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重建幾層?分回幾坪?一次了解全貌
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哪些房子適用[危老]重建?
1.位於都市,且非古蹟
2.屋齡30年以上,且無電梯
3.耐震評估未達甲級 (老屋普遍未達甲級)
符合以上三條件,即可適用!
重建後有幾坪?能分回多少?
實際案例分享
【案例一:台北市大安區,新成屋房價110萬/容積率225%/容積獎勵1.4倍】
某地主原本持有:8坪土地
8坪 x225% x獎勵1.4倍 x公設與陽台1.6倍 =40.32坪(含公設)
40.32坪 x分配比例68% =27.42坪(含公設),車位另計
【案例二:新北市中和區,新成屋房價60萬/容積率300%/容積獎勵1.4倍】
某地主原本持有:8坪土地
8坪 x300% x獎勵1.4倍 x公設與陽台1.6倍 =53.76坪(含公設)
53.76坪 x分配比例52% =27.96坪(含公設),車位另計
前往「重建坪數計算機」了解算式
都更的問題-簽約前必看
都更分為兩種簽約方式:
1.簽合建契約,約十幾頁,分配坪數都寫在裡面,稱為「協議合建」。
2.簽都更同意書,薄薄一張A4,代表你授權政府幫你談,分配坪數兩三年後才算得出來,稱為「權利變換」。
如果您是走「1.簽合建契約」,千萬要注意裡面的條文,找專家看過,才能完整保障。
如果您是走「2.簽都更同意書」,代表你完全信任政府,未來政府會幫你談到分配坪數,您只能接受,不能反悔。
最後,簽「1.簽合建契約」時,可以寫明「未來權利變換核定後,地主可擇優依權利變換分配或依本契約分配」。
了解合約審閱-重點分享
一個合約文字細節,動輒影響百萬的分配權益,簽訂合約前,應檢視23項重點:
重建法源、合作方式說明、合作標的與範圍、契約效力、契約期限、房地分配比例、房地分配條件與限制、車位分配方式、若有容積移轉的情況、建築規劃保證、建材設備表、保固條款、若規劃有變動時影響地主權益之做法、選屋選車位程序及抽籤辦法、找補辦法、補貼及補償辦法、信託內容、稅費負擔、客變辦法、驗收交屋部分、房屋銷售限制、文意不清或文字錯誤部分、其他有疑慮之做法。
「都更vs危老」之差異
一張圖搞懂都更流程
只要同意比例超過80%,
人人都要選擇「走協議合建」還是「走權利變換」
重建有三種
都更成本、比例一覽表
Q1. 為什麼房價越高,成本越貴?
因為房價越高, 要用上好建材, 才能賣出高價,
例如全棟崗石外觀, 高級大廳, 高級廚具衛浴等…
同時建商也要付給地主較高的租金補貼。
Q2. 聽說建築成本每坪15萬,為何寫到20幾萬?
建築成本約略15~18萬沒錯,
但本表中的成本不只建築成本,
還包含設計費, 整合費, 人事行政, 租金補貼,
利息, 稅捐, 代銷, 公司利潤等…
Q3. 地主比例如何算出的?
這是根據房價、成本,所綜合評估出來的,
若後續要精算,應考量基地大小、容積率、
地下室車位數、車位售價等…