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都更導讀
都更導讀
都更就是一場談條件的活動，
規則中包含了多數決的概念，(少數會被迫都更)
除了要了解土地價值、都更與危老的規則外，
也須了解權變、合建等不同的分配方式，
才能在都更路上保障自身的權益。
快速連結：
1.【都更五大提問】
1.【都更五大提問】
■Q. 什麼都不簽，會被都更嗎？
■Q. 什麼都不簽，會被都更嗎？
都更的模式分為兩種，有簽合約的人走協議合建，沒簽合約的人走權利變換，
為什麼沒簽合約也要被都更呢？因為都更條例規定同意比例80%以上時，全體都要都更，所以沒簽合約的人會被迫走權利變換。
權利變換就是由政府審議居民的分配坪數，雖然看起來很鴨霸，但目前也沒有更好的方法了。
而協議合建則是居民與建商協議好分配坪數，而且還有詳細的權利義務(選屋/找補/稅費等)，合約常常有好幾十頁，建議要詳細看完才能簽約。
權利變換有一些優惠，像是土增稅全免、不用負擔營業稅、有拆遷補償金，居民應好好比較誰優誰劣。當然，簽合建契約的人也可以加註「待權利變換分配結果核定後，可以擇優」，這樣就保障的更完整了。
■Q. 都更與危老，哪個獎勵比較高？
■Q. 都更與危老，哪個獎勵比較高？
都更與危老都是「重建」，只是法源不一樣，
一個走都更條例，一個走危老條例。
兩者比較如圖表，都更必須土地1000平米(300坪)以上，獎勵上限是50%，須80%以上同意，不同意者採權利變換，時程很久。都更還有個好處是，可以疊加其他獎勵(海砂/中高層等)。
而危老沒有面積最小限制，獎勵上限40%，要100%同意，所以時程很快，半年就能請領建照開工了。要注意危老獎勵上限就是40%，是不能疊加其他獎勵的。
我們提供的協助：
■Q. 合建契約中，可能有什麼陷阱？
■Q. 合建契約中，可能有什麼陷阱？
合約幾千幾萬字中，必須看清楚各項權利義務、細節定義，才不會一不小心簽下不利條款，
要注意的重點有：整合期限？解約條件及定義？合建法源？是否禁止轉讓？分配比例之項目？定義？坪數之每坪定義？是否有選屋限制？樓層限制？可選面積限制？車位之文字定義？(法定？自設？)選車位之限制？容積移轉如何分配？租金補貼之期間？發放條件及定義？是否有完整的信託條款？稅費負擔對象？(營業稅？土增稅？是否有減免？)找補辦法？建材保證？公設比？保固？交屋驗收條款？及各種項目...。
建議您先參考「合建合約自我檢查表」，未來簽約前，找建築師或律師協助審閱合約才有保障。
我們提供的協助：
■Q. 都更時轉移房子給下一代，能不能節稅？
■Q. 都更時轉移房子給下一代，能不能節稅？
可以，記得要「先都更完，再轉移」，為什麼？
我們來看圖表中，無論"贈與"或是"買賣"都要繳土增稅，
因為都更可以土增稅全免或打六折，所以當然是先都更，都更完後再轉移給下一代。
反過來說，如果您把老屋先轉移給下一代，馬上要繳高額的土增稅，然後未來都更時雖然享有土增稅減免，但到時土增稅本來就很少，把減免的機會用在那時非常浪費。
■Q. 自辦都更？建商都更？哪個更有利？
■Q. 自辦都更？建商都更？哪個更有利？
自辦都更要自組更新會、地主要有專業知識、要接洽建築師、營造廠、找銀行談貸款，難度非常高，而且更新會內部人多嘴雜常有糾紛，因此自辦都更相當少見。
建商都更就是跟建商簽約，由建商處理一切事務，雙方權益依照合約來保障，這是目前最普遍的做法，
公辦都更就是由政府當建商，由政府處理一切事務，但目前政府人力有限，只優先服務弱勢社區，而且公辦都更只能走權利變換(依照政府分配坪數)，沒辦法跟政府談條件、談坪數。
2.【是否要重建？】
2.【是否要重建？】
■Q. 重建有哪些優點？缺點？
■Q. 重建有哪些優點？缺點？
A. 優點：新的耐震結構、有電梯、有車位、更加採光
缺點：室內可能變小、土地持分減少、要繳土地增值稅(可依條件減免)、房屋稅提高(約3~5倍)、要繳管理費。
■Q. 重建後能分回原本室內坪數嗎？
■Q. 重建後能分回原本室內坪數嗎？
A. 坪數分配跟容積率、房價有關，
容積率越高、房價越高，地主分配則越多，
坪數計算應考量容積率、容積獎勵、舊公寓樓層數。
了解更多請到→重建坪數計算機
■Q. 重建須要出錢嗎？合建vs委建之差異？
■Q. 重建須要出錢嗎？合建vs委建之差異？
A. 看重建形式，不出錢就相當於「與建商合建」，出錢就相當於「自地自建, 或稱"委建"」。
如果不出錢，建商就要分走一些坪數抵付造價。反之，如果出錢，就能拿回全部坪數。
另外，就算不出錢，也有許多稅費要繳(土地增值稅、登記規費、代書費等)。
