها المشار إليه وعليه لا يكون حكم قاضي المديرية المطعون فيه قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه أو تأويله عندما قضى بذلك ثم أن قاضي المديرية قد أصاب كبد الحقيقة عندما قضى بأن (المدعى عليه) الطاعن لم يستطيع إثبات الغش وأنه لم يقدم بينة في ذلك الخصوص كما أن عبء الإثبات جد ثقيل وبالتالي فإن استباط المحكمة الجزئية للغش لم يستند على دليل ثابت من مجموع الأدلة الثابتة أمامها ويحق للمحكمة الاستئنافية مخالفة محكمة الموضوع في هذا الصدد كما هو ثابت ومقرر

إن مجرد إقراض البائع للمشتري ثمن البيع أو تسجيل رهن بثمن القطعة أو إبرام عقد رهن للقطعة دون تسجيل بصفة رسمية لا يقدح في صحة انتقال الملكية بل ليس هناك ما يحول دون انتقال الملكية إذا تبرع المالك بالدكان لأخيه لأن العبرة بانتقال الملكية والتسجيل شهر لتلك الملكية وهو بينة نهائية في مواجهة الكافة إلا إذا ثبت الغش كما قدمنا ويحق للمالك السابق أو البائع فقط أن يثير هذا الدفع وليس للمستأجر أن يتذرع به وعلى المستأجر أن  يعني بحق المنفعة الذي  يتمتع به عليه فإن السببين الأول والثاني الذي أثارهما الطاعن ليس لهما ما يسندهما

ويطعن محامي الطاعن بالسبب الثالث في ثبوت الحاجة الماسة وساق لذلك أسباباً أجملها في عجز المطعون ضده المادي والجسماني عن القيام بعمل الصياغة وأنه لم يستخرج رخصة طيلة حياته وأنه ظل على هذا الوضع لثلاث وأربعين سنة ولم يجد جديد يجعله يغير ذلك الوضع

وهذا النعي لا يجد سنداً من الوقائع الثابتة أمام المحكمة فقد ثبت من مجموع الأدلة ومن اعتراف الطاعن نفسه وشهوده أن المطعون ضده ولد في عائلة تشتغل بصياغة الذهب وأنه ظل طيلة حياته يعاقر هذه المهنة وله الآن ثلاث وأربعين عاماً يمارس ضروباً من هذا الفن وأنه الآن يحفر الأختام رغم عجز يده لأن " الصناعية " يمسكون له الختم أثناء الحفر وقد ثبت من مجموع الأدلة أيضاً ومن أقوال الطاعن نفسه أن الصائغ عادة لا يشتغل بيده ولكن يشترط فيه المهارة والخبرة حتى يتمكن من مراقبة العمال وأن جل عمله كصاحب دكان للصاغة هو معرفة أعيرة الذهب ووزنه وبيعه وإدارة المحل ولعل هذه المعلومات الثابتة بالأدلة تكاد تكون معلومات عامة لا يختلف فيها الناس وقد ثبت ايضاً أن أبناء المطعون ضده قد كبروا وأنهم يقومون بمساعدته وثبت أيضاً أنه أصبح يتطلع إلى مستوى أفضل بعد ما تمكن من تحسين موقفه وأن الطاعن لم يستطيع مناهضة ذلك بدليل مقبول

وقد ذكر محامي الطاعن أن المطعون ضده لا يملك المقدرة المالية على القيام بعمل الصياغة ولذلك ليست له حجة في توسيع عمله ولم ترد بينة توضح أن المطعون ضده لا يشتغل بالصياغة وهذه نقطة هامة جداً في تقدير الحاجة الماسة في حالة الأماكن الخاصة للعمل كما جرى بذلك قضاء السودان

والسابقة العمدة في هذا المجال هي قضية محمد صالح خضر ضد حسن الطاهر _1967) مجلة الأحكام القضائية ص 148 فقد أرست هذه السابقة القواعد الآتية:-

1) أن المادة 11 "د" من قانون تقييد الإيجارات تنطبق على المساكن والدكاكين على حد سواء وبالتالي يجوز لصاحب الملك أن يطالب بالحيازة للحاجة الماسة إذا أراد الدكان لشخصه

2) الحاجة الماسة تعبر عن نفس المعنى الذي فسرته المحاكم في السوابق باسترداد الحيازة في حالة المساكن لأنه لا يجوز أن يكون لنفس العبارة الواردة في ذات القانون معنيان مختلفان إلا أنه يوجد اختلاف بين حالة السكن وحالة الدكان " أماكن العمل " وينحصر ذلك الخلاف بطبيعة الحال فيما تعنيه عبارة " في كل الظروف " والواردة في صلب المادة 11 " د " المشار إليها

3) إن ظروف السكن تختلف عن ظروف العمل وذلك فيما يتعلق بالحاجة الماسة إذ أنه بينما نجد أن الحاجة الماسة فيما يختص بالمساكن لا تختلف من حالة إلى حالة لتعلقها بمسكن واحد فقد ألا أننا نجد أن الحاجة الماسة  تختلف من حالة إلى حالة فيما يتعلق بمكان العمل لأنها قد لا تقتصر على مكان واحد ومرد ذلك إلى أن الحاجة الماسة في حالة السكن قد لا تتعدى المنزل الواحد ولكن في حالة العمل قد تتعدى إلى أكثر من دكان بالنظر إلى كم العمل وضخامته

4) ليس من واجب المحاكم منع الناس من السعي إلى المزيد من الربح في الأعمال التجارية باتساع نشاطهم وبالإدارة الحسنة الرشيدة لأن الربح والخسارة مسائل طبيعية تترتب على الأعمال التجارية ولكن المهم أن يكون هناك عمل تجاري وأن يكون هناك دأب للتوسع فيه

وبتطبيق هذه المبادئ على القضية الماثلة  نجد أن الحاجة الماسة لاستعمال الدكان قد ثبتت بالوقائع الآتية:-

أولاً: لا اختلاف في أن المطعون ضده يعمل في فن الصياغة وأنه لم ينقطع عن عمل الصياغة طيلة الثلاث وأربعين سنة الماضية وهذا يدل على مثابره في العمل

ثانياً: أن المطعون ضده يباشر أعماله في فرندة أخية الأمين تبيدي وأن الشمس تزور هذه الفرندة من الساعة السابعة صباحاً حتى الحادية عشر مساء مما يزيد من العنت الذي يلاقيه الرجل

ثالثاً: إن وجود المطعون ضده في الفرندة لم يفت من عضده ولم يمنعه من مباشرة أعماله رغم أنه لا يسمح له بالإنطلاق في مناشط عمل الصياغة المختلفة إذ هو لا يستطيع فرش المصاغات خوفاً من السرقة وخوفاً من الاتساخ وخوفاً من سلطات البلدية إذ أن العمل في الفرندة محظور

رابعاً: أن ترجيح البيانات يشير إلى أن حالة المطعون ضده المادية قد أخذت في التحسن وأنه في موضع يمكنه من اتساع دائرة نشاطه وأنه في كل الظروف ظل يتطلع إلى وضع أفضل

إن بقاء المطعون ضده طيلة هذه المدة متنقلاً في الفرندات لا يترتب عليه الحكم على استمرار نفس الحالة أبد الدهر وإلا لحكمنا علي وقف كل تطور في جميع مرافق الحياة إذ أن سنة التطور تحتم التغيير إلى الأحسن دائماً والإنسان يتطلع بحكم الطبيعة إلى الأفضل بل أن كل عمل يبدأ من القاعدة وكما يقول المثل الصيني أن مسيرة ألف ميل تبدأ بخطوة واحدة والمطعون ضده بدأ مسيرة بطيئة وسار بخطى سلحفائية حتى فتح الله عليه وليس من العدل في شئ حرمانه من التمتع بملكه ما دام قد أقام حجته بوضوح وما دام قد تحقق له حلم ظل يراوده طيلة حياته

والنقطة الأساسية في استرداد الحيازة في هذه الحالة هي وجود العمل التجاري وما دام هذا العمل قد ثبت وما دام حاجة المطعون ضده قائمة وما دام دأبه السعي إلى توسيع دائرة نشاطه حتى يكسب ربحاً أكثر فليس للمحاكم أن تضع العوائق في سبيل بلوغه تلك الغاية

عليه نرى تأييد حكم قاضي المديرية وشطب الطعن وإلزام الطاعن بالرسم

أمر:

1)     يؤيد حكم قاضي المديرية

2)     يشطب الطعن بالرسم

3)     يرد نصف الكفالة

المحكمة العليا

القضاة:

سعادة السيد/ دفع الله الرضي               قاضي المحكمة العليا                 رئيساً

سعادة السيد/ بكري علي بلدو               قاضي المحكمة العليا بالإنابة         عضواً

سعادة السيد/ الصادق عبد الله               قاضي المحكمة العليا بالإنابة         عضواً

محمد أحمد دارقيل                 الطاعن

/ضد/

عمر علي عثمان                 المطعون ضده

م ع/ ط م/299/73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – متى تكون الأجرة الأساسية إعلاناً للخاصة أو إعلاناً للكافة – المادة 4

1- إذا حددت الأجرة الأساسية في دعوى سابقة متعلقة بنفس العقار يعتبر إعلاناًً للخاصة “ Action in Personan"  وملزماًً لطرفي النزاع فقط

2-  إذا حدد الإيجار القانوني وفقاً لشروط المادة 4 من قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 ففي تلك الحالة يكون إعلانًاً عاماًً ملزماً  “ Action in ream "

المحامون:

كمال شرقاوي                                      عن الطاعن

حامد السيد آدم ومصطفى عبد السيد                 عن المطعون ضده

الحكم:

10/9/1973:

هذه دعوى إخلاء طالب فيها المدعى والطاعن بالإخلاء على أساس متأخرات الإيجار ودفع المدعى عليه والمطعون ضده بأن الإيجار الأساسي هو عشرة جنيهات وليس عشرون جنيهاً كما يقول المدعى وأكد المدعى أن الإيجار الأساسي عشرون جنيهاً وسبق أن حددته محكمة الاستئناف في القضية رقم ق م/832/68 أصدرت محكمة الخرطوم بحري الجزئية حكماً في صالح المدعى بمتأخرات الإيجار والإخلاء وقررت المحكمة الكلية إلغاء ذلك الحكم وإعادة النظر في مسألة الأجرة الأساسية فقدم هذا الطعن بالنقض في ذلك القرار

يقول الطاعن أن محكمة الاستئناف السابقة قررت أن الإيجار القانوني عشرون جنيهاً وأن ذلك الحكم إعلان للحقيقة ولا يجوز لأي محكمة أن تعلن في دعوى لاحقة أن الإيجار الأساسي بخلاف ذلك وإلا فقدت الأحكام حجيتها وفي رده على هذا الطلب ذكر المطعون ضده أن الإيجار القانوني لم يفصل فيه الدعوى الأولى وكل ما هناك أن المدعي ادعى في تلك الدعوى إن الإيجار القانوني عشرون جنيهاً وحكم له بذلك ولم تعط الفرصة للمدعى عليه ليدحض ذلك الإدعاء وأن قرار محكمتي المديرية والاستئناف في الدعوى الأولى يدور حول السماح أو عدم السماح للمدعى عليه بتقديم بيناته

إن النقطة الهامة في هذا الطلب سواء فصل في موضوع الإيجار الأساسي في دعوى سابقة أم لم يفصل فيه هي أن مثل هذه الدعوى تعتبر دعوى ضد الشخص المدعي عليه “ action in personam" " وليست دعوى ضد الكافة “ action in rem " وأن إعلان الإيجار القانوني في هذه الحالة ليس إعلاناً للكافة وإنما هو إعلان للخاصة وملزم لطرفي النزاع , وكان قد يختلف الأمر إذا حدد الإيجار القانوني وفقاً لشروط المادة 4 من قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 ففي تلك الحالة يكون الإعلان إعلاناً عاماً وملزماً للكافة

فالإيجار القانوني أذن حق للمستأجر قبل كل شيء ومرتبط بالعقار وأن ما قررته السوابق القضائية في هذا الشأن واضح لا غموض فيه وخير دليل على ما أقول ما قرر في قضية الطيب عثمان الحضري ضد يوسف والجاك عمران (1967) مجلة الأحكام القضائية ص (101)

وأخيراً ففي هذه الدعوى وبالنسبة للعقار موضوع النزاع بالذات اتضحت حقائق لا بد من الفصل فيها فقد حدد الإيجار القانوني في الدعوى الأولى بمبلغ عشرون جنيهاً وحدد في الدعوى الثانية بمبلغ سبعة جنيهات ونصف وأن شاهد الدفاع الذي قدم في الدعوى الثانية كان أحد شهود الإدعاء في الدعوى الأولى ثم أنكر الإدلاء بأقواله في الدعوى الأولى هذه الحقيقة وحدها تكفي لسماع أدلة جديدة حول مسألة الإيجار القانوني

يرفض الطلب وتصادر الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

صاحب السعادة السيد خلف الله الرشيد        رئيس المحكمة العليا           رئيسا

سعادة السيد هنرى رياض سكلا              قاضي المحكمة العليا           عضوا

سعادة السيد الصادق عد الله                 قاضي المحكمة العليا بالانابة    عضوا

بابكر ادم عمر                     الطاعن

شريف ادريس شريف                المطعون ضده

م ع/ ط م/ 388/73

المبادئ:

قانون تقييد الايجارات – دع الاجرة بعد رفع الدعوى – لا سلطة للمحكمة في مناقشة معقولية الامر بالاخلاء

1)    استقر القضاء في السودان على عدم الاخذ بما ورد في السوابق التي كانت ترى أن المحاكم ليس عليها الزام في اصدار امر الاخلاء عند الفشل في دفع الاجرة دون نظر لظروف المستأجر واسباب تخلفه في دفع الاجره

2)    من واجب المحكمة منح امر الاخلاء متى ما طلب وكان هناك فشلا في دفع الاجرة الا اذا كان ذلك الامر معقولاً في كل الظروف

ملحوظة المحرر:

أنظر قضية حافظ احمد اللبودي ضد فاطمة حاج حسن وآخرين (1973) مجلة الاحكام القضائية ص (224) وملحوظة المحرر في تلك القضية

المحامون :

مصطفى محمد ابو العلا                             عن الطاعن

الحكم:

5/9/1973 :

تقدم الطاعن (المدعى عليه) بهذا الطعن طالباً الغاء حكم المحكمة الكلية الصادر بتاريخ 24ر3ر1973 والذي أيد حكم المحكمة الجزئية القاضي باخلاء الطاعن القطعة رقم 8 مربع القوز – الخرطوم بموجب المادة 11 (أ) من قانون تقييد الايجارات

تتلخص وقائع هذا النزاع في أن الطاعن وهو المستأجر للمنزل المذكور اعلاه لم يدفع اجرة شهر نوفمبر سنة 1972 للمطعون ضده (المدعى) وهو مالك العين المؤجرة المذكورة رفع المطعون ضده دعوى الاخلاء امام المحكمة الجزئية واسس دعواه على أن الطاعن (المدعى عليه) فشل في دفع اجرة نوفمبر في الميعاد المحدد وقد دفعت الاجرة المذكورة بعد رفع الدعوى باسبوعين استأنف الطاعن حكم المحكمة الجزئية الصادر بتاريخ 19ر2ر1973 لدى قاضي المديرية الذي ايده وفي الحكم الاخير يطعن (المدعى عليه) الطاعن وحاصل الطعن يتلخص فيما يأتي:

اولا: في وزن البينات يقول الطاعن أن المحكمة لم توفق في تقديرها للادلة وبالتالي اخطأت في ترجيحها البينات لصالح المطعون ضده (المدعى) وذلك لما ظهر من تناقض في اقوال شاهده فبينما يقول المطعون ضده أن الطاعن ارسل زوجته بالاجرة يوم 17ر12ر1972 الساعة التاسعة مساء يقول الشاهد انه رأى زوجة الطاعن في نفس يوم 17ر12ر1972 وهي تسلم الاجرة الساعة الحادية عشرة صباحاً وشتان بين التوقيتين

ثانيا : تأخير الايجار الشهري لمدة اربعة عشر يوماً لا يبرر الحكم بالاخلاء حيث أن الطاعن ظل في هذا المنزل لمدة اربعة عشر عاما وكان مواظبا على دفع الاجرة وكان على المحكمة أن تنظر الى كل الظروف المحيطة بالموضوع ولا تتسرع بالحكم بالاخلاء وساق محامي الطاعن سابقة حبيب كوهين ضد الشركة الافريقية التجارية (1966) مجلة الاحكام القضائية ص (68) وظريف صليب ضد ورثة محمد السيد (1966) مجلة الاحكام القضائية ص (13) وورثة نور الدائم محمود ضد الحاج محمد صلاح الدين (1962) مجلة الاحكام القضائية ص (89) ولم يرد المطعون ضده رغم اعلانه

بالاطلاع على الاوراق يتضح أن المحكمة الجزئية قد بنت حكمها على اقرار الطاعن ومجموع الشهادة التي رجحتها المحكمة في صالح المطعون ضده وقد ايدت محكمة المديرية قرار المحكمة الجزئية بناء على أن الطاعن دفع الاجرة بعد اربعة عشرة يوما من تاريخ رفع الدعوى وقد ردت على دفع الطاعن الذي استند على نفس السوابق التي ذكرها في طلب الطعن واستنبط منها أن على المحكمة  الا تحكم بالاخلاء اذا كان غير معقول بالنسبة الى ظروف القضية ردت محكمة المديرية على ذلك الدفع بان مبدأ عدم المعقولية لم تأخذ به المحاكم السودانية لان قانون تقييد الايجارات لسنة 1953 لم يشتمل على نص مثل هذا وان المحاكم الانجليزية طبقت النص التشريعي الانجليزي

وحيث أن المحكمة الجزئية قد بنت عقيدتها على ما ثبت لديها من أدلة سائقة ومقبولة وبما أن الطاعن نفسه قد اقر امام المحكمة بانه دفع الاجرة بعد رفع الدعوى في يوم 25ر12ر1972 فان محاولته الان الطعن في الادلة لا تعدو أن تكون محاولة بالطعن في الموضوع وهذه المحكمة لا تتدخل فيما ثبت لمحكمة الموضوع من ادلة ما دامت المحكمة لم تعتمد او لم تستنبط واقعة ليس لها اساس فالثابت أن الطاعن قد دفع يوم 25ر12ر1972 اي بعد رفع الدعوى في مواجهته باسبوعين تقريباً ومما يؤسف له أن محامي الطاعن لم يكن دقيقاً في سرده للوقائع فهو يقول أن المطعون ضده (المدعى) وشاهده احمد بابكر (ش ادعاء 1) قد تناقضا بحيث قال الاول في شهادته أن زوجة الطاعن جاءت له يوم 17ر12ر1972 الساعة التاسعة مساء وأن الثاني يقول أنها جاءت له يوم 17/12/1972 الساعة الحادية عشر صباحاً والثابت أنه لا التاريخ ولا الوقت بصحيح أولاً أتفق الأطراف والشاهد أن زوجة الطاعن دفعت الأجرة يوم 25/12/1972  وأن احدا لم يذكر عما اذا كان الوقت مساء او صباحا ومما يبدو من المحضر أن الخلاف في ساعتين او ثلاثة في نفس النهار فبينما يقول المطعون ضده (المدعى) أن زوجة الطاعن (المدعى عليه) جاءت له حوالى الساعة الثامنة والنصف او الساعة التاسعة صباحا يقول شاهده انها جاءت حوالى الساعة الثانية عشرة او الساعة الواحدة والنصف ولم يذكر إن كان ذلك نهارا ام ليلا ولكن يتضح من السياق أن ذلك كان نهارا وليست العبرة باختلاف تقدير الزمن لان الرجل العادي السوداني في الغالب الاعم لا يقدر الزمن بدقة ولكن العبرة بالتاريخ الذي لم يختلف عليه احد

عليه لا نرى وجها للطعن بالسبب الاول لان ترجيح البينات في صالح المطعون ضده (المدعى) دون مراء ولم تخطئ المحكمة في التوصل الى تلك النتيجة

اما بالنسبة للسبب الثاني الذي ساقه الطاعن بأن على المحكمة أن لا تصدر امرا بالاخلاء الا اذا كان الاخلاء معقولا في كل الظروف فهذا النعي مردود عليه بان محاكم السودان لا ترى هذا الرأى وان السوابق التي اشار اليها محامي الطاعن قد عدل عنها في اكثر من قضية

ولعل المبدأ الذي ارسته محكمة الاستئناف أن مجرد تأخير الاجرة  يكون سببا في الاخلاء وقد ظهر من قضية محمد خير حمد ضد عوض القاضي (1960) مجلة الاحكام القضائية ص (107) جاء في ذلك الحكم انه اذا كانت الاجرة تدفع مقدما في اول كل شهر بمقتضى عقد الايجار فان دفعها في مواعيد متأخرة عن ذلك الميعاد يكون اخلالا بالعقد ويحق للمالك أن يطلب بناء عليه استرداد الحيازة وفقاً للمادة 11 (أ) من قانون تقييد الايجارات ولا يدحض ذلك الحق عرض المستأجر للاجرة قبل رفع الدعوى طالما أن ذلك العرض تم في موعد لاحق لميعاد الاستحقاق ورغم أن العلاقة بين الطرفين في هذه القضية لا يحكمها عقد ايجار مكتوب وبالتالي لا يوجد نص يدفع المستأجر بمقتضاه الاجرة في ميعاد معين إلا أن الثابت من الأدلة أن العادة قد جرت على أن يدفع المستأجر الأجرة في ميعاد معين  لا يجاوز الثالث من اول كل شهر وهذا يرقى الى درجة شرط ضمني تعارف عليه الطرفان والاخلال به يعتبر اخلالاً بالعقد غير المكتوب

وفي قضية احمد رمضان ضد دينا كوستا (1969) مجلة الاحكام القضائية ص (123) ورد أن القانون الانجليزي ينص على الا يكون الاخلاء آليا ولكن يجب أن يكون أمر الإخلاء معقولاً في ظروف القضية ولكن قانون تقييد الإيجارات السوداني لا يشتمل على نص كهذا فكيف يتسنى لنا اذا قبول تشريع اجنبي لنعدل به نص تشريع سوداني ؟ أن المادة 11 من تشريعنا واضحة في أن على المحكمة أن تصدر امرا بالحيازة اذا توافر اي شرط من شروط تلك المادة وبالاخص اذا لم تدفع الاجرة في ميعادها عند رفع الدعوى

وقد طبق الحكم المشار اليه في قضية عبد الرحمن احمد عبد الرحمن ضد حمزة يس حمزة (1969) مجلة الاحكام القضائية ص (56) من هذه الاحكام يتضح أن نفس الحرص الذي املى على المحاكم تطبيق النصوص التي تكفل الحماية للمستأجر لابد وان يحتم على المحاكم ضرورة الالتزام بالنصوص التي تحمي المؤجر في حالة الاخلال بالشروط الواردة في المادة 11 أو أي منها وبالتالي يمكن ايجاد التوازن المطلوب بين حقوق المستأجر وحق المؤجر الذ لا يكون في موضع استغلال

لهذه الاسباب نرى شطب الطعن بالرسوم ومصادرة نصف الكفالة

المحكمة العليا 

القضاة :

سعادة السيد / صلاح الدين شبيكه       قاضي المحكمة العليا           رئيساً

سعادة السيد/ صالح وهبي             قاضي المحكمة العليا بالإنابة   عضواً

سعادة السيد/ الصادق عبد الله           قاضي المحكمة العليا بالإنابة   عضواً

ناجي ملك ابادير                 الطاعن

/ ضد /

كامل بطرس هرمينا                     المطعون ضده

م ع / ط م / 656 / 73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الإخلاء للمتأخرات – عرض الأجرة بعد رفع الدعوى – لا يشكل عرضا قانونيا – وجوب دفع الأجرة التي يري المستأجر أنها أساسية في حالة وجود نزاع

1-             عرض الأجرة بواسطة المستأجر بعد رفع الدعوى لا يشكل عرضا قانونيا لتلك الأجرة وبذلك لا يحرم المالك من فرصة استعادة حيازة عقاره موضوع الدعوى

2-  النزاع الحاد حول الأجرة الأساسية لا يخول للمستأنف الإمساك كلية عن دفع الأجرة بل يجب عليه أن يعرض الأجرة القانونية حسب رأيه وفشله في هذا يعطي المالك الحق في استعادة حيازة عقاره موضوع الدعوى

ملحوظة  المحرر :

   طبقت المحكمة القاعدة القانونية الواردة في قضية لبيب قلداس ضد عبد الله الحسن (1960) مجلة الأحكام القضائية ص (115)

المحامون :

محمد العوض الحسن   عن الطاعن

عبد الله الحسن وعبد الوهاب أبو شكيمة عن المطعون ضده

الحـكم

التاريخ : 7 / 4 / 1974

   قدم المحامي محمد العوض الحسن طعنا نيابة عن المدعي عليه في الدعوى رقم 829/ 71 محكمة الخرطوم الجزئية ضد القرار الصادر من السيد قاضي المديرية والذي يقضي بإلغاء الحكم الصادر من المحكمة الجزئية وبإخلاء الطاعن للعقار المستأجر فورا

   تتحصل وقائع الطعن في أن المطعون ضده قد رفع دعوي رقم 912/70 مطالبا الطاعن بمتأخرات أيجار عن شهر مارس وأبريل ومايو ويونيو عام 1970 بواقع الإيجار الشهري 60 جنيه والإخلاء نازع الطاعن الدعوى علي أساس أن الإيجار القانوني هو 25 جنيه في الشهر وصدر قرار في تلك الدعوى بتاريخ 18/4/1971 بان الإيجار القانوني للعقار 45 جنية وأن يدفع المدعي عليه ( للمدعي المطعون ضده ) مبلغ 90 جنيه كمتأخرات أيجار رفضت المحكمة إصدار أمر بالإخلاء علي أساس أن النزاع حول الإيجار القانوني كان جادا لم يدفع المدعي عليه ( الطاعن ) بأي مبلغ للمدعي غير مبلغ 015ر18 مليج أرسله بالحوالة

  بتاريخ 26/4/1971 رفع المطعون ضده الدعوى رقم 829/71 يطالب الطاعن بمتأخرات أيجار قدرها 450 جنيه عن الشهور من يوليو سنة 1970 حتى أبريل سنة 1971 ويطالب أيضا بالإخلاء

  بتاريخ 8/5/1971 أرسل المدعي عليه بواسطة محامية مبلغ 540 جنيها بحوالة مصرفية إلى محامي المدعي وذكر محامي الطاعن في خطابة الآتي : ( أن هذا المبلغ يغطي قيمة الحكم الصادر في الدعوى 912/70 والإيجارات عن الشهور من يوليو سنة 1970 إلى أبريل 1971 والتي لم يحضر موكلكم للمطالبة بها كما أرجو مقابلة موكلكم للاتفاق علي طريقة دفع الإيجار )   حددت محكمة الموضوع نقطتي نزاع هما :

1-   هل عرض المدعي عليه الإيجار القانوني لمتأخرات هذه الدعوى عرضا قانونيا؟ ( المدعي عليه )

2- هل تغطي مدفوعات المدعي عليه متأخرات الدعوى جميعها ؟ ( المدعي عليه ) وبعد سماع البينات أصدرت المحكمة حكمها يقضي بشطب الدعوى علي أساس أن المدعي عليه قد عرض الإيجار عرضا قانونيا واستأنف المدعي للمحكمة الكلية فألغت المحكمة الكلية حكم المحكمة الجزئية وقضت بإخلاء العقار وقدم المدعي عليه طعنا أما المحكمة العليا واتضح لها أن أحد أعضاء المحكمة الكلية هو الذي اصدر حكم المحكمة الابتدائية عندما كان قاضيا جزئيا ألغت المحكمة العليا الحكم وأعادت الأوراق للمحكمة الكلية للفصل في الاستئناف المقدم لها بواسطة محكمة أخري وصدر القرار موضوع الطعن من قاضي المديرية بالخرطوم

   أسباب الطعن كما وردت في مذكرة محامي الطاعن هي أن السيد قاضي المديرية قد أخطأ باعتماده علي دفع شكلي من المدعي وهذا الدفع الشكلي هو أن استحقاق المدعي عن أجرة عشرة شهور قد تم دفعه بعد تسعة أيام من رفع الدعوى وأن هذا التأخير في الدفع سببه المدعي نفسه برفضه استلام الإيجار عند عرضه بواسطة المدعي عليه ( الطاعن ) أشار المحامي إلى قضية لبيب قلداس ضد عبد الله الحسن ( 1960) مجلة الأحكام القضائية ص (115) وقد رد علي الطلب عبد الله الحسن وعبد الوهاب أبو شكيمة نيابة عن المطعون ضده وذكرا أن السابقة التي أشار إليها محامي الطاعن لا تنطبق علي ظروف هذه القضية إذ أنها تعتمد علي عرض متأخرات الإيجار قبل رفع الدعوى وليس صحيحا ولا مقبولا ما ذكره الطاعن بأنه عرض الإيجارات عرضا قانونيا قبل رفع الدعوى لان مستندات الدفاع 1و 2 و 3 و 4 تثبت أن الطاعن قد أترسل مبلغ 015ر18 مليج سدادا للإيجارات حتى نهاية نوفمبر سنة 1970 علي زعم أن الإيجار القانوني 25 جنيها في الشهر ولكنه لم يثبت أنه قد عرض الايجات في الشهور التالية حتى أبريل سنة 1971 أو أنه أرسلها بالبريد المسجل أو عن طريق محامين أو بحوالة مثلما فعل في إرسال ذلك المبلغ ولم يودعها في خزينة المحكمة أو يدفعها أو يعرضها للمدعي أمام المحكمة وأضافا أن علي المستأجر أن يدفع الإيجار أو يعرضه للمالك شهريا وقت الاستحقاق ولا يكتفي أن يعرضه مرة ويتوقف عن الدفع بعد ذلك بحجة ان المالك قد رفض الاستلام ويعتمد المحاميان كذلك علي ما جاء في خطاب محامي الطاعن من أن موكل المدعي لم يذهب إليه للمطالبة بالإيجارات ويدفعان بان هذه الفقرة لا تستقيم مع عرض الإيجار من جانب المدعي عليه ورفضه من جانب المدعي

   لقد ثبت من البينات أن الطاعن قد تأخر عن دفع الإيجارات المستحقة حتى أبريل سنة 1971 وأن هذه المتأخرات قد بلغت 540 جنيها منها مبلغ 90 جنيه حكم به في الدعوى الأولى بتاريخ 17/4/1971 ورفع المطعون ضده الدعوى الثانية مطالبا بإيجارات العشرة اشهر في 26/ 4 / 1971 ولم يسدد الطاعن هذه المتأخرات آلا في 8/5/1971 وبما أنه لم يثبت أن الطاعن قد عرض دفع الإيجارات قبل رفع الدعوى فلم يكن له عذر مقبول لتأخير الدفع

   أن الأحجام عن دفع الإيجار بحجة أن هنالك نزاع أمام المحاكم بالنسبة للإيجار القانوني غير مقبول إطلاقا إذ أنه يتحتم علي المستأجر في مثل هذه الحالة أن يدفع للمالك ما يعتقده إيجارا قانونيا حتى يتم الفصل في النزاع وإذا رفض المالك قبول ذلك فعليه أن يدفعه في خزينة المحكمة أو يرسله إليه بأية طريقة يراها مناسبة ولا يكفي أن يعرض المستأجر الإيجار عن شهر واحد ثم يتوقف عن الدفع بحجة الرفض من جانب المالك بل يجب عليه أن يعرض الإيجار في كل أول شهر أو آخر شهر حسب الاتفاق عندما يستحق الدفع ولاشك أنه بذلك يبرهن علي حسن نيته وجدية مزاعمه بالنسبة للإيجار القانوني

أن المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 تعطي للمالك الحق في استرداد حيازة عقاره إذا عجز المستأجر عن دفع الإيجار المستحق في تاريخ الاستحقاق ولكن إذا دفع المستأجر الإيجار قبل رفع الدعوى أو عرضه للمالك قبل رفع الدعوى فان المحكمة لا تحكم له بالإخلاء لان الإيجار لا يكون مستحقا قانونا وقت رفع الدعوى هذا أقرته محكمة الاستئناف السابقة في قضية لبيب قلداس ضد عبد الله الحسن (1960) مجلة الأحكام القضائية ص ( 115) أما إذا تأخر المستأجر في الدفع حتى تاريخ رفع الدعوى ثم تقدم بعد ذلك للمالك ودفع جميع المتأخرات أو عرضها عليه وأمتنع عن قبولها فلا يعتبر ذلك أعذارا أو سببا لرفض مطالبة المالك باسترداد حيازة عقاره لقد ذكرت محكمة الاستئناف السابقة في القضية المشار إليها أعلاه والتي اعتمد عليها محامي الطاعن أن الحد الفاصل في مثل هذه الحالة هو تاريخ رفع الدعوى فاذا تأخر المستأجر من دفع الإيجار المستحق حتى ذلك التاريخ فلا حجة له إزاء مطالبة المالك باسترداد عقاره وإذا تأخر المالك في رفع الدعوى وقام المستأجر بدفع المتأخرات أو عرضها له عرضا قانونيا فليس للمالك حق المطالبة باسترداد الحيازة اعتمادا علي التأخير في الدفع يقول القاضي مضوي في قضية لبيب المذكورة أعلاه

( The dead line in our opinion is the date of the institution of the suit Any payment before this will deprive the court of its power to continue with the proceedings as far as eviction is concerned On the other hand we do not think that payment after institution of the suit and before decree has the effect of barring the court from ordering relief The legislature in using the words “ the court shall not grant relief unless…” does not in our judgment intend to allow the tenant to tantalize the landlord by postponing payment of arrears at his pleasure and then paying them a few minutes before the decree is passed Such interpretation will create out of the Act an instrument of oppression’s

per Mudawi J at p 116 et seq

لقد ذكر محامي الطاعن أن السيد قاضي المديرية قد اعتمد علي دفع شكلي ولكن تأخير الإيجارات المستحقة ودفعها بعد رفع الدعوى لم يكن متعلقا بالشكل كما أوضحنا ولم يكن التأخير لمدة تسعة أيام كما زعم محامي الطاعن فقد تأخر الطاعن عن دفع إيجارات عشرة أشهر إبداء من 1 / 7 / 1970 وكان حق المالك في استرداد حيازة عقاره قائما كل هذه المدة , ولو أن الطاعن قد انتهز الفرصة ودفع المتأخرات كلها بعد صدور الحكم في القضية الأولى وقبل رفع الدعوى الثانية لما وضع نفسه فيما هو فيه الآن

 لذلك فأننا نري تأييد القرار الصادر من قاضي المديرية وشطب الطعن والزام الطاعن بالمصاريف ومصادرة الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

صاحب السعادة السيد خلف الله الرشيد          رئيس المحكمة العليا            رئيساً

سعادة السيد هنري رياض سكلا                 قاضي المحكمة العليا           عضواً

سعادة السيد الصادق عبد الله                    قاضي المحكمة العليا بالإنابة   عضواً

استاوروس كالستراتوس الطاعن

ضد

فتحية عبد الله حاج حسن المطعون ضدها

م ع/ط م/259/73

المبادئ:

قانون تقييد الإجارات لسنة 1953 – الحاجة الماسة – عدم إمكانية تجزئة طلب الإخلاء – الاعتبارات المؤدية لثبوت الحاجة الماسة المادة 11(هـ)

1- إذا ثبتت الحاجة الماسة فإن من واجب المحكمة الاستجابة لطلب الإخلاء ولا تملك المحكمة صلاحية إصدار أمر خلاف ذلك

2- المبادئ التي استقر عليها القضاء لإثبات الحاجة الماسة هي :

أولاً : على المالك أن يثبت أنه يطلب المنزل لسكناه الشخصية

ثانياً : لا تعني الحاجة الماسة والملحة أن يحشر الناس في منازل ضيقة لا تتسع

ثالثاً : إن حاجته لسكنى المنزل ماسة ملحة في كل الظروف للسكنى الكريمة للأسرة

رابعاً : أن تكون سكناه في الموضع الذي هو فيه لم تعد مضايقة له فحسب بل أن بقائه في ذلك الموضع أصبح مشقة لا تطاق ويكون البديل عندئذٍ البحث عن مسكن آخر

المحامون :

فوزي التوم منصور عن الطاعن

علي محمود حسنين وسعد ياجي عن المطعون ضدها

الحكـــم:

8/7/1973:

هذا طلب بالنقض في حكم محكمة أمدرمان الكلية الصادر في 20/3/73 والقاضي بتأييد قرار المحكمة الجزئية فيما يختص بحاجة المطعون ضدها (المدعية) الماسة للمنزل موضوع النزاع وتعديل الحكم ليشمل إخلاء الطاعن (المدعى عليه) من المنزل المذكور

وقائع هذا النزاع باختصار هي أن الطاعن (المدعى عليه) هو مستأجر لجزء من المنزل رقم 589 (3) 2/4 مدينة أمدرمان وأن المطعون ضدها (المدعية) هي المالكة المسجلة لذلك المنزل رفعت المطعون ضدها قضية في محكمة أمدرمان الجزئية في مواجهة الطاعن مطالبة بإخلاء المنزل لحاجتها الماسة والملحة في حقيقة الأمر يستعمل الطاعن جزءاً من ذلك المنزل يتكون من صالون وأربعة غرف وتستعمل المطعون ضدها غرفتين وصالة

تتحصل أسباب الطعن الذي تقدم به محامي الطاعن في الآتي :

أولاً : أخطأت المحكمة الكلية في تفسير حكم المحكمة الجزئية عندما اعتبرت أن المحكمة الجزئية قد اقتنعت بثبوت حاجة المطعون ضدها الماسة والملحة لاستعمال هذا الجزء من المنزل , كما أخطأت المحكمة الكلية في استقرائها لحكم المحكمة الجزئية بحسبانه يقضي بإخلاء جزء من المنزل

ثانياً : أخطأت المحكمة الكلية في مسألة ترجيح البينات لأن ما ورد من أقوال لا يوضح أكثر من أن المطعون ضدها لم تكن مرتاحة في سكناها وهذا لا يسوغ أمراً بالإخلاء وضرب لذلك مثلاً بالسابقة القضائية (هيلين ديربياتس ضد ورثة أحمد المهدي (1960) مجلة الأحكام القضائية ص 164)

ثم أن المطعون ضدها لا تريد المنزل لشخصها وإنما تريده لسكنى زوجها والحاجة الماسة مقصورة على صاحب المنزل كما جاء في السابقة القضائية (فضل بربري ضد عبد القادر محمد عمر (1965) مجلة الأحكام القضائية صفحة 103) أيضاً حسب أحكام الشريعة الإسلامية يكون على الزوج واجب توفير السكن لزوجته لا العكس وضرب مثلاً لذلك بقضية : (حسن وجعفر عبد الرحمن ضد سنوسي محمد سر الختم (1960) مجلة الأحكام القضائية ص 33)

زيادة على ذلك يبدو أن المطعون ضدها لم تكن جادة في طلب الحيازة بدليل أنها انتظرت لمدة سنتين بعدما أنذرت الطاعن بالإخلاء وهذا واضح مما استنتجته المحكمة الجزئية بدليل أنها لم تسلم بطلبات المطعون ضدها

ثالثاً : على سبيل الاحتياط إذا اعتبرنا أن الحكم يقضي بتجزئة العقار فإن المحكمة الكلية قد أخطأت في فهمها بأن التجزئة لا تجوز

رابعاً : لم تلتفت المحكمة الكلية إلي الدفع القانوني من أن عقد الإيجارة يمنع المطعون ضدها من استرداد الحيازة

وجاء في رد المطعون ضدها ما يتلخص في الآتي :-

1- سبب الدعوى كما هو واضح هو الحاجة الماسة وما كان يجوز للمحكمة الجزئية أن تحكم لصالح المطعون ضدها لو لم تثبت الحاجة الماسة ودليل ذلك أن المحكمة الجزئية حكمت بإخلاء جزء من العقار

2- يمنع الطاعن من إثارة مسألة الحاجة الماسة وعدم ثبوتها لأنه قبل الحكم ولم يستأنف (المادة 194 من قانون المرافعات لسنة 1972) والقول بأن المطعون ضدها تطالب بالحيازة لسكنى زوجها قول مردود لأنها تريد أن تسكن هي وأفراد أسرتها وهذا ما قررته قضية (إبراهيم رزق ضد ميلاد فانوس (1969) مجلة الأحكام القضائية ص 42) التي وضعت مبدأ وحدة الأسرة أنا قضية فضل بربري فوقائعها تختلف ولا يعتد بها في هذا المقام

3- لا يجوز إثارة عقد الإيجارة الآن لأن المحكمة الجزئية قد قضت فيه ولم يستأنف الطاعن ثم أن المادة 216 من قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 تتحدث عن الاستئناف وليس الرد

4- قضت المحكمة الجزئية بتجزئة العقار ولكن المحكمة الكلية صححت هذا الوضع الشاذ

وبعد الاطلاع على المذكرات وكافة الأوراق يتضح أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية وبذلك يتعين النظر في موضوعه

رفعت المطعون ضدها دعواها أمام المحكمة الجزئية مطالبة بإخلاء العقار رقم 589(3) 2/3 مدينة أمدرمان بسبب الحاجة الماسة لسكناها الشخصية

صرحت العريضة في يوم 27/6/1972 , وفي جلسة السماع الأولى التي أجلت عدة مرات تمت الموافقة على نقاط النزاع وجاء في المحضر أن الطاعن (المدعى عليه) قد أقر بملكية المطعون ضدها (المدعية) للمنزل وأن من المسلم به أن الطاعن (المدعى عليه) هو المستأجر وحددت نقاط النزاع فيما يتعلق بالحاجة الماسة وأثر العقد المبرم على تحديد الإيجارة تلقائياً

ثبت لمحكمة الموضوع أن عقد الإيجارة قد بدأ قبل ثمانية عشر عاماً وأنه خلال تلك المدة قد تغيرت حالة المطعون ضدها وزاد عدد أسرتها وأنها تعيش في ضيق شديد مع عائلتها ولذلك قررت كما ورد في منطوق الحكم أن يسمح لها باستعمال الحجر الأربعة في الجزء موضوع النزاع إذا أرادت ذلك على أن ينحصر استعمال الطاعن (المدعى عليه) على الصالون ولم يصدر أمر بإخلاء

استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم أمام المحكمة الكلية بانية أسباب الاستئناف على أن حكم المحكمة الجزئية في الواقع قرار بتجزئة العقار بلا مبرر قبلت المحكمة الكلية الاستئناف وقررت أن حكم المحكمة الاستئنافية الجزئية وقع معيباً للأسباب الآتية:-

أولاً : بما أن الحاجة الماسة تعتمد على نقطة نزاع جوهرية هي مدى حاجة المدعي الماسة للعقار محل النزاع فإن الإجابة على ذلك بنعم يترتب عليها الأمر بإخلاء العقار وإلا فيلزم شطب الدعوى وبما أن محكمة الموضوع قد أجابت بنعم على ذلك السؤال فإن الحاجة الماسة قد ثبتت وكان يجب أن يصدر حكم بالإخلاء

ثانياً : جاء الحكم مخالفاً لما درجت عليه المحاكم من عدم اللجوء إلي التقسيم

ثالثاً : كون أن المنزل كان مقسماً لا يؤثر في دعوى الحاجة الماسة مادام النزاع في جزء فإذا ثبتت الحاجة الماسة فلابد من الإخلاء

رابعاً : كان عقد الإيجارة فيما يختص بهذا الجزء ودخول المحكمة في التقسيم يعني تعديل عقد الإيجارة بينما أن عقد الإيجارة قد انتهى بثبوت الحاجة الماسة

خامساً : بما أن المدعية (المطعون ضدها) قد أفلحت في إثبات حاجتها الماسة والملحة للعقار حيث ثبت أن أسرتها تتكون من تسعة أشخاص وأن ظروفها الموضوعية قد تغيرت كذلك منذ نشوء عقد الإيجارة , فقد كانت لها طفلة في ذلك الوقت وأن عدد الأطفال قد زاد وأن الأطفال قد أصبحوا كباراً أكبرهم يبلغ من العمر 19 سنة والثاني 17 سنة , فإن الحجرتين والصالة التي يسكنون فيها لا تكفي ولا تناسب العائلة , وبما أن العائلة تحتاج ككل عائلة أخرى إلي صالون فإنه لابد من إخلاء كل العقار

ونود أن نقرر بادي ذي بدء أن المحكمة الكلية حالفها التوفيق في هذا الحكم فقد أخطأت المحكمة الجزئية خطأً كبيراً في أنها لم تصدر حكماً بالإخلاء عندما ثبت لها أن المدعية (المطعون ضدها) قد أثبتت حاجتها الماسة والملحة لاسترداد حيازة العقار موضوع النزاع وكان أمام المحكمة طريقان إما رفض طلبات (المدعية) أو قبولها أو الحكم لها ببعض الطلبات ورفض الباقي ولكن كان للمدعية طلب واحد هو الإخلاء للحاجة الماسة

يثير محامي الطاعن (المدعى عليه) نقطة جوهرية في هذا الخصوص وهو أن الحاجة الماسة لم تثبت حسب ترجيح البينات وأن المحكمة الجزئية باعتبارها محكمة الموضوع لم تقتنع بثبوتها , بيد أننا نجد أن المحكمة الجزئية تقول بالحرف : " مما لا شك فيه أن المدعية تعيش في ضيق شديد , فمن المؤكد أن حجرتين وصالة لا تكفي لتسعة أشخاص خصوصاً إذا أخذنا في الاعتبار أن أبناء المدعية كبروا وتعدوا مرحلة الطفولة ويبدو أن المدعى عليه نفسه لا ينكر الضيق الذي تعيش فيه المدعية (أنظر محضر القضية)

سلوك الطاعن (المدعى عليه) نفسه يؤيد ما ورد من بينات , فعرضه بالتخلي عن الغرف الأربعة في الجزء الذي يشغله يعني أنه اقتنع بالضيق الذي تعانيه المطعون ضدها (المدعية) ويبدو أن المحكمة الجزئية قد حالفها التوفيق في اختيار كلمة "الضيق" وهي كلمة لها مدلول كبير في قضايا الإخلاء للحاجة الماسة خصوصاً في ضوء حكم المحكمة العليا وأخيراً في قضية (محمد كرار ضد الفاتح سليمان م ع/ط م/315/1973) فقد استعرضت المحكمة العليا السوابق الهامة في هذا الخصوص واستنبطت المبادئ التي استقر عليها قضاء السودان فيما يلي :-

أولاً :على المدعي أن يثبت أنه يطلب المنزل لسكناه الشخصية

ثانياً : أن حاجته لسكنى المنزل حاجة ماسة وملحة

ثالثاً : لا تعني الحاجة الماسة والملحة أن يحشد الناس في منازل ضيقة لا تسمح كل الظروف للسكنى الكريمة للأسرة

رابعاً : أن تكون سكناه في الموضع الذي هو فيه لم تعد مضايقة فحسب بل أن بقائه في ذلك أصيح مشقة لا تطاق ويكون البديل عندئذٍ البحث عن مسكن آخر

وليس هناك ما يلزم المؤجر بتجشم المشاق والبحث عن مسكن آخر في سبيل إراحة المستأجر لأن الغرض من سن قانون تقييد الإيجارات هو حماية المستأجر من استقلال المالك الجشع لا لتمكين المستأجر من قهر المالك العادي وإلا لأصبح المنزل وبالاً على صاحبه

وبتطبيق هذه المبادئ على وقائع القضية الماثلة لا نجد أن المحكمة الكلية قد أخطأت بل لعلها قد أصلحت ما فات على المحكمة الجزئية وباستقراء الحكم نجد أن المحكمة الجزئية في الواقع قد حكمت بإخلاء جزء من الجزء المتنازع عليه في العقار المذكور ولكنها تركت المحكوم لها بالخيار رغم أنه لم يكن لعبارة (إذا أرادت ذلك) الواردة في منطوق الحكم قيمة لأن المحكوم له في كل الحالات حر في أن ينفذ أو لا ينفذ ما قضى له به

أما القول بأن المطعون ضدها تريد المنزل لسكنى زوجها مردود عليه لأنها لم تطالب بالمنزل إلا لأن أبنائها الذين يقيمون معها قد كبروا وليس ثمة ما يحتاج إلى دليل إذ ثبت أن البنت قد بلغت الثامنة عشرة فالمتعارف والذي تأخذ به المحكمة علماً قضائياً أن البيت لا يجب أن تكون مع الولد في حجرة واحدة في مثل هذا العمر ولم تعدو المحكمة الكلية الحقيقة عندما قررت " وهذا السكن فيه ضيق ومعاناة وغير صحي ولا يفي بحاجاتهم الضرورية ولا يجد رب الأسرة مكاناً لمعاشرة زوجته"

وهذه القضية تختلف عن قضية فضل بربري ضد عبد القادر محمد عمر (1965) مجلة الأحكام القضائية ص 103 في أن المالك في تلك القضية كان يسكن سنجة والمالكة في هذه القضية تسكن في أمدرمان في جزء من المنزل موضوع النزاع ولا نرى ما يوجب الإشارة إلى واجب الزوج في توفير السكن لزوجته لأن هذه النقطة لم تكن موضوع نزاع ولم ترد في المرحلة الأولى من هذه الإجراءات وهي بعد غير ذات صلة بسبب الدعوى

أثار محامي الطاعن أن المحكمة لم تلتفت إلي أن هناك عقداً نافذ المفعول يمنع المطعون ضدها (المدعية) من استرداد الحيازة وجاء في رد محامي المطعون ضدها أن الطاعن ممنوع من إثارة هذا الدفع في هذه المرحلة لسببين الأول أن الطاعن لم يستأنف الحكم وبذلك قبله بموجب المادة 194 من قانون المرافعات لسنة 1972 لا يجوز إثارة دفع جديد أمام المحكمة الاستئنافية , والثاني أن السبب الذي أورده محامي الطاعن , من أنه أثار هذه النقطة أمام المحكمة الاستئنافية لأن المادة 216 من قانون المرافعات تقضي بأن النزاع ينقل برمته إلى المحكمة الاستئنافية , ليس سبباً صحيحاً أن أحكام المادة 216 تنطبق على حالة المستأنف وليس على حالة المستأنف ضده

ونرى أن ما ذهب إليه محامي المطعون ضدها صحيح لأن منطوق المادة صريح ولا يحتاج إلي تبيان ورد في الفقرة الأولى من تلك المادة : "الاستئناف ينقل الدعوى بحالتها التي كانت عليها قبل صدور الحكم المستأنف بالنسبة لما رفع عنه الاستئناف فقط , فالقول إذن أن الاستئناف ينقل الدعوى فقط غير دقيق فالاستئناف ينقل الدعوى " بالنسبة لما رفع عنه الاستئناف فقط"

وهذا ينطبق على حالة المستأنف وينبغي ألا يفيد منه المستأنف ضده وإلا لأصبحت أحكام المادة 194 من قانون المرافعات غير ذات موضوع , ولاضطرب مبدأ نهاية الأحكام ونفاذها فالطاعن لعدم استئنافه حكم المحكمة الجزئية يعتبر قابلاً له , وهو بالتالي يمنع من إثارة أية مسألة لم يشأ أن يثيرها أمام محكمة الموضوع ولا يحق له أن ينتهز فرصة نقل الدعوى أمام المحكمة الاستئنافية بسبب استئناف الطرف الثاني لإثارة النزاع من جديد كان حكماً لم يصدر

عليه ولما ورد أعلاه نرى شطب الطعن من حيث الموضوع وإلزام الطاعن بالرسوم وترد له الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

صاحب السعادة السيد خلف الله الرشيد رئيس المحكمة العليا رئيساً

سعادة السيد هنري رياض سكلا        قاضي المحكمة العليا عضواً

سعادة السيد الصادق عبد              قاضي المحكمة العليا بالإنابة عضواً

خضر أحمد محمد حامد الطاعن

ضد

محمد بخيت وآخر المطعون ضدهما

م ع/م ط/36/73

المبادئ:

قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 – الدفع بعدم رفع الدعوى بواسطة كل الملاك على الشيوع – لا تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها – المادة 127(أ) أثار المدعي دعواه مطالباً باسترداد حيازة عقار كان يمتلكه على الشيوع للاستعمال الشخصي وحكمت المحكمة الابتدائية له ونقضت المحكمة الكلية الحكم على أساس بقية الملاك على الشيوع لم يضموا في الدعوى المدعي يمتلك 1 11/12 1 من جملة العقار

القانون المدني لسنة 1971 – ما استقر عليه رأي أغلبية الشركاء في القرار ملزم للجميع – مالك أغلبية العقار وكيل عن الباقين – المادة 710

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الأسباب المؤدية للحاجة الماسة – 11(د)

1- الدفع بعدم رفع الدعوى بواسطة كل الملاك على الشيوع بسيط إذا ما يثار أمام محكمة الموضوع وبما أنه ليس من الدفوع المتعلقة بالمصلحة العامة لا يحق للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها

2- يجوز لملاك أغلبية الأنصبة في العقار المملوك على الشيوع أن يسترد حيازته من المستأجر دون أن يكون للأخير حق الاعتراض وإن كان هنالك شريك آخر لم يضم في الدعوى ما دام هذا الشريك قد سكت عن المعارضة الصريحة

3- يعتبر الشريك صاحب الأغلبية في العقار المملوك على الشيوع وكيلاً عن الشريك صاحب الأقلية في استئجار ذلك العقار ويعتبر عدم اعتراض الأخير صراحة موافقة ضمنية على الإيجارة

4- إذا كان صاحب العقار يسكن بالإيجارة في منزل آخر فإنه يمكنه استعادة منزله المستأجر بناء على الحاجة الماسة بسبب أن حالته المالية لا تسمح له بدفع الأجرة دون عنت شديد طالما ثبت أن أسرته كبيرة وأن حاجته جدية

المحامون :

حسين نجم الدين لاشين عن الطاعن

عبد المتعال بدري عن المطعون ضدهما

الحكـــم

10/7/1973:

هذا طعن بطريق النقض تقدم به الطاعن في 11/1/1973 من الحكم الصادر من المحكمة الكلية بالخرطوم بحري والمعلن إليه في 27/12/1972 , وذلك في الاستئناف رقم 241/1972 كما تقدم المطعون ضدهما بمذكرة دفاعهما

وتتلخص الوقائع الجوهرية للطعن في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 132/72 بتاريخ 21/3/1973 أمام المحكمة الجزئية بالخرطوم بحري , ضد المطعون ضدهما طالباً استرداد المنزل المملوك له رقم 137 مربع 20/1 بقرية شمبات الشرقية لحاجته الماسة لسكنه وأنكر المدعى عليهما الدعوى إنكاراً عاماً وبعد أن استمعت المحكمة إلى أقوال الطاعن (المدعى) وشهوده وأقوال المطعون ضده الثاني بالأصالة عن نفسه ونيابة عن المطعون ضده الأول , خلصت المحكمة الجزئية إلى أن الطاعن في حاجة ضرورية للمنزل وذلك لأن المنزل المذكور قد آل إليه عن طريق الإرث في فبراير 1972 فبادر برفع الدعوى في مارس 1972 مما يدل على جديته وحاجته الملحة للتخلص من أعباء الإيجار الذي يدفعه في منزل يستأجره , واستناداً إلى أن إدارته لكشك لبيع الصيني لا يدر عليه دخلاً يغطي ضرورات العيش , واعتماداً على أنه صاحب أسرة من أربعة بنات كبيرات

وفي 16/8/1972 قضت المحكمة بإخلاء المطعون ضدهما للعين المؤجرة في خلال شهرين كما ألزمتها بدفع المصروفات

واستأنف المطعون ضدهما الحكم لدى المحكمة الكلية بالخرطوم بحري , فقضت بنقض الحكم المستأنف تأسيساً على أنه لا يجوز للمالك على الشيوع أن يرفع الدعوى لاسترداد العقار الشائع بسبب حاجته الماسة إلى إذا أدخل جميع الشركاء على الشيوع أو أقامها بتفويض رسمي أو موافقة من الشركاء الآخرين وفي ذلك قالت المحكمة الكلية :

(هذه المحكمة تلاحظ أن موضوع هذا الطلب مرفوع من قبل واحد فقط من مالكين دون إشارة إلى توكيل من الآخر أو تنازل منه للمدعى المستأنف ضده يملك 11/12 من القطعة وهو جزء يقارب القطعة كلها إلا أن كون الملكية على الشيوع يقتضي موافقة المالك الآخر فهو شريك في كل شبر من هذه القطعة مع أن حقه الكلي لا يتعدى 1/12 منها)

واستطردت المحكمة تقول : (والغريب أن الأمر قد فات على المستأنفين فلم يثرا ذلك الدفع , ومع ذلك ولأن المسألة تتعلق بالقانون كان لابد للمحكمة أن تحكم بها بنفسها)

واستندت المحكمة في قضائها على الحكم الصادر في قضية أنيس منقريوس ضد رمسيس منقريوس (1962) مجلة الأحكام القضائية ص (248) وعلى الحكم الصادر في قضية عبد السلام بشير ضد عمر محمد أحمد العباسي (1967) مجلة الأحكام القضائية ص (78)

وحاصل الطعن الوحيد أن الحكم المطعون فيه قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه إذ قضى بأنه لا يجوز للطاعن رفع دعوى الإخلاء دون إدخال شريكه الآخر أو موافقته استناداً إلى السابقتين المذكورتين , في حين أنه لا انطباق لأحكامهما على خصوصية هذه الدعوى , وأنه إذا كان أمراً يحتمه القانون فقد كان يتعين على المحكمة الكلية الأمر بضم الشريك الآخر للدعوى أو بإحالة الأوراق للمحكمة الجزئية لإدخاله في الدعوى

وهذا النعي في محله ذلك لأنه يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الدعوى أن المطعون ضدهما لم يتقدما بدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من مدع غير كامل الصفة , لا أمام المحكمة الكلية ولا أمام المحكمة الجزئية , لو أثير أمامها , أعمالاً لأحكام الفقرة (1) من المادة 127 من قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 , إذ أن ذلك الدفع ليس متعلقاً بالنظام العام حتى يجوز للمحكمة الحكم به من تلقاء نفسها وذلك لأن الدعوى وقد رفعت في ظل القانون المدني الجديد فإن أحكامه هي الواجبة التطبيق بالنسبة لحق الشريك على الشيوع في تأجير العين المملوكة على الشيوع , وبالنسبة لحق أحد الملاك من ثم لا يجوز الاستناد على القاعدة العامة في الاسترداد للاستعمال الخاص متى توافرت الشروط لذلك ومن ثم لا يجوز الاستناد على القواعد العامة في القانون ولا في نصوص قانون القضاء المدني لعام 1929 الذين صدر في ظلهما الحكمان في قضية أنيس منقريوس وقضية عبد السلام بشير , وذلك لأن القانون المدني الجديد قد نظم الملكية الشائعة بتفصيل وافٍ أحياناً القواعد العامة لاعتبارات عملية صائبة

لذلك , ولما كانت المادة 710 من القانون المدني التي تحكم واقعة الدعوى قد نصت على أن:

1- يكون ما استقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة ملزماً للجميع وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصبة , فإذا لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ولها أن تعين عقد الحاجة من يدير المال الشائع

2- للأغلبية كذلك أن يختارا مديراً , كما أن لها أن تضع للإدارة ولحين الانتفاع بالمال الشائع نظاماً يسري حتى على خلفاء الشركاء جميعاً سواء أكان الخلف عاماً أم خاصاً

3- إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراضها من الباقين عد وكيلاً عنهم فإن مؤدى ذلك كله أن يعتبر الشركاء ذوو أغلبية الأنصبة نائبين قانوناً عن ذوي الأقلية , دون أن يكون لأصحاب أقلية الأنصبة أن يعترضوا على ذلك قانوناً

والحكمة في تغليب رأي أكثرية الأنصبة على رأي ذوي القلة في ذلك , وهي تجنب تعطيل استغلال العقار وتفادي الضرر بالنسبة لأكثرية الملاك على الشيوع أو صاحب النصيب الأكبر في العقار الشائع وهذه الحكمة تبرر لأحد الشريكين , أن كان صاحب الأغلبية في الأنصبة , أن يؤجر العقار كله كما يكون له حق استرداده من المستأجر , دون أن يكون للأخير حق الاعتراض بأن هنالك شريكاً على الشيوع متى كان من الثابت أن صاحب أقلية في العقار الشائع ومتى كان من الثابت أيضاً أنه لم يكن هناك اعتراض من صاحب الأقلية , إذ يعتبر اعتراضه موافقة ضمنيه على التأجير لذلك المستأجر كما يعتبر الشريك صاحب الأغلبية وكيلاً عن صاحب الأقلية في التأجير وفقاً للفقرة (3) من المادة 710 من القانون المدني لسنة 1971

ولما كان من الثابت في الأدلة أن المنزل الشائع مملوك أكثره للطاعن إذ يملك 11/12 ونصيب المالك الآخر 1/12 فقط , وقد أقرت المحكمة الكلية بذلك لما قالت : (وبالرغم من أن المستأنف ضده يملك 11/12 من القطعة كلها وهو جزء يقارب القطعة كلها )

ولما كان للطاعن حق إدارة المنزل أو هو وحده الذي أجر العين للمطعون ضدهما وكان ولا يزال يقبض الأجرة , وليس في الأدلة ما يدحض ادعاء الطاعن بان له حق الاستعمال والاستغلال في العين والتصرف باعتباره المالك للعين الشائعة إلا جزءاً يسيراً منها , كما أن ليس من الأدلة ما يستشف منه أن الشريك الآخر على الشيوع قد اعترض على إدارة الطاعن أو رفعه للدعوى بل لم يقم المطعون ضدهما بإثارة الدفع بعدم قبول الدعوى تأسيساً على عدم ضم الشريك الآخر على الشيوع للدعوى يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه , وذلك لعدم إثارة المطعون ضدهما لمنازعة حول حق الطاعن في التأجير بالأصالة عن نفسه وبالنيابة عن شريكه الآخر أو حقه في استعمال العين المؤجرة لا اعتراض أو تظلم ذلك الشريك , ولأن من يملك الأغلبية في العقار الشائع يملك حق التأجير والاستعمال طبقاً لأحكام المادة 710 من القانون المدني التي تنطبق على وقائع هذه الدعوى

لكل ما تقدم , ولما كان يبين من وقائع الدعوى وأدلتها أن الطاعن مستأجر لمنزل بإيجار قدره 12 جنيه شهرياً , ويعول أسرة مكونة من أربعة بنات , وأن المنزل الذي آل إليه عن طريق الإرث قد سجل في اسمه في فبراير 1972 يعمل على إعفائه من تحمل أثقال وأعباء الأجرة , وأن ليس في الأدلة ما يثبت أنه راغب في طلب زيادة الأجرة أو التصرف أو تأجير المنزل للغير , وأنه لا يملك منزلاً أخر وأنه عمل كبائع للصيني في أحد الأكشاش لا يوفر له دخلاً يغطي نفقات المعيشة الضرورية , فإذا كان كله ينهض دليلاً على أن الطاعن في حاجة ماسة لاسترداد العين لسكناه الخاص , ومن ثم فإن قضاء المحكمة الجزئية بإخلاء المطعون ضدهما وبالحكم عليها بالمصروفات صحيح لا مخالفة فيه للقانون , ويكون المطعون فيه إذ قضى بنقضه مخالفاً للقانون على ما سبق بيانه , مما يتعين معه :

1) نقض الحكم الصادر من المحكمة الكلية وتأييد الحكم الصادر بالإخلاء من المحكمة الجزئية

2) وإلزام الطاعن برسوم هذا الطعن

3) ورد الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

صاحب السعادة السيد خلف الله الرشيد          رئيس المحكمة العليا            رئيساً

سعادة السيد هنري رياض سكلا                 قاضي المحكمة العليا           عضواً

سعادة السيد الصادق عبد الله                    قاضي المحكمة العليا بالإنابة   عضواً

استاوروس كالستراتوس الطاعن

ضد

فتحية عبد الله حاج حسن المطعون ضدها

م ع/ط م/259/73

المبادئ:

قانون تقييد الإجارات لسنة 1953 – الحاجة الماسة – عدم إمكانية تجزئة طلب الإخلاء – الاعتبارات المؤدية لثبوت الحاجة الماسة المادة 11(هـ)

1- إذا ثبتت الحاجة الماسة فإن من واجب المحكمة الاستجابة لطلب الإخلاء ولا تملك المحكمة صلاحية إصدار أمر خلاف ذلك

2- المبادئ التي استقر عليها القضاء لإثبات الحاجة الماسة هي :

أولاً : على المالك أن يثبت أنه يطلب المنزل لسكناه الشخصية

ثانياً : لا تعني الحاجة الماسة والملحة أن يحشر الناس في منازل ضيقة لا تتسع

ثالثاً : إن حاجته لسكنى المنزل ماسة ملحة في كل الظروف للسكنى الكريمة للأسرة

رابعاً : أن تكون سكناه في الموضع الذي هو فيه لم تعد مضايقة له فحسب بل أن بقائه في ذلك الموضع أصبح مشقة لا تطاق ويكون البديل عندئذٍ البحث عن مسكن آخر

المحامون :

فوزي التوم منصور عن الطاعن

علي محمود حسنين وسعد ياجي عن المطعون ضدها

الحكـــم:

8/7/1973:

هذا طلب بالنقض في حكم محكمة أمدرمان الكلية الصادر في 20/3/73 والقاضي بتأييد قرار المحكمة الجزئية فيما يختص بحاجة المطعون ضدها (المدعية) الماسة للمنزل موضوع النزاع وتعديل الحكم ليشمل إخلاء الطاعن (المدعى عليه) من المنزل المذكور

وقائع هذا النزاع باختصار هي أن الطاعن (المدعى عليه) هو مستأجر لجزء من المنزل رقم 589 (3) 2/4 مدينة أمدرمان وأن المطعون ضدها (المدعية) هي المالكة المسجلة لذلك المنزل رفعت المطعون ضدها قضية في محكمة أمدرمان الجزئية في مواجهة الطاعن مطالبة بإخلاء المنزل لحاجتها الماسة والملحة في حقيقة الأمر يستعمل الطاعن جزءاً من ذلك المنزل يتكون من صالون وأربعة غرف وتستعمل المطعون ضدها غرفتين وصالة

تتحصل أسباب الطعن الذي تقدم به محامي الطاعن في الآتي :

أولاً : أخطأت المحكمة الكلية في تفسير حكم المحكمة الجزئية عندما اعتبرت أن المحكمة الجزئية قد اقتنعت بثبوت حاجة المطعون ضدها الماسة والملحة لاستعمال هذا الجزء من المنزل , كما أخطأت المحكمة الكلية في استقرائها لحكم المحكمة الجزئية بحسبانه يقضي بإخلاء جزء من المنزل

ثانياً : أخطأت المحكمة الكلية في مسألة ترجيح البينات لأن ما ورد من أقوال لا يوضح أكثر من أن المطعون ضدها لم تكن مرتاحة في سكناها وهذا لا يسوغ أمراً بالإخلاء وضرب لذلك مثلاً بالسابقة القضائية (هيلين ديربياتس ضد ورثة أحمد المهدي (1960) مجلة الأحكام القضائية ص 164)

ثم أن المطعون ضدها لا تريد المنزل لشخصها وإنما تريده لسكنى زوجها والحاجة الماسة مقصورة على صاحب المنزل كما جاء في السابقة القضائية (فضل بربري ضد عبد القادر محمد عمر (1965) مجلة الأحكام القضائية صفحة 103) أيضاً حسب أحكام الشريعة الإسلامية يكون على الزوج واجب توفير السكن لزوجته لا العكس وضرب مثلاً لذلك بقضية : (حسن وجعفر عبد الرحمن ضد سنوسي محمد سر الختم (1960) مجلة الأحكام القضائية ص 33)

زيادة على ذلك يبدو أن المطعون ضدها لم تكن جادة في طلب الحيازة بدليل أنها انتظرت لمدة سنتين بعدما أنذرت الطاعن بالإخلاء وهذا واضح مما استنتجته المحكمة الجزئية بدليل أنها لم تسلم بطلبات المطعون ضدها

ثالثاً : على سبيل الاحتياط إذا اعتبرنا أن الحكم يقضي بتجزئة العقار فإن المحكمة الكلية قد أخطأت في فهمها بأن التجزئة لا تجوز

رابعاً : لم تلتفت المحكمة الكلية إلي الدفع القانوني من أن عقد الإيجارة يمنع المطعون ضدها من استرداد الحيازة

وجاء في رد المطعون ضدها ما يتلخص في الآتي :-

1- سبب الدعوى كما هو واضح هو الحاجة الماسة وما كان يجوز للمحكمة الجزئية أن تحكم لصالح المطعون ضدها لو لم تثبت الحاجة الماسة ودليل ذلك أن المحكمة الجزئية حكمت بإخلاء جزء من العقار

2- يمنع الطاعن من إثارة مسألة الحاجة الماسة وعدم ثبوتها لأنه قبل الحكم ولم يستأنف (المادة 194 من قانون المرافعات لسنة 1972) والقول بأن المطعون ضدها تطالب بالحيازة لسكنى زوجها قول مردود لأنها تريد أن تسكن هي وأفراد أسرتها وهذا ما قررته قضية (إبراهيم رزق ضد ميلاد فانوس (1969) مجلة الأحكام القضائية ص 42) التي وضعت مبدأ وحدة الأسرة أنا قضية فضل بربري فوقائعها تختلف ولا يعتد بها في هذا المقام

3- لا يجوز إثارة عقد الإيجارة الآن لأن المحكمة الجزئية قد قضت فيه ولم يستأنف الطاعن ثم أن المادة 216 من قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 تتحدث عن الاستئناف وليس الرد

4- قضت المحكمة الجزئية بتجزئة العقار ولكن المحكمة الكلية صححت هذا الوضع الشاذ

وبعد الاطلاع على المذكرات وكافة الأوراق يتضح أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية وبذلك يتعين النظر في موضوعه

رفعت المطعون ضدها دعواها أمام المحكمة الجزئية مطالبة بإخلاء العقار رقم 589(3) 2/3 مدينة أمدرمان بسبب الحاجة الماسة لسكناها الشخصية

صرحت العريضة في يوم 27/6/1972 , وفي جلسة السماع الأولى التي أجلت عدة مرات تمت الموافقة على نقاط النزاع وجاء في المحضر أن الطاعن (المدعى عليه) قد أقر بملكية المطعون ضدها (المدعية) للمنزل وأن من المسلم به أن الطاعن (المدعى عليه) هو المستأجر وحددت نقاط النزاع فيما يتعلق بالحاجة الماسة وأثر العقد المبرم على تحديد الإيجارة تلقائياً

ثبت لمحكمة الموضوع أن عقد الإيجارة قد بدأ قبل ثمانية عشر عاماً وأنه خلال تلك المدة قد تغيرت حالة المطعون ضدها وزاد عدد أسرتها وأنها تعيش في ضيق شديد مع عائلتها ولذلك قررت كما ورد في منطوق الحكم أن يسمح لها باستعمال الحجر الأربعة في الجزء موضوع النزاع إذا أرادت ذلك على أن ينحصر استعمال الطاعن (المدعى عليه) على الصالون ولم يصدر أمر بإخلاء

استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم أمام المحكمة الكلية بانية أسباب الاستئناف على أن حكم المحكمة الجزئية في الواقع قرار بتجزئة العقار بلا مبرر قبلت المحكمة الكلية الاستئناف وقررت أن حكم المحكمة الاستئنافية الجزئية وقع معيباً للأسباب الآتية:-

أولاً : بما أن الحاجة الماسة تعتمد على نقطة نزاع جوهرية هي مدى حاجة المدعي الماسة للعقار محل النزاع فإن الإجابة على ذلك بنعم يترتب عليها الأمر بإخلاء العقار وإلا فيلزم شطب الدعوى وبما أن محكمة الموضوع قد أجابت بنعم على ذلك السؤال فإن الحاجة الماسة قد ثبتت وكان يجب أن يصدر حكم بالإخلاء

ثانياً : جاء الحكم مخالفاً لما درجت عليه المحاكم من عدم اللجوء إلي التقسيم

ثالثاً : كون أن المنزل كان مقسماً لا يؤثر في دعوى الحاجة الماسة مادام النزاع في جزء فإذا ثبتت الحاجة الماسة فلابد من الإخلاء

رابعاً : كان عقد الإيجارة فيما يختص بهذا الجزء ودخول المحكمة في التقسيم يعني تعديل عقد الإيجارة بينما أن عقد الإيجارة قد انتهى بثبوت الحاجة الماسة

خامساً : بما أن المدعية (المطعون ضدها) قد أفلحت في إثبات حاجتها الماسة والملحة للعقار حيث ثبت أن أسرتها تتكون من تسعة أشخاص وأن ظروفها الموضوعية قد تغيرت كذلك منذ نشوء عقد الإيجارة , فقد كانت لها طفلة في ذلك الوقت وأن عدد الأطفال قد زاد وأن الأطفال قد أصبحوا كباراً أكبرهم يبلغ من العمر 19 سنة والثاني 17 سنة , فإن الحجرتين والصالة التي يسكنون فيها لا تكفي ولا تناسب العائلة , وبما أن العائلة تحتاج ككل عائلة أخرى إلي صالون فإنه لابد من إخلاء كل العقار

ونود أن نقرر بادي ذي بدء أن المحكمة الكلية حالفها التوفيق في هذا الحكم فقد أخطأت المحكمة الجزئية خطأً كبيراً في أنها لم تصدر حكماً بالإخلاء عندما ثبت لها أن المدعية (المطعون ضدها) قد أثبتت حاجتها الماسة والملحة لاسترداد حيازة العقار موضوع النزاع وكان أمام المحكمة طريقان إما رفض طلبات (المدعية) أو قبولها أو الحكم لها ببعض الطلبات ورفض الباقي ولكن كان للمدعية طلب واحد هو الإخلاء للحاجة الماسة

يثير محامي الطاعن (المدعى عليه) نقطة جوهرية في هذا الخصوص وهو أن الحاجة الماسة لم تثبت حسب ترجيح البينات وأن المحكمة الجزئية باعتبارها محكمة الموضوع لم تقتنع بثبوتها , بيد أننا نجد أن المحكمة الجزئية تقول بالحرف : " مما لا شك فيه أن المدعية تعيش في ضيق شديد , فمن المؤكد أن حجرتين وصالة لا تكفي لتسعة أشخاص خصوصاً إذا أخذنا في الاعتبار أن أبناء المدعية كبروا وتعدوا مرحلة الطفولة ويبدو أن المدعى عليه نفسه لا ينكر الضيق الذي تعيش فيه المدعية (أنظر محضر القضية)

سلوك الطاعن (المدعى عليه) نفسه يؤيد ما ورد من بينات , فعرضه بالتخلي عن الغرف الأربعة في الجزء الذي يشغله يعني أنه اقتنع بالضيق الذي تعانيه المطعون ضدها (المدعية) ويبدو أن المحكمة الجزئية قد حالفها التوفيق في اختيار كلمة "الضيق" وهي كلمة لها مدلول كبير في قضايا الإخلاء للحاجة الماسة خصوصاً في ضوء حكم المحكمة العليا وأخيراً في قضية (محمد كرار ضد الفاتح سليمان م ع/ط م/315/1973) فقد استعرضت المحكمة العليا السوابق الهامة في هذا الخصوص واستنبطت المبادئ التي استقر عليها قضاء السودان فيما يلي :-

أولاً :على المدعي أن يثبت أنه يطلب المنزل لسكناه الشخصية

ثانياً : أن حاجته لسكنى المنزل حاجة ماسة وملحة

ثالثاً : لا تعني الحاجة الماسة والملحة أن يحشد الناس في منازل ضيقة لا تسمح كل الظروف للسكنى الكريمة للأسرة

رابعاً : أن تكون سكناه في الموضع الذي هو فيه لم تعد مضايقة فحسب بل أن بقائه في ذلك أصيح مشقة لا تطاق ويكون البديل عندئذٍ البحث عن مسكن آخر

وليس هناك ما يلزم المؤجر بتجشم المشاق والبحث عن مسكن آخر في سبيل إراحة المستأجر لأن الغرض من سن قانون تقييد الإيجارات هو حماية المستأجر من استقلال المالك الجشع لا لتمكين المستأجر من قهر المالك العادي وإلا لأصبح المنزل وبالاً على صاحبه

وبتطبيق هذه المبادئ على وقائع القضية الماثلة لا نجد أن المحكمة الكلية قد أخطأت بل لعلها قد أصلحت ما فات على المحكمة الجزئية وباستقراء الحكم نجد أن المحكمة الجزئية في الواقع قد حكمت بإخلاء جزء من الجزء المتنازع عليه في العقار المذكور ولكنها تركت المحكوم لها بالخيار رغم أنه لم يكن لعبارة (إذا أرادت ذلك) الواردة في منطوق الحكم قيمة لأن المحكوم له في كل الحالات حر في أن ينفذ أو لا ينفذ ما قضى له به

أما القول بأن المطعون ضدها تريد المنزل لسكنى زوجها مردود عليه لأنها لم تطالب بالمنزل إلا لأن أبنائها الذين يقيمون معها قد كبروا وليس ثمة ما يحتاج إلى دليل إذ ثبت أن البنت قد بلغت الثامنة عشرة فالمتعارف والذي تأخذ به المحكمة علماً قضائياً أن البيت لا يجب أن تكون مع الولد في حجرة واحدة في مثل هذا العمر ولم تعدو المحكمة الكلية الحقيقة عندما قررت " وهذا السكن فيه ضيق ومعاناة وغير صحي ولا يفي بحاجاتهم الضرورية ولا يجد رب الأسرة مكاناً لمعاشرة زوجته"

وهذه القضية تختلف عن قضية فضل بربري ضد عبد القادر محمد عمر (1965) مجلة الأحكام القضائية ص 103 في أن المالك في تلك القضية كان يسكن سنجة والمالكة في هذه القضية تسكن في أمدرمان في جزء من المنزل موضوع النزاع ولا نرى ما يوجب الإشارة إلى واجب الزوج في توفير السكن لزوجته لأن هذه النقطة لم تكن موضوع نزاع ولم ترد في المرحلة الأولى من هذه الإجراءات وهي بعد غير ذات صلة بسبب الدعوى

أثار محامي الطاعن أن المحكمة لم تلتفت إلي أن هناك عقداً نافذ المفعول يمنع المطعون ضدها (المدعية) من استرداد الحيازة وجاء في رد محامي المطعون ضدها أن الطاعن ممنوع من إثارة هذا الدفع في هذه المرحلة لسببين الأول أن الطاعن لم يستأنف الحكم وبذلك قبله بموجب المادة 194 من قانون المرافعات لسنة 1972 لا يجوز إثارة دفع جديد أمام المحكمة الاستئنافية , والثاني أن السبب الذي أورده محامي الطاعن , من أنه أثار هذه النقطة أمام المحكمة الاستئنافية لأن المادة 216 من قانون المرافعات تقضي بأن النزاع ينقل برمته إلى المحكمة الاستئنافية , ليس سبباً صحيحاً أن أحكام المادة 216 تنطبق على حالة المستأنف وليس على حالة المستأنف ضده

ونرى أن ما ذهب إليه محامي المطعون ضدها صحيح لأن منطوق المادة صريح ولا يحتاج إلي تبيان ورد في الفقرة الأولى من تلك المادة : "الاستئناف ينقل الدعوى بحالتها التي كانت عليها قبل صدور الحكم المستأنف بالنسبة لما رفع عنه الاستئناف فقط , فالقول إذن أن الاستئناف ينقل الدعوى فقط غير دقيق فالاستئناف ينقل الدعوى " بالنسبة لما رفع عنه الاستئناف فقط"

وهذا ينطبق على حالة المستأنف وينبغي ألا يفيد منه المستأنف ضده وإلا لأصبحت أحكام المادة 194 من قانون المرافعات غير ذات موضوع , ولاضطرب مبدأ نهاية الأحكام ونفاذها فالطاعن لعدم استئنافه حكم المحكمة الجزئية يعتبر قابلاً له , وهو بالتالي يمنع من إثارة أية مسألة لم يشأ أن يثيرها أمام محكمة الموضوع ولا يحق له أن ينتهز فرصة نقل الدعوى أمام المحكمة الاستئنافية بسبب استئناف الطرف الثاني لإثارة النزاع من جديد كان حكماً لم يصدر

عليه ولما ورد أعلاه نرى شطب الطعن من حيث الموضوع وإلزام الطاعن بالرسوم وترد له الكفالة

المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد دفع الله الرضي             قاضي المحكمة العليا           رئيساً

سعادة السيد عمر بخيت العوض         قاضي المحكمة العليا بالإنابة    عضواً

سعادة السيد فاروق أحمد إبراهيم        قاضي المحكمة العليا بالإنابة    عضواً

فؤاد ميخائيل الطاعن

ضد

سمير عزيز المطعون ضده

م ع/ط م/276/73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات – الحاجة الماسة والظروف التي تؤخذ في تقديرها التعديل الذي أدخل على المادة 11(هـ)

1- التعديل الذي أدخل على المادة 11(هـ) في سنة 1958 لا يقيد في الحكم العام للحاجة الماسة ولكنه أخضع تلك الحاجة لظروف كل قضية والتي تستنتج من عناصر شتى منها الحالة السكنية ويدخل في نطاق ذلك عدد أفراد الأسرة ومن يعولهم المالك

2- يؤخذ في الاعتبار الموقف المالي للمالك إذا كان عدم استرداد الحيازة يؤدي إلى وضع المالك في حالة قريبة من الإعسار

3- المضايقة التي تنشأ في ظروف السكن غير الصحي يمكن أخذها في الاعتبار عند تقدير الحاجة الماسة

4- رغبة المالك الحقيقية في التحول من مستأجر إلى مالك يمكن أخذها في الاعتبار عند تقدير الحاجة الماسة على أساس أن الرغبة في تكوين علاقات اجتماعية دائمة من الأشياء اللازمة اجتماعياً لكل أسرة

المحامون :

جريس أسعد عن الطاعن

حسين أبو زيد عن المطعون ضده

الحكـــــم

2/7/1973:

تقدم الأستاذ المحامي جريس أسعد بطلب للطعن في الحكم الصادر من المحكمة الكلية دائرة الخرطوم والذي بموجبه تأيد الحكم الصادر من محكمة الخرطوم الجزئية في الدعوى المدنية رقم 2402/71 بين سمير عزيز ضد فؤاد ميخائيل

أقام المدعي والمطعون ضده الآن دعواه مطالباً باسترداد حيازة المنزل الذي يسكنه الطاعن (المدعى عليه) على أساس أنه يحتاج إلى استرداد حيازته حاجة مطلقة وقد عارض الطاعن دعوى المدعى ولكن محكمة أول درجة أيدت دعواه استناداً إلى أن المدعى يسكن منزلاً ضيقاً لا يفي بحاجته السكنية وأنه اشترى ذلك المنزل خصيصاً لسكناه وأنه مسئول عن رعاية والدته ويطلب أن تسكن معه بغية تخفيف الأعباء المالية وأنه يسدد مبلغ 40 جنيهاً قسطاً لسلفية حصل عليها من مخدمه بغرض شراء هذا المنزل وأخيراً فإن المالك للمنزل الذي يسكنه قد طلب منه شفاهة إخلاء العقار لحاجته إليه

وقد دعمت المحكمة الابتدائية وجهة نظرها بما آل إليه الحال في تفسير المادة 11(هـ) من قانون تقييد الإيجارات بموجب القضية إبراهيم رزق ضد ميلاد فانوس (محكمة الاستئناف) إعادة نظر 231/1968 والمنشورة بالمجلة القانونية لسنة 1969 بالصفحة 42

إن الطاعن ينعى على محكمة أول درجة وعلى المحكمة الكلية أنها خالفت تفسير القانون وأخطأت في تطبيقه عندما اعتبرت أن الظروف التي ساقها المدعي (المطعون ضده) تشكل حاجة مطلقة لا غناء عنها , بالنسبة للمالك بينما هي مجرد عدم ملاءمة ومضايقة وهي درجة لا ترقى لصدور أمر بالإخلاء

كما أنه ينعى على محكمة أول درجة أنها أخطأت في اعتبار سكنى والدة المدعى معه من الظروف الضرورية الموجبة للحكم قانوناً برد الحيازة

تلك هي أهم أوجه الطعن ومحصلها جميعاً هو ما إذ كانت وقائع قضية المدعى تشكل حاجة ماسة في كل الظروف

إننا نرى أن التعديل الذي لحق المادة 11(هـ) من قانون تقييد الإيجارات قصد به أن تكون الضرورة الملحة هي الأساس الوحيد لاسترداد الحيازة وإننا نتفق كل الاتفاق مع الذي جاء في قرار الاستئناف في إعادة النظر 231/68 حيث أن ذلك القرار لم يعدل في النظرة العامة لتوافر الحاجة المطلقة ولكنه أخضع وجود تلك الحالة لظروف كل قضية وأن تلك الحاجة المطلقة تتجمع من عناصر شتى منها الحالة السكنية بمعنى عدد الحجرات وحالتها الصحية والأحواش مقارناً بعدد أفراد الأسرة والتي يدخل في نطاقها أبناء المالك ومن يعولهم من الآباء وخلافهم

كما تدخل فيها ظروف المالك المالية التي توضح مدى التزاماته المالية مقارنة بأوجه دخله وأنه لو لم يسترد حيازة منزله فإن هذا يؤدي إلى وضعه في حالة قريبة من الإعسار أو الإعسار نفسه

وعودة إلي الظروف التي أثبتها المدعي والمطعون ضده نجد أنه ثبت أن الحالة السكنية للعقار الذي يسكنه حالياً تكشف عن مضايقة من تكدس الأثاث وعدم وجود فراغ أو ساحات معقولة للنوم مساء حيث أن أكبر مساحة تساوي 20 متراً مربعاً كما أن التهوية العامة لأجزاء من المنزل غير صحية وأن زوجته وأطفاله يعانون حساسية من الحر الشديد

هذه المضايقة القاسية إذا أضيف إليها الحالة المالية للمدعي المطعون ضده وهي أنه يتقاضى مرتباً قدره تسعون جنيهاً يدفع منها قسط سلفية يساوي 40 جنيهاً زائداً العوائد وقدرها 15 جنيهاً وأنه يتبقى له من راتبه 35 جنيهاً لا يتوقع زيادة عليها إلا الفرق بين ما يدفعه هو كمستأجر وما يلقاه باعتباره مالكاً وقدره عشرة جنيهات وهذا يجعله في وضع مالي صعب وأن سكناه في منزله وبعد أن يضم والدته يجعله في وضع مالي مناسب لتوفير ما يصرفه على والدته

هذا بجانب الالتزام القانوني الذي أثبت المدعي والذي يقضي بأن يسكن المدعي المنزل الذي حصل عليه بموجب سلفية من مخدمه وإن هذا الالتزام لا يؤدي إلى إلغاء السلفية ولكنه يعرض المدعي للجزاءات التأديبية وهي جزاءات لو تعرض لها فإنها بلا شك ماسة بخدمته ومدى قبولها من مخدمه وأن استرداده لحيازة منزله تجعله بمنأى عن هذه الجزاءات

وأخيراً فإن المدعي (المطعون ضده) قد اشترى هذا المنزل خصيصاً لسكناه ولهذا فإنه أراد أن يتحول من حالة المستأجر إلى حالة المالك ليكفل لنفسه ولعائلته الاستقرار وتكوين علاقات اجتماعية دائمة في الحي الذي يقطنه وهي أشياء لازمة اجتماعياً لكل أسرة ولكل فرد فيها

من كل هذه الظروف التي تقوي بعضها بعضاً فإننا نرى أن ما توصلت إليه محكمة أول درجة وأيدتها فيه المحكمة الكلية لدائرة الخرطوم كان صحيحاً وتفسيراً سليماً للمادة 11(هـ) من قانون تقييد الإيجار وإخضاع ظروف كل قضية لواقع الحال الذي ينشأ منها

وعليه نرى شطب الطعن

المحكمة العليا

القضاة:

سعادة السيد/ صلاح الدين شبيكة    قاضي المحكمة العليا            رئيساً

سعادة السيد/ دفع الله الرضي       قاضي المحكمة العليا           عضواً

سعادة السيد/ فاروق أحمد إبراهيم   قاضي المحكمة العليا بالإنابة   عضواً

محمود حسن صالح خضرالطاعن

ضد

هاشم صالح خضرالمطعون ضده

م ع / ط م / 476/73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953- عدم وجود نص بدفع الإيجار في موعد معين- التنازل عن الدفع شهرياً-عرض المتأخرات قبل رفع الدعوى- عدم نص العقد على الجهة التي تستلم الإيجار- المادة 19 (2)

1- إذا لم ينص العقد بين الطرفين على دفع الإيجار في موعد معين يتعين دفعه في نهاية كل شهر طبقاً للمادة 19 (2) من قانون الإيجارات لسنة 1953

2- الطريق الوحيد لتفادي حكم المادة 19 (2) هو الدفع بان المالك تنازل عن حقه في الدفع شهراً بشهر

3- عرض المتأخرات قبل رفع الدعوى يعتبر سبباً كافياً لعدم إخلاء المستأجر

4- إذا لم ينص العقد على الجهة التي تستلم الإيجار وكان المالك قاصراً يكون سداد الإيجار للوصي على القاصر بالشروط التي نص عليها أمر المحكمة التي عينت الوصي أو للمحكمة رأساً

المحامون:

حسين عثمان ونىعن الطاعن

عبدالرحمن وعبدالرحيم محمد بشيرعن المطعون ضده

الحكم:

12/9/1973:

      يطعن مقدم الطلب بطريق النقض في الحكم الصادر بتاريخ 20/5/1973 من محكمة الخرطوم الكلية (الدائرة الإستئنافية) والذي قضى بشطب الاستئناف المقدم منه

تتحصل وقائع الطعن في أن الطاعن ( وهو قاصر ) أقام دعوى مدنية بواسطة الوصي عليه لإسترداد حيازة العقار المستأجر منه بواسطة المطعون ضده بحجة أن الأخير قد فشل في دفع الإيجار عن الفترة ما بين يونيو1969 ونوفمبر1971 والبالغ قدره 756 جنيهاً

      أنكر المطعون ضده وجود أية متأخرات عليه أضاف بأن الإيجار قد تم دفعه في خزينة المحكمة الشرعية حيث أن العمل قد جرى على دفع الأجرة  في تاريخ لاحق لإستحقاقها و أن المحكمة الشرعية وهي الجهة المختصة بقبض الإيجار قد أذنت له بإتباع نظام الدفع المشار إليه أعلاه

حددت محكمة أول درجة نقاط النزاع وألقت على عاتق المطعون ضده عبء إثبات الأتي:

1-   وجود إذن من المحكمة الشرعية يبرر التأخير في سداد الإيجار

2-   أنه سدد الإيجار المستحق قبل رفع الدعوى

3-   أن المحكمة الشرعية وليس الوصي على الطاعن هو الجهة المختصة بقبض الإيجار كما ألقت على عاتق الطاعن عبء إثبات واقعة دفع متأخرات الإيجار بعد رفع الدعوى و أن التأخير في الدفع يشكل سبباً للإخلاء

بعد سماع الطرفين حكمت محكمة أول درجة بشطب الدعوى على أساس أن المطعون ضده قد سدد الإيجار المتنازع عليه  في خزينة المحكمة الشرعية قبل رفع الدعوى رغم عدم إنتظامه في الدفع بنهاية كل شهر كما قررت المحكمة أن المطعون ضده كان مأذ  وناً بسداد الإيجار لتلك المحكمة وذلك بعلم الوصي على القاصر

أيدت المحكمة الكلية الحكم أعلاه ومن ثم تقدم الطاعن بهذا الطاعن بهذا الطلب محتجاً فيه بالأتي:

1-                         أنه لا مجال لتطبيق العرف كما قررت المحكمة الكلية بالنسبة لتاريخ سداد الإيجار حيث أن المادة 19 (2) من قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 تنص على أنه في حالة عدم وجود إتفاق على دفع الإيجار في مواعيد معينة يتعين دفعه في نهاية كل شهر

2-                         لم تحكم المحكمة الكلية بالإخلاء رغم أنه ثبت أمامها أن المطعون ضده قد تأخر في دفع الإيجار عن الفترة المقامة بشأنها الدعوى

3-                         إن المحكمة الكلية قد أخطأت في تقييمها لشهادة شاهد الدفاع الثاني

4-                         أن المحكمة الكلية قد أخطأت في تفسيرها لمحتويات مستند ادعاء(2)

بعد الإطلاع على سائر الأوراق نرى أن المحكمة الكلية قد جانبها التوفيق في قرارها بأن المطعون ضده قد فشل في دفع الإيجار عن الفترة المقامة بشأنها الدعوى حقيقة أنه إذا أخذنا تلك الفترة بمعزل عن فترة الإيجارة السابقة لها فإن الأمر يبدو وكأن المطعون ضده لم يسدد الإيجار كاملاً خلالها إذ أن الإيجار المستحق خلال تلك الفترة يبلغ 756 جنيهاً بينما لا يتجاوز المدفوع 468 جنيهاً ولكن بمراجعة كشف المدفوعات الذي قدمه شاهد الدفاع الثالث (مستند دفاع3) يتضح جلياً إن جملة ما دفعه المطعون ضده حتى 12/9/1971 بلغ 1386 جنيهاً وهو يفوق جملة المبلغ المطلوب منه خلال الفترة منذ بدء الإيجار في 1/1/1966 إلي تاريخ السداد في 12/9/1971

والسؤال الآن هو: هل يبرر تأخير دفع الإيجار خلال فترة محددة بغض النظر عن جملة المدفوعات وقت رفع الدعوى هل يبرر ذلك إخلاء المستأجر من العقار؟ في رأينا فإن المعيار الحقيقي هو موقف المستأجر وقت رفع الدعوى فإذا ثبت أنه قبل رفع الدعوى قام سداد جميع المتأخرات عن الفترة المقامة بشأنها تلك الدعوى أصبح في مأمن من عقوبة الإخلاء ونشير في هذا الصدد إلي حكم القاضي عثمان الطيب في قضية أحمد رمضان ضد دينا كوستا (1967) مجلة الأحكام القضائية ص125

حيث ورد الأتي:

“ I think, on the other hand, that section 11 of our ordinance is clear in that court is bound to make an order of possession, when any of the ground therein stated has been established, and in particular, the failure to pay rent lawfully due at the time of institution of the suit… the reasons directly relating to the ground of failure to pay rent were decided to be (1) the tender of all arrears before commencement of proceedings and (2( “

وقد أخذت محكمة الإستئناف فيما بعد مضمون هذه السابقة في قضية رمضان محمد الحسن ضد علي محمد التوم (1968) مجلة الأحكام القضائية ص113 حينما أرست القاعدة القانونية:

“ An offer of arrears of rent made before the case was allowed, would be enough to save the neck of the tenant from the sword of eviction

و أنه لا خلاف في أن المطعون ضده كان يسدد الإيجار بطريقة غير منتظمة ونحن نتفق مع ما ساقه محامي الطاعن من أنه في حالة عدم وجود نص يقضي بدفع الإيجار في موعد معين يتعين دفعه بنهاية كل شهر ومن هذا نستبعد تطبيق نص المادة 479 (1) من القانون المدني لسنة 1971 على وقائع النزاع ولكن عند تطبيق القاعدة المضمنة في المادة 19 (2) من قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 يجب التفرقة بين حالتين وهما حالة دفع الإيجار قبل رفع الدعوى و دفعه فيما بعد فإذا ثبت أن المستأجر قد قام بسداد الإيجار قبل رفع الدعوى وجب تطبيق القاعدة القانونية التي أرستها السابقة القضائية المشار إليها فيما قبل ولا شك أن الوضع يختلف لو أن المالك أقام دعواه قبل سداد متأخرات الإيجار إذ في هذه الحالة لا يحق للمستأجر أن يدفع بعدم وجود نص في عقد الإيجارة بشأن موعد دفع الإيجار إذ أن ذلك يتعارض مع حكم المادة 19 (2) أعلاه و الطريق الوحيدأمام المستأجر لتفادي حكم ذلك النص هو الدفع بأن المالك قد تنازل عن حقه في الدفع شهراً بشهر (أنظر قضية بديعة سليمان حاج حسن ضد محمد برعي المصري (1970) مجلة الأحكام القضائية ص52)

ينعى مقدم الطلب إلي تفسير المحكمة الكلية لما ورد في مستند إدعاء (2) بما يفهم منه أن المحكمة قد أخطأت في تفسيرها له بأن سداد الإيجار للمحكمة الشرعية بدلاً عن الوصي على القاصر يعتبر سداداً صحيحاً (legal tender) غير أن الطاعن لم يوضح لنا وجه الخطأ في ذلك التفسير وبالرجوع إلي عقد الإيجارة يتضح لنا أن الطرفين لم يحددا جهة معينة لتسلم الإيجار وبالتالي فليس هنالك حظر على المحكمة الشرعية لتسلم الإيجار خاصة و أن المالك شخص قاصر بل يؤكد حق المحكمة في قبض الإيحار ما ورد في مستند الإدعاء (2) من أن الوصي على القاصر هو المسئول عن قبض الإيجار "تحت إشراف المحكمة" والتفسير المنطقي لهذا النص هو أن سلطة قبض الإيجار المخولة للوصي سلطة غير مطلقة والتالي لا يجوز له ممارستها دون إشراف المحكمة وفي رأينا فإن هذا الإشراف لا يتحقق إلا بسداد الإيجار إما إلي المحكمة رأساً وهذا ما فعله المطعون ضده أو إلي الوصي الحاضر أمامها

لقد درج المطعون ضده على سداد الإيجار لدى المحكمة الشرعية حسب ما أوضحه مستند دفاع3 كما أن ذلك السداد كان معلوماً لدى الوصي على الطاعن وقد أقر به أمام محكمة أول درجة حينما أفاد بانه طالب المحكمة الشرعية بتسوية الحسابات ومن ثم فإننا لا نرى أي مآخذ على الإسلوب الذي اتبعه المطعون ضده في سداد الإيجار

وحيث ثبت لدينا أن المطعون ضده قد قام بسداد الإيجار عن الفترة المرفوعة بشأنها الدعوى وقبل رفعها فإننا لا نرى ما يبرر إخلاءه من العقار موضوع النزاع وبالتالي نؤيد حكم محكمتي أول وثاني درجة والقاضي بشطب الدعوى

عليه يتعين شطب الطلب مع إلزام الطاعن بالرسوم مصادرة الكفالة

المحكمة العليا

القضاة:

سعادة السيد/ د محمد الشيخ عمر     قاضي المحكمة العليا             رئيساً

سعادة السيد/ صلاح الدين شبيكة      قاضي المحكمة العليا             عضواً

سعادة السيد/ رمضان علي محمد   قاضي محكمة الإستئناف

           المنتدب بالمحكمة العليا              عضواً

صديق حسن معوض و آخرينمقدم الطلب والمدعى عليه

ضـــد

أحمد السيد الصادقمقدم ضده الطلب والمدعى

م ع / ط م / 42/72

المبادئ:

قانون تقييد الإجارات- إسترداد حيازة العقار للحاجة الشخصية الماسة- الإنذار من قبل المالك الجديد للمستأجر بإسترداد الحياز- عرض الإنذار على المستأجر من الباطن- موافقة المالك القديم على الإيجارة من الباطن تنسحب على المالك الجديد كان مقدم طلب الطعن مستأجراً من الباطن للعقار موضوع الدعوى عندما كان العقار من ممتلكات شخص آخر كان قد وافق على إيجارة العقار من الباطن أشترى المدعى العقار وأرسل إنذار للمدعى عليه الأول المستأجر يعلنه برغبته في إسترداد حيازة العقار لحاجته الماسة له للإستعمال الشخصي عرض الإنذار على المدعى عليه الثاني المستأجر من الباطن

1-  موافقة المالك السابق على الإيجارة من الباطن إلتزام يتعلق بالعقار وينتقل معه للمالك الجديد

2- إذا أنذر المالك الجديد للعقار لمستأجر الأصلي مبدياً رغبته في إسترداد الحيازة للحاجة للعقار للإستعمال الشخصي و تم الإنذار صحيحاً فإن مجرد عرض الإنذار على المستأجر من الباطن أو علمه به يجلعه في حكم المنذر إنذاراً صحيحاً حسب ما حدده القانون

رأي عابر:

المداولة تعني أن تصدر الأحكام بأغلبية الأراء أو برأى موحد وتكون سرية بعدم الإشارة إلي رأى كل قاضي على حدة

المحامون:

كامل عبدالرازقعن مقدم الطلب

عبدالله الحسن وعبدالوهاب أبو شكيمةعن المقدم ضده الطلب

الحكم:

13/12/1972م

      تتلخص وقائع الطعن في أن الطاعن (وهوالمدعى عليه الثاني  والمستأجر من الباطن) يعترض على حكم المحكمة الكلية القاضي بإخلائه عن العقار موضوع الدعوى خلافاً لما حكمت به المحكمة الجزئية ويلتمس الطاعن نقض قضاء المحكمة الكلية وإستعادة حكم المحكمة الجزئية القاضي بإخلاء المستأجر الأصلي (المدعى عليه الأول) وحده وشطب الدعوى بشأنه هو

      أقيمت الدعوى في مواجهة الطاعن (المدعى عليه الثاني و المستأجر الأصلي –المدعى عليه الأول) وأستندت على سببين هما حاجة المطعون ضده (المدعى) الماسة والملحة للمنزل موضوع الدعوى لسكناه والثاني إن المدعى عليه الأول أجر العقار للطاعن بالباطن دون موافقة المالك الكتابيه

      بعد أن أستمعت محكمة الموضوع إلي البينات التي تقدم بها الخصوم توصلت إلي إن المقدم ضده الطلب مالك جديد للعقار ووجه الإنذار المنصوص عنه قانوناً للمستأجر الأصلي ولذلك قضت المحكمة بإخلائه وحده هذا وقد قررت محكمة الموضوع أيضاً إن الإيجارة من الباطن قد تمت في عهد المالك السابق الذي علم بها فيما بعد كما علم بها المشتري أي مقدم الطلب المدعي وإن الإنذار الذي نصت عليه المادة 11 (هـ) من قانون تقييد الإيجارات لم يوجه للطاعن ولذلك شطبت محكمة الموضوع دعوى الإخلاء في مواجهة الطاعن

      تقدم المدعى بإستئناف ضد قضاء محكمة الموضوع للمحكمة الكلية التي قضت بتعديل حكم المحكمة الجزئية بإخلاء الطاعن أيضاً من العقار بعد أن قررت بأن علم المطعون ضده بالإيجارة من الباطن لم يرق إلي موافقة صريحة بتلك الإيجارة بالإضافة إلي إن الطاعن كان موافقاً على إخلاء العقار منذ المراحل الأولى للدعوى كما ورد في رده على الدعوى بتاريخ 19/1/1971م كما قررت المحكمة الكلية إن الإنذار الموجه للمطعون ضده (المالك الحالي) عرض على الطاعن المستأجر من الباطن و عليه يصبح في حكم من أنذر قانوناً وجاءت الإشارة في الحكم أيضاً للماده 454 من القانون المدني لسنة 1971م التي نصت على إن الإيجار الصادر ممن له حق الإنتفاع ينقضي  بإنقضاء هذا الحق إذا لم يقره مالك الرقبة وإن مالك الرقبة لم يقر الإيجارة من الباطن

      هذا ما توصلت إليه المحكمة الكلية من قرارات إلا إن تلك المحكمة لم تتوصل إلي القرارات المشار إليها برأى موحد أو بأغلبية الآراء كما تقضي بذلك الفقرة الأولى من المادة 162 من قانون المرافعات عندما نصت على إن المداولة في الأحكام تكون سرية وسرية المداولة تقضي بالضرورة عدم الإشارة إلي رأي كل عضو من أعضاء المحكمة على حدة إنما تعنى بيان الأسباب التي أتفق عليها الأعضاء أو أغلبهم

      يستند المطعون ضده (المدعى) في دعواه على سببين كما اشرنا الأول هو الإيجارة بالباطن و الثاني هو حاجته الماسة والملحة لإستعمال العقار إستعمالاً شخصياً أما السبب الأول فقد توصلت المحكمة الجزئية إلي إن الإيجارة بالباطن  كانت بموافقة المالك السابق وهذا قرار وقائعي توصلت إليه المحكمة إستناداً على البينات التي وردت أمامها ولا سبيل لنقض مثل هذا القرار إلا على خطأ واضح ولا نرى مثل ذلك الخطأ وقد قررت المحكمة الجزئية أيضاً إن موافقة المالك السابق تنسحب على المطعون ضده (المدعى و المالك الحالي للعقار) ونحن نؤيد هذا القرار لأن المطعون ضده إنما قام بشراء العقار بكل الإلتزامات العينية الملتصقة به وعليه فلا سبيل لتطبيق المادة 454 من القانون المدني لأن مالك الرقبة وهو المالك السابق كان قد أقر الإيجارة بالباطن كما أشرنا وبذلك أصبح للطاعن حق عيني على العقار يلتزم به من يقوم بشرائه فيما بعد

      وسبب الطعن الثاني إن المالك الجديد لم ينذر مقدم الطلب إنذاراً قانونياً بحاجت الشخصية الماسة لإستعمال العقار أشار أحد أعضاء المحكمة الكلية بحق إلي إن هناك من البينات ما يشير إلي إن الإنذار قد عرض للطاعن عن إستلامه وعلم بمحتواه ويكفي هذا في راينا لأن أي قرار مخالف لذلك يعني التمسك بالشكل دون المحتوى

      أما عن الحاجة الماسة فقد أثبتت بالبينات التي تقدم بها المطعون ضده للأسباب المذكورة عليه نرى رفض الطعن وتأييد قضاء المحكمة ومصادرة الكفالة

المحكمــة العليـــا

القضـــاة

سعادة السيد/ صلاح الدين شبيكة      قاضي المحكمة العليا       رئيساً

سعادة السيد/ د محمد الشيخ عمر     قاضي المحكمة العليا      عضواً

سياده السيد/ رمضان علي محمد      قاضي محكمة الاستئناف

                                  المنتدب  بالمحكمة العليا    عضواً                                

أحمد محمد علي                                      مقدم الطلب والمدعى عليه

ضــد

أحمد محمد الأمين                                      مقدم ضده الطلب والمدعى

م ع/ ط م/ 14/72

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات – الإيجارة من الباطن– دفع الإيجار أحد أركان الايجارة- التخلي عن حيازة العقار- السكن الإنساني والحاجة الشخصية الماسة- ما إذا كان الموضوع يتعلق بالقانون – اختصاص المحكمة العليا – تكييف العلاقة بين المستأجر الأصيل والمستأجر من الباطن كان المدعى عليه قد استأجر عقار المدعي بغرض السكن ولكن ترك شخصاً آخر يشغل العقار دون أن تكون هناك بينة توضح ما إذا كان ذلك الشخص يدفع مقابلاً للمدعى عليه ادعى المدعي أن المدعى عليه قام بإدخال مستأجر من الباطن على المنزل دون موافقه منه كما ادعى أنه يحتاج للمنزل لاستعماله الشخصي

1/ تحصيل إيجار ممن يدعى بأنه أحد المستأجرين ركن هام من أركان قيام علاقة الايجارة ولا تقوم علاقة ايجارة بدونه

2/ يكفي إثبات تحويل الايجارة أو التخلي عنها لصدور أمر بالإخلاء تحت الماده20(1) من قانون تقييد الإيجارات

3/ الحاجة الشخصية الماسة لاسترداد حيازة العقار لا تقوم على ضيق المسكن الذي يشغله المالك وعلى المحكمة مناقشة كل الظروف حتى إذا توصلت إلى أن العقار الذي يشغله المالك لا يرقى للسكن المعقول للإنسان فإن ذلك يكون في معنى الحاجة الماسة

4/ تكييف العلاقة بين المستأجر الاصيل والمستأجر من الباطن مسألة قانون وإن كانت ترتكز على وقائع وهي بالتالي مما يقع من ضمن ما يجوز للمحكمة العليا مناقشته في طلب النقض

المحامـــون

السر خليل وكمال إبراهيم خليل                          عن مقدم الطلب

مصطفى محمد أبو العلا                                 عن المقدم ضده الطلب

الحكم:

1972/10/15

      أقام المقدم ضده الطلب المدعي دعوى مدنية ضد مقدم الطلب المدعى عليه الأول وآخر في محكمة الخرطوم الجزئية مطالباً باسترداد حيازة المنزل الذي يستأجره ويشغله مقدم الطلب المدعى عليه الأول مستنداً إلى أن مقدم الطلب المدعى عليه الأول عجز عن دفع الأجرة كما قام بتأجير المنزل من الباطن للمدعى عليه الثاني دون موافقة المدعي وفضلا عن هذا فهو أي المقدم ضده الطلب يحتاج للمنزل حاجةً ضرورية وماسة لاستعماله الشخصي حكمت محكمة الموضوع بالإخلاء بناءً على قرارها بأن قدم الطلب أجر المنزل من الباطن للمدعى عليه الثاني وأن المقدم ضده الطلب(المدعى) يحتاج للمنزل حاجة ضرورية وماسة لاستعماله الشخصي

 قدم المدعى عليهما الأول والثاني طعناً بالاستئناف لمحكــمة الخرطـــوم الكلــية ولكن المحكمة الكلية أيدت القرار بالإخلاء اتفق أعضاء المحكمة على أن المدعي قد أثبت حاجته الماسة للمنزل موضوع النزاع لاستعمال الشخصي أما في شأن الايجارة من الباطن فقد اختلفوا فلم يعرض أحدهم لهذه المسألة وأيد الثاني منهم قرار محكمة الموضوع بينما ذكر رئيس المحكمة أن المدعى عليه الأول تخلى عن الحيازة للمدعى عليه الثاني

 ومن ثم قدم المدعى عليه الأول هذا الطعن بالنقض الذي ينعي فيه على حكم المحكمة الكلية الخطأ في تطبيق القانون في مسألة الايجارة من الباطن فضلا عن أن المقدم ضده الطلب وهو المالك لم يستطع إثبات حاجته الماسة الضرورية للمنزل  الإستعماله الشخصي إننا لا نوافق المحامي عن المقدم ضده الطلب

فيما ذهب اليه من أن مسأله الإيجار من الباطن تتصل بالوقائع وليست مما يمكن ان   تناقشه المحكمه العليا في هذا الطلب بغرض الفصل في الطعن المتعلق بها ذلك أن تكييف العلاقة بين الطاعن مقدم الطلب المدعى عليه الأول المستأجر والمدعى عليه الثاني المستأجر من الباطن وتقرير ما إذا كانت علاقتهما علاقة مؤجر ومستأجر من الباطن مسألة قانونية على الرغم من أنها ترتكز على الوقائع التي توصلت إليها المحكمة بعد التحقيق في البينات ونحن نرى أن الوقائع التي ثبتت يمكن أن يستخلص منها أن المدعى عليه الثاني يسكن مع المدعى عليه الأول مقدم الطلب بحكم القرابة ولم يقم الدليل على أن المدعى عليه الثاني كان يدفع أجرة معلومة لمقدم الطلب ودفع الأجرة ركن هام من أركان عقد الايجارة ولهذا فإننا نؤيد ما ذهب إليه رئيس محكمة الخرطوم الكلية من أن المدعى عليه الأول مقدم الطلب تخلى عن حيازة جزء من المنزل للمدعى عليه الثاني دون موافقة المالك الكتابية وذلك خلافا لأحكام المادة 20(1) من قانون تقييد الايجارات ولم نعرض لدفع محامي مقدم الطلب بتنازل المقدم ضده الطلب من حقه لأنه لم يثر في أي مرحلة سابقة من مراحل التقاضي ولابد هنا أن نوجه أعضاء محكمة الخرطوم الكلية إلى أنهم أصدروا قرارات متضاربة وكان يتعين   عليهم أن يصدروا حكماًَ موحداً بعد المداولة بأغلبية الآراء حسبما تقتضي بذلك   المادة 164 من قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 فكما بينا من قبل لم يعرض أحدهم لهذا الجانب من طلب الطعن واختلف قاضيان من قضاة المحكمة حول تكييف العلاقات بين المدعى عليه الأول والمدعى عليه الثاني

أما فيما يتعلق بالوجه الثاني من الطعن فإننا نرى أن محكمة الموضوع والمحكمة الكلية لم يجانبهما التوفيق في تطبيق القانون أي على وجه التحديد المادة 11(ج) من قانون الإيجارات فعلى الرغم من السابقتين اللتين أشار إليها المحامي عن مقدم الطلب من أن الضرورة تعني الضرورة التي لابد ان تستدعى استرداد حيازة المنزل موضوع النزاع وأن الضروره لا تنشأ من الضيق في السكن إلا أن المدعي استطاع أن يثبت أنه يسكن في منزل خاله مع زوجتي خاله وهو يسكن في حجرة واحدة وبرندة مع زوجته وولده الذي يبلغ أربعة عشر عاماً من العمر وابن آخر عمره عشرة أعوام بالإضافة إلى طفل ثالث صغير وهذه الظروف في رأينا تدل على أن المطعون ضده يسكن مع آخرين في سكن لا يعتبر سكناً إنسانياً معقولاً وهو سبب منشئ للحاجة الماسة الضرورية فضلا عن هذا فهو ملزم شرعاً بتوفير سكن مستقل لزوجته وأولاده بناء على ما تقدم يتعين رفض الطعن موضوعاً على أن يتحمل مقدم الطلب المصاريف والأتعاب وأن تصادر الكفالة

محكمة الاستئناف المدنية

القضــاة:

سعادة السيد/ صلاح الدين شبيكة             قاضي المحكمة العليا    رئيساً

عوض حسن                                       المستأنف والمدعي

ضــد

نفيسه عباس رحمة الله                            المستأنف ضدها والمدعى عليها

م أ/أ ن/401/70

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات – إجراءات إصلاحات بالعقار- إعادة الحيازة للمستأجر- عدم قبول المستأجر بإجراء عقد إيجاره جديد – النزاع في الحيازة استأجر المدعي عقار المدعية بإيجار شهري مقداره جنيهان في الشهر ولما كانت حالة العقار تقتضي إصلاحا فقد ترك المدعي بعض متاعه بالمحل وقامت المدعى عليها بإجراء الإصلاحات اللازمة طالبت المدعى عليها بعقد جديد مع المدعى على ضوء الإصلاحات ولكن المدعي رفض ذلك وطالب بالحيازة

إذا قام النزاع ما بين المستأجر ومالك العقار بخصوص تقدير أو وضع اتفاق جديد يحدد إيجار العقال بعد ما طرأ عليه من إصلاح قضت المحكمة بإعادة حيازة العقار للمستأجر أولا وللمالك أن يتقدم للمحكمة بطلب لفض النزاع

المحامـــون:

علي محمود حسنين                                         مقدم طلب الاستئناف

الحكم:

17/4/1972م:

القاضي دفع الله الرضي:-

      كان مقدم الطلب مستأجرا لدكان المقدم ضدها الطلب بايجار شهري مقداره جنيهان ولما كان العقار قد تصدع نتيجة للأمطار ترك المستأنف الرفوف الخاصة به فيه وقامت المدعى عليها المستأنف ضدها بالإصلاحات اللازمة وطالبت المدعي المستأنف أن يتعاقد معها مجددا ولكنه رفض ذلك وطالب بإعادة الحيازة ولكن المدعى عليها رفضت وحولت المحل لمحل لطحن الغلال

أقام المستأنف دعواه مطالبا بالمحل

      حكمت المحكمة الجزئية بشطب الدعوى على أساس أن المدعي رفض الدخول في عقد جديد وأيدتها في ذلك محكمة المديرية فرفع المدعي هذا الاستئناف وأسبابه كالآتي:-

      1 / أن المدعي لم يخل بموجب المادة 11(ج) وذلك لأن المدعي عليها لم تجد للمدعي دكانا مناسبا أثناء التصليح وأن المدعي كان يدفع الأجرة أثناء التصليحات

      2 / أن القانون يحتم أن يعود الساكن للدكان ثم بعد ذلك يحدد ما إذا كان هناك ما يقتضي الزيادة في الإيجار حسب المادة 6 من قانون تقييد الإيجارات

      3 / أن الإيجار وهو مبلغ جنيهين فقط كان يجب أن يخفض بنسبة 25% حسب التعديل في أغسطس سنة 1969 أي حسب المادة 10(أ) من القانون وأنه حتى بعد الإصلاحات التي أجريت لا يصح رفع الإيجار بما يتعدى ذلك المبلغ – الجنيهين

      رد وكيل المستأنف ضدها بأن الاستئناف جاء متأخراً ولكن رد المحامي عن المستأنف أجاب في هذا الخصوص أنه أي المحامي الأستاذ على محمود كان بالاعتقال السياسي منذ ديسمبر 1969 إلى 17/6/1970 وأن المدعي رجل مسن وكان في انتظار محاميه وأن هذا أول طلب تقدم به المحامي بعد أن أطلق سراحه وفي رأيي أن مسألة التأخير هذه يمكن التجاوز عنها للظروف المذكورة هذه وواضح من الملف أن المدعي مسن بالفعل إذ ذكر في السماع أن عمره 80 سنة إن موضوع زواج المدعي  وأنه له أبناء لا دخل له بهذه القضية كذلك ذكر في الرد على الطلب أن المدعي اتفق مع المدعية على الإخلاء لتقيم محلاً للطحن بالعقار وبالرجوع إلى الملف وجدت أن المدعى عليها لم تدفع بهذا وعليه لا يمكن الجزم بوجود مثل هذا الاتفاق في هذه المرحلة ذكر السيد وكيل المستأنف ضدها أنهم يئسوا من رجوع المدعي للدكان فاستغلوه

      ولنرجع الآن إلى طلب الاستئناف إذ اقر المستأنف أنه رفض الدخول في عقد جديد وواضح أنه لم يرفض العودة للدكان بعد إصلاحه

      هذا وقد ذكر المستأنف أنه رفض موضوع تحديد أجرة جديدة وذكر بالحرف الواحد "أنا قلت رفضت أتفق معاها لأن الأجرة 2 جنيه لأنه الظاهر عاوزه أجرة زيادة" إن الاستئناف كله ينصب على أساس أنه من حق المستأجر الرجوع ثم بعد ذلك ينظر في موضوع زيادة الأجرة وعليه فهل يعد هذا رفضا يخول للمالك استعمال العقار لنفسه؟ إن السيد محامي المستأنف أثار نقطة هامة هي أن الإيجار كما كان في الأول يغطي الإيجار حتى بعد التصليح وقد أسلفنا أن المستأنف ذكر أن الأجرة في نظره لا تتعدى الجنيهين هذا وقد رفع المستأنف الدعوى وهو الطريق السليم لحسم النزاع إذا لم يتفق الأطراف على طريقة أخرى لحسمه وأرى أن رفض المدعي الدخول في عقد جديد على اساس انه لا يوجد ما يدعو لتغيير الأجره لا يمكن اعتباره رفضاً يخول للمالكة استعمال الدكان لذلك أرى نقض الحكم وبالطبع من حق المالكة مقاضاة المدعي إذا ما اتضح لها أن الأجرة التي يقول بأنها هي الأساسية لا تكفي لتغطية الأجرة بعد التصليحات إذ لا يعتبر رفض الدخول في عقد خاص بالأجرة رفضاً للدكان إلا إذا اتضح ذلك

      لا أمر بالرســوم

20/4/1972:

القاضي صلاح الدين شبيكة:-

          أوافــق

محكمة الاستئناف المدنية

القضاة :

سعادة السيد/ صلاح الدين شبيكة         قاضي المحكمة العليا           رئيسا

سعادة السيد/ رمضان علي محمد      قاضي المحكمة العليا           عضوا

رابح جابر علي     مقدم الطلب والمدعي

ضد

حواء محمد يوسف مقدم ضدها الطلب والمدعي عليها

م ا / ا ن /761/70

المبادئ:

•  قانون تقييد الإيجارات – الأمر بالاخلاء لا يصدر كأمر تلقائي لتأخير سداد الإيجار – الأسباب التي تعفي المستأجر من صدور أمر بالاخلاء ضده كانت المدعي عليها تشغل عقار المدعي كمستأجرة لمدة طويلة وكانت تداوم على سداد الإيجار ولكنها تأخرت عن السداد في الأشهر مارس وابريل ومايو سنة 1970 ادعت المدعي عليها انها كانت مريضة في هذا الأثناء

لا يصدر الحكم بالاخلاء كأمر تلقائي لتأخير سداد الأجرة إلا أن المرض أو طول مدة البقاء كمستأجرة في العقار ليس من الأسباب التي ينبغي أن يعول عليها في عدم اصدار أمر بالاخلاء

المحامون :

محمود تندل عن مقدم الطلب

الحكم:

7/6/ 1971م

رفع مقدم الطلب (المدعي) دعوى في المحكمة  الجزئية بأمدرمان مطالباً بمتأخرات إيجار منزله الذي تستأجره المقدم ضدها الطلب (المدعى عليها)  وهي متأخرات ادعى أنها مستحقة عن جزء من أجرة مارس 1970 وكامل أجرة ابريل ومايو 1970 وكان تاريخ تصريح الدعوى هو يوم 4/6/1970 ودفعت هذه المتأخرات وقدرها 13125 مليمجـ بعد رفع الدعوى وحكمت محكمة الموضوع أخيراً بالاخلاء

قدمت المقدم ضدها الطلب (المدعي عليها) طعنا أمام محكمة المديرية بأمدرمان فألغت الحكم بالاخلاء ومن ثم قدم محامي مقدم الطلب طلبا لاعادة النظر في قرار السيد قاضي المديرية

استند السيد قاضي المديرية  في قراره الذي يقضي بنقض حكم محكمة الموضوع إلى ما يلي  من الاعتبارات :-

أولاً : أن المدعى عليها مكثت بالمنزل موضوع النزاع لمدة طويلة

ثانياً : المدعى عليها كانت تعاني مرضا ولكن المحكمة  لم تحاول أن تسأل عن طبيعة المرض

ثالثاً : أنه قد مضى على الإيجار عن شهر ابريل فقط أكثر من شهر

رابعاً : لم تقف المحكمة على الطريقة التي تدفع بها الأجرة خلال تلك المدة الطويلة

بعد الاطلاع على ملف الدعوى تبين أن السيد قاضي المديرية أحال الدعوى لمحكمة الموضوع في المرة الأولى لاستكمال بعض جوانب دفاع المقدم ضدها الطلب (المدعي عليها) التي ذكرت أنها كانت تدفع الإيجار للمدعي في يوم 5 و6 من كل شهر (ارجع لجلسة 22/8/1970) ثم أضافت أنها لم تستطع دفع الأجرة لأنها كانت مريضة وأن مرضها لم يمكنها من دفع الأجرة  وفي جلسة 12/9/1970 قررت أنها كانت تدفع جزءا من الأجرة قدره 2370 مليمجـ وأن زوجها كان يقوم بدفع 4000 مليمجـ من هذا الرد يتضح أن المدعي عليها كانت تدفع الأجرة شهرياً ونذكر هذا في شأن الاعتبار الرابع الذي استندت اليه محكمة المديرية

علينا إذن أن نقرر هل أصبحت الأجرة المشار إليها مستحقة قانوناً وفشلت المدعي عليها في دفعها في مواعيدها ؟ مع احترامي لرأي السيد قاضي المديرية والذي اعتمد على مقتضيات العدالة إلا أنني أرى أن نص المادة 11(أ) من قانون تقييد الإيجارات صريح ولا يفتح بابا للاجتهاد ويرتب الحكم بالاخلاء على فشل المستأجر في تسديد الأجرة في مواعيدها واؤيده فيما ذهب إليه إلى أن الحكم بالاخلاء لايصدر كأمر تلقائي  لتأخير سداد الأجرة إلا أن سبب المرض أو سكنى المستأجر في المنزل لمدة طويلة ليست  من الأسباب التي تعفي المستأجرين من دفع الأجرة في مواعيدها  هذا وقد فصل في الأمر هذا في السابقة أحمد رمضان  ضد ديناكوستا (1967) مجلة الأحكام القضائية ص 123 وقد تعرضت هذه السابقة القضائية لكل الأحكام التي سبقتها وتناولتها بالشرح والتحليل وتوصلت محكمة الاستئناف إلى أن عرض الأجرة  عرضاً قانونياً قبل بدء الإجراءات بالإضافة إلى وجود نزاع جدي وحقيقي بشأن الأجرة الأساسية هما السببان اللذان يعفيان المستأجر من صدور قرار بالاخلاء ضده لأن الأجرة لم تكن مستحقة قانوناً على هذا فإن مرض المستأجرة أو المدة الطويلة التي قضتها في المنزل ليسا من الاسباب التي تبرر عدم اصدار حكم الاخلاء اما اصدار الأمر بالاخلاء بشرط ان يكون الامر معقولا فهذا هو حكم القانون الانجليزي في تشريع 1933 كما اشارت السابقة المشار اليها اعلاه وقد يحقق هذا القانون عدالة اكثر مما يحققها قانن تقييد الايجارات في حالات معينة كأن يؤخر المستأجر دفع الأجرة لمدة شهر واحد إلا أن ارساء قاعدة عامة تبيح للمستأجر تأخير الأجرة بسبب المرض امر يخالف صراحة النص السوداني فضلا عن أنه يحرم المالك من حقه في استرداد للحيازة كي يتصرف في منزله كما شاء بما يحقق له النفع المادي إذا كان محتاجا له

لما تقدم من أسباب يتعين قبول طلب اعادة النظر بالرسوم ويحكم مقدم الطلب (المدعي) باخلاء المدعي عليها من المنزل محل النزاع

محكمة الاستئناف المدنية

القضاة :

سعادة السيد/ مهدي محمد أحمد          قاضي المحكمة العليا         رئيسا

سعادة  السيد/ رمضان علي محمد    قاضي المحكمة العليا بالإنابة    عضوا

الطاهر احمد عبد الكريم             مقدم الطلب والمدعي

ضد

محمد احمد حامد       مقدم ضده الطلب والمدعي عليه

م أ / أ ن/ 37/71

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات – الاصلاحات في العقار المستأجر – إجراء الاصلاحات الضرورية بموجب الحيازة – استرداد قيمة الاصلاحات ادعى المدعي أنه أجرى اصلاحات بالعقار  الذي كان يشغله  المستأجر في حدود مبلغ 44250 اتضح من المرافعات أن تلك الاصلاحات تمت بعد صدور الحكم بالاخلاء ضد المدعي في دعوى سابقة لذا شطبت المحكمة الدعوى

يجوز للمستأجر في حالة الضرورة الملحة أن يجري بالعقار تلك الاصلاحات التي لا يكون العقار قابلاً للسكن بدونها أو التي لا تحتمل التأجيل  بوصفه حائزاً على العقار كما يجوز له استرداد قيمتها من المالك استناداً على ما يسمى بشبه العقد

الحكم:

1/6/1971

هذا طلب لاعادة النظر في قرار السيد قاضي المديرية والذي قضى بشطب طلب مماثل قدم ضد قرار السيد القاضي  الجزئي الذي أمر فيه بشطب الدعوى

أقام مقدم الطلب (المدعي ) الدعوى رقم 229/70 ضد المقدم ضده (المدعي عليه) لاسترداد مبلغ 44250 عبارة عن قيمة اصلاحات ادعى مقدم الطلب أنه قام بإجرائها في المنزل الذي يستأجره من المقدم ضده الطلب ومن المرافعات الابتدائية رأى السيد القاضي الجزئي أن الاصلاحات المدعى بها أجريت بعد صدور حكم بإخلاء المستأجر (مقدم الطلب) في قضية سابقة بين نفس الأطراف وأن وجود استئناف قيد النظر ضد حكم الإخلاء لا يعطي المستأجر الحق في إجراء اصلاحات بموجب المادة 4 من قانون تقييد الإيجارات لأن الافتراض القانوني هو أن الحكم فيما صدر يظل قائماً ما لم يعدل وأن مقدم الطلب لا يعتبر مستأجراً وقت إجراء الاصلاحات التي يطالب باسترداد قيمتها ولهذا السبب شطب السيد القاضي الجزئي الدعوى

وقد شطب السيد / قاضي المديرية طلباً لإعادة النظر ضد قرار القاضي الجزئي بسبب أن المستأجر كان من المفروض عليه أن يطالب بقيمة  الاصلاحات في دعوى  فرعية في قضية الاخلاء وبفشله  في القيام بذلك فإن الدعوى الأخيرة أصبحت أمراً سبق  الفصل فيه طبقاً للمادة 40 من قانون القضاء المدني

إنه من الواضح أن قرار السيد/ قاضي المديرية قد بنى على افتراض خاطئ كان قرار السيد القاضي الجزئي أن الاصلاحات اجريت بعد صدور حكم محكمة الموضوع بالاخلاء وهذا يعني أنه لم يكن في الإمكان المطالبة بقيمة الاصلاحات في دعوى فرعية لأن الاصلاحات لم تكن قد أجريت بعد في ذلك الوقت أي حتى صدور حكم الاخلاء

ومن الناحية الأخرى فإنه من رأيي أن قرار السيد القاضي الجزئي  خاطئ أيضاً لأن أمر الشطب جاء سابقا لأوانه كان يتعين على السيد / القاضي الجزئي أن يتأكد مما اذا كانت الاصلاحات من الضرورة بالدرجة  التي لا يمكن للسكن بذلك  المنزل بدونها أو أنها لا تحتمل التأجيل  ففي حالة الضرورة الملحة لتلك الاصلاحات فيكون لمقدم الطلب الحق في اجرائها ليس بوصفه مستأجراً  انما بوصفه حائزا على ذلك العقار

وبالتالي يمكن استرداد قيمة تلك الاصلاحات من المالك  ليس استناداً على قانون الايجارات أو على عقد صريح  أو ضمني انما على ما يسمى بشبه العقد

كان على السيد / القاضي الجزئي  أن يطلب مزيداً من التفاصيل في المرافعات ولو فعل ذلك لتبين له ما إذا كانت الاصلاحات ملحة أو غير ملحة فقد جاء في طلب اعادة النظر  أن الاصلاحات  أجريت بناء على تعليمات صدرت  من السلطات الصحية فإذا صح هذا الزعم فان مقدم الطلب قد اضطر لاجراء الاصلاحات تحت نهر قانوني وبالتالي  يحق له استرداد قيمتها من المالك

لهذه الأسباب قررت قبول الطلب والغاء كل من قرار السيد قاضي المديرية وقرار السيد القاضي الجزئي على أن تعاد الأوراق لمحكمة الموضوع للسماع على ضوء ما أشرت إليه

محكمة الاستئناف المدنية

محمد علي حامد           مستأنف ومدعى عليه

ضد

محمد عثمان عبدالله         مستأنف ضده ومدعى

م أ / أ ن / 710/69

المبادئ:

قانون تقييد الايجارات – الاخلاء – العلم برفع الدعوى – تاريخ دفع الرسوم – الايجار المتأخر

(1) العلم من قبل المدعى عليه برفع الدعوى ليس ضروريا حتى تمتنع المحكمة من إصدار أمر بالإخلاء ضده

(2)  تكون الدعوى قد رفعت إذا حصلت الرسوم عنها والفصل هوتاريخ تحصيل الرسوم

المحامون:

محمد العوض الحسن                 عن المستأنف

الحكم:

  دفع الله الرضي قاضي المحكمة العليا – 29/12/1971

صدرحكم ضد المستأنف بالمتأخرات دون الاخلاء ولكن محكمة المديرية أمرت بالاخلاء

أسباب إعادة النظر والرد عليها كالآتي:

1- ان شهر مايو لم يحل لان الدفع في منتصف الشهر جاء الرد أنه حتى إذا صرفنا النظر عن شهر مايو فما موقف الشهور الأخرى المطالب بها واضح من الملف أن الدعوى رفعت في 27/5/1969 وعليه فإنني أرى أن دعوى المستأنف لا أساس لها إذا حسب قوله أن الدفع في اليوم الخامس عشر عن كل شهر والدعوى رفعت بعد اثنتى عشر يوما بعد منتصف الشهر وفعلا أوافق المستأنف ضده في تساؤله عن موقف الشهور الباقية المطالب بها

2- فيما يختص بهذه الشهور الباقية ذكر المستأنف أنه دفعها في 17/6/1969 وذكر القاضي الجزئي بما أن الدفع تم قبل علم المستأنف بالدعوى فلا أمر بالاخلاء وخالفه السيد قاضي المديرية

   وأنا أوافقه الرأي في أن المهم هو أن يكون هنالك متأخرات أصلا وواضح أن الدفع جاء بعد رفع الدعوى والتي طولب فيها بالإخلاء بناء على المتأخرات فالقول بالعلم برفع القضية لا يقدم قضية المستأنف طالما تأخر في دفع الأجرة وفعلا رفعت عليه دعوى فالعبرة بقبول القضية وليس بعلمه فقط

3- ادعى المستأنف أنه عرض الاجرة ولم تقبل فوضعها عند صاحب الدكان المجاور هذا الزعم لم يثبت لا في أقوال المستأنف على اليمين ولا بالشهود إذ ذكر بالمحضر أنه لا شهود له

وعليه اؤيد حكم محكمة المديرية ولا أمر بالرسوم

بكري محمد بلدو قاضي المحكمة العليا – 30/12/1971

أوافق

محكمة الاستئناف المدنية

عباس عبد الباسط          مستأنف ومدعى عليه

ضد

محمد صالح ابراهيم                 مستأنف ضده ومدع

م أ / أ ن/ 281/1970

المبادئ:

قانون تقييد الايجارات – سريان قانون تقييد الايجارات – طلب استرداد حيازة العقار – الانذار المعقول المدة

في الاماكن التي لا يسري عليها قانون تقييد الايجارات يصح لمالك العقار المستأجر أن يطلب استرداد حيازة عقاره بعد إنذار المستأجر حسب نصوص عقد الايجارة

وإذا خلت نصوص العقد عن تحديد لمدة الانذار فإن مضى مدة معقولة بعد الانذار يعتبر انذارا كافيا

الحكم:

بكري محمد علي بلدو – قاضي المحكمة العليا- 27/12/1971

استأجر المدعى عليه ومقدم الطلب دكان المدعى والمستأنف ضده في سوق دنقلا بعد ابرام عقد شفوي لم يكن ذا مدة محددة وبعد فترة انذر المستأنف ضده مقدم الطلب بالاخلاء ثم رفع دعواه لنفس الغرض وشطبتها محكمة الموضوع على أن قانون تقييد الايجارات لا ينطبق على مدينة دنقلا وأن العقد لم يحدد المدة ولم يثبت المدعى أنه محتاج للدكان نقض قاضي المديرية ذلك الحكم وعليه فقد قدم هذا الطلب ولكنه لا يستند على أساس فما دام قانون الايجارات لا ينطبق على دنقلا وما دام العقد لم يحدد مدة للإخلاء فإنه من حق المدعى أن يطلب استرداد حيازة عقاره بعد الانذار المعقول سواء كان محتاجا إليه أم لا ومن الثابت أن المقدم ضده أعطى مقدم الطلب إنذارا كافيا للإخلاء ولا حجة لمقدم الطلب بعد ذلك

لهذا يتعين شطب هذا الطلب ايجازيا

محكمة الاستئناف المدنية

حسن يماني وآخرين          مستأنفون ومدعى عليهم

ضد

حاج إدريس موسى        مستأنف ضده ومدع

النمرة/ م أ /أ ن /956 /71

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات – الايجارة من الباطن – الأذن بالايجارة من الباطن – زيادة عدد المستأجرين من الباطن – دخول مستأجرين من الباطن جدد وخروج آخرين  لاينفي الأذن بالا يجاره من الباطن

إذا لم تكن الموافقة  بالايجارة من الباطن مشروطة بعدد معين من المستأجرين من الباطن فإن تكاثرهم أو قلتهم  أو دخولهم  أو خروجهم من العقار المستأجر  لا ينفي  واقعة الأذن الضمنية أو الصريحة بالايجارة  من الباطن

المحامون:-

عبد العزيز صفوت المحامي                    عن المستأنفين

جعفر عثمان المحامـــي                     عن المستأنف ضده

الحكم:

مهدي محمد أحمد قاضي المحكمة العليا 21/2/72:-

      يطعن مقدم الطلب في  قرار السيد قاضي مديرية الخرطوم المؤرخ 19/8/1971 والقاضي بشطب  حكم محكمة الموضوع وبإخلاء مقدمي الطلب من العقار المتنازع عليه بشطب حكم محكمة الموضوع وبإخلاء مقدمي الطلب  من العقار المتنازع عليه حاصل إعادة النظر أن قرار السيد قاضي المديرية لا يتفق والوزن السليم للبينات

    يدور النزاع في الدعوى حول الإيجارة من الباطن وحول الحاجة المقدم ضده الشخصية للسكني في المنزل ومما  لا جدال فيه أن مقدمي الطلب ساقوا بينة كافية تثبت علم المقدم ضده بواقعة الايجارة من الباطن وموافقته عليها ضمنا من ناحية المبدأ   غير أن السيد قاضي المديرية يرى أن المستأجر زاد  عدد المستأجرين وأكثر منهم بما لا يتفق والإيجارة  وصار يتصرف في المنزل تصرف  المالك بإدخال  مستأجر وأخراج آخر وأنني  أتفق مع محامي مقدمي الطلب في العبرة بالموافقة  صراحة أو ضمنا علي مبدأ التأجير من الباطن وليس العبرة بالعدد أو الوسيلة  التي يتبعها  المستأجر في الاستفادة من الترخيص الممنوح له بالتأجير من الباطن    

    وليس في المحضر ما يثبت أن موافقة المقدم ضده كانت مقرونة بشرط يحدد العدد كما أن إحلال المستأجر  من الباطن مكان آخر لا يخرج عن نطاق  الأذن الممنوح للمستأجر  ليؤجر من الباطن ولا يمكن القول بأنه تصرف مالك في ملكه

    أما فيما يتعلق بالحاجة الماسة فقد وضح من البينات أن المقدم ضده يسكن بامبده ويرغب في السكني بالمنزل موضوع النزاع لقربه من مكان عمله الذي يستلزم حضوره في وقت مبكر وأنني أتفق مع قاضي الموضوع أن هذه الظروف  لا ترقي إلي مرتبة الحاجة الماسة كما أستقر علي تفسيرها قضاء المحاكم

لذلك فإنني أري إلغاء قرار السيد قاضي المديرية وشطب الدعوى برسومها

صلاح الدين شبيكة قاضي المحكمة العليا – 26/2/72

أوافق

محكمة الإستئناف المدنية

معلا حسن معلا ضد قاسم علي بخيت

م أ / أ ن /905/1969

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات- الفرق بين فشل دفع الأجرة المستحقة ودفع العوائد المستحقة المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات- فشل دفع العوائد لا يلزم أن يعامل بنفس الجزم الذي يعامل به فشل دفع الأجرة في موضوع الإخلاء- يجوز للمحكمة أن تأخذ في الإعتبار كل الظروف المحيطة بالمستأجر في حالة فشل دفع العوائد في موضوع الإخلاء

الفرق بين الفشل في دفع العوائد المستحقة ودفع الأجرة المستحقة هو إنه في حالة فشل دفع العوائد لا يلزم أن يعامل بنفس الحزم الذي تعامل به المحكمة الفشل في دفع الأجرة موضوع الإخلاء وعليه يجوز للمحكمة أن تأخذ في الإعتبار كل الظروف المحيطة بالمستأجر في حالة فشل دفع العوائد المستحقة قبل أن يصدر أمراً بالإخلاء تحت المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات

المحامين

الأستاذ بابكر بدوي الكرديعن المستأنف

      الأستاذ قاسم ذو النونعن المستأنف ضده

الحكم:

عثمان الطيب (رئيس القضاء) –أغسطس9/1970- رفع المدعى قضيته في 31/12/1968 بصفته المالك للدكان نمرة 161مربع18 سوق أمدرمان ضد المدعى عليه المستأجر مطالباً بالإخلاء لسببين أولهما الإستعمال الشخصي وثانيهما إن المدعي عليه فشل في دفع عوائد البلدية عن المدة من 1962 إلي تاريخ رفع الدعوى ومقدارها 69323

أنكر المدعى عليه حاجة المدعى الماسة للإستعمال الخاص وأنكر إلزامه بدفع عوائد دفعها وأصدرت ضده أمراً بالإخلاء مع دفع متجمدات العوائد ورفضت دعوى الحاجة للإستعمال الشخصي كما رفضت الدعوى الفرعية تقدم المدعى عليه بطلب إعادة نظر إلي السيد قاضي المديرية الذي رفضه إيجازياً

إعادة النظر التي قدمت لهذه المحكمة تشتمل على النقاط الأتية:

(1)       لم يكن هناك أي إتفاق من أي نوع بين المدعى والمدعى عليه على إلزام المدعى عليه بدفع العوائد

(2)       و إن كانت فإن المدعى لم يقم بدفعها لإعتقاده إنه لم يكن ملزم بهذا في حين إنه يسكن في هذا الدكان منذ أربعين سنة وكان يدفع الأجرة بإنتظام ولذلك لا يجوز أن يترتب على الفشل في دفعها الأمر بالإخلاء

(3)                           إن المحكمة الإبتدائية رفضت الدعوى الفرعية بدون ذكر أسباب

ثبت من البينات إن المدعى أصبح المالك للدكان في 1962 وثبت أيضاً إن المدعى عليه كان المستأجر لذلك الدكان من قبل ذلك التاريخ وأستمر مستأجراً بعد تغيير الملكية على نفس الشروط السابقة وكان من بين الشروط السابقة إلزام المدعى عليه بدفع العوائد- قال المدعى عليه في شهادته إنه كان يدفع العوائد في الماضي وإنه توقف من دفعها بعد أن أتفق مع المدعى عليه على زيادة الأجرة الشهرية التي كانت 3500جنيهاً وأصبحت 5000جنيهاً ولم يذكر أو يدعي إنه عند الإتفاق على زيادة الأجرة قد حصل إتفاق أو نقاش بخصوص العوائد ولكنه أعتقد إن ذلك الإتفاق بزيادة الأجرة قد شمل عدم إلزامه بالعوائد ولذلك توقف عن دفعها وفي نفس الوقت لم يكن المدعى يدفع العوائد ولم يكن يطالب بها من محصلي المجلس البلدي الذين كانوا يذهبون للمطالبة بالدفع من المدعى عليه وقد شهد شاهدهم في مرة من المرات بعد أن صار المدعى هو المالك بأن المدعى عليه دفع له العوائد ما ذكر من أن المدعى دفع متأخرات عند إتمام البيع والتسجيل كان متوجهاً عليه بحكم الضرورة ولم يكن إعترافاً منه بأن دفع العوائد على المدعى عليه وهو ملزم به بموجب الإتفاق الذي كان مبرماً مع المالك السابق والإتفاق الذي حصل بينه وبين المدعى على الإستمرار في إستئجار الدكان على نفس الشروط السابقة إلا فيما عدا الأجرة التي زيدت

إن فشل المدعى عليه في دفع العوائد في هذه الظروف يعتبر إخلالاً بشرط من شروط العقد  الملزمة مما يقع في معنى المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات ويعطي المالك الحق في طلب الإخلاء ولكني أرى إنه يوجد فرق بين الفشل في دفع الأجرة وفي العوائد لقد أستقرت السوابق القضائية على إن الفشل في دفع الأجرة المستحقه قانوناً ملزم لللاخلاء والاجره المستحقه قانوناً هى التي ليس فيها شك اى الاجره الاساسيه التي ليس  للمستأجر فيها نزاع جاد أمين لقد رفضنا أن نأخذ بالمبدأ الذي يقول على المحكمه ان ننظر الى كل الظروف المحيطه بالمستاجر قبل اصدار الحكم بالاخلاء فى حاله الفشل في دفع الأجرة عندما تكون واضحة ولا شك فيها والظروف المحيطة هي كونه مستأجر قديم ومنتظم في القيام بإلتزاماته

إن الفرق الذي أردت تبيانه بين الفشل في دفع العوائد ودفع الأجرة إن الأولى لا يلزم إن تعامل بنفس الحزم الذي تعامل به الثانية في موضوع الأمر بالإخلاء إن أي شرط ملزم من شروط العقد لا يمكن أن يرقى إلي شرط دفع الأجرة إذ أن الأخير هو أساس عقد الإجارة والإخلال بل يصل إلي درجة إلغاء العقد ولذلك أرى إنه لا يلزم بسبب الفشل في دفع العوائد أن يترتب عليه الإخلاء وهنا يجوز للمحكمة أن تأخذ في الإعتبار كل الظروف المحيطة بالمستأجر وكما ذكر هو إنه مستأجر قديم للمدة الزمنية وإن حياته ومعايشه قد إرتبطت بهذا الدكان ومن الناحية الأخرى يمكن أن يؤخذ في الإعتبار إعتقاده الذي ربما بحسن نية إنه بعد زيادة الأجرة قد أصبح غير ملزم بدفع العوائد

بهذه الأسباب فإني أرى إن الأمر بالإخلاء يجب أن يلغى مع بقاء الأمر بدفع العوائد

والنقطة الأخيرة هي إن الدعوى الفرعية لم تناقش وهذا صحيح لقد جاءت أسباب الحكم خالية عنها بتاتاً ولم يأت ذكر له إلا النهائي بأنه مرفوض وهذا بينما جاء عنه الكثير في البينات تبعاً لشموله في نقط النزاع وإزاء هذا أعتقد ليس في إستطاعتنا أن نفصل فيه

وأرى أن تعاد الإجراءات بشأنه للسير فيها والفصل فيه

الأوامر:

(1)           يلغى الأمر بالإخلاء

(2)           يؤيد الأمر بدفع العوائد ورسومها

(3)           يلغى الأمر برفض الدعوى الفرعية وتعاد الإجراءات للمحكمة الإبتدائية للفصل فيها

مهدي محمد أحمد (قاضي المحكمة العليا)- أغسطس-11/1970- أوافق لقد أستقر قضاء المحاكم على عدم الحكم بالإخلاء إذا كان هناك نزاع جاد حول الأجرة الأساسية وعلى وجه الخصوص إذا كان ينحصر في عدم الإلتزام لدفع العوائد على السيد الكوباني ضد ورثة أحمد المهدي- المجلة القانونية لعام 1960 ص255

محكمة الإستئناف المدنية

صابر سيدهم ضد ورثة الأمين عبدالرحمن

م أ / أ ن / 314/1969

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات- ورثة المستأجر التعاقدي يرثون الحقوق الناشئة عن عقد الإيجارة والحماية تحت قانون تقييد الإيجارات في حالة محلاً سكنياً ويجوز تطبيق المبدأ على المحال التجارية إذا كانت هناك ظروف تتطلب ذلك

ورثة المستأجر التعاقدي يرثون الحقوق الناشئة عن عقد الإيجارة وأيضاً الحماية تحت قانون تقييد الإيجارات في حالة العقار موضوع النزاع سكنياً

رأي زائد:

يجوز تطبيق المبدأ على المحال التجارية إذا وجدت ظروف تتماشى مع الغرض الذي بسببه سن المشرع الإنجليزي المبدأ

المحامين:

هنري رياضعن المستأنف

فؤاد أمينعن المستأنف ضدهم

الحكم:

توفيق عبدالمجيد- (قاضي المحكمة العليا) –أبريل 22م1970-رفع المستأنف ضده فؤاد الأمين عبدالرحمن القضية المدنية رقم 726/1967 ضد المستأنف صابر شاكر سيدهم يطلب منه فيها إخلاء العقار الدكان رقم 17مربع15 بالسوق الكبير بأمدرمان لأن المستأجر هو إيليا شاكر سيدهم قد توفى

وقد كان رد المدعى عليه و المستأنف إن الدكان كان مستأجراً لشاكر سيدهم والد إيليا والمدعى عليه نفسه و إنه عند وفاة شاكر عين المدعى عليه وإيليا مديرين للتركة وإن إيليا شاكر ظل يحوز الدكان بوصفه مدير للتركة حتى توفى وإن المدعى عليه الآن يحوز على الدكان بوصفه مدير لتركة شاكر سيدهم وإيليا عندئذ حددت المحكمة نقاط النزاع كما يلي:

(1)           هل كان الدكان موضوع النزاع مؤجراً لإيليا شاكر (المدعى) ؟

(2)           هل يحوز المدعى عليه الدكان بوصفه وكيلاً ومديراً لتركة شاكر وإيليا (المدعى عليه)؟

(3)           و إن كان كذلك فهل أنتقلت الإيجارة له ؟ أم تعدى على حيازة الدكان (المدعى عليه) ؟

بعد ذلك أستمعت المحكمة لقضية المدعى وقضية المدعى عليه- المستأنف ضده والمستأنف على التوالي وبعد ذلك أصدرت المحكمة حكمها بشطب دعوى المدعى المستأنف ضده وقد بنى الحكم أعلاه على الأتي:

(1)       إن المدعى عليه المستأنف يحوز الدكان محل النزاع بوصفه أحد مديري تركة شاكر سيدهم و أحد ورثائه (مستند دفاع "1" أمر الإدارة)

(2)       اتفق الورثاء (ورثاء شاكر سيدهم) وفق مستند الدفاع2 أن يقوم المدعى المستأنف إيليا بإدارة الدكان بعد وفاة مورثهم

(3)       إن إيليا نفسه كان يحوز ذلك الدكان محل النزاع بوصفه أحد ورثة شاكر سيدهم المستأجر المتوفي وبوصفه أحد مديري تركته ولم يكن مستأجراً مستقلاً

(4)       إن الأجرة تنتقل من المستأجر المتوفي إلي ورثته وفق السابقة ورثة إمام إبراهيم ضد الأمين عبدالرحمن م أ / أ ن / 53 /63 وليس هنالك ما يدعو إلي التفرقة بين الدكان وعقار مستأجر للسكن

لكل ذلك فإن المدعى عليه المستأنف يبقى بالدكان بوصفه مدير للتركة خاصة شاكر سيدهم لأن معدات صياغة الأخير لا زالت بنفس الدكان تقدم المدعى المستأنف ضده بطلب إعادة نظر في 31/3/1969 للسيد قاضي المديرية دائرة أمدرمان (إعادة نظر 75/69) وقد قرر السيد قاضي المديرية إلغاء حكم القاضي الجزئي الصادر في 24/3/1969 وأمر بأن يخلي المدعى عليه (المستأنف) الدكان موضوع الدعوى في مدة ثلاثة أشهر من تاريخه

و من هذا القرار يتقدم المستأنف بطلب إعادة النظر لهذه المحكمة لتنقض قرار السيد قاضي المديرية لدائرة أمدرمان (الأستاذ/ صالح وهبي) ويسوق المستأنفون الحجج الأتية:

أولاً:  إن طلب إعادة النظر جاء متأخراً لأنهم أخطروا بقرار السيد قاضي المديرية أعلاه في وقت متأخر بعد صدور القرار ولذلك فإنهم يطلبون مد فترة إعادة النظر وفق المادة 214 من قانون القضاء المدني

ثانياً:  إن القضية المدنية 726/67 موضوع إعادة النظر هذه تطابق القضية المدنية السابقة 1067/61 شكلاً و موضوعاً ولذلك يتعين أن تشطب الدعوى الأولى لأن الدعوى الأخيرة قد شطبت لأن أحد الملاك على الشيوع لا يستطيع إقامة دعوى طلب إسترداد الحيازة بمفرده من ورثة المستأجر الاصيل

وأخيراً يرى المستأنفون إن قرار قاضي المديرية لدائرة أمدرمان بأن الإيجارة لا تنتقل إلي ورثة المستأجر عندما يكون العقار موضوع النزاع دكاناً هو قرار لا سند له من القانون أو من مبادئ العدالة

و ترى هذه المحكمة إن قبول طلب إعادة النظر في حد ذاته هو تجاوز من قبل المحكمة للتأخير الذي نشأ من قبل المستأنفين في تقديم الطلب في ميعاده المحدد لأن هذا التأخير يعزى لفشل المحكمة في إخطارهم بقرار السيد قاضي المديرية لدائرة أمدرمان في إعادة النظر 75/69 في الوقت المناسب

ولكن هذه المحكمة لا توافق على إن القضية المدنية رقم 726/67 هي نفس القضية السابقة رقم 1067/61 لأن القضية الأخيرة كانت بين المدعى في القضية السابقة وصابر شاكر سيدهم في حين إن القضية في عام 1961 كانت ضد إيليا شاكر وإن هنالك إختلافاً جوهرياً في نقاط النزاع المطروحة في القضتييتين ولان الدعوى في عام 1961 لم تشطب- على حد أقوال السيد محامي المستأنفين- " على إنه لا يجوز لأحد الملاك على الشيوع إسترداد العين من المدعى عليهم ورثة شاكر سيدهم ولأن الورثة أضحوا هم المستأجرين القانونيين" لقد شطبت الدعوى 1067/61 " لأنه قد ثبت إن المدعى عليه هو الممثل الشخص للمرحوم ويصبح من حقه أن يخلفه في إستئجار الدكان" صفحة94 من محضر ق م / 1067/61

ومع إني لا أوافق السيد قاضي المديرية لدائرة أمدرمان في أن هنالك خلافاً بين أن يكون العقار موضوع الدعوى منزلاً أو دكاناً فإني أوافقه في شطب حكم السيد القاضي الجزئي الصادر في 24/3/69 وأمر إخلاء المستأنفين من الدكان موضوع الدعوى لأسباب أخرى ألخصها فيما يلي:

أولاً:  إن المستأجر الأصيل للدكان موضوع الدعوى هو مورث المدعى عليهم والمستأنفين شاكر سيدهم والذي كان يعمل صائغاً في ذلك الدكان وقد صدر الحكم في القضية المدنية 1067/61 ضد المدعين المستأنف ضدهم وفي صالح إيليا شاكر لأن الأخير هو الممثل لوالده ولم يصدر الحكم لأي سبب آخر- ويبدو من حقائق القضية الثانية إن المستأنف ضدهم في إعادة النظر هذه قد دخلوا في عقد إيجار مع إيليا شاكر

ثانياً:  واضح من البينات التي أدلت في القضية رقم 726/1967 من الشاهدة لندة شاكر أخت المستأنف إن تركة والدهم من الذهب قد وزعت على الورثة- وذكرت إن إيليا بمفرده كان يعمل مع والدهم في صناعة الذهب "ص25 من محضر القضية أعلاه" وهذه البينة أكدها صابر شاكر سيدهم نفسه في شهادته في ص35 من المحضر وأكد إن التركة كلها وزعت ما عدا معدات الصناعة الموجودة بالدكان لأن الورثة قد أتفقوا على عدم بيع هذه العدة ليعمل بها الورثة ومعنى ذلك إن معدات الصياغة الموجودة بالدكان هي بمثابة جبة عثمان أو مسمسار جحا تخول لكل ورثة شاكر سيدهم و ورثة أبنائه من بعده وأحفاده حق الإحتفاظ بهذا الدكان إلي مدى الدهر

ثالثاً:  صابر شاكر سيدهم المستأنف هو موظف مسئول في وزارة التربية والتعليم وإن العمل كصائغ يتعارض و مسئوليته هذه ودليل على إن صناعة الصياغة ليس المهنة التي يتكسب منها هو

و أخيراً إن هذه المحكمة ترى إن الحقائق والملابسات التي أكتنفت صدور الحكم في صالح إيليا في القضية المدنية 1067/61 ليست قائمة الآن وقد قامت الأدلة من الورثة أنفسهم إن التركة وزعت وإن إيليا بمفرده كان يعمل بالصياغة مع والده المرحوم إبان حياته وليس هنالك منطق من العدالة في أن يصدر حكم لصالح صابر لأن مورثهم لا زال يحتفظ بمعدات الصياغة في دكان المستأنف ضدهم بسبب بسيط ألا وهو إن الورثة لا يرغبون في بيع هذه المعدات

إن ظروف هذه القضية تنفي وتلغي الحكمة من نقل الإيجار إلي ورثة المستأجر لكل هذه الأسباب مجتمعة فإن هذه المحكمة تقرر الإستبقاء على حكم قاضي المديرية لدائرة أمدرمان وتأمر بشطب طلب إعادة النظرهذه مع الرسوم

مهدي محمد أحمد (قاضي المحكمة العليا)- أبريل 24/1970- أوافق النقطة الجوهرية المطروحة للفصل فيها هي مدى إمكانية تطبيق المبدأ القانوني الذي أنطوت عليه قضية ورثة إمام إبراهيم ضد الأمين عبدالرحمن (1962) المجلة القانونية صفحة 228 وقبل الخوض في موضوع النزاع يتعين علينا أن نتعرف على وقائع السابقة سالفة الذكر وعلى طبيعة المبدأ المقرر والمصادر التي أسترشدت بها المحكمة الموقرة من أجل إقرار المبدأ القانوني

وفي مستهل هذا الحكم يتعين علينا أن نشير إلي أن المبدأ القانوني المقرر في القضية المذكورة مستمد من القانون الإنجليزي وبعبارة أدق من التشريع الإنجليزي وليس من بمادئ القانون الإنجليزي العام- فطبقاً لمبادئ القانون العام الإيجارة القانونية عقد شخصي ينتهي بوفاة المستأجر ولا يؤول بالميراثوقد فطن الشارع الإنجليزي إلي الصعوبات التي تكتنف تطبيق قواعد القانون العام في وقت تهدف فيه الدولة على إضفاء الحماية على المستأجرين ولذلك فقد نص الشارع صراحة في المادة 12 (1) (ص) من قانون تقييد الإيجارات لعام 1920- على إن كلمة مستأجر الواردة في القانون تشمل أرملة المرحوم وأفراد عائلته الذين كانوا يقيمون معه ساعة وفاته وقد أستهدف الشارع من وراء هذا النص حماية عائلة المستأجر من التشريد وفقدان المأوى في حالة وفاته وهذا المعنى الواسع لكلمة مستأجر هو المبدأ الذي أستقته المحكمة في السابقة القضائية المشار إليها ولأسباب ودوافع مطابقة للأسباب والدوافع التي حملت الشارع الإنجليزي على تطبيق هذا المعنى الواسع

فهل ظروف و وقائع الدعوى الراهنة مشابهة لظروف و وقائع السابقة القضائية المذكورة بحيث تبرر تطبيق نفس القاعدة القانونية أولاً العقار موضوع الدعوى الراهنة محلاً تجارياً وليس عقاراً سكنياً والنص الإنجليزي و السابقة القانونية التي قررتها محكمة الإستئناف كلاهما متعلق بعقار سكني ولم يتعرض أي منهما للمحال التجارية والضرر الذي حاول الشارع الإنجليزي ومحكمة الإستئناف علاجه هو حماية أسرة المستأجر من فقدان المأوى إذن فهناك إختلاف جوهري بين وقائع الدعوى الحالية و قضية ورثة إبراهيم ولكن قد تستجد ظروف تستوجب توسيع نطاق تلك القاعدة القانونية لتشمل المحال التجارية فهل تتوافر مثل هذه الظروف في الدعوى الحالية

الثابت من الأدلة الواردة بمحضر الدعوى إن تركة إيليا شاكر قد صفيت وأستلم كل وريث نصيبه من التركة والثابت أيضاً إن المستأنف في الدعوى الحالية لم يكن شريكاً للمتوفي ولم يكن يشغل الدكان إبان حياة المستأجر في واقع الأمر إن المستأنف موظف بوزارة التربية والتعليم وليس صائغاً ولذلك لا أرى في ظروف هذه الدعوى ما يستوجب تطبيق القاعدة القانونية المقررة في قضية ورثة إمام إبراهيم ضد الأمين عبدالرحمن ولذلك أوافق على شطب طلب إعادة النظر