■Q. 重建的難題？
■Q. 重建的難題？
【方法1. 找建商合建】的難題：
要與建商談分配比例，是多是少不易評估。
要接受建商寫的合約，但不易看懂，擔心簽下不利條款。
【方法2. 自己出錢蓋】的難題：
要負擔好幾百萬、甚至千萬。
居民內部立場不同(各種利益)，對分配結果多有不滿。
我們提供的協助：
■Q. 「都更vs危老」之差異？
■Q. 「都更vs危老」之差異？
A. 因為「都更重建」太慢了，人多嘴雜、審查委員意見多，公聽會、審議會開不完，基地要夠大、地主越多越困難，搞個5年以上很正常。
「危老重建」通常半年內就審查完成，容積獎勵明確，基地不限大小，鄰地不同意就割掉，不會被鄰地牽制，照樣可以自己蓋。
唯一要注意的是，危老重建需要100%同意，一個都不可少。
自113年起，台北市提出「防災都更」方案，獎勵上限再多30%，期限只到118年。
■Q. 為什麼老公寓不都更？
■Q. 為什麼老公寓不都更？
多數地區無法「室內一坪換一坪」，要當地房價夠高、容積獎勵夠高才有可能。
「違建、頂加、一樓加蓋」通通不算產權，只能領一些補償金。
重建後，土地持分會被稀釋。
要繳土地增值稅、大樓管理費、更多房屋稅。
要搬家，而且怕簽下不利條款，嫌麻煩。
■Q. 一, 二, 三, 四樓的價差是？
■Q. 一, 二, 三, 四樓的價差是？
A. 各樓層的價差，邊間與非邊間的價差，是無法算準的，就算委託估價師算出來，屋主通常也不滿意。
例如，東區忠孝東路一、二樓的價差可能差兩倍，但一般小巷弄一、二樓可能沒有價差。
實務上，估價師會依據路寬、面向、商業程度來估價，儘管估出來總是有人不滿意，但一起合建就要遵守。
以下提供2000筆實價登錄之平均值(台北市-四層公寓)：
四樓: 49.66萬
三樓: 49.97萬
二樓: 50.78萬
一樓: 68.30萬
■Q. 建築成本怎麼算？
■Q. 建築成本怎麼算？
A. 如下圖：
由於建築成本持續上漲, 六年來政府也調漲工程造價1.37倍※本表已更新完成※政府公告請見「都更建物造價要項」
Q1. 為什麼房價越高，成本越貴？
因為房價越高，越須投資建材成本，
例如全棟崗石外觀, 高級大廳, 高級廚具衛浴等…
同時建商也要付給地主較高的租金補貼。
Q2. 地主比例如何算出的？
這是根據房價、成本，所綜合評估出來的，
營建成本評估方式請參考→重建坪數計算機
■Q. 台北市實際案例分享
■Q. 台北市實際案例分享
【台北市大安區，新成屋房價160萬/容積率225%/容積獎勵1.8倍】
某地主原本持有：8坪土地
8坪 x225% x獎勵1.8倍 x公設與陽台1.6倍 =51.84坪(含公設)
51.84坪 x分配比例65% =33.69坪(含公設)，車位另計
■Q. 新北市實際案例分享
■Q. 新北市實際案例分享
【新北市中和區，新成屋房價85萬/容積率300%/容積獎勵1.5倍】
某地主原本持有：8坪土地
8坪 x300% x獎勵1.5倍 x公設與陽台1.6倍 =57.6坪(含公設)
57.6坪 x分配比例55% =31.68坪(含公設)，車位另計
3.【該找誰？如何簽約？】
3.【該找誰？如何簽約？】
■Q. 重建該找誰？
■Q. 重建該找誰？
方法1-找建商：
地主免出錢，但要分坪數給建商抵造價。
「協議合建、建商都更、公辦都更」都是屬於這類型。
困難點在於，居民覺得建商分走太多坪數。
各大建商都有在做，地段越好，建商興趣越高。
方法2-找顧問 (委託建經公司)：
地主要出錢，並拿回全部坪數。
「自地自建、委建、自辦都更」都是屬於這類型。
困難點在於，居民要出錢、背貸款。
建築經理公司、少數建商有在做，收取服務費。
■Q. 權利變換vs協議合建vs委建？
■Q. 權利變換vs協議合建vs委建？
A. 以下介紹三者：
權利變換-依據估價結果，由政府審核分配比例。
協議合建-依據雙方協議結果，決定分配比例。
委建, 自地自建-地主們委託*[專業團隊]協助興建，地主分回所有坪數，但須出錢。
*[專業團隊]像是建築經理公司or建設公司，協助地主接洽建築師、估價師、市政府、營造廠、銀行貸款、信託、代銷等......。
■Q. 權利變換的問題？
■Q. 權利變換的問題？
都更有兩種進行方式：
1.協議合建：簽合建契約，約十幾頁，分配坪數及各種條款都寫在裡面。
2.權利變換：簽都更同意書，僅一張A4，代表您願意由政府幫您把關分配坪數，核定結果出來後，您必須接受。
「權利變換」的精神就是由政府來把關，幫忙審核分配，保障各方權益，然而在其中，還是有許多問題產生：
問題一：估價爭議
會有三家估價業者，來估每位居民的舊房價值，再估每位居民的新房價值，由於信任度不足，容易使居民抱怨(認為自己房子被低估)。
問題二：刻意規劃
通常選屋會規定說「不得選"超過可選價值±10%"的房子」看似合理，但若遇到有心的建商，就可能把地主戶規劃在較差位置(例如:視野不佳、格局不佳)，使地主只有"這些位置"可選。
■Q. 分配方式有哪些？
■Q. 分配方式有哪些？
A. 兩種分配方式如圖，分述缺點如下：
協議合建-有些條款地主不了解，擔心不利。建商挨家挨戶簽約，不透明。大家都想最後簽，拖很久。
權利變換-由政府審核分配坪數，讓有些地主不服氣，常喊不公。
■Q. 分配比例應有多少？
■Q. 分配比例應有多少？
A. 地主分配比例之多寡，關係到房價、容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則細節等......，難以直接論定。
但新成屋房價與分配比例有一定趨勢，例如：
房價150萬時，地主比例大約70%
房價100萬時，地主比例大約60%
房價70萬時，地主比例大約50%
房價50萬時，地主比例大約40%
需注意的是，若蓋16層以上，因成本較高，地主比例會再降低。
■Q. 什麼是信託？是否安全？
■Q. 什麼是信託？是否安全？
A. 信託就是，開工前，土地會過戶給銀行，起造人也是銀行，所有貸款也放在銀行，建商只能向銀行分階段請款。
如果建商倒了，土地也還是銀行的、錢也還在銀行、蓋一半的房子也屬於銀行，銀行會找新的建商接手。
■Q. 都更要繳哪些稅？
■Q. 都更要繳哪些稅？
A. 對稅捐機關來說，重建就是「地主賣出部分的土地換取新屋」，視同地主賣地須開收據(繳土地增值稅)，建商賣屋須開發票(繳營業稅)。
通常要繳的稅如下：
土地增值稅：視同地主賣地，若採用"都更權利變換"可全免，採用"都更協議合建"可減40%，採用"危老條例"無減免。若自用滿一年可再減半(一生一次)。由地主負擔。
營業稅：可能由地主或建商負擔，講好就好。
房屋稅：完工交屋後，以新屋計費，稅金會增加3~5倍，採用危老、都更重建可減半十年。依照各自分得房屋比率負擔。
建物登記規費、代書費、印花稅：依照各自分得房屋比率負擔。
辦理土地合併、分割、測量、鑑界之相關費用：由建商負擔。
管理費(公共水電、公設清潔保養費等)：依照各自分得房屋比率負擔。
若自行辦理出售、贈與、繼承所發生稅費：自行負擔。
■Q. 協議合建合約有什麼重點？
■Q. 協議合建合約有什麼重點？
註明不可轉讓契約，避免掮客。
註明整合之期限，避免被長期綁死。
載明信託做法與條款。
建議載明最小開發面積，避免蓋出紙片屋。
建議清楚說明「建商應納之營業稅」由誰負擔。
請建商協助試算土地增值稅，並了解是否協助代辦自用住宅，避免後續爭議。
若建商有「容積移轉」，應爭取適當回饋(因為容積移轉會稀釋土地持份)。
分配比例之文字細節應完全弄懂。(例如坪數的定義、價值的定義......)
建議載明公設比，避免灌太多公設。
注意選屋選車位限制是否過於嚴苛。(限定樓層、限定範圍等......)
注意由誰制定價格表？(建商或估價師)，價格表是否影響地主權益？
載明建材設備表及相關保證 ，且全棟應一致(避免大小眼)。
視情況要求建商規劃適當戶型，使找補金額減少 。
我們提供付費審閱合約服務→了解更多
■Q. 委建合約有什麼重點？
■Q. 委建合約有什麼重點？
A. 委建的核心價值是「每位甲方(地主)都是老闆，並委託乙方(專業團隊)協助興建」。
因此委建合約的重點不在談條件，而是「甲方之間如何決議」，其重點如下：
因為每位甲方都是老闆，當各甲方意見不合時，應訂定一個決議辦法。因此，乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」，說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等......。
應載明，當乙方執行管理計畫時，都是以"甲方之共同決議"為依歸。
舉例來說，甲方之共同決議包括：建築如何規劃？甲方之間如何分配坪數？如何選屋？建材要用多好？選哪間營造廠？等等......。
乙方是提供專業建議，決定權是在甲方。
因為甲方是老闆，選屋分配方式由老闆自己決定。(依照共同協議書來討論、表決)
通常甲方之間會互相爭執分配坪數(例如一樓, 頂樓, 邊間, 非邊間)，所以會請1~3家估價師來估價，最後依照[價值選屋]來進行選屋。
